Договір найму (оренди) житла

Порядок виселення громадян, що  втратили право на користування житлом

Вивчення судової практики про визнання особи такою, що втратила право користування жилим приміщенням, дозволило зробити висновок про  неоднаковість застосування суддями  норм ст.ст. 71,72, 107 ЖК УРСР, відсутність  єдиного розуміння закону щодо розмежування правовідносин, що регулюються нормами  ЖК УРСР та ЦК України, зокрема щодо сервітутного (речового) характеру  права користування чужим жилим  приміщенням, невірну оцінку характеру  стосунків між учасниками процесу, обставини вселення та інше, тобто  неповне з’ясування обставин справи, що призводить до помилкового застосування закону.

Необхідно враховувати, що задоволення  позову про визнання особи такою, що втратила право користування жилим  приміщенням можливий лише у відношенні тієї особи, яка вже набула права  користування конкретним житловим приміщенням, вселилась в нього в установленому  порядку у якості члена сім’ї  наймача, члена ЖБК або члена  сім’ї власника квартири чи будинку, однак певний час без поважних на то причин в ньому не мешкає, тобто  не використовує житло за цільовим призначенням – для проживання.

При цьому принципове значення має розмежування гарантій прав на житло, які надаються громадянам у разі їх тимчасової відсутності, встановлені  ЦК України для осіб права яких охороняються нормами про речеві права, і відповідно ЖК УРСР для громадян, які проживають у державному чи комунальному житловому фонді.

Оскільки право власності  є абсолютним правом, яке включає  володіння, користування, розпорядження, та якого ніхто не може бути позбавлений, крім випадків передбачених законом, то власник не може бути визнаний таким, що втратив право користування своїм  майном. Разом з тим, при розгляді справ про визнання особи такою, що втратила право користування жилим  приміщенням судам необхідно  чітко розмежовувати правовідносини, які виникають між власником  та колишнім власником житла, з правовідносинами, які виникають між власником  житла та членами сім’ї колишнього власника житла. У першому випадку  власник житла має право на підставі ст. 391 ЦК України вимагати від колишнього власника усунення перешкод у користуванні власністю шляхом виселення та виписки з квартири. При цьому втрата права користування жилим приміщенням є наслідком  припинення права власності на жиле приміщення у колишнього власника житла.

Не підлягає розгляду в  порядку адміністративного судочинства  позови про визнання особи такою, що втратила право користування жилим  приміщенням та зобов’язання здійснити  реєстрацію. Оскільки право користування є правом цивільним, тому, практику віднесення таких спорів до адміністративної юрисдикції слід вважати помилковою.

Згідно зі ст.319 ЦК України, власник має право вчиняти  щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. Відповідно вселення членів сім’ї у житлове  приміщення, яке належить громадянину  на праві власності є результатом  реалізації права власника й у  них виникає право на користування чужим майном, тобто сервітутне право.

При цьому, ч.2 ст. 405 ЦК України, передбачені, спеціальні підстави для  визнання особи такою що втратила право користування жилим приміщенням  власника: у разі відсутності без  поважних причин понад один рік, якщо інше не встановлено домовленістю між  ним і власником житла або  законом.

Таким чином, у разі виникнення спору між власником та особами, які вселялися в житло у  якості членів сім’ї, суд повинен  врахувати, що право користування житлом має речово-правовий характер, у  зв’язку з чим припинення цього  права повинно відбуватися згідно з вимогами статей 405, 406 ЦК України, зокрема сервітут може бути припинений за рішенням суду на вимогу власника майна  за наявності обставин, які мають  істотне значення або через відсутність  особи понад один рік у спірному житловому приміщенні.

Разом з тим, слід мати на увазі, що право користування житловим приміщенням, в силу ст.405 ЦК України, зберігається не тільки за членами  сім’ї (в тому числі колишніми) власника жилого приміщення, а й за членом його сім’ї, у разі зміни самого власника. При цьому припинення цього  права можливо лише у випадках передбачених ст. 406 ЦК України. Таким  чином, безумовне виселення таких  осіб, тільки внаслідок того, що право  власності на житлове приміщення перейшло до іншої особи є неправомірним  та не відповідає природі спірних  правовідносин.

Не можна вважати вірною і практику вирішення спорів за позовами власника житлового приміщення до особи, яка вселялась до житлового приміщення у якості члена його сім’ї на підставі ст.ст. 71, 107 ЖК УРСР.

Застосування цих правових норм можливо лише тоді, коли мова іде  про громадян, які набули право  користування житловим приміщенням  у державному та комунальному житловому  фонді, однак втратили до нього інтерес  з різних підстав.

Статтею 71 ЖК УРСР передбачена  можливість збереження жилого приміщення за відсутніми наймачами або членами  їх сімей протягом шести місяців  або протягом більш тривалого  часу при наявності конкретних обставин, перелічених також в ст. 71 цього  ж кодексу, зокрема призовна та строкова військова служба, тимчасовий виїзд  з постійного місця проживання за умовами і характером роботи або  у зв’язку з навчанням, поміщенням дитини (дітей) на виховання в дитячий  заклад, до родичів, опікуна чи піклувальника, виїздом у зв’язку з виконанням обов’язків опікуна (піклувальника), влаштування  непрацездатних осіб, у тому числі  дітей-інвалідів, у будинку-інтернаті  та іншій установі соціальної допомоги, виїзду на лікування в лікувально-профілактичний заклад, взяття під варту або засудження.

Тимчасова відсутність особи  може бути безперервною, але не повинна  перевищувати шести місяців. Початок  відліку часу відсутності визначається від дня, коли особа залишила приміщення. Повернення особи до житлового приміщення, яке вона займала, перериває строк  тимчасової відсутності. Таким чином, у разі встановлення судом факту  лише тимчасової відсутності наймача  за місцем мешкання, строк якого  не перевищує шести місяців, підстав  для визнання особи такою, що втратила право користування жилим приміщенням  немає.

При цьому під тимчасовою відсутністю розуміються такі випадки, коли особа протягом певного часу не проживає в жилому приміщенні, але  інтересу щодо користування ним не втрачає в силу закону. Тимчасова  відсутність повинна нести безперервний характер. Якщо особа повертається на місце проживання, вважається, що переривається і строк тимчасової відсутності. Разом з тим, обставиною, яка перериває шестимісячний  строк, не може вважатися епізодичні появи особи не з метою постійного проживання, а з метою лише утримати за собою житло.

Визнання особи такою, що втратила право користування жилим  приміщенням внаслідок відсутності  цієї особи понад встановлені  строки провадиться згідно з ст.72 ЖК УРСР в судовому порядку і суд  має вирішити це питання таким  чином, щоб не були порушені права  та законні інтереси неповнолітнього. При цьому слід мати на увазі, що жила площа у будинках державного та громадського житлового фонду зберігається за неповнолітніми незалежно від обставин, які слугують підставою їх відсутності.

Так, при відсутності неповнолітнього  у зв’язку з поміщенням його на виховання в дитячій заклад, до родичів, опікуна чи піклувальника, жиле приміщення зберігається за ним  протягом усього часу перебування в  цьому закладі та у вказаних осіб, якщо в будинку, квартирі (їх частині) залишились проживати всі члени  сім’ї (ч.3 ст. 71 ЖК УРСР).

Право звернення до суду з позовною заявою про визнання особи  такою, що втратила право користування жилим приміщенням мають члени  сім’ї (в тому числі колишні), а  також наймодавці в тому числі  і житлово-експлуатаційна організація.

При цьому органи управління житловим фондом можуть заявляти вимоги про визнання особи такою що втратила право користування жилим приміщенням, на підставі ст. 71 ЖК УРСР, когось з членів сім’ї наймача цього приміщення незалежно від того, що решта членів сім’ї не оспорюють права відсутнього  на житло, якщо це не змінює певні права  і обов’язки зазначених органів (тягне за собою виписку з квартири наймачів потребуючих поліпшення житлових умов, припинення пільгової оплати комунальних послуг, тощо.)

Піднаймач жилого приміщення правом звернення до суду з позовом  про визнання особи такою, що втратила право користування жилим приміщенням  на підставі ст.71 ЖК УРСР, не передбачено, тому практику задоволення судами таких  позовів не можна визнати правильною.

Відповідно до п. 10 постанови  Пленуму Верховного Суду України  „Про деякі питання, що виникли у  практиці застосування судами Житлового  кодексу України” у справах щодо визнання наймача або члена його сім’ї таким, що втратив право  користування жилим приміщенням, необхідно  з’ясувати причини його відсутності  понад встановлені строки. В разі їх поважності (перебування у відрядженні, в осіб, які потребують догляду, внаслідок  неправомірної поведінки інших  членів сім’ї тощо) суд може продовжити пропущений строк.

Законодавство не містить  переліку підстав, які вважаються поважними  причинами відсутності за місцем мешкання понад шість місяців, і  за наявністю яких особа не може бути визнання особи такою, що втратила право користування жилим приміщенням. Поважність причин відсутності особи  за місцем мешкання, визначаються судом  у кожному конкретному випадку  з урахуванням обставин справи. При  цьому, встановлення причин відсутності  понад встановленні законом строки має відбуватися тільки після  встановлення факту відсутності  відповідача в зазначені строки.

Аналіз судової практики свідчить про те, що існують випадки  вирішення питання щодо визнання особи такою, що втратила право користування жилим приміщенням у приватному житловому фонді на підставі ст. 71 ЖК УРСР, що не можна вважати вірним, оскільки з прийняттям ЦК України, застосування ст.ст. 71,72 ЖК УРСР можливо тільки до приміщень в будинках державного і громадського житлового фонду.

Розірвання договору найму  на підставі ст. 107 ЖК УРСР можливо лише у разі вибуття наймача та членів його сім’ї на постійне проживання до іншого населеного пункту або в  інше жиле приміщення в тому самому населеному пункті. Якщо з жилого приміщення вибуває не вся сім’я, то договір  найму жилого приміщення не розривається, а член сім’ї, який вибув, втрачає  право користування цим жилим  приміщенням.

На відміну від ст.ст. 71,72 ЖК УРСР, у разі пред’явлення позову про визнання особи такою, що втратила право користування жилим приміщенням  на підставі ст. 107 ЖК УРСР, доказуванню  підлягає обставина вибуття особи  щодо якої пред’явлений позов на інше постійне місце мешкання.

Відносно доказів, які  можуть бути прийняті судом на підтвердження  факту не проживання особи за місцем мешкання протягом певного часу, слід виходити з загальних положень глави 5 ЦПК України.

Крім даних встановлених на підставі пояснень сторін, третіх осіб, їх представників, пояснень свідків, серед  допустимих письмових доказів слід відокремити належним чином завірений  акт про не проживання особи за місце реєстрації протягом певного  періоду часу; особистої заяви  особи про вибуття з місця  реєстрації на інше постійне місце  проживання.

При цьому у відповідності  з наведеною нормою та п. 11 постанови  Пленуму Верховного суду України  „Про деякі питання, що виникли з  практики застосування судами Житлового  кодексу України” від 12.04.1985 р. за №2, наймач або член його сім’ї втрачає  право користування жилим приміщенням  якщо він вибув на інше постійне місце проживання. Доказами вибуття  можуть бути будь-які фактичні дані, які свідчать про обрання стороною іншого постійного місця проживання (повідомлення про це в листах, розписка, переадресація кореспонденції, утворення  сім’ї в іншому місці, перевезення  майна в інше жиле приміщення, виїзд  в інший населений пункт, укладення  іншого договору на невизначений строк, тощо).

Виписка з квартири

Розповсюдженою є практика звернення відносно колишніх членів сім’ї наймача з вимогою про  визнання особи такою, що втратила право  користування жилим приміщенням  з послідуючою випискою з квартири.

Так, згідно зі ст. 29 ЦК України  місцем проживання фізичної особи є  житловий будинок, квартира, інше приміщення, придатне для проживання в ньому (гуртожиток, готель тощо), у відповідному населеному пункті, в якому фізична  особа проживає постійно, переважно  або тимчасово.

Відповідно до абзацу 6 ч.1 ст.3 Закону України „Про свободу  пересування та вільний вибір  місця проживання в Україні”, реєстрація – це внесення відомостей до паспортного  документа про місце проживання або місце перебування із зазначенням  адреси житла особи та внесення цих  даних до реєстраційного обліку відповідного органу спеціально уповноваженого центрального органу виконавчої влади з питань реєстрації. Тобто правовою підставою  для перебування на реєстраційному обліку є проживання чи перебування  в житлі за певною адресою.

Статтею 7 Закону України  „Про свободу пересування та вільний  вибір місця проживання в Україні” встановлено, що виписка з квартири здійснюється протягом семі днів на підставі заяви особи, запиту органу реєстрації за новим місцем проживання особи, остаточного  рішення суду (про позбавлення  права власності на житлове приміщення або права користування житловим приміщенням, визнання особи безвісно відсутньою або померлою), свідоцтва  про смерть.

Таким чином, виходячи зі змісту зазначених норм закону, прийняте рішення  суду про визнання особи такою, що втратила право користування жилим  приміщенням відповідно є підставою  дня виписки з квартири, тому додатково  зобов’язувати реєстраційні органи вчинити ці дії не має потреби.

Крім того, відповідно до ст. 14 ЦПК України, судові рішення, що набрали законної сили, обов’язкові  для всіх органів державної влади  і органів місцевого самоврядування, підприємств, установ, організації, посадових  чи службових осіб та громадян і  підлягають виконанню на всій території  України, а у випадках, встановлених міжнародними договорами, згода на обов’язковість яких надана Верховною  Радою України, – і за її межами.