Приватизация жилых помещений как правовой институт

Вывод: 

        В данной главе выполнены задачи исследование правовой природы и сущности права на жилище, а также    исторического аспекта   возникновения  института приватизации жилых помещений, этапов развития законодательства о приватизации жилых помещений в РФ.  На основе проведенного анализа можно сказать, что:

     -  право на жилище имеет гражданско – правовую природу; его можно определить как государственно-правовой институт в смысле закрепления и гарантирования права на жилище Конституцией РФ.   Более правильным будет определить право на жилище (в объективном смысле) как комплексный правовой институт, ядро которого составляют нормы Конституции РФ;

     - предпосылки проведения приватизации  в РФ многочисленны и  носят  социально – экономический характер;

     - практика зарубежных стран показывает, что приватизация жилых помещений отнюдь не является чисто российским явлением, а широко распространена в мире;

     - российское законодательство по  приватизации прошло в своем  развитии ряд этапов, на каждом  из которых решались определенные  задачи;

         - результаты   процесса приватизации    реальны, но   весьма противоречивы.   Остается острой проблемой проблема нехватки жилья,   очередей на жилье, особенно в крупных городах. Только небольшой процент населения может позволить приобретение жилых помещений хотя бы на рынке вторичного жилья. Основная масса населения не в состоянии  это сделать. Тем не менее, в стране создан и активно функционирует рынок жилья с соответствующей инфраструктурой. Жилье стало объектом гражданско – правового оборота.

2. Приватизация жилых  помещений как  одна из форм  реализации права  на жилище

2.1   Понятие приватизации жилых помещений в Российской Федерации, ее юридическая природа и характерные особенности 

     В соответствии со ст. 1   Закона РФ «О приватизации» приватизация жилых помещений - бесплатная передача в собственность граждан РФ на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фондах, а для граждан РФ, забронировавших занимаемые жилые помещения, — по месту бронирования жилых помещений.³³ Таким образом, объектом приватизации жилых помещений, являются жилые помещения, находящиеся в государственном или муниципальном жилом фонде.

        Приватизация жилья является  разновидностью общего процесса  приватизации, под которым понимается  передача имущества, находящегося  в публичной собственности, в  собственность частную. В 1990 - е годы приватизация стала одним из наиболее распространенных оснований приобретения гражданами права собственности на жилые помещения

     Приватизация  является основанием приобретения права  собственности на жилое помещение, которое уже находилось в пользовании у лиц, участвующих в приватизации, но не является одним из способов жилищного обеспечения граждан.

         Рассмотрим юридическую природу и характерные особенности приватизации жилых помещений в РФ.

        В процессе приватизации жилых  помещений на смену распределения ранее в административном порядке жилых помещений пришел процесс передачи жилья в собственность граждан. Права на эти помещения, на первый взгляд,  реализуются в рамках гражданско - правовых отношений.

        Жилые помещения, которые перешли в собственность граждан, стали объектом гражданско - правовых сделок,  то есть  предметом гражданского права. По субъектному составу приватизации жилья - это односторонняя сделка, так как ее субъектами являются граждане (активные участники сделки, приобретающие права и обязанности в результате совершения сделки) и РФ (пассивный участник сделки), выступающие в сделке посредством соответствующих должностных лиц. По одностороннему характеру сделки и признаку безвозмездности наиболее сходной с приватизацией сделкой является завещание, а также сделка по принятию наследства. По направленности воли на совершение сделки приватизация жилья более сходна со сделкой принятия наследства, чем с завещанием. Однако, для отражения сути приватизации жилья проявление одностороннего характера сделки приватизации достаточно лишь в тех случаях, когда право на приватизацию жилого помещения имеет лишь один гражданин.   При множественности субъектов права на приватизацию жилого помещения между ними всегда возникают отношения по отчуждению права собственности на приватизированное жилое помещение или его долю, происходящие одновременно с его возникновением, избежать которых можно только путем безусловного отказа от приватизации жилья.

       По сути, приватизация жилья - это наиболее сходная со сделкой принятия наследства однократная, односторонняя безвозмездная сделка граждан, которая в случае наличия множественности управомоченных (обязанных) лиц одновременно имеет многосторонний характер на стороне последних и представляет собой договор об отчуждении права собственности на жилое помещение или его доли.

       Однако, в литературе можно встретить  утверждения, что юридическая  природа и сущность приватизации  жилых помещений таковы, что ее  можно причислить к институтам  жилищного права и рассматривать как некий феномен³⁴. Институт права определяется  как различные стороны одного типичного общественного отношения³⁵.   Анализ норм  Закона  РФ   «О приватизации» позволяет выявить обособленную группу предметно и функционально взаимосвязанных правовых норм, регулирующих отношения по: 1) бесплатной передаче в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде; 2) условиям приватизации; 3) обслуживанию и ремонту приватизированных жилых помещений. Если нормы, содержащие требования об условиях приватизации, регулируют жилищно - правовые организационные отношения, предшествующие осуществлению приватизации, а нормы, опосредующие отношения по обслуживанию и ремонту приватизированных жилых помещений, регулируют послеприватизационные отношения, то эти группы норм можно условно назвать вспомогательными и тесно примыкающими к группе норм, регулирующих собственно отношения по приватизации как таковые. Эти нормы являются стержневыми, образующими ядро норм  указанного Закона. 

     Правовой  институт строится с учетом особенностей регулируемых отношений. Нормы гражданского права регулируют в основной своей  массе имущественные отношения (ст. 2 ГК РФ). Вместе с тем отдельные  стороны имущественных отношений (отношения по коммерческому найму жилья, отношения по приватизации жилых помещений) регулируются нормами жилищного права.   Объектом воздействия этих норм не выступают отношения какого-то особого рода, так как отношения по бесплатной передаче в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде представляют собой разновидность имущественных отношений. Эти отношения образуют относительно самостоятельную область общественной жизни, они имеют собственное экономическое содержание и видовую прописку. В силу этого   возникла необходимость формирования группы норм, призванных обеспечить становление, нормальное развитие и реализацию указанных отношений.

     Наличие относительно самостоятельного по своему экономическому содержанию общественного отношения или их разновидностей принято называть материальным признаком правового института, а совокупность закрепленных в законе или подзаконном акте норм -  юридическим признаком. Представляется, что  выделившиеся из имущественных отношений относительно самостоятельные  их разновидности по бесплатной передаче в собственность граждан  на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде выступают материальной основой (признаком) правового института приватизации жилых помещений, а совокупность содержащихся в упоминаемом Законе норм - юридической формой. 

       То есть,  содержащаяся в Законе  «О приватизации» совокупность норм, призванных регулировать относительно самостоятельное по своему экономическому содержанию отношение по бесплатной передаче в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, представляет собой самостоятельный институт права.

       Ранее отмечалось, что правовая  принадлежность отношений приватизации  жилых помещений   - как гражданско-правовая. Однако, такой подход к определению  правовой принадлежности института  приватизации жилых помещений  был бы ошибочным.  Представляется, что данный институт   настолько насыщен специфическим общественно - политическим, нравственным юридическим содержанием, что он образует особую сферу правового регулирования.

     Содержание  правового института приватизации жилых помещений пронизано собственными жилищно-правовыми принципами, которые сформулированы законодателем и закреплены прямо в преамбуле и тексте Закона «О приватизации». Так, например, в преамбуле сказано, что он «устанавливает основные принципы осуществления приватизации». Об отдельных принципах приватизации жилых помещений идет речь в ст. 1 раздела 1 «Общие положения»   Закона,   им посвящен раздел 2  «Основные принципы и условия приватизации жилых помещений».  То есть,  Закон пронизывает входящие в него жилищно - правовые нормы особыми жилищно - правовыми принципами. Эти принципы неизвестны гражданскому праву, да и самому жилищному праву, ибо термин «жилищно – правовые» присущ этим принципам как выражающий собирательное понятие «принципы жилищного права», которые как таковые присущи принципам комплексной отрасли жилищного права. Принципы   приватизации жилых помещений закрепляются в   Законе как принципы жилищно - правового института. Благодаря принципам приватизации жилых помещений жилищно - правовой институт приватизации жилых помещений получает внешнее обособленное закрепление в системе российского жилищного законодательства.

       Указанный институт обособляется  внутри   отрасли жилищного  права по предметному признаку. Поскольку объектом приватизации  являются жилые помещения, то отношения по их приватизации можно квалифицировать как жилищные. Однако, круг общественных отношений, составляющих предмет регулирования правового института приватизации жилых помещений, занимает особое положение в системе жилищных отношений. Законодатель, избрав в качестве объекта приватизации жилые помещения, находящиеся в государственном и муниципальном жилищном фонде, обозначил тем самым приватизацию как смену режима государственной и муниципальной собственности на занимаемые гражданами жилые помещения на режим частной собственности граждан.

      Очевидно, отношения по приватизации жилых помещений нельзя отнести ни к одному виду из ранее названных жилищных отношений по: приобретению земельных участков для жилищного строительства; финансированию жилищного строительства и эксплуатации жилых помещений; предоставлению жилых помещений по договорам социального и коммерческого найма гражданам, нуждающимся в них; управлению жилищным фондом, жилищно-коммунальному обслуживанию граждан; налогообложению граждан в жилищной сфере и т.п. Анализируемые отношения являются своеобразными, относительно самостоятельными и самобытными, в силу  этого объективно требуют своеобразного правового регулирования.

      На основании вышесказанного можно дать корректную с правовых позиций дефиницию института приватизации жилых помещений как юридического феномена. Правовым институтом приватизации жилых помещений признается основанная на Законе совокупность пронизываемых принципами приватизации норм, призванных регулировать в пределах предмета   отрасли жилищного права, обладающие относительной самостоятельностью и своеобразием общественные отношения по приватизации жилых помещений, а также связанные с ними производные предприватизационные и послеприватизационные отношения³⁶.

     Помимо жилищного права указанный институт регулируется, как отмечалось, нормами гражданского права. Правильное применение норм гражданского законодательства возможно только с учетом общих принципов гражданского права, которые нашли свое отражение непосредственно в ст. 1 ГК РФ³⁷. Они могут и должны применяться при регулировании отношений, возникающих как при приватизации жилых помещений, так и при реализации прав граждан по распоряжению приватизированными жилыми помещениями.

        Однако, в случаях, где встречаются пробелы в законодательстве, возникает необходимость применить аналогию закона  (аналогию права). Это значит, что для регулирования общественных   (гражданско - правовых) отношений, не урегулированных конкретной нормой права, применяются основные начала гражданского законодательства,  то есть принципы гражданского права. Участник гражданского правоотношения может воспользоваться принадлежащим ему правом, а может и не использовать это право, отказавшись от его осуществления. При этом отказ от осуществления принадлежащих гражданам прав не влечет прекращения этих прав. Руководствуясь именно этим принципом в процессе приватизации, лицам, не осуществившим своих прав на приватизацию, но давшим на это согласие другим членам семьи нанимателя, сохранено осуществление этого права на будущее.