Договір найму (оренди) житла

Виселення з наданням іншого житлового приміщення може відбуватися  тільки в судовому порядку.

Інше житлове приміщення, що надається громадянам у зв’язку  з виселенням, повинне знаходитися  в межах даного населеного пункту і відповідати встановленим санітарним і технічним вимогам.

У постанові Пленуму Верховного Суду України «Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України» від 12 квітня 1985 р. за № 2 (п. 22-1) зазначено, що позови про виселення з наданням іншого житлового приміщення (ст.ст. 114, 114-1, 117, 125, ч. З ст. 132 ЖК) не можуть бути задоволені, якщо надане приміщення не відповідає санітарним і технічним  вимогам.

Відповідне санітарним і  технічним вимогам інше житлове  приміщення може бути меншим, ніж звільнюване, і менш впорядкованим, але водночас воно має відповідати вимогам, які  виключають визнання особи, яка поселилася в ньому, як такої, що потребує поліпшення житлових умов, у тому числі у  зв’язку з проживанням в одній  кімнаті осіб різної статі, старших  за дев’ять років, крім подружжя.

Виселення без надання іншого житлового  приміщення

Житлове законодавство передбачає випадки виселення громадян без  надання іншого житлового приміщення:

1. відповідно до ст. 116 Житлового кодексу наймач та члени його сім’ї або інші особи, які проживають разом з ним, систематично руйнують чи псують житлове приміщення, або використовують його не за призначенням, або систематичним порушенням правил співжиття роблять неможливим для інших проживання з ними в одній квартирі чи в одному будинку, а заходи запобігання і громадського впливу виявилися безрезультатними, виселення винних на вимогу наймодавця або інших заінтересованих осіб провадиться без надання іншого житлового приміщення;
2. без надання іншого житлового приміщення виселяють також осіб, які самоправно зайняли житлове приміщення. Самоправно зайнятим вважається приміщення, в якому мешкає особа без відповідного рішення про надання їй цього приміщення та відповідно ордера на житлове приміщення. Проте необхідно зазначити, що вселення в будинок, квартиру без ордера, але з відома органів, які винесли рішення про надання житлового приміщення, чи з дозволу відповідних посадових осіб, не повинне вважатися самоправним.

Питання щодо виселення із службових приміщень регулюється  Положенням «Про порядок та надання  службових житлових приміщень і  користування ними в Україні», затверджене  постановою Ради Міністрів від 4 лютого 1988 р. № 37, де зазначено, що робітників і службовців, що припинили трудові  відносини з підприємством, установою, організацією, а також громадяни, які виключені з господарських  товариств або вийшли з них  за власним бажанням, підлягають виселенню  зі службового приміщення з усіма  особами, які з ними проживають, без  надання іншого житлового приміщення, за винятком осіб, які пропрацювали на підприємстві, в установі, організації, що надали їм службове житлове приміщення, не менш як 10 років; осіб, що звільнені  з посади, у зв’язку з якою їм було надано житлове приміщення, але не припинили трудових відносин з підприємством, установою, організацією, які надали це приміщення; осіб, звільнених у зв’язку з ліквідацією підприємства, установи, організації або за скороченням чисельності чи штату працівників; пенсіонерів за віком та інших осіб відповідно до житлового законодавства.²⁴

Із гуртожитку підлягають виселенню без надання іншого житлового приміщення сезонні, тимчасові  працівники і особи, що працювали  за строковим трудовим договором, які  припинили роботу, а також особи, що вчилися у навчальних закладах і вибули з них, та інші. Тим часом  існує і категорія осіб, передбачена  «Примірним положенням про гуртожитки», затвердженим постановою Ради Міністрів  УРСР від 03 червня 1986 р. № 208, яких не може бути виселено з гуртожитку без надання  іншого житла, наприклад, осіб, які працювали  на підприємстві, установі, організації, що надали їм житлову площу в гуртожитку, не менш як 10 років.²⁵

Потрібно звернути увагу  на те, що громадяни можуть бути виселені й у зв’язку з визнанням  ордера на житлове приміщення недійсним.

Так, у разі визнання ордера на житлове приміщення недійсним  внаслідок неправомірних дій  осіб, які одержали ордер (такими діями  можуть бути надання неправомірних  відомостей про членів сім’ї, що включені в ордер, про розміри раніше займаної площі, яка послужила підставою  для взяття на квартирний облік), вони підлягають виселенню без надання  іншого житлового приміщення.

Якщо громадяни, зазначені  в ордері, раніше користувалися житловим приміщенням у будинку державного або громадського житлового фонду, їм повинно бути надано житлове приміщення, яке вони раніше займали, або інше житлове приміщення.

У разі визнання ордера на житлове  приміщення недійсним з інших  підстав (наприклад, внаслідок неправомірних  дій службових осіб, таких, як порушення  ними черговості отримання житла, порушення  встановленого порядку розгляду і вирішення питань про взяття громадян на квартирний облік, видачу ордера на житлове приміщення, право  на яке зберігає інший громадянин, тощо) громадяни, зазначені в ордері, підлягають виселенню з наданням іншого житлового приміщення або  приміщення, яке вони раніше займали.

Якщо ордер визнано  недійсним у зв’язку з видачею  його на житлове приміщення, на яке  мають право інші особи, особам, що одержали цей ордер, має надаватися інше житлове приміщення, яке повинне  відповідати за розміром і благоустроєм житловому приміщенню, зазначеному  в ордері.

Проект ЖК України встановлює, що виселення із займаного житлового приміщення допускається також лише з підстав, установлених законом. Виселення проводиться добровільно або в судовому порядку.

Виселення наймача, членів його сім’ї та інших осіб, які проживають разом з ним, із житлового будинку, квартири (їх частин) здійснюється внаслідок  припинення дії договору найму житла. У разі відмови наймач і члени  його сім’ї підлягають виселенню  в судовому порядку.

У разі визнання в судовому порядку договору найму житла  недійсним наймач та члени його сім’ї  підлягають виселенню. Наймачу повинно  бути повернуто житло, яке він  раніше займав, або надано інше упоряджене житло.

Громадянам, які виселяються  із житла, що належить до державного та комунального житлових фондів, надається  інше упоряджене житло. 
Якщо у квартирі, в якій проживало два і більше наймачів, наймач займав частину квартири, йому надається окрема квартира в межах норми загальної площі.

У разі виселення з житла, що за розміром менше, ніж це передбачено  нормою надання загальної площі, надається квартира чи одноквартирний будинок у межах норми загальної  площі.

Стягнення на передане в  іпотеку житлове приміщення є  підставою для виселення всіх громадян, які мешкають у ньому, за винятками, встановленими законом. Після прийняття кредитором рішення  про звернення стягнення на передане в іпотеку житлове приміщення всі громадяни, які мешкають у  ньому, зобов’язані на письмову вимогу кредитора або нового власника цього  житлового приміщення добровільно  звільнити його протягом одного місяця з дня отримання цієї вимоги. Якщо громадяни не звільняють житлове  приміщення у встановлений або інший  погоджений сторонами строк добровільно, їх примусове виселення здійснюється на підставі рішення суду.

Виселення громадян при зверненні  стягнення на житлові приміщення, що були придбані ними за рахунок кредиту (позики) банку чи іншої особи, повернення якого забезпечено іпотекою відповідного житлового приміщення, є підставою  для надання цим громадянам житлових приміщень для тимчасового проживання. Відсутність житлових приміщень  для тимчасового проживання не тягне  припинення виселення громадянина  з житлового приміщення, яке є  предметом іпотеки.

Виселення без надання іншого житла:

1. громадяни, які самовільно зайняли житло, підлягають виселенню в судовому порядку без надання іншого житла;
2. якщо наймач, члени його сім’ї або інші особи, які проживають разом з ним, систематично руйнують чи псують елементи будинку або об’єкти спільного користування чи використовують житло не за призначенням та своєю поведінкою створюють для інших мешканців умови, за яких спільне проживання з ними в будинку, квартирі (їх частині) є неможливим, а по-переджувальні заходи виявилися безрезультатними, власником подається позов до суду щодо дострокового розірвання договору найму. У разі задоволення позову наймач, члени його сім’ї або інші особи, які проживають разом із ним, підлягають виселенню без надання іншого житлового приміщення;
3. осіб, позбавлених батьківських прав, може бути виселено за рішенням суду без надання іншого житла, якщо спільне проживання цих осіб із дітьми, стосовно яких вони позбавлені батьківських прав, визнано неможливим;
4. особи, які створили умови, за яких спільне з ними проживання є неможливим, за рішенням суду можуть бути виселені без надання іншого житла або зобов’язані здійснити примусовий обмін займаного житла на умовах, запропонованих іншою стороною.

Підлягають виселенню  з житлового фонду спеціального призначення:

1. сезонні, тимчасові працівники і особи, що працювали за строковим трудовим договором, які припинили роботу, а також особи, які навчалися у навчальних закладах, аспірантурах, докторантурах і вибули з них, підлягають виселенню з гуртожитку, який їм було надано у зв’язку з роботою чи навчанням, без надання іншого житлового приміщення;
2. працівники підприємств, установ, організацій, які поселилися в гуртожитку у зв’язку з роботою, можуть бути виселені без надання іншого житлового приміщення в разі припинення трудових відносин;
3. наймач або члени його сім’ї, якщо після закінчення строку дії договору найму службового житла або припинення трудових та інших передбачених законодавством відносин з підприємством, установою, організацією вони відмовляються його звільнити. Виселення здійснюється в судовому порядку без надання іншого житла.

Не можуть бути виселеними із службового житла державного чи комунального житлових фондів без надання  іншого житла, зокрема:

1. інваліди І і ІІ груп;
2. ветерани Великої Вітчизняної війни та інші особи, на яких поширюється чинність Закону України «Про статус ветеранів війни, гарантії їх соціального захисту»;
3. батьки-вихователі в разі ліквідації дитячого будинку сімейного типу, за винятком випадку, коли ліквідація здійснюється за рішенням суду, яким установлено факт протиправних дій батьків-вихователів;
4. особи, які пропрацювали на підприємстві, в установі чи організації, що надали їм це житло, не менш як десять років.

Підставами для виселення  із соціального житла без надання іншого житла є:

1. надання наймачу або придбання ним іншого житлового приміщення;
2. підвищення доходів наймача до рівня, який дозволяє укласти договір найму іншого житлового приміщення;
3. подання наймачем недостовірних даних щодо середньомісячного сукупного доходу за попередній рік, приховування реальних доходів;
4. порушення правил користування житловим приміщенням;
5. систематичне порушення умов договору найму соціального житла;
6. інші підстави, встановлені законом.

8. Припинення договору  найму (оренди) житла. Підстави  і порядок припинення.

Підстави та порядок припинення договору найму житла

Зобов'язання, що виникають  з договору найму жилого приміщення, можуть припинятися як за волевиявленням сторін, так і незалежно від  їхньої волі. Припинення зобов'язання за волевиявленням сторін здійснюється шляхом розірвання договору. Житлові  правовідносини можуть бути припинені  також у зв'язку з певними подіями (смерть одинокого наймача, руйнування жилого приміщення у зв'язку зі стихійним  лихом тощо).

За загальним правилом, передбаченим ст. 107 Житлового кодексу, наймач за згодою членів своєї сім'ї має право у будь-який час вимагати розірвання договору найму жилого приміщення. Для цього він повинен довести до відома наймодавця своє рішення, сплатити квартирну плату та здати приміщення у належному стані. Якщо наймач звільнив помешкання без попередження, наймодавець має право вимагати від нього плату за користування житлом за три місяці, якщо наймодавець доведе, що він не міг укласти договір найму житла на таких самих умовах з іншою особою. Наймач має право відмовитися від договору найму житла, якщо житло стало непридатним для постійного проживання у ньому.²⁶

Жиле приміщення надається  в користування всім членам сім'ї  наймача. У тих випадках, коли вибуває  не вся сім'я, договір найму жилого приміщення не розривається, а наймач, який вибув, втрачає право на користування цим жилим приміщенням з дня  виїзду.

Розірвання договору найму  жилого приміщення на вимогу наймодавця проводиться лише з підстав, установлених законом, і тільки в судовому порядку, крім випадків виселення з будинків, яким загрожує обвал. Частина 2 статті 825 Цивільного кодексу України встановлює ці підстави.

Першою підставою розірвання договору найму житла є невнесення наймачем плати за житло за шість  місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк, а при короткостроковому  наймі – понад два рази. Якщо при розгляді справи про розірвання договору найму житла наймач внесе  відповідну плату, суд може відмовити  в позові, враховуючи причини виникнення заборгованості щодо оплати житла.

Другою підставою розірвання договору найму житла є руйнування або псування житла наймачем або  іншими особами, за дії яких він відповідає. За рішенням суду наймачеві може бути наданий строк не більше одного року для відновлення житла. Якщо протягом строку, визначеного судом, наймач не усуне допущених порушень, суд  за повторним позовом наймодавця постановляє рішення про розірвання договору найму житла.