Договір найму (оренди) житла

Договір найму житлового  приміщення у приватному житловому  фонді спрямований на передачу житла  у тимчасове користування і тому, як правило, укладається на визначений строк. У новому ЦК України договір  найму житла укладається на строк, встановлений договором, а якщо в  договорі передбачено, що він не визначений, договір вв ажається таким, що укладений  на п’ять років.

Договір найму житлового  приміщення в державному, комунальному і громадському житлових фондах спрямований  на передачу житла в постійне користування і по суті є довічним.

Однією з основних особливостей договору найму житлового приміщення в будинках державного, комунального та громадського житлових фондів є  те, що законодавством встановлено  спеціальні умови і порядок надання  житлового приміщення в користування. Так, житлове приміщення може бути надано лише громадянам, які потребують поліпшення житлових умов, згідно з існуючою можливістю отримання житла.

Громадяни мають право  на одержання у користування житлового  приміщення за сукупності таких умов:

1. досягнення, як правило, 18-річного віку;
2. постійного проживання в даному населеному пункті;
3. потребування в поліпшенні житлових умов.

Потреба у житлі визначається певними критеріями, що передбачені  у ст. 34 Житлового Кодексу України:

• забезпечення житловою площею нижче рівня, який визначається виконавчими комітетами обласних, Київською та Севастопольської міських рад народних депутатів спільно з радами профспілок;
• проживання у приміщенні, що не відповідає встановленим санітарним і технічним вимогам;
• тяжкі форми деяких хронічних захворювань, у зв’язку з чим хворий не може проживати в комунальній квартирі чи в одній кімнаті з членами своєї сім’ї;
• проживання у гуртожитках;
• проживання в одній кімнаті двох і більше сімей незалежно від родинних відносин чи осіб різної статі старших за 9 років, крім подружжя тощо.

Крім  того житлові приміщення можуть надаватися позачергово:

• громадянам, чиє житло стало непридатним для проживання у зв’язку зі стихійним лихом;
• громадянам, направленим у порядку розподілу на роботу в іншу місцевість;
• особам, реабілітованим внаслідок незаконного засудженння;
• особам, обраним на виборну посаду, якщо це пов’язано з переїздом в іншу місцевість, та в деяких інших випадках (ст. 46 Житлового Кодексу);

Договір найму житлового  приміщення в будинках державного, комунального та громадського житлових фондів укладається в письмовій  формі на підставі ордера на житлове  приміщення між наймодавцем (ЖЕО) і  наймачем – громадянином, на ім’я якого виданий ордер.

Тривалий час у літературі дискусійним є питання про  співвідношення і значення ордера і  договору у виникненні і формуванні правовідносин з користування цими приміщеннями в будинках державного, комунального житлового фонду. Більшість вчених дійшли висновку, що підставою виникнення права користування житловим приміщенням є юридичний склад, до якого входять ордер та договір найму. Ордер дає право громадянинові звернутися для певної житлово-експлуатаційної організації з вимогою про надання конкретного, вказаного в ордері житлового приміщення.

Наступною особливість договору найму житлового приміщення в  державному, комунальному та громадському житлових фондах є те, що він укладається  на підставі Типового договору, в якому  чітко регламентовано, хто є сторонами  в договорі, характеристика предмета договора, права, обов’язки та відповідальність сторін за договором.

Згідно з Типовим договором  найму житла в будинках державного і комунального житлового фонду (затверджений постановою Кабінету Міністрів  України від 22 червня 1998 року № 939) наймодавець  зобов’язаний забезпечити належне  утримання житлового будинку  та прилеглої до нього території, своєчасно проводити ремонт будинку, забезпечити роботу його технічного обладнання, на час капітального ремонту  надавати наймачеві та членам його сім’ї інше житлове приміщення тощо.

Права та обов’язки сторін регламентують також Правила  користування приміщеннями житлових будинків і прибудинковими територіями, затверджені  постановою кабінету Міністрів України  від 8 жовтня 1992 року № 572.¹⁶

Наймач зобов’язаний виконувати правила користування житловими приміщеннями, своєчасно сплачувати квартирну плату, додержуватися правил пожежної безпеки, своєчасно проводити поточний ремонт тощо.

Також існують певні особливості  і у визначенні предмета договору найму житлового приміщення у  будинках державного, комунального житлового  фонду. Ним може бути лише приміщення, що відповідає вимогам статей 50 і 63 Житлового Кодексу, тобто це перш за все може бути окрема квартира, інше окреме ізольоване житлове приміщення, що складається з однієї чи кількох  кімнат, а також одноквартирний житловий будинок.

Чинне законодавство не дає  однозначного юридичного визначення понять «окрема квартира» та «інше ізольоване приміщення». Проаналізувавши поняття  термінів, які визначив Державний  комітет України з житлово- комунального господарства для розв’язання спірних  питань у сфері приватизації та утримання житла, та визначень, які наводилися в літературі, слід визначити окрему квартиру (або ізольовану) як частину житлового будинку, що призначена для постійного проживання однієї сім’ї містить обладнані житлові та підсобні приміщення та має окремий вихід. Під іншим ізольованим житловим приміщенням слід розуміти кімнату або кілька кімнат у квартирі, які призначені для проживання однієї або кількох сімей.

Предметом договору має бути житлове приміщення, призначене  для проживання в ньому, яке впорядковане відповідно до умов даного населенного  пункту і відповідає встановленим санітарним та технічним вимогам.

5. Ордер на житло і його значення. Підстави, порядок і наслідки визнання ордера недійсним

На підставі рішення про  надання житлового приміщення в  будинку державного або громадського житлового фонду виконавчий комітет  районної, міської, районної в місті, селищної, сільської ради видає громадянинові  ордер, який є єдиною підставою для  вселення в надане житлове приміщення. Його може бути видано лише на вільне, як фактично, так і юридично, житлове приміщення.

Тобто це є правовстановлюючий документ індивідуального характеру, що видається виконавчим органом  місцевої ради, компетентним приймати рішення про надання житлової площі, та є підставою для вселення громадян у надане житлове приміщення в будинках державного чи громадського житлового фонду або фонду  житлово-будівельного кооперативу. Ордер  породжує два види правовідносин: з  одного боку, це адміністративно-правові  відносини між виконавчим органом  ради і житлово-експлуатаційною  організацією, куди він здається, а  з другого – це цивільно-правові  відносини між громадянином та зазначеною житлово-експлуатаційною організацією, яка зобов’язана укласти з  ним договір найму житлового  приміщення.

Дані правовідносини породжує сам ордер, а не рішення про  надання громадянину житла. Окрім  того, на підставі лише самого рішення  громадянин не має права вимагати здійснення будь-яких дій щодо надання  йому приміщення, вказаного в рішенні.

Ордер безпосередньо пов’язаний з особою, якій він виданий, і не може передаватися іншим. Ордер дійсний  протягом 30 днів. У деяких випадках, за наявності поважних причин, цей  термін може бути продовженим.

Вручається ордер громадянинові, на ім’я якого він виданий, або  за його дорученням іншій особі. При  одержанні ордера пред’являються паспорти (або документи, що їх замінюють) членів сім’ї, включених до ордера. При  вселенні громадянин здає ордер до житлово-експлуатаційної організації, а за її відсутності – відповідному підприємству, установі, організації, отримуючи одночасно при цьому  паспорти всіх членів сім’ї з відміткою  про виселення з попереднього місця проживання.

У надане житлове приміщення переселяються члени сім’ї, які  включені в ордер. Підставою виникнення в члена сім’ї наймача, включеного до ордера, права користування житловим приміщенням є сам факт включення  до ордера, а не вселення в приміщення.

Ордер на житлове приміщення може бути визнано недійсним у судовому порядку в таких випадках:

1. подання громадянами відомостей про потребу в поліпшенні житлових умов, що не відповідають дійсності (неправдиві відомості відносно членів сім’ї, котрі включені в ордер, відносно розміру раніше займаної житлової площі, що послужило підставою для взяття на квартирний облік та ін.);
2. порушення прав інших громадян або організацій на зазначене в ордері житлове приміщення (видача ордера на житлове приміщення, право на яке зберігає інший громадянин, порушення порядку заселення та ін.);
3. неправомірні дії службових осіб при вирішенні питання про надання житлового приміщення (порушення встановленого порядку розгляду і вирішення питань про взяття громадян на квартирний облік і надання житлових приміщень та ін.);
4. інші випадки порушення порядку й умов надання житлових приміщень (видача ордера на нежитлове приміщення, на частину кімнати чи суміжну кімнату, на житлове приміщення, що не відповідає санітарним і технічним вимогам та ін.).

Вимогу про визнання ордера недійсним може бути заявлено протягом трьох років з дня його видачі. У разі визнання ордера недійсним  громадяни, на ім’я яких був виданий  ордер, позбавляються права на займання житлової площі, вказаної в ордері.

У проекті ЖК України поняття «ордер» взагалі немає.

Згідно з проектом, надання  громадянам житла з житлового  фонду загального призначення здійснюється на підставі рішення власника цього  житла або уповноваженого ним  органу. Підставою для заселення  житла є укладений договір  найму житла. Власник державного та комунального житлового фонду  надає наймачеві житло у строкове користування для проживання відповідно до договору найму житла. Тобто, в  даному випадку, підставою укладення  договору найму є рішення власника житла, а підставою для вселення – сам договір найму житла.

Надання громадянам житла  з житлового фонду соціального  призначення здійснюється за рішенням відповідного органу місцевого самоврядування. Таке рішення є підставою для  укладення відповідного договору найму  соціального житла на термін, визначений зазначеним рішенням.

6. Зберігання житла за тимчасово відсутнім громадянином. Порядок виселення громадян, що втратили право на користування житлом.

Збереження  права на жиле приміщення за громадянами  в разі їх тимчасової відсутності  

 Стаття 71 Житлового Кодексу  визначає випадки збереження  жилого приміщення за тимчасово  відсутніми громадянами. За тимчасової  відсутності наймача або членів  його сім’ї за ними зберігається  жиле приміщення протягом шести  місяців. Якщо наймач або члени  його сім’ї були відсутні з  поважних причин понад шість  місяців, цей строк за заявою  відсутнього може бути продовжено  наймодавцем, а в разі спору  — судом. 
   Тимчасова відсутність особи може бути безперервною, але не повинна перевищувати шести місяців. Початок відліку часу відсутності визначається від дня непроживання особи у приміщенні. Повернення особи до жилого приміщення, яке вона займала, перериває термін тимчасової відсутності. Тимчасова відсутність наймача, членів його сім’ї не вимагає згоди інших членів сім’ї. Не має значення і причина відсутності, якщо вона не перевищила шести місяців. 
   У разі відсутності особи понад шість місяців при розгляді позову про визнання його таким, що втратив право на жилу площу, суд пог винен ретельно дослідити обставини справи, які мають значення для встановлення причин довготривалої відсутності. Якщо тимчасова відсутність особи перевищила шість місяців, члени сім’ї, навіть колишні, а також наймодавець мають право звернутися з позовом про визнання її такою, що втратила право на користування жилим приміщенням. 
   Наймач і члени його сім’ї не визнаються такими, що втратили право на жилу площу, на підставі ст. 71 Житлового Кодексу, якщо не винесено судове рішення за позовом наймодавця чи членів його сім’ї, які залишилися проживати у жилому приміщенні, а також колишніх і відсутніх, за якими зберігається право на користування жилою площею. 
   Якщо особа, яка була відсутня понад шість місяців повернулася на жилу площу за згодою всіх членів сім’ї, її не можна вважати такою, що втратила право на жиле приміщення. Якщо з боку членів сім’ї немає згоди на вселення відсутнього понад шість місяців, то за наявності поважних причин, суд може продовжити пропущений термін. За умови вселення відсутнього проти волі членів сім’ї, суд вправі визнати його таким, що втратив право на жилу площу. 
   Якщо в жилому приміщенні не залишається членів сім’ї, повернення туди відсутньої особи до розгляду спору в суді є обставиною, що заслуговує на увагу. Воно не може бути безумовною підставою до відмови в позові, але має бути оцінено з урахуванням інших обставин. 
   Пунктом другим ст. 8 Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду” передбачено, що передача займаних квартир (будинків) здійснюється у спільну сумісну або часткову власність за письмовою згодою всіх повнолітніх членів сім’ї, які постійно мешкають у даній квартирі (будинку), в тому числі тимчасово відсутніх, за якими зберігається право на житло, з обов’язковим визначенням уповноваженого власника квартири (будинку).¹⁷ 
   Абзац другий п. 5 “Положення про порядок передачі квартир (будинків) у власність громадян”, затвердженого Державним комітетом України по житлово-комунальному господарству 15 вересня 1992 р. за № 56, зі змінами від 5 серпня 1994 р. за № 72, включає до членів сім’ї наймача лише громадян, які постійно мешкають у квартирі (будинку) разом з наймачем або за якими зберігається право на житло.¹⁸ 
   Тобто закон до числа суб’єктів права на приватизацію відніс тимчасово відсутніх членів сім’ї наймача, за якими зберігається право на житло на момент введення в дію вказаного закону (на 22 липня 1993 р.). Проте це не означає, що стосовно останніх припиняється дія ст. 71 Житлового Кодексу УРСР, якою встановлені строки збереження жилого приміщення за тимчасово відсутніми громадянами, оскільки особливостей застосування цієї норми у таких випадках законодавством не було встановлено. 
   Разом з тим, житлове законодавство передбачає збереження жилого приміщення за тимчасово відсутнім наймачем або членами його сім’ї понад шість місяців у таких випадках: 
   1) призов на строкову військову службу чи направлення на альтернативну (невійськову) службу, а також призов офіцерів із запасу на військову службу на строк до трьох років — протягом усього періоду проходження зазначеної військової служби; перебування на військовій службі прапорщиків, мічманів і військовослужбовців надстрокової служби — протягом перших п’яти років перебування на дійсній військовій службі; 
   2) тимчасовий виїзд з постійного місця проживання за умовами та характером роботи або у зв’язку з навчанням (учні, студенти, стажисти, аспіранти тощо), у тому числі за кордоном — протягом усього часу виконання цієї роботи чи навчання; 
   3) влаштування дитини (дітей) на виховання в дитячий заклад, до родичів, опікуна чи піклувальника — протягом усього часу їх перебування в цьому закладі, у родичів, опікуна чи піклувальника, якщо в будинку, квартирі (їх частині) залишилися проживати інші члени сім’ї. 
   Якщо з будинку, квартири (їх частини) вибула дитина (діти) і членів її сім’ї не залишилося, це житло може бути надано за договором оренди іншому громадянину до закінчення строку перебування дитини (дітей) у дитячому закладі чи до досягнення нею повноліття та повернення від родичів, опікуна, піклувальника, в окремих випадках — до закінчення навчання в загальноосвітніх навчальних закладах усіх типів і форм власності, у тому числі для громадян, які потребують соціальної допомоги та соціальної реабілітації, а також в професійно-технічних, вищих навчальних закладах або до закінчення строку служби у Збройних Силах України та інших військових формуваннях. 
   У тих випадках, коли в жилому приміщенні, з якого дитина вибула на виховання, не залишились проживати члени її сім’ї і це приміщення було надано іншим громадянам або коли вселення в нього є неможливим з інших причин, після закінчення строку виховання їй у позачерговому порядку відповідно до п. З ст. 71 Житлового Кодексу надається жиле приміщення виконкомом місцевої ради за останнім постійним місцем проживання. 
   У разі відмови в наданні жилого приміщення особам, які мають право на його позачергове одержання, судом вирішується спір про надання жилого приміщення, а не про встановлення черговості; 
   4) виїзду у зв’язку з виконанням обов’язків опікуна (піклувальника) — протягом усього часу виконання цих обов’язків; 
   5) влаштування непрацездатних осіб, у тому числі дітей-інвалідів, у будинки-інтернати та інші установи соціальної допомоги — протягом усього часу перебування в них; 
   6) виїзд на лікування до лікувально-профілактичного закладу — протягом усього часу перебування в ньому; 
   7) взяття під варту чи засудження до позбавлення волі протягом усього часу перебування під вартою чи відбування покарання, якщо в цьому будинку, квартирі (їх частині) залишилися проживати інші члени сім’ї. 
   Якщо в будинку, квартирі (їх частині) не залишилися проживати інші члени сім’ї наймача, це житло може бути надано за договором оренди (найму) у встановленому законом порядку іншому громадянинові до звільнення таких осіб з-під варти чи до відбуття ними покарання. 
   Під терміном “збереження жилих приміщень” слід розуміти охорону законом права на жилу площу в жилих приміщеннях за тимчасово відсутніми особами. При цьому маються на увазі наймачі, члени їх сімей, навіть колишні, оскільки вони мають такі ж права і обов'язки, як і наймачі. 
   При цьому відповідно до ст. 107 Житлового Кодексу наймач або член його сім’ї, який вибув на інше постійне місце проживання, втрачає право користування жилим приміщенням від дня вибуття, незалежно від пред’явлення позову з цього приводу. 
   На підтвердження вибуття необхідно брати до уваги будь-які фактичні дані, які свідчать про обрання стороною іншого постійного місця проживання (повідомлення про це в листах, розписка, переад-ресовка кореспонденції, утворення сім’ї в іншому місці, перевезення майна в інше жиле приміщення, виїзд в інший населений пункт і постійна там прописка, укладення трудового договору на невизначений строк тощо), на що вказує і п. 11 Постанови Пленуму Верховного суду України “Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України” від 12 квітня 1985 р. за № 2.¹⁹ 
   Для прикладу можна навести такий випадок. У березні 1994 р. Т. заявила позов до М. про визнання його таким, який втратив право на користування жилим приміщенням у двокімнатній квартирі. Позивачка зазначала, що в березні 1993 р. вона зареєструвала шлюб з відповідачем, а в травні того ж року обміняла дві однокімнатні квартири, наймачами яких вони були кожен окремо, на спірну двокімнатну квартиру. Оскільки після обміну М. у вказану квартиру не вселився, а повернувся жити до своєї першої дружини Н., вона у серпні 1993 р. розірвала шлюб з ним. Після розірвання шлюбу М., перебуваючи у стані алкогольного сп’яніння, відвідував квартиру, вчиняв сварки, бійки, вибивав вхідні двері. Посилаючись на відсутність відповідача у спірній квартирі понад шість місяців без поважних причин, позивачка просила задовольнити її вимога на підставі ст. 71 Житлового Кодексу. 
   Рішенням Житомирського обласного суду від 16 січня 1996 р. у позові було відмовлено. 
   Судова колегія в цивільних справах Верховного Суду України від 28 лютого 1996 р. правильно визнала, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав. 
   Судом встановлено, що після обміну квартири позивачка та відповідач вселились у спірну квартиру. 
   На підтвердження своїх доводів стосовно того, що відповідач без поважних причин не жив у квартирі з травня 1993 р. до пред’явлення позову, позивачка посилалася на акти та показання свідків. Однак ці акти були складені 16 березня та 16 квітня 1994 р., тобто за вісім днів до пред’явлення позову у час розгляду справи судом. Проте показання свідків не підтверджують безспірно відсутності відповідача в зазначеній квартирі понад шість місяців підряд. 
   М. не заперечував того, що випивав, що в сім’ї склалися ненормальні стосунки, а після розірвання шлюбу іноді не ночував у спірній квартирі, щоб уникнути скандалів. Однак відсутність його на спірній житловій площі не перевищувала строку, встановленого ст. 71 Житлового Кодексу. 
   Судом також встановлено, що після розірвання шлюбу сторони визначили порядок користування спірною квартирою — позивачка шукала варіанти її обміну, навіть після пред’явлення позову. 
   Враховуючи усі обставини справи, суд дійшов обгрунтованого висновку, що передбачених ст. 71 Житлового Кодексу підстав для задоволення позову Т. немає. 
   Тому суд відмовив у визнанні колишнього члена сім’ї наймача приміщення таким, що втратив право користування останнім на підставі ст. 71 Житлового Кодексу України, виходячи з того, що позивач не підтвердив безспір-ними доказами факт відсутності цієї особи у приміщенні понад шість місяців. 
    На підставі викладеного судова колегія в цивільних справах Верховного Суду України від 28 лютого 1996 р. залишила рішення Житомирського обласного суду без змін. 
    Стаття 71 Житлового кодексу Української РСР наводить випадки збереження жилого приміщення за тимчасової відсутності наймача або членів його сім’ї понад шість місяців. А відтак вони не перестають бути суб’єктами права на приватизацію. У цьому випадку право користування жилим приміщенням зберігається протягом усього часу відсутності та ще шість місяців після закінчення визначеного законом терміну. 
    Після закінчення цього терміну договір найму з особою, яка була відсутня понад шість місяців, може бути розірваний у судовому порядку, оскільки у ст. 72 Житлового Кодексу зазначено, що визнання особи такою, що втратила право на користування жилим приміщенням внаслідок відсутності цієї особи понад встановлені строки, проводиться у судовому порядку. При цьому суд може подовжити шестимісячний термін з дня закінчення терміну, визначеного ст. 71, якщо визнає причину затримки поважною. 
    До визнання особи такою, що втратила право на жилу площу, протягом шести місяців з дня закінчення терміну, визначеного ст. 71, за відсутнім зберігаються всі правомочності, пов’язані з розпорядженням вказаною жилою площею в межах, визначених законом. Зокрема, потрібна її згода на вселення інших осіб як членів сім’ї, на обмін, на здачу в найом, на приватизацію квартири тощо. 
    Для визнання особи такою, що втратила право на жилу площу, можна звернутися в суд з позовом для встановлення юридичних фактів навіть тоді, коли особа перебуває у збройних силах, на навчанні, в т. ч. і за кордоном або засуджена і перебуває в місцях позбавлення волі. Позивачами можуть бути як особи, що мають право постійного користування цим приміщенням, зокрема члени сім’ї, у тому числі ті з них, хто зберігає це право як тимчасово відсутні, так і наймодавці, житлово-експлуатаційні контори, організації тощо. 
    Якщо у приміщенні залишилися проживати члени сім’ї, у тому числі й колишні члени сім’ї тимчасово відсутнього, договір найму щодо них зберігає свою силу. Втрата квартиронаймачем права на жилу площу у приміщенні, де він раніше проживав, тягне за собою зміну договору найму. Наймачем визнається інший член сім’ї, договір найму жилого приміщення не розривається, а наймачем за раніше укладеним договором найму визнається будь-який повнолітній член його сім’ї, якщо на це згодні інші члени сім’ї, що проживають разом з ним. 
    Громадянин, який втратив право на жиле приміщення внаслідок довготривалої відсутності і який не має поважних причин, що послужили б підставою для продовження шестимісячного терміну, але має бажання повернутися на колишню жилу площу, може вселитися туди тільки у порядку, визначеному ст. 65 Житлового кодексу. 
    Згідно з цією статтею, він може вселитися в установленому порядку з дотриманням положень щодо прописки за письмовою згодою всіх членів сім’ї, які проживали разом з ним. Якщо у прописці було відмовлено необгрунтоване, суд може не взяти до уваги відсутність прописки й визнати право на жиле приміщення особи, яка вселилася. Якщо особа вселяється у жиле помешкання після пропуску термінів, передбачених ст. 71 Житлового Кодексу, з дозволу правомірно проживаючих там членів сім’ї, у тому числі і колишніх, вона набуває право на жилу площу. 
    Якщо члени сім’ї заперечують проти вселення відсутнього зверх встановлених термінів або застосовують перепони для його вселення, а саме — міняють замки, ключі тощо, відсутній може пред’явити до проживаючих у даному жилому приміщенні позов про визнання за ним права на жилу площу. При цьому він має посилатися на поважні причини, як от вимушений не проживати у зв’язку з тим, що неможливо вселитися, чи наявні інші перепони, що заважають проживати в цьому помешканні. 
    Відповідно до роз’яснень Пленуму Верховного Суду України, наданих п. 10 Постанови “Про деякі питання, що виникли у практиці застосування судами Житлового кодексу України” від 12 квітня 1985 р. № 2, у справах щодо визнання наймача або члена його сім’ї таким, що втратив право користування жилим приміщенням, необхідно з’ясувати причини відсутності відповідача понад встановлені строки. Якщо причини поважні, суд може продовжити пропущений строк. 
    Якщо він вселився в жиле приміщення всупереч волі членів сім’ї та був відсутнім понад встановлені строки без поважних причин, суд вправі визнати його таким, що втратив право на жилу площу. Якщо в жилому приміщенні не залишилося членів сім’ї особи, яка була відсутня, його повернення в це приміщення до часу розгляду справи в суді є істотною обставиною, але вона не може бути безспірною підставою для відмови в позові, а має оцінюватись у сукупності з іншими обставинами. 
    Наявність рішення суду щодо права громадянина на користування жилим приміщенням не є перешкодою до розгляду та задоволення позову про визнання його таким, який втратив це право з мотивів, що після набрання рішенням законної сили або після його виконання він був відсутнім понад шість місяців, у тому числі і в тих випадках, коли строк для виконання рішення не скінчився. 
    Наймачеві або членові його сім’ї, який був відсутній понад встановлений законом строк без поважних причин, суд вправі відмовити з цих мотивів у позові про захист порушеного права (вселення, обмін, поділ, приватизація жилого приміщення тощо). 
    При розгляді вимог про приватизацію квартири в будинку державного житлового фонду, заявлених особою, яка була відсутня без поважних причин понад передбачені ст. 71 Житлового Кодексу України строки, суд може з цих підстав відмовити в їх задоволенні (п. 6 Правових позицій щодо розгляду судами окремих категорій цивільних справ. — Юрінком Інтер, 1998). Судова практика узагальнюється таким чином, що наявність рішення про визнання громадянина таким, що втратив право користування жилим приміщенням у зв’язку з відсутністю без поважних причин понад передбачений ст. 71 Житлового Кодексу строк не є обов’язковим документом вирішення спору про право на приватизацію. 
    Якщо громадянин втратив право на проживання у встановленому чинним законодавством порядку, а члени його сім’ї, що залишилися проживати у квартирі, приватизували її відповідно до вимог Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду”, вони мають право відповідно до ст. 12 цього закону розпорядитися квартирою на свій розсуд, в тому числі і продати її згідно з положеннями цивільного законодавства. 
    Стаття 41 Конституції України надає право кожному володіти, користуватися та розпоряджатися своєю власністю. Право приватної власності як сукупність правових норм, що закріплюють право людини володіти, користуватися і розпоряджатися належним їй майном та іншими матеріальними благами, і набувається в порядку, визначеному Законом України “Про власність” та Цивільним кодексом України, є непорушним. Ніхто не може бути протиправне позбавлений права власності. 
    Для забезпечення вирішення цієї проблеми 3 березня 2000 р. Верховна Рада України у Законі “Про внесення змін до статті 71 Житлового кодексу Української РСР” змінила терміни збереження жилих приміщень за тимчасово відсутніми членами сім’ї.²⁰ 
    З часу набрання вказаним законом чинності діє правило, що громадянин повинен повернутися на місце свого проживання протягом 6 місяців після закінчення встановлених у законі строків у таких випадках: 
   1) призов на військову службу — до 3 років, залежно від строку служби. Строк (повернення на місце свого проживання) відраховується з моменту закінчення служби, визначеного законом і наказом про звільнення. 
    Для інших категорій військовослужбовців (прапорщиків, мічманів, військовослужбовців надстрокової служби) строк служби визначений до 5 років і цей строк спливає автоматично; 
   2) навчання, лікування, виховання, перебування у виховному закладі — строк визначається часом перебування у такому закладі і відраховується з моменту отримання диплому, виписки або досягнення певного (15 чи 18-річного) віку; 
   3) взяття під варту або засудження до позбавлення волі. Строк спливає з моменту звільнення засудженого з-під варти або до відбуття ним покарання. 
    Проект Житлового кодексу поширив правила щодо збереження житла також на орендарів, членів їх сімей, а також визначив додаткову умову, за якою зберігається право на житло (за всіма особами, що зникли без вісті) протягом шести місяців, а саме: зникнення особи — до дня набрання законної сили рішення суду про оголошення громадянина безвісти відсутнім або померлим. 
    Право на користування житлом зберігається за відсутньою особою протягом наступних шести місяців з дня закінчення строків, зазначених вище. 
    Строк зберігання житла за заявою відсутнього може бути продовжено наймодавцем, орендодавцем. 
   Бронювання жилих приміщень 
    Статті 73-78 Житлового Кодексу, що визначають порядок та умови бронювання жилих приміщень останнім часом майже не застосовуються, оскільки наймач жилого приміщення має право приватизувати його, після чого на нього поширюються всі права власника, в тому числі і охорони права власності. Але в певних випадках бронювання жилого приміщення є єдиним способом збереження права на житло. Це стосується насамперед тих випадків, коли наймач або не скористався або не має права на приватизацію житлового фонду. Бронювання жилого приміщення регулюється Житлового Кодексу, а також “Правилами бронювання жилих приміщень”, затвердженими Постановою Ради Міністрів Української РСР від 9 вересня 1985 р. за № 342, ²¹ ,розпорядженням Кабінету Міністрів України “Про бронювання та придбання жилих приміщень для осіб, які мають право на громадянство при поверненні в Україну” від 24 січня 1997 р. за № 44-р.²² 
    Законом України “Про статус і соціальний захист громадян, які постраждали внаслідок чорнобильської катастрофи” (ст. 38) передбачено, що особи, які направлені або приїхали за вільним наймом на роботу в зони відчуження, безумовного (обов’язкового) та гарантованого добровільного відселення, а також особи, які працюють на територіях радіоактивного забруднення за контрактом, мають право на бронювання жилого приміщення за попереднім місцем проживання на весь час роботи у зазначених зонах. 
    Жилі приміщення бронюються за наймачами та членами їхніх сімей у будинках державного і громадського жилого фонду. 
    Жилі приміщення бронюються за членами сім’ї члена житлово-будівельного кооперативу (крім членів сім’ї, яким належить право на частину паєнагромадження, у зв’язку з чим за ними у разі тимчасової відсутності зберігається жиле приміщення), а при наявності згоди власника — і за членами сім’ї громадянина, якому належить будинок (частина будинку), квартира на праві приватної власності. Службові жилі приміщення та жила площа в гуртожитках бронюванню не підлягають. 
    Жилі приміщення бронюються за таких обставин: 
   - при направленні на роботу за кордон — на весь час перебування за кордоном; 
   - при виїзді на роботу в райони Крайньої Півночі Російської Федерації і в прирівняні до них місцевості — на весь час дії трудового договору; 
   - при виїзді на роботу в сільську місцевість — на обумовлений договором строк. 
    За наймачем або членом його сім’ї бронюється все жиле приміщення, яке є предметом договору найму, незалежно від того, чи залишаються там проживати члени сім’ї чи виїжджають разом. В останньому випадку жиле приміщення бронюється й за членами сім’ї, що виїжджають. 
   Особи, які перестали бути членами сім’ї наймача, але продовжують проживати в займаному жилому приміщенні, мають таке саме право на бронювання цього приміщення, як наймач та члени його сім’ї. 
    У разі бронювання жилого приміщення виконавчий комітет районної, міської, районної в місті ради чи місцева держадміністрація за місцем знаходження приміщення, що бронюється, видає наймачеві або членові його сім’ї охоронне свідоцтво (броню) за встановленим зразком. 
    Для одержання охоронного свідоцтва (броні) наймачем (членом його сім’ї) подається заява. 
    До заяви додаються: при виїзді на роботу за трудовим договором копія трудового договору, в інших випадках — клопотання відповідного підприємства, установи, організації; довідка з місця проживання про склад сім’ї та прописку за формою, встановленою для квартирного обліку. 
    Членом сім’ї, який виїжджає до місця роботи особи, що забронювала жиле приміщення, подається лише заява із зазначенням номера і дати охоронного свідоцтва (броні), раніше виданого на це приміщення. Охоронне свідоцтво (броня) зберігається в житлово-експлуатаційній організації. 
    Бронювання жилого приміщення не допускається, якщо до наймача пред’явлено позов про розірвання чи зміну договору найму цього приміщення або про визнання ордера недійсним. 
    У період дії охоронного свідоцтва (броні) тимчасово відсутній наймач та члени його сім’ї зберігають права і несуть обов’язки за договором найму жилого приміщення. 
    Наймач вправі здати в установленому порядку заброньоване жиле приміщення в піднайом або поселити в нього тимчасових жильців у межах строку дії охоронного свідоцтва (броні). 
    Якщо наймач та члени його сім’ї не повернулись у заброньоване жиле приміщення протягом шести місяців після закінчення строку дії броні, договір найму жилого приміщення за позовом наймодавця може бути розірвано в судовому порядку. 
    Бронювання є правовим засобом збереження суб’єктивного права на жилу площу в жилому приміщенні державного або громадського житлового фонду за відсутнім наймачем і членами його сім’ї. За правовою природою бронювання є самостійною формою збереження за тимчасово вибувшими громадянами жилого приміщення. Органи місцевої виконавчої влади шляхом видачі охоронного свідоцтва (броні) тим самим створюють підвищену гарантію збереження жилого приміщення за тимчасово вибувшими громадянами. Гарантією права громадян на бронювання жилого приміщення є те, що спори про видачу броні розглядаються в судовому порядку. 
    Бронювання жилого приміщення провадиться лише у випадках і на термін, встановлений законом. Охоронне свідоцтво видається тільки наймачеві та членам його сім’ї, тобто особам, які мають самостійне право користування жилими приміщеннями. Тому піднаймачі та тимчасові мешканці не мають права на отримання броні. 
    Заява про бронювання жилого приміщення має бути надана не пізніше шести місяців з моменту виїзду, оскільки за тимчасово відсутнім наймачем або членом його сім’ї жиле приміщення зберігається протягом шести місяців. Після цього терміну жиле приміщення може бути заброньовано за будь-якою особою, якщо вона в судовому порядку не визнана такою, що втратила право користування жилим приміщенням. 
    Охоронне свідоцтво втрачає силу у таких випадках: 
   - після закінчення терміну, на який воно було видано; 
   - при вибутті громадянина на постійне місце проживання в інший населений пункт або в інше жиле приміщення в цьому ж населеному пункті; 
   - якщо воно анульовано судом достроково або визнано недійсним. 
    Охоронне свідоцтво (броня) може бути визнано недійсним у судовому порядку в разі виявлення в поданих громадянином документах неправдивих відомостей про причину тимчасової його відсутності, відсутності понад шість місяців після закінчення строку дії охоронного свідоцтва (броні), а також неправомірних дій посадових осіб під час вирішення питання про видачу охоронного свідоцтва (броні).