Договір найму (оренди) житла

Виселення тимчасових мешканців  не обмежене жодними підставами. Тимчасові  мешканці зобов’язані звільнити  житлове приміщення за першою вимогою  без завчасного попередження наймача  або членів його сім’ї. У випадку  відмови звільнити житлове приміщення тимчасові мешканці підлягають виселенню  в судовому порядку без надання  іншого житлового приміщення.

До тимчасових мешканців  закон відносить опікунів і піклувальників, які мешкають у даному житловому  приміщенні, але за умови, що вони не є членами сім’ї наймача. Тимчасові мешканці самостійного права на житлове приміщення не отримують. У випадку припинення договору найму житлового приміщення вони виселяються у встановленому чинним законодавством порядку.

Житлове право наймача та його членів сім’ї

У договорі наймання житлового  приміщення визначаються права та обов'язки сторін по користуванню житловим приміщенням. Договір соціального найму, укладаэться  з наймачем - громадянином, на ім'я  якого виписаний ордер.

Більш детально ці питання  врегульовані у Житловому Кодексі.

У частині 1 ст. 64 та ст. 160 Житлового  Кодексу передбачено, що члени сім’ї наймача, які проживають разом з ним, користуються усіма правами і несуть усі обов’язки нарівні з наймачем. Повнолітні члени сім’ї наймача несуть солідарну з ним відповідальність за зобов’язаннями, що випливають з договору.

У частині 2 ст. 64 Житлового  Кодексу визначено, хто може належати до сім’ї наймача. Передусім це дружина наймача, їх діти та батьки.

Дружиною наймача є  особа, з якою наймач перебуває у  зареєстрованому шлюбі (термін «дружина»  стосується не тільки жінки, а й чоловіка), права та обов’язки дружини наймача  виникають водночас з наймачем у  разі внесення до ордера її прізвища та спільного вселення у житлове  приміщення. Дружиною наймача є також  особа, яка вселилась у найняте  приміщення після реєстрації шлюбу  з наймачем для створення сім’ї і постійного проживання у найнятому житловому приміщенні.

Неповнолітні діти наймача  та його дружини належать до членів сім’ї наймача, оскільки за ст. 17 ЦК України місцем проживання неповнолітніх  дітей є місце проживання їх батьків, а повнолітні діти наймача і його дружини є членами сім’ї наймача  лише у тому разі, якщо вони проживають разом з наймачем.

Поняття члена сім’ї за сімейним законодавством не можна ототожнювати з поняттям члена сім’ї наймача за житловим законодавством. Так, до членів сім’ї за сімейним законодавством належать особи, пов’язані між собою шлюбом та спорідненістю, а до членів сім’ї наймача ці особи належать лише тоді, коли вони проживають разом з наймачем. Якщо, наприклад, подружжя проживає в одному житловому приміщенні і чоловік – наймач цього приміщення, то його дружина є не лише членом сім’ї цієї особи, а й членом сім’ї наймача. А в тому разі, коли дружина цієї особи живе окркмо і має самостійне право на інше житлове приміщення, то вона хоч і є членом сім’ї свого чоловіка, проте не є членом сім’ї наймача. Таке саме правило застосовується і до повнолітніх дітей наймача, які живуть окремо від батьків, та до батьків наймача і його дружини.

Членами сім’ї наймача можуть бути визнані й інші особи, якщо вони постійно проживають разом з наймачем та ведуть зним спільне господарство. До таких осіб належать не тільки родичи наймача та його дружини, а й особа, з якою наймач фактично перебуває у шлюбних відносинах, опікуни, утриманці наймача тощо. Зазначені особи можуть бути віднесені до членів сім’ї наймача за умови, якщо вони не тільки обов’язково проживають разом з наймачем, а й ведуть з ним спільне господарство, наявність родинних зв’язків при цьому не обов’язкова.

Згідно зі ч. 3 ст. 64 Житлового  Кодексу особи, які перестали  бути членами сім’ї наймача (наприклад  у зв’язку з розірванням шлюбу  між наймачем та його дружиною), але  продовжують проживати в одному з ним житловому приміщенні, мають  такі самі права та обов’язки, як наймач і члени його сім’ї.

Серед багатьох прав наймача  одним з найважливіших є право  на вселення у найняте ним житлове  приміщення інших осіб. Реалізація цього права залежить в першу  чергу від житлового фонду, в  якому укладено договір.

Також наймач має право  укладати договір піднайму житла.

Також наймач має право  на збереження житла у разі тимчасової відсутності. Тимчасово відсутнім  слід вважати громадянина, який певний період часу не проживає в найманому  ним приміщенні, але не втратив  інтерес до використання цього приміщення з метою постійного проживання.  За загальним правилом, у разі тимчасової відсутності наймача та членів його сім’ї за цими особами зберігається житлове приміщення протягом шести місяців без будь-яких формально-зобов’язальних дій з їх боку. Якщо вони були відсутні з поважних причин понад шість місяців, цей строк може бути продовжений наймодавцем, а у випадку спору – судом.

Якщо наймач або члени  його сім’ї не проживали у певному житловому приміщенні понад встановлені строки, то згідно зі ст. 72 Житлового Кодексу вони можуть бути визнані такими, що втратили право на користуваня житловим приміщенням. Таке визнання здійснюється у судовому порядку за позовом наймодавця, наймача або членів його сім’ї (колишніх членів сім’ї).

Тимчасова відсутність наймача  не знімає з нього обов’язків, що випливають з договору найму житлового приміщення, зокрема вчасно вносити квартирну плату, належним чином утримувати приміщення тощо. Ці самі обов’язки покладаються і на членів сім’ї тимчасово відсутнього наймача, які залишаються в житловому приміщенні.

Ще одним із прав наймача  є право на обмін житлового  приміщення.

Право на обмін житлового  приміщення є одним із суб’єктивних прав наймача і включає в себе елементи розпорядчих повноважень. Потреба у його здійсненні виникає у наймача з різних причин, зокрема у зв’язку з реєстрацією шлюбу чи його розірванням, об’єднанням з батьками в лдну сім’ю, наближенням місця проживання до місця роботи.

Обмін житловими приміщеннями за своєю юридичною категорією та згідно з чинним житловим законодавством є своєрідним перерозподілом житлових приміщень.

Правом на обмін користуються лише наймач та члени його сім’ї, що проживають разом з ним. Такого права не мають піднаймачі та тимчасові мешканці. Обмін допускається лише за наявності письмової згоди всіх членів сім’ї, що проживають спільно, включаючи й тимчасово відсутніх. За неповнолітніх членів сім’ї свою згоду в письмовій формі висловлюють батьки, опікуни чи піклувальники. Предметом обміну може бути як ізольована квартира чи інше ізольоване житлове приміщення, так, за певних умов, і частина житлового приміщення.

4. Умови надання громадянам житла

Поняття та особливості укладання договору найму житла

Договір житлового найму  є одним із засобів реалізації права громадян на житло, яке передбачене  та гарантоване ст. 47 Конституції  України. За цим договором відбувається задоволення такої основної матеріальної умови життя людини, як забезпечення її житлом. Особливість договору житлового  найму полягає в тому, що він  є одним із видів цивільно-правових договорів, спрямованих на тимчасову  передачу майна (житла) в користування і водночас основним договором житлового  права.

У ЦК України передбачено  щодо договору найму житла 17 статей (829-824). Законодавець виділяє договір  найму житла, що є об’єктом права державної або комунальної власності. Підстави, умови, порядок укладення та припинення цього договору встановлюється законом і положення Кодексу застосовується до такого договору, якщо інше не встановлено законом. У новому ЦК прямо не названий, але передбачений і врегульований договір, що укладається у приватному житловому фонді. В літературі цей договір вже дістав назву «комерційний договір найму житла».

Соціальний і комерційний  найм відрізняється цільовою спрямованістю. Різниця ще й у тім , що соціальний найм може бути використаний винятково в державному і комунальному житловому фонді, а комерційний найм - у приватному житловому фонді.

Комерційний найм, крім всього іншого, відрізняється від соціального  тим, що йому не передують численні адміністративні передумови (потреба, становлення на облік , одержання  ордера), що, як правило, необхідні для  договору соціального найму. У даному випадку необхідне досягнення угоди за всіма істотними умовами договору.

На відміну від договору соціального найму, де розмір наданих житлових приміщень нормується, площа житла, наданого в комерційний найм, визначається тільки угодою сторін .

Однак у Цивільному кодексі  змінилася не тільки форма, але і  зміст розглянутих вище відносин.

ЦК  України установив ряд нових імперативних (загальнообов'язкових) правил, спрямованих на захист власників житлових приміщень, передбачивши обов'язок наймача, термін договору.

ЦК України в основному  розділив у різні законодавчі  коридори (цивільний і житловий) багато в чому схожі відносини, предметом  яких виступає один об'єкт - житлові  приміщення.

Договір соціального найму - безстроковий , а відповідно до ЦК України комерційний найм житлового приміщення є тстроковим договором. ЦК України встановлює два терміни такого договору: короткостроковий - до одного року, і довгостроковий - від одного до п'яти років. При цьому якщо в договорі термін не визначений, то він вважається укладеним на п'ять років.

З метою забезпечення стабільності відносин, що виникають внаслідок  комерційного найму житла, а також  прав, як наймача, так і наймодавця, ЦК України встановлює переважне  право наймача на укладання договору на новий термін. Для дотримання зазначеного права наймодавцеві необхідно не пізніше, ніж за три місяці до закінчення терміну найму житлового приміщення запропонувати наймачеві укласти договір на тих же або інших умовах. При узгодженні колишніх або нових умов договору наймач не вправі вимагати збільшення числа осіб , постійно з ним проживаючих за договором найму житлового приміщення.

У тих випадках, коли наймодавець  вирішив не здавати в найм житлове приміщення більше року, він зобов'язаний попередити наймача про відмову від продовження договору. Якщо наймодавець не виконав цього обов'язку, а наймач не відмовився від продовження договору, договір вважається продовженим на тих же умовах і на той самий термін.

Якщо наймодавець відмовився від продовження договору в зв'язку з рішенням не здавати приміщення в найм, але протягом року з дня  закінчення терміну договору з наймачем уклав договір наймання житлового  приміщення з іншою особою, наймач вправі вимагати визнання такого договору недійсним і (або ) відшкодування  збитків, заподіяних відмовою відновити з ним договір.

Квартирна плата в соціальному  наймі лімітована, у комерційному - ні.

У договорі соціального найму зберігається поняття членів родини наймача, а в комерційному введене поняття "наймач і постійно проживаючі разом з ним громадяни". Природно, особи , що припинили сімейні відносини з наймачем, за умови соціального найму, зберігають житлові права й обов'язки, якщо продовжують проживати в найнятому житловому приміщенні .

Договір комерційного найму поступово займає все більш вагоме положення в реальному житті. Якщо ще недавно він мав напівлегальний характер, житлові приміщення здавалися власниками в найм без будь-якого документарного оформлення, то розвиток ринкових відносин у житловій сфері спричинило за собою легалізацію такого виду одержання доходів як найм житла.

Істотні, звичайні та випадкові умови договору найму житла.

Разом із тим існують характерні ознаки, притаманні договору найму  житла, в цілому незалежно від  виду житлового фонду, в якому  він укладається.

У загальному вигляді договір  найму житла можна визначити  як договір, за яким одна сторона (наймодавець) зобов’язана передати іншій стороні (наймачеві) за плату житло для проживання в ньому на певний строк.

Договір найму житла є  двостороннім. Наймодавцем може виступати  як власник житлового приміщення (держава, місцевий орган самоврядування, громадська організація), так і уповноважена власником особа (житлово-експлуатаційна організація). За чинним житловим законодавством наймачем може бути лише громадянин. ЦК України в ст. 832 передбачає, що наймачем може виступати і юридична особа, але вона може використовувати житло лише для проживання в ньому фізичних осіб. Особливістю цього договору є те, що правата обов’язки виникають не лише у наймача, а, як правило, й у осіб, які постійно проживають разом з ним (ст. 835 ЦК). В житловому законодавстві ці особи дістали назву членів сім’ї наймача. До членів сім’ї наймача належать другий з подружжя, їх діти та батьки. Членами сім’ї наймача може бути визнано й інших осіб, що постійно проживають разом з наймачем і ведуть з ним спільне господарство.

Визнаючи предмет договору, законодавець застосовує поняття «житло»  та «помешкання». Під житлом, виходячи зі змісту чинного законодавства  України, слід розуміти квартиру або  інше ізольоване житлове приміщення , одноквартирний будинок аба його частину, а в деяких випадках і  неізольоване приміщення. Житло може бути придатним для постійного проживання в ньому і відповідати іншим  вимогам, що встановлюються житловим законодавством. Відповідно до ст. 831 ЦК України предметом  договору найму житламожуть бути помешкання, зокрема, квартира або її частина, житловий будинок або його частина, придатне для постійного проживання в ньому.

Договір найму житла є  оплатним. Розмір і порядок оплати може встановлюватися як домовленністю  сторін (у приватному житловому фонді), так і в централізованому порядку  органами державної влади або  органами місцевого самоврядування (в державному, комунальному та громадському житлових фондах).

Договір найму житла є  консенсуальним. Він вважається укладеним  з моменту досягнення сторонами  згоди за всіма істотними умовами. Волевиявлення сторін має бути виражене в письмовій формі.

Необхідно звернути увагу  на те, що залежно від належності предмета договору до певного виду житлового фонду існують деякі  особливості в порядку укладення  договору, в обсязі прав та обов’язків наймача, в порядку і наслідках припинення договору. І залежно від цього можна виділити особливості та відмінності, які притаманні договору найму житлового приміщення в будинках державного, комунального та громадського житлових фондів та договору найму житлового приміщення у приватному житловому фонді.