Договір найму (оренди) житла

justify">У разі відсутності особи  понад шість місяців при розгляді позову про визнання його таким, що втратив право на жилу площу, суд  повинен ретельно дослідити обставини  справи, які мають значення для  встановлення причин довготривалої  відсутності. Наймач і члени його сім'ї не визнаються такими, що втратили право на жилу площу, на підставі ст. 71 ЖК, якщо не винесено судове рішення  за позовом наймодавця чи членів його сім'ї, які залишилися проживати  у жилому приміщенні, а також колишніх і відсутніх, за якими зберігається право на користування жилою площею.

Якщо особа, яка була відсутня понад шість місяців повернулася  на жилу площу за згодою всіх членів сім'ї, її не можна вважати такою, що втратила право на жиле приміщення. Якщо з боку членів сім'ї немає  згоди на вселення відсутнього понад  шість місяців, то за наявності поважних причин, суд може продовжити пропущений термін. За умови вселення відсутнього  проти волі членів сім'ї, суд вправі визнати його таким, що втратив право  на жилу площу.

Якщо в жилому приміщенні не залишається членів сім'ї, повернення туди відсутньої особи до розгляду спору в суді є обставиною, що заслуговує на увагу. Воно не може бути безумовною підставою до відмови  в позові, але має бути оцінено  з урахуванням інших обставин.

Пунктом другим ст. 8 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" передбачено, що передача займаних квартир (будинків) здійснюється у спільну сумісну  або часткову власність за письмовою  згодою всіх повнолітніх членів сім'ї, які постійно мешкають у даній  квартирі (будинку), в тому числі  тимчасово відсутніх, за якими зберігається право на житло, з обов'язковим  визначенням уповноваженого власника квартири (будинку).

Тобто закон до числа суб'єктів  права на приватизацію відніс тимчасово  відсутніх членів сім'ї наймача, за якими зберігається право на житло  на момент введення в дію вказаного  закону (на 22 липня 1993 р.). Разом з  тим, житлове законодавство передбачає збереження жилого приміщення за тимчасово  відсутнім наймачем або членами  його сім'ї понад шість місяців  у таких випадках:

1) призов на строкову військову службу чи направлення на альтернативну (невійськову) службу, а також призов офіцерів із запасу на військову службу на строк до трьох років — протягом усього періоду проходження зазначеної військової служби; перебування на військовій службі прапорщиків, мічманів і військовослужбовців надстрокової служби — протягом перших п'яти років перебування на дійсній військовій службі;

2) тимчасовий виїзд з постійного місця проживання за умовами та характером роботи або у зв'язку з навчанням (учні, студенти, стажисти, аспіранти тощо), у тому числі за кордоном — протягом усього часу виконання цієї роботи чи навчання;

3) влаштування дитини (дітей) на виховання в дитячий заклад, до родичів, опікуна чи піклувальника — протягом усього часу їх перебування в цьому закладі, у родичів, опікуна чи піклувальника, якщо в будинку, квартирі (їх частині) залишилися проживати інші члени сім'ї.

Якщо з будинку, квартири (їх частини) вибула дитина (діти) і членів її сім'ї не залишилося, це житло  може бути надано за договором оренди іншому громадянину до закінчення строку перебування дитини (дітей) у дитячому закладі чи до досягнення нею повноліття та повернення від родичів, опікуна, піклувальника, в окремих випадках — до закінчення навчання в загальноосвітніх навчальних закладах усіх типів і  форм власності, у тому числі для  громадян, які потребують соціальної допомоги та соціальної реабілітації, а також в професійно-технічних, вищих навчальних закладах або до закінчення строку служби у Збройних Силах України та інших військових формуваннях.

У тих випадках, коли в  жилому приміщенні, з якого дитина вибула на виховання, не залишились проживати  члени її сім'ї і це приміщення було надано іншим громадянам або  коли вселення в нього є неможливим з інших причин, після закінчення строку виховання їй у позачерговому  порядку відповідно до п. З ст. 71 ЖК надається жиле приміщення виконкомом місцевої ради за останнім постійним  місцем проживання.

У разі відмови в наданні  жилого приміщення особам, які мають  право на його позачергове одержання, судом вирішується спір про надання  жилого приміщення, а не про встановлення черговості;

4) виїзду у зв'язку з виконанням обов'язків опікуна (піклувальника) — протягом усього часу виконання цих обов'язків;

5) влаштування непрацездатних осіб, у тому числі дітей-інвалі-дів, у будинки-інтернати та інші установи соціальної допомоги — протягом усього часу перебування в них;

6) виїзд на лікування до лікувально-профілактичного закладу — протягом усього часу перебування в ньому;

7) взяття під варту  чи засудження до позбавлення  волі протягом усього часу  перебування під вартою чи  відбування покарання, якщо в  цьому будинку, квартирі (їх частині)  залишилися проживати інші члени  сім'ї.

Якщо в будинку, квартирі (їх частині) не залишилися проживати  інші члени сім'ї наймача, це житло  може бути надано за договором оренди (найму) у встановленому законом  порядку іншому громадянинові до звільнення таких осіб з-під варти  чи до відбуття ними покарання.

Під терміном "збереження жилих приміщень" слід розуміти охорону  законом права на жилу площу в  жилих приміщеннях за тимчасово  відсутніми особами. При цьому маються  на увазі наймачі, члени їх сімей, навіть колишні, оскільки вони мають  такі ж права і обов'язки, як і  наймачі.

При цьому відповідно до ст. 107 ЖК наймач або член його сім'ї, який вибув на інше постійне місце  проживання, втрачає право користування жилим приміщенням від дня  вибуття, незалежно від пред'явлення  позову з цього приводу.

Наймач вправі вимагати від  наймодавця згідно із законодавством виконання покладених на нього обов’язків. У разі невиконання наймодавцем  обов’язків щодо ремонту наданого в найм житла у випадках, спричинених  нагальною потребою, провести ремонт і стягнути з наймодавця вартість ремонту або зарахувати її в рахунок  наступних платежів.

Наймач, у свою чергу, має  цивільно-правові зобов’язання.Він  повинен використовувати житло  за призначенням, тобто лише для  проживання у ньому. Такий обов’язок  поширюється не тільки на наймача, а  й на інших осіб, право проживання яких похідне від прав наймача. Ці особи не мають права використовувати  житло для промислового виробництва, підприємницької діяльності тощо. Наймач повинен забезпечувати збереження житла і підтримувати його в належному  стані. Під цим слід розуміти виконання  наймачем покладених на нього обов’язків щодо здійснення поточного ремонту, бережне ставлення до санітарно-технічного й іншого обладнання, до об’єктів благоустрою, додержання правил пожежної безпеки  тощо. До поняття поточного ремонту  житла належать, наприклад: фарбування підлоги, вікон, дверей тощо, ремонт або  заміна електрообладнання, сантехнічних приладів. Таке дбайливе ставлення  від наймача вимагається і  відносно майна, що обслуговує будинок.

Наймач не має права  провадити перевлаштування та реконструкцію  житла без згоди наймодавця. Відмова  в наданні такої згоди може бути оскаржена до суду. Разом з  тим, що законодавець повязує виникнення вказаного права у наймача  тільки після отримання згоди  власника. Законом не передбачена  форма для надання такої згоди. За своєю правовою природою така згода  належить до юридичного факту. Тому така згода може бути надана як в письмовій , так і в усній формі.

Наймач зобов’язаний своєчасно  вносити плату за житло. Якщо законом  встановлений максимальний розмір плати  за користування житлом, плата, встановлена  у договорі, не може перевищувати цього  розміру. Під час укладення договору варто звернути увагу також на порядок сплати комунальних послуг і користування телефоном, тому що це впливає на порядок оподаткування  і суму сплачених податків, а також  захищеність наймача у процесі  споживання даного виду послуг.

Наймач вносить плату  за користування житлом у строк, встановлений договором найму житла. Якщо строк  внесення плати за користуванням  житлом не встановлений договором, наймач вносить її щомісяця.

Наймодавець зобов’язаний здійснювати обслуговування будинку, забезпечувати роботу технічного обладнання, забезпечувати надання комунальних  послуг, проводити капітальний ремонт або реконструкцію будинку.

Наймодавець має право  вимагати від наймача своєчасного  внесення плати за житлово-комунальні послуги, вживати заходів для  відселення наймача та членів його сімї, якщо будинок, в якому знаходиться  жиле приміщення, загрожує обвалом; вимагати виселення наймача, членів його сімї або інших осіб, які проживають разом із ним, без надання іншого житла, якщо вони систематично псують чи руйнують приміщення або використовують його не за призначенням, або створюють  неможливі умови для спільного  проживання з ними інших мешканців  будинку; здійснювати контроль за використанням  житла, у тому числі на вхід до займаного  житла для огляду елементів жилого будинку та його обладнання, перевірки  показань приладів обліку води, тепла  а газу.

 

 

 

3. Сторони договору найму (оренди) житла. Житлове право наймача та його членів сім’ї. Правове положення тимчасових мешканців і користувачів.

 

Сторонами договору найму  житлового приміщення виступають наймодавець  і наймач. За загальним правилом і в ролі наймодавця , і в ролі наймача можуть виступати будь-які  суб’єкти цивільного права, як фізичні, так і юридичні особи ( з-поміж  останніх – комерційні і некомерційні організації, а також держава, державні, адміністративно-територіальні, муніципальні утворення).Якщо наймачем є юридична особа, вона може використовувати житло  лише для проживання у ньому фізичних осіб. ¹⁵

Щодо особи наймача, то ним може виступати будь-який дієздатний громадянин або організація.

Разом із наймачем може проживати  його члени сімї, а також інші особи, які постійно з ним проживають. Разом з тим вони мають рівні  з наймачем права та обов’язки  щодо найманого житла.У частині 2 ст. 4 Житлового кодексу визначено, хто може належати до членів сім'ї наймача. Передусім це дружина наймача, їхні діти та батьки.

Дружиною наймача є  особа, з якою наймач перебуває в  зареєстрованому шлюбі (термін "дружина" означає не тільки жінку, а й чоловіка), права та обов'язки дружини наймача  виникають одночасно з наймачем у разі внесення до ордера прізвища та спільного вселення у жиле приміщення. Дружиною наймача є також особа, яка вселилася у найняте приміщення після реєстрації шлюбу з наймачем для створення сім'ї і постійного проживання у найнятому жилому приміщенні.

Неповнолітні діти наймача  та його дружини завжди належать до членів сім'ї наймача, оскільки за ст. 17 ЦК України місцем проживання неповнолітніх дітей є місце проживання їхніх батьків, а повнолітні діти та батьки наймача і його дружини є членами сім'ї наймача лише в тому разі, якщо вони проживають разом з наймачем.

Поняття члена сім’ї за сімейним законодавством не можна ототожнювати з поняттям члена сім'ї наймача  за житловим законодавством. Так, до членів сім'ї за сімейним законодавством належать особи, пов'язані між собою шлюбом та спорідненістю, а до членів сім'ї  наймача ці особи належать лише тоді, коли вони проживають разом з наймачем. Якщо, наприклад, подружжя проживає в  одному жилому приміщенні і чоловік — наймач цього приміщення, то його дружина є не тільки членом сім'ї цієї особи, а й членом сім'ї наймача. А в тому разі, коли дружина цієї особи живе окремо і має самостійне право на інше жиле приміщення, то вона, хоч і є членом сім'ї свого чоловіка, проте не є членом сім'ї наймача. Подібне правило застосовується і до повнолітніх дітей наймача, які живуть окремо від батьків, та до батьків наймача і його дружини.

Членами сім'ї наймача  можуть бути визнані й інші особи, якщо вони постійно проживають разом  з наймачем та ведуть з ним спільне  господарство. До таких осіб належать не тільки родичі наймача та його дружини, а й особа, з якою наймач фактично перебуває у шлюбних відносинах, опікуни, утриманці наймача тощо. Зазначені особи можуть бути віднесені  до членів сім'ї наймача за умови, якщо вони не тільки обов'язково проживають разом з наймачем, а й ведуть з ним спільне господарство, наявність  родинних зв'язків при цьому не обов'язкова.

Згідно з ч. З ст. 64 Житлового кодексу особи, які перестали бути членами сім'ї наймача (наприклад, у зв'язку з розірванням шлюбу між наймачем та його дружиною), але продовжують проживати в одному з ним жилому приміщенні

Тимчасові мешканці.

Наймач житлового приміщення та члени його сім’ї, які проживають разом з ним, можуть за взаємною згодою дозволити тимчасове проживання в житловому приміщенні, що є в  їх користуванні, інших осіб без  стягнення плати за користування приміщенням (тимчасових мешканців), у  т.ч. опікуна чи піклувальника, який не  є членом сім’ї наймача.

Тимчасове проживання, в  т.ч. наймача та членів його сім’ї, дозволяється без укладення договору окремого договору та за умови безоплатності користування житловими приміщеннями. Єдиною угодою для вселення тимчасових мешканців є взаємна згода наймача та членів його сім’ї. Згода  наймодавця на їх вселення не вимагається. За відсутності згоди будь-кого з членів сім’ї наймача проживання тимчасових мешканців не дозволяється. Термін проживання тимчасових мешканців не встановлений, однак якщо проживання буде продовжуватися більше 1,5 місяця, вселення дозволяється за умови, що на кожну особу, яка проживає у житловому приміщенні, буде припадати житлова площа не менше рівня середньої забезпеченості громадян житловою площею в даному населеному пункті. При вселенні на термін до 1,5 місяця розмір житлової площі та кількість тимчасових мешканців, які вселяються, значення не мають.