Договір найму (оренди) житла

Третьою підставою може бути необхідність використання житла для  проживання самого наймодавця та членів його сімї. У цьому разі наймодавець  повинен попередити наймача про  розірвання договору не пізніше ніж  за два місяці.

Четвертою підставою розірвання договору найму житла на вимогу наймодавця може бути продовження використання житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає, не за призначенням або систематичне порушення  ними прав та інтересів сусідів, після  попередження наймодавцем наймача  про необхідність усунення цих порушень.

У разі розірвання договору найму житла наймач та інші особи, які проживали у помешканні, підлягають виселенню з житла на підставі рішення суду, без надання їм іншого житла.

Як правило, виселення  громадян проводиться в судовому порядку. В адміністративному порядку  можуть бути виселені лише громадяни, які самоправне зайняли жиле приміщення, тобто вселилися без будь-яких законних підстав, або які проживають у жилому приміщенні, якому загрожує обвал.

Виселення в адміністративному  порядку проводиться на підставі заяви наймодавця (наймача) із санкції  прокурора. У випадках самоправного зайняття житлової площі громадяни  виселяються без надання їм жилого приміщення, а якщо громадяни виселяються  з будинку, якому загрожує обвал, їм надається впорядковане жиле приміщення. З прийняттям Конституції України  і встановленням у ст. 47 норми, згідно з якою ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі закону за рішенням суду, адміністративний порядок виселення на практиці не застосовується.

Відповідно до ст. 110 Житлового кодексу у випадках, якщо будинку загрожує обвал, знесення будинку чи переобладнання його на нежилий, наймодавець має право виселити громадян з наданням їм іншого впорядкованого жилого приміщення.

За ст. 111 Житлового кодексу, якщо будинок, в якому знаходиться жиле приміщення, підлягає знесенню у зв'язку з вилученням земельної ділянки для державних чи громадських потреб, громадянам, що їх виселяють, надається інше впорядковане жиле приміщення органами державної адміністрації ради місцевих народних депутатів, а у тих випадках, коли земельна ділянка відводиться державній, кооперативній чи іншій громадській організації, цією організацією.

У разі переобладнання жилого будинку на нежилий громадянам, яких виселяють, має бути надане інше впорядковане жиле приміщення. Його зобов'язана надати державна, кооперативна чи інша громадська організація, якій належить будинок (жиле приміщення), що підлягає переобладнанню. Якщо ці організації не можуть надати житло, його надає виконавчий комітет  місцевої ради народних депутатів.

Стаття 113 Житлового кодексу містить перелік вимог, що ставляться до впорядкованого жилого приміщення, яке надається у зв'язку з виселенням.

По-перше, надаване жиле приміщення повинно бути в межах даного населеного пункту.

По-друге, впорядковане жиле приміщення має бути розташоване  в будинку капітального типу і  відповідати певним санітарним та технічним  вимогам.

По-третє, якщо громадянин займав окрему квартиру, то йому має бути надана окрема квартира, а якщо кілька кімнат, то йому надається житлова площа  з такою самою кількістю кімнат. Надаване жиле приміщення за розміром не може бути менше за те, яке займав наймач, однак має бути у межах  норм житлової площі. Так, якщо до виселення  одинокий наймач займав окрему квартиру, що складалася з трьох кімнат, йому має бути надана окрема квартира з  однієї кімнати розміром не менше 13,65 кв. м (за умови, що він не має права на додаткову житлову площу).

По-четверте, при виселенні  з жилого приміщення, меншого за розміром, ніж це передбачено для  надання житла в даному населеному пункті, особі, яка виселяється, надається  жиле приміщення згідно з нормами  середньої забезпеченості житлом у  даному населеному пункті.

По-п'яте, якщо наймач або  члени його сім'ї мають право  на додаткову житлову площу і  фактично користуються нею, жиле приміщення надається з урахуванням права  на додаткову житлову площу.

Досить часто при виселенні  громадян у зв'язку із знесенням  будинку виникає питання, чи мають  право громадяни, які проживали  в одному жилому приміщенні, але  утворили кілька сімей (хоч з ними не укладались окремі договори житлового  найму), на одержання окремих жилих  приміщень? Ця проблема вирішується  в кожному конкретному випадку, виходячи з обставин, але, як правило, кожній сім'ї надається окреме жиле приміщення.

Відповідно до ст. 114 Житлового кодексу з наданням іншого жилого приміщення можуть бути виселені робітники і службовці (разом з особами, що з ними проживають), які припинили трудові відносини з підприємствами, установами та організаціями найважливіших галузей народного господарства і були звільнені за власним бажанням без поважних причин, чи за порушення трудової дисципліни, чи за скоєння злочину. В цьому разі приміщення, що надається громадянам, має бути в межах даного населеного пункту та відповідати встановленим санітарним і технічним вимогам.

Як зазначалося вище, громадяни  вселяються в жиле приміщення, що їм надається, за ордером. У певних випадках (ст. 59 Житлового кодексу) ордер може бути визнаний судом недійсним, а громадяни підлягають виселенню в судовому порядку без надання чи з наданням жилого приміщення (ст. 117 Житлового кодексу). Якщо ордер на жиле приміщення одержано на підставі неправомірних дій осіб, які вселилися у жиле приміщення, останні підлягають виселенню без надання іншого жилого приміщення. Проте, якщо ці громадяни раніше користувалися жилим приміщенням у будинку державного чи громадського житлового фонду, їм має бути надане жиле приміщення, яке вони займали раніше, чи інше жиле приміщення.²⁷

Відповідно до ст. 116 Житлового кодексу, якщо наймач, члени його сім'ї чи інші особи, що проживають разом з ними, систематично руйнують або псують жиле приміщення, чи використовують його не за призначенням, або систематичним порушенням загальнолюдських правил співжиття унеможливлюють для інших проживання з ними в одній квартирі чи будинку, а запобіжні заходи і громадський вплив (попередження з боку органів міліції, прокуратури, товариського суду) виявилися безрезультатними, виселення винних на вимогу наймодавця чи інших заінтересованих громадян проводиться за рішенням суду і без надання іншого жилого приміщення.

До громадян, які систематично порушують загальнолюдські правила  співжиття, суд може застосувати  такий суворий захід попередження, як вимога провести обмін займаного  жилого приміщення, запропоноване заінтересованою  в обміні стороною.

Крім того, в судовому порядку без надання іншого жилого приміщення виселяються громадяни, позбавлені батьківських прав, якщо вони проживають разом із дітьми, відносно яких позбавлені батьківських прав.

Висновок

Право на житло є найважливішим  з речових прав, яке характеризується певними особливостями, що випливають із великого значення житла з задоволенні  життєвих потреб кожної людини.

Під правом на житло слід розглядати гарантовану законом можливість придбання громадянином житла на тих чи інших підставах і стабільне  користування ним в умовах свободи  вибору місця проживання і цивілізованого середовища існування при забезпеченні державою гарантій недоторканості житла  і недопущення свавільного його позбавлення.

У сучасному суспільстві значно підвищується значення житлового права. Так, вирішення житлової проблеми було і залишається однією з найгостріших соціальних проблем в державі.

Сьогодні Україна намагається  забезпечити молодим громадянам рівне з іншими громадянами право  на житло, сприяти молодіжному житловому  будівництву, створенню молодіжних житлових комплексів тощо. У зв'язку з цим було розроблено й прийнято ряд законів та підзаконних актів, які регулюють можливість отримання  молодими чоловіками та жінками або  сім'ями довгострокових кредитів для  побудови житла. Серед цих актів  провідне місце займа-ють наступні: Закон України «Про сприяння со-ціальному  становленню та розвитку молоді в  Україні» 5 лютого 1993 р. (в редакції Закону 2001 р.)²⁸, Постанова КМУ від 28 жовтня 1996 р. № 1300 «Про вдосконалення шляхів розвитку молодіжного житлового будівництва»²⁹, Постанова КМУ від 29 травня 2001 р. № 584 «Про порядок надання пільгових довготермінових кредитів молодим сім'ям та одиноким молодим громадянам на будівництво (реконструкцію) житла»³⁰ та ін.

Потребу в житлі людина задовольняє  тільки за умови користування конкретним жилим приміщенням. Для цього  особа вступає у відносини  з іншими суб'єктами (фізичними чи юридичними особами, органами державної  влади) і внаслідок того, що ці відносини  піддаються правовому регулюванню, вони набувають статусу житлових правовідносин. За умови правопорушення у житловій сфері, суб'єкти житлового  права мають звертатися до державних  органів або до органів, що здійснюють нагляд та контроль у цій сфері, які  зобов'язані вирішувати питання  захисту прав громадян та застосовувати  відповідні санкції до правопорушників.

Важливу роль у житловому  праві відіграє договір найму  житлового приміщення, шляхом укладання  якого в основному здійснюється забезпечення громадян житлом. Щодо соціального  найму житла, то відповідно до Конституції  України держава має проводити  курс на послідовне забезпечення права  громадян на житло. Зміст цього договору полягає в тому, що наймач (особа, на ім'я якої видано ордер) одержує  від наймодавця (власника житла) право  користуватися житловим приміщенням  у будинках державного, комунального чи громадського житлового фонду.

Зокрема, це стосується громадян, що потребують соціального захисту, яким житло  надається державою і органами місцевого  самоврядування безоплатно або за доступну для них плату відповідно до закону. У зв’язку з цим соціальна  житлова політика держави повинна  бути спрямована на: визначення категорій  та розроблення механізму надання  допомоги малозабезпеченим громадянам України, які не мають житла чи мають його недостатню кількість. Суттєве  значення для укладання договору найму житлового приміщення має  ордер на житлове приміщення —  документ, на підставі якого здійснюється вселення в надане житлове приміщення в будинках державного, комунального, громадського житлового фонду або фонду ЖБК. Він видається на вільне житлове приміщенн

Громадяни самостійно здійснюють право на одержання житлового  приміщення в будинках державного, комунального і громадського житлового  фонду з настанням повноліття, тобто після досягнення 18-річного  віку, а такі, що одружились або влаштувалися на роботу,— до досягнення 18-річного  віку.

Оскільки в останній час  в Україні досить велика частка населення  не має коштів на придбання свого  житла, а інша, теж досить велика частка, має надлишки приватизованої житлової площі, то проблема найму (оренди) житлових приміщень стоїть гостро майже  в кожній пересічній українській  сім'ї. Оскільки таких випадків досить багато, то і юридичних проблем  виникає теж багато. Відповідно ті громадяни, які мають достатню кількість  свого законного житла бажають  здавати його в найм іншим менш забезпеченим особам, в яких не має  можливості купити собі житло, і отримувати за це непоганий заробіток. Такі договори укладаються між наймачем та власником  житлової площі (наймодавцем) за домовленістю сторін і відповідно до вимог закону.

Згідно закону договір  найму житла має укладатися у  письмовій формі, проте в багатьох випадках сторони регулюються лише усною домовленістю, породжуючи цим  можливість настання негативних наслідків. Договір укладається щодо помешкання. Це може бути квартира , житловий будинок  або їх частини, головне, щоб вони були придатними для постійного проживання в ньому.

Договір найму є двостороннім, а також оплатним, оскільки наймодавець  за виконання своїх обов’язків з  передачі житла у користування наймачеві  має право отримати від нього  зустрічне надання у вигляді  внесення орендної плати. Саме своєчасне  внесення плати є одним із головних обов’язків наймача приміщення. Строковий  характер договору оренди полягає у  часовому обмеженні користування взятим у найм житлом. Сторони на власний  розсуд можуть визначити строк договору найму житла та момент, коли вважається такий, що договір припиняє свою дію.

Договір найму житла є  підставою для виникнення зобов’язання – правовідношення, в якому кожна  із сторін має одночасно і права, і обов’язки. Наймач зобов’язаний використовувати житлове приміщення тільки для проживання, забезпечувати  його збереження та підтримувати в  належному стані. Наймач немає права  провадити перевлаштування та реконструкцію  житла без згоди наймодавця. У  договорі найму житла мають бути вказані особи, які проживатимуть  разом із наймачем. Ці особи набувають  рівних із наймачем прав та обов’язків щодо користування житлом. При цьому  наймач несе відповідальність перед  наймодавцем за порушення умов договору особами, які проживають разом з  ним.

Серед багатьох прав наймача  одним з найважливіших є право  на вселення у найняте ним жиле приміщення інших осіб. Також наймач має право здавати в піднайом за згодою членів сімї , що проживають разом із ним, жиле приміщення, проводити  обмін приміщення на інше, на збереження житлового приміщення у разі тимчасової відсутності його та членів його сімї.

У свою чергу, наймодавець  зобов’язаний забезпечувати належну  експлуатацію будинку, у якому знаходиться  здане в найм житло, надавати наймачеві  за плату необхідні комунальні послуги. Наймодавець має й інші обов’язки, передбачені чинним законодавством. Також наймодавець має право  вимагати від наймача дотримання правил користування приміщеннями жилих  будинків і своєчасного внесення орендної плати. Наймодавець має  право вимагати в судовому порядку  виселення наймача та членів його сімї, що проживають разом із ним, у  передбачених законом випадках.

Законом передбачені умови розірвання договору житлового найму. Так, наймач житла має право за згодою інших  осіб, що постійно проживають з ним, у будь-який час відмовитись від  договору найму, письмово попередивши  про це наймодавця за три місяці.