Договір найму (оренди) житла

Разом з тим, задовольняючи  позови про визнання особи такою, що втратила право користування жилим  приміщенням, суди не позбавлені права  на визначення порядку його виконання, наданого ст.217 ЦПК України. Використання цього процесуального права, з урахуванням  неоднакової судової практики, що склалась, дозволить створити умови  для попередження випадків несвоєчасного виконання рішення суду, а отже дозволить виконати вимоги ст. 6 Конвенції про захист прав людини та основних свобод від 04.11.1950 р., відповідно до якої права людини вважаються захищеними лише після повного виконання рішення суду. Невиконання судового рішення є порушенням права особи на суд і стаття 6 Конвенції втрачає свій сенс.

Таким чином, задовольняючи  позови про визнання особи такою, що втратила право користування жилим  приміщенням визнання, суддям доречно  використовувати права надані ст.217 ЦПК України, щодо встановлення порядку  виконання рішення суду, де вказувати  на те, що дане рішення є підставою для виписки з квартири .

Враховуючи те, що відповідно до ст.7 Закону України „Про свободу  пересування та вільний вибір  місця проживання в Україні”, рішення  суду по справам даної категорії  є безпосередньою підставою для  виписки з квартири, яка визнана  за рішенням суду такою, що втратила право  на користування житловим приміщенням, реєстраційний орган не вправі відмовити  в знятті з реєстрації такої особи  з посиланням на те, що суд не зобов’язав його вчинити цю дію. Тобто, реєстраційний  орган не наділений правом аналізувати  рішення суду з точки зору його законності та обґрунтованості.

Відмова у виписці з  квартири, які визнані за рішенням суду такими, що втратили право на користування житловим приміщенням може бути оскаржена  до суду відповідно до чинного законодавства.

Існує практика залучення  до участі у справі у якості третьої  особи відділи ГІРФО УМВС України, з зобов’язанням останніх виписати з квартири.

Поряд з помилковою практикою, що склалась із зобов’язанням органів  здійснити реєстрацію за місцем мешкання, звертає на себе увагу і процесуальні порушення щодо зобов’язання вчинити  певні дії особи, яка не мала статус відповідача у справі, оскільки зобов’язання вчинити певні дії третіх осіб, процесуальним законодавством не передбачено.

Виходячи зі змісту ст. 30,35,36,118 ЦПК України, а також загальних  засад цивільного судочинства, треті  особи, які не заявляють самостійних  вимог на предмет спору не можуть бути зобов’язанні до вчинення певних дій.

Положення третьої особи  у цивільному процесі визначено  ст.ст. 34,35 ЦПК України і суттєво  відрізняється від правового  положення сторін у процесі, зокрема  відповідача.

Таким чином, у випадку  за явлення позивачем вимоги про  визнання особи такою, що втратила право  користування жилим приміщенням  з вимогою про зобов’язання ГІРФО  УМВС України виписати з квартири особу, яку позивач зазначив як третю  особу, суд зобов’язаний відповідно до ст.33 ЦПК України, вирішити питання  щодо залучення цього органу до участі у справі у якості співвідповідача.

Аналіз судової практики свідчить і про неоднозначність  в визначенні питання щодо встановлення належного органу реєстрації, на який покладений обов’язок здійснювати  виписку з квартири, що призводить до складання стійкої неоднозначної  судової практики.

Визначаючи питання залучення  до участі у справі належного реєстраційного органу, судам слід виходити з наступного.

Відповідно до ст.11 Закону України „Про свободу пересування  та вільний вибір місця проживання в Україні”, реєстрація місця проживання та місця перебування особи здійснюється відповідним органом спеціально уповноваженого центрального органу виконавчої влади з питань реєстрації в Автономній Республіці Крим, областях, містах, районах, районах у містах, а також в  містах Києві та Севастополі.²³

Наказом Міністерство внутрішніх справ України за №571 від 26.05.2004 року „Про організацію реєстрації і зняття з реєстрації місця проживання та перебування фізичних осіб в Україні”, проведення оформлення реєстрації місця  проживання та перебування фізичних осіб відповідно до території обслуговування були покладенні на територіальні органи та підрозділи служби громадянства, імміграції та реєстрації фізичних осіб МВС України.

Наказом Міністерства внутрішніх справ України за №96 від 03.02.2006 р. був затверджений Примірний регламент  з оформлення документів та контролю з питань реєстрації і зняття з  реєстрації місця проживання (перебування) фізичних осіб в Україні”.

Враховуючи, що покладення реєстраційних  функцій на відповідні територіальні  органи та підрозділи служби громадянства, імміграції та реєстрації фізичних осіб МВС України носять характер внутрішнього розподілу функціональних обов’язків, залучення їх до участі у праві  даної категорії є помилковим. Вони не мають самостійного процесуального статусу, хоча з точки зору адміністративного  процесу можуть бути суб’єктом дії  якого оскаржують.

7. Виселення наймача та осіб, які проживають з ним, пістави і порядок.

Згідно зі ст. 109 ЖК України  виселення із займаного житлового  приміщення допускається лише з підстав, установлених законом.

Житлове законодавство передбачає виселення добровільне або в  судовому порядку. Це положення є  суттєвою гарантією дотримання конституційних прав громадян.

Раніше допускалося виселення  в адміністративному порядку  лише для осіб, які самоправно зайняли  житлове приміщення, тобто не мають  жодних підстав для його заняття, або осіб, які проживають у будинках, що загрожують обвалом. Однак, ст. 47 Конституції  України встановлено, що ніхто не може бути примусово позбавлений  житла інакше, як на підставі закону за рішенням суду, тому зазначені положення  ст. 109 відносно адміністративного виселення  втратили силу як такі, що прийняті до набуття чинності Конституцією України. Також Генеральна прокуратура у  листі «Про розгляд звернень відносно виселення громадян» від 23 листопада 1996 р. вказала, що в Конституції чітко  визначено: виселити громадян можна  тільки в судовому порядку.

У розділі XV «Перехідні положення» Конституції України передбачено, що закони та інші нормативні акти, прийняті до набуття чинності цією Конституцією, є чинними у частині, що не суперечить Конституції України. Таким, що суперечить Конституції України, є положення  ст. 109 Житлового кодексу України  щодо виселення в адміністративному  порядку з санкції прокурора  осіб, які самоправно зайняли житлове  приміщення або проживають у будинках, що загрожують обвалом. Підстави  і порядок  виселення  з  житлового  приміщення  встановлюються Житловим кодексом, відповідно до якого виселення може бути:

1. з наданням іншого упорядженого житлового приміщення;
2. з наданням іншого житлового приміщення;
3. без надання житлового приміщення.

Виселення з наданням іншого упорядженого житлового  приміщення 
Згідно зі ст. 110 ЖК наймачі та члени їх сімей, які проживають в житлових будинках державного і громадського житлового фонду, можуть бути виселені з наданням іншого упорядженого житлового приміщення, якщо:

1. будинок, у якому знаходиться житлове приміщення, підлягає знесенню;
2. будинок (житлове приміщення) загрожує обвалом;
3. будинок (житлове приміщення) підлягає переобладнанню на нежитловий. Офіцерів, прапорщиків і мічманів, військовослужбовців надстрокової служби

Збройних Сил України  і прирівняних до них осіб, звільнених з дійсної військової служби у  відставку або в запас, а також  осіб, які проживають разом із ними, може бути виселено із займаних ними житлових приміщень у військових містечках  з наданням іншого упорядженого житлового  приміщення. У такому ж порядку  підлягають виселенню з військових містечок інші особи, які втратили зв’язок  із Збройними Силами України.

Законом можуть бути передбачені  й інші випадки виселення з  наданням іншого упорядженого житлового  приміщення.

Першою підставою для виселення, передбаченою ст.ст. 110, 111 ЖК, є знесення будинку. Воно може мати місце у зв’язку з вилученням земельної ділянки, на якій розташований будинок, для державних і громадських потреб.

Необхідність вилучення  житлового будинку для державних  або громадських потреб виникає  для потреб міст у зв’язку з  розширенням житлових кварталів, існуючих підприємств, реконструкцією вулиць, майданів, будівництвом шкіл, лікарень та інших  об’єктів соціально-побутового призначення. Обґрунтоване рішення про знесення має бути винесено виконкомом або  державною адміністрацією незалежно  від належності будинку.

Громадянам, яких виселяють  з будинку, надається інше благоустроєне  житлове приміщення виконавчим комітетом  відповідної ради чи державною адміністрацією, а у випадках, коли земельна ділянка відводиться державній, кооперативній чи іншій громадській організації, — цією організацією.

У разі знесення житлових будинків, що є у приватній власності  громадян, у зв’язку з вилученням земельних ділянок для державних  або громадських потреб, громадянам, членам їх сімей, а також іншим  громадянам, які постійно проживають у цих будинках, надаються за встановленими  нормами упоряджені квартири в будинках державного або громадського житлового  фонду. Крім того, власникам житлових будинків надається право вибору: або отримати відшкодування вартості будинків (квартир), будівель та пристроїв, що зносяться, або право використати  матеріали від розбирання цих  будинків, будівель та пристроїв на свій розсуд.

Альтернативою наданню квартир  за бажанням громадян може буди забезпечення виконавчими комітетами місцевих рад  можливості позачергового вступу до ЖБК і одержання в них квартир.

Друга підстава, передбачена ст.ст. 110, 112 ЖК — це загроза обвалом будинку або житлового приміщення, що розміщується в ньому.

Висновок про технічний  стан житлового будинку (житлового  приміщення), залежно від відомчої приналежності, складається спеціально створеною виконавчим комітетом  місцевої ради або державної, кооперативної  чи іншої громадської організації, у віданні яких знаходиться житловий будинок (житлове приміщення), комісією з числа відповідних спеціалістів. Висновок комісії про загрозу  обвалом житлового будинку (житлового  приміщення) затверджується виконавчим комітетом місцевої ради незалежно  від того, в чиїй приналежності  знаходиться будинок (житлове приміщення), одночасно з наданням для осіб, які підлягають виселенню, іншого упорядженого житлового приміщення.

Згідно зі ст. 112 ЖК інше упоряджене житлове приміщення залежно від  належності будинку, надається виконавчим комітетом місцевої ради чи державною, кооперативною або іншою громадською  організацією, а в разі неможливості надання житлового приміщення цією організацією — виконавчим комітетом  місцевої ради.

Третя підстава, передбачена ст. 110, 111 ЖК, переобладнання житлових будинків або житлових приміщень у нежилі. Якщо будинок, в якому розміщується житлове приміщення, у зв’язку з непридатністю для проживання підлягає знесенню або переобладнанню у нежилий, інше упоряджене житлове приміщення надається особам, які виселяються, державною, кооперативною чи іншою громадською організацією, якій належить будинок, що підлягає знесенню, або якій призначається будинок, що підлягає переобладнанню, а в разі відсутності цієї організації чи неможливості надання нею житлового приміщення — виконавчим комітетом чи державною адміністрацією відповідної ради.

Переведення придатних для  проживання житлових будинків і житлових приміщень у будинках державного і громадського житлового фонду  в нежитлові, як правило, не допускається (ст. 8 ЖК). У виняткових випадках таке переведення може здійснюватися  за рішенням виконавчого комітету обласної, міської (міста обласного значення) ради (ч. 2 ст. 7 ЖК).

Правовою підставою для  розірвання договору найму і виселення  наймача із зайнятого ним приміщення є зміна цільового призначення  будинку (квартири), який у зв’язку  з переведенням у нежитловий виключається зі складу житлового фонду.

Виселення з наданням іншого житлового приміщення

Виселення з наданням іншого житлового приміщення передбачене  ст.ст. 114, 114–1, 117, 125, 132 ЖК України.

Із наданням іншого житлового  приміщення може бути виселено:

1. працівників та осіб, що проживають з ними, які припинили трудові відносини з підприємствами, установами, організаціями найважливіших галузей народного господарства, які надали житлове приміщення, у зв’язку зі звільненням за власним бажанням без поважних причин або за порушення трудової дисципліни, або за вчинення злочину;
2. громадян, позбавлених батьківських прав, якщо вони проживають спільно з дітьми, стосовно яких позбавлені батьківських прав;
3. батьків-вихователів, усунених від подальшого виховання дітей (ст. 114–1 ЖК);
4. осіб, зазначених у ст. 125 та ч. 2 ст. 132 ЖК при виселенні зі службового житлового приміщення та гуртожитку.