Приватизация жилых помещений как правовой институт

       Среди возможных юридических последствий приватизации жилья одним из наиболее дискуссионных, на наш взгляд,  является вопрос о правовой природе договора, который выступает формой опосредования приватизации жилья.

        В соответствии со ст. 7 Закона о приватизации жилья передача его в собственность оформляется договором, заключаемым местной администрацией, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном местными органами власти³⁸.

       Возникает вопрос: к какому виду договоров его следует относить? Очевидно, надо исходить из того, что приватизация жилья является актом публичной власти, основа ее - волеизъявление государства. Государство  далеко не всех граждан наделяет правом на бесплатную приватизацию занимаемой ими жилой площади. Это может зависеть от правового режима последней (например, запрещена приватизация общежитий, жилых помещений в закрытых военных городках). Именно поэтому в данных правоотношениях отсутствуют такие важные признаки гражданско -правовых отношений, как диспозитивность и равноправие сторон. Отсюда следует, что акт передачи жилой площади в собственность граждан на безвозмездной основе нельзя считать гражданско - правовым договором в чистом виде. Тем более, что среди договоров, регламентированных действующим ГК РФ, как известно, договора приватизации нет. Однако в ч. 1 ст. 7 Закона о приватизации жилья первоначально (в редакции от 4 июля 1991 г.) указывалось, что порядок и условия заключения договора о передаче жилья в собственность граждан определяются ГК РФ. В настоящее время упоминание о ГК РФ отсутствует и вместо этого предусмотрено, что договор передачи заключается в порядке, установленном соответствующими органами местной власти³⁹.

       Следовательно, при заключении этого договора должны применяться как общие нормы ГК РФ о заключении сделок, так и отдельные нормы административного права. Можно сказать, что договор приватизации носит смешанный характер и включает элементы, сходные с элементами договоров купли - продажи и дарения, однако, он  не лишен административно - правовых начал.

       Содержание рассматриваемого договора  составляют права и обязанности  сторон, вытекающие из договора. В отличие от договора дарения,  где главной обязанностью дарителя является передача вещи и перенесение на одариваемого права собственности, в данном договоре жилое помещение уже находится во владении гражданина и остается только наделить его правом собственности, которое и возникает с момента регистрации договора в местном органе исполнительной власти.

        О гражданско - правовом характере  договора приватизации жилья  свидетельствует  также тот  факт, что в случае возникновения  спора по поводу правомерности  договора передачи жилого помещения,  в том числе, и в собственность одного из пользователей, этот договор, а также свидетельство о праве собственности по требованию заинтересованных лиц могут быть признаны судом недействительными по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной: например, когда договор приватизации заключен с недееспособным лицом, в результате насилия, обмана. Подобные правовые последствия возникают, когда при отказе от приватизации гражданин был введен в заблуждение, либо не способен понимать значение своих действий, или когда собственником была нарушена договоренность об условиях такого отказа. В этом случае гражданин имеет право на предъявление иска о признании недействительным заключенного договора о приватизации. Недействительность договора означает, что он не влечет юридических последствий, то есть приватизация была произведена де - факто, но не де -юре, и граждане не осуществили право на бесплатное получение жилья в собственность⁴⁰.

     Граждане - наниматели жилых помещений в  домах государственного и муниципального жилищного фонда имеют право на бесплатную приватизацию занимаемых ими жилых помещений путем заключения с органами местного самоуправления (либо с государственными предприятиями или учреждениями) договора о безвозмездной передаче жилого помещения в их собственность.

     Способ  приватизации жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда - их безвозмездная передача нанимателям.

     К основным принципам приватизации жилых  помещений относятся следующие:

     1) право приватизации предоставлено только гражданам РФ.

     Указанное правило следует из Федерального закона РФ «О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 15 мая 2001 г. № 54-ФЗ, которым в Закон о приватизации внесены существенные изменения, в соответствии с которыми с 31 мая 2001 г. (дата вступления Закона в действие) приватизировать жилые помещения могут только граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения на основании договора социального найма⁴¹.

     До  вступления в силу указанного Закона участие в приватизации не было связано  с наличием гражданства Российской Федерации. Указанный Закон установил  запрет на участие в приватизации жилья иностранных граждан, что  допустимо в силу п. 3 ст. 62 Конституции  Российской Федерации, согласно которому иностранные граждане и лица без гражданства обладают теми же правами и обязанностями, что и граждане Российской Федерации, кроме случаев, установленных законом или международным договором;

     2) приватизации подлежат только жилые помещения государственного и муниципального жилищного фонда.

     Граждане  могут приватизировать жилые  помещения только в домах государственного и муниципального жилищного фонда, в том числе, жилые помещения, находящиеся на праве хозяйственного ведения и оперативного управления у предприятий и учреждений, а также жилищный фонд, временно находящийся у приватизированных предприятий, который не вошел в уставный капитал этих предприятий и в соответствии с планом приватизации подлежит передаче в муниципальную собственность.

     В зависимости от того, к какой форме  собственности относится предприятие  или учреждение, жилищный фонд, находящийся  у предприятий и учреждений на праве хозяйственного ведения и  оперативного управления, является либо государственной собственностью (федеральной или субъекта Российской Федерации), либо муниципальной собственностью.

       Основные  особенности приватизации, которые можно рассматривать:

• добровольность приватизации;

• однократность  и бесплатность приватизации.

        Другими словами, каждый гражданин имеет право на добровольное приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда, но только один раз.

    Приватизация  жилого помещения является одним из наиболее важных оснований возникновения права собственности на жилое помещение.

    Значение  приватизации жилых помещений заключается  в том, что в стране создан и  функционирует полноценный рынок  жилья со всеми вытекающими из этого правовыми и экономическими последствиями. 
 

2.2 Порядок, условия и последствия приватизации жилых помещений в РФ 

    В приватизации жилых помещений необходимо сразу выделить субъект приватизации и  ее объект. Субъектами являются только граждане РФ, так как именно им принадлежит право приватизации. 

    Согласно  ст. 6 Конституции РФ каждый гражданин  РФ обладает на ее территории всеми  правами и свободами (в том  числе, и правом на приватизацию) и  несет равные обязанности, предусмотренные  Конституцией РФ.

    В качестве объекта выступают жилые помещения (жилые дома, квартиры, изолированные комнаты в коммунальных квартирах), но не все, а только отнесенные к определенным категориям. Путем приватизации осуществляется приобретение в собственность определенных ст. 1 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» жилых помещений, а именно жилых помещений, входящих в:

    1) государственный жилищный фонд, который представляет собой совокупность  жилых помещений, принадлежащих  на праве собственности непосредственно РФ и субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ). Согласно ст. 214 ГК РФ государственной собственностью в Российской Федерации является имущество, принадлежащее на праве собственности РФ (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам РФ - республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность субъекта РФ)⁴²;

    2) муниципальный жилищный фонд, в  который входят жилые помещения,  принадлежащие на праве собственности муниципальным образованиям (муниципальным предприятиям, ведомствам, учреждениям). В соответствии со ст. 215 ГК РФ муниципальной собственностью является имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям⁴³.

      Однако, не все жилые помещения,  входящие в систему государственного  и муниципального жилья, могут  быть приватизированы гражданами. В частности, согласно ст. 4 Закона  «О приватизации жилищного фонда  в РФ» не являются объектами  приватизации жилые помещения, находящиеся:

    1) в аварийном состоянии - по  данному основанию признаются  непригодными для проживания  жилые дома (жилые помещения) независимо  от того, в жилищном фонде какой  формы собственности они находятся,  за исключением индивидуальных жилых домов, находящихся в частной собственности лиц, постоянно проживающих в этих жилых домах;

    2) в общежитиях, так как жилые  помещения в общежитиях предназначены  для временного проживания граждан  в период их работы, службы  или обучения;

    3) в домах закрытых военных городков, где, как правило, размещаются воинские части⁴⁴. 

    Однако, при этом допускается приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта (ст. 16 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ»). Она осуществляется в соответствии с Законом «О приватизации».

    В этом случае за бывшим наймодателем сохраняется  обязанность производить капитальный  ремонт дома в соответствии с нормами  содержания, эксплуатации и ремонта  жилищного фонда.

    Жилые помещения, входящие в систему государственного или муниципального жилого фонда, могут быть приватизированы гражданами РФ, если они занимаемы или забронированы указанными лицами. Пример – гражданин работает по контракту за границей, но бронирует жилье в РФ.

    Несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами семьи, имеют равные права, они в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на это помещение.

    В соответствии с Федеральным законом  «О введении в действие ЖК РФ» не являлись объектами приватизации жилые  помещения, предоставленные гражданам  по договорам социального найма  после 1 марта 2005 года.

    Предметом рассмотрения Конституционного Суда   РФ по указанному делу явились взаимосвязанные положения подп. 1 п. 2 ст. 2 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» и ч. 1 ст. 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ», которыми определяется завершение периода приватизации жилых помещений (бесплатной передачи в собственность граждан РФ занимаемых ими жилых помещений в государственном или муниципальном жилищном фонде) и одновременно исключается приватизация жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, предоставленных гражданам на условиях социального найма после 1 марта 2005 года.

    Осуществляя регулирование и защиту прав и  свобод человека и гражданина и исходя из того, что экономической основой  любого демократического правового  государства являются частная собственность и рынок, федеральный законодатель в период перехода к рыночной экономике должен был определить правовые начала преобразования отношений собственности. В жилищной сфере такое преобразование реализовывалось за счет всемерного роста частного жилищного фонда, который согласно Закону РФ «Об основах федеральной жилищной политики» (утратившему силу 1 марта 2005 г.) пополнялся путем:

    1) приватизации в установленном  порядке занимаемых жилых помещений  в домах государственного и  муниципального жилищных фондов;

    2) жилищного строительства, в том  числе, жилищного строительства  товариществами индивидуальных  застройщиков;

    3) участия в жилищных и жилищно  - строительных кооперативах, кондоминиумах;