Особенности рассмотрения жилищных споров

Если жилое помещение стало  ветхим или аварийным по иным причинам, не зависящим от наймодателя (стихийное бедствие, пожары, аварии), то это обстоятельство исключает его гражданско-правовую ответственность перед нанимателем по предоставлению другого жилого помещения.

Точно так же в контексте рассматриваемой  проблемы следует разрешать дела по искам нанимателей жилых помещений, расположенных в санитарно-защитных зонах либо других зонах, запрещенных  для жилищного строительства. Безусловно, такие 

дома, независимо от их технического состояния и процента износа, с  точки зрения закона являются непригодными для проживания, но отношения здесь  другие, они выходят за рамки договора социального найма. Как представляется, к этим правоотношениям применимы  положения ст. 1065 ГК РФ, согласно которой, "если причиненный вред является последствием эксплуатации предприятия, сооружения либо иной производственной деятельности, которая продолжает причинять  вред или угрожает новым вредом, суд вправе обязать ответчика, помимо возмещения вреда, приостановить или  прекратить соответствующую деятельность". Не вызывает сомнений, что нарушение  жилищных прав в результате вредного воздействия производственной деятельности является разновидностью вреда. Как  следует из содержания ст. 1065 ГК РФ, способы возмещения его могут  быть различны, в том числе и  такой, как предоставление по требованию нанимателя причинителем вреда, который необязательно может быть стороной по договору социального найма жилого помещения, другого жилого помещения вне пределов санитарно-защитной зоны. В этой связи заслуживает внимания решение Европейского Суда по правам человека от 9 июня 2005 г. по делу Н. Фадеевой против Российской Федерации (N. Fadeyeva V. Russia, N 55723/00)*(40). Как следовало из ее обращения в Европейский Суд по правам человека, проживая в санитарно-защитной зоне Череповецкого металлургического комбината, принадлежащего ОАО "Северсталь", она обратилась в Череповецкий городской суд с иском к "Северстали" о переселении ее в более благополучный с экологической точки зрения район. Решение Череповецкого городского суда от 17 апреля 1996 г. свелось к постановке ее на общую очередь для получения жилья от органов местного самоуправления. В кассационном порядке это решение было оставлено без изменения. Спустя три года она вновь обратилась в суд с иском, утверждая, что токсические выбросы и шум от хозяйственной деятельности ОАО "Северсталь" нарушают ее основные права на уважение ее частной жизни и дома. В исковом заявлении она просила предоставить ей квартиру в экологически безопасном районе или денежные средства на приобретение новой квартиры. Череповецкий городской суд 31 августа 1999 г. в иске ей отказал по тем причинам, что у местных органов власти нет свободного жилья для целей переселения, истица состоит на очереди и в связи с этим принятия каких-либо других мер не требуется.

Поскольку вопрос о предоставлении ей другого жилого помещения реально  не решался (спустя несколько лет  после принятого решения суда ее очередь приблизилась к номеру 5000), Н. Фадеева обратилась с жалобой в Европейский Суд по правам человека, ссылаясь на нарушение ее права на жилище. В возражениях представителя Правительства РФ против заявленного Н. Фадеевой требования отмечалось, что реализация в последние годы ряда федеральных и муниципальных программ привели к улучшению экологической ситуации в г. Череповце. Превышение норм уровня загрязнения в результате хозяйственной деятельности металлургического предприятия не могло привести к нарушению экологии и заболеванию Н. Фадеевой, предоставление ей квартиры вне очереди нарушило бы права других людей, имеющих право на получение бесплатного жилья в соответствии с российским законодательством.

Удовлетворяя жалобу Фадеевой, Европейский  Суд с доводами Правительства  РФ не согласился, поскольку пришел к выводу, что, несмотря на имеющиеся  в распоряжении государства большие  полномочия, оно не сумело найти  справедливый баланс между интересами общества и эффективного удовлетворения права заявителя на уважение ее дома и частной жизни. При этом было отмечено, что государство разрешило  хозяйственную деятельность загрязняющего  окружающую среду предприятия в  центре плотно заселенного города. Хотя предприятие осуществляло

свою деятельность с серьезными нарушениями природоохранного законодательства, не было принято эффективных мер, которые бы учитывали интересы местного населения, подвергающегося воздействию  токсичных выбросов предприятия. Переселение  некоторых семей из зоны являлось доброй волей этого предприятия. Решение, принятое российскими судами о постановке Н. Фадеевой на учет, не имело для нее никакого значения, так как не давало ей никакой надежды  на переселение из санитарно-защитной зоны. Соответственно, имело место  нарушение ст. 8 Европейской конвенции "О защите прав человека и основных свобод".

На примере этого дела видно, что, во-первых, наниматели жилых помещений  не могут быть ограничены в выборе способов защиты своих жилищных прав, в том числе и путем предъявления иска о предоставлении другого жилого помещения. И, во-вторых, обязанность  по переселению должна быть возложена  на предприятие, в результате деятельности которого помещение нанимателя стало  непригодным для проживания.

На практике нередко происходит заселение в аварийные или  неприспособленные для проживания жилые помещения, в том числе  и с согласия самих граждан. Возникает  вопрос относительно их права в дальнейшем потребовать в судебном порядке  предоставления другого благоустроенного жилого помещения. Для ответа на него следует обратиться к ст. 15 ЖК РФ, согласно которой объектом жилищных прав являются жилые помещения, отвечающие установленным санитарным и техническим  правилам и нормам. Предоставление в нарушение закона непригодного для проживания жилого помещения  прежде всего является основанием для  признания недействительным решения  о предоставлении такого жилого помещения  с последствиями, аналогичными признанию  ордера недействительным. По ранее  действовавшему законодательству (ст. 100 ЖК РСФСР) в зависимости от конкретных обстоятельств предусматривались  различные последствия признания  ордера недействительным. В частности, если гражданин никаких неправомерных  действий при получении жилья  не совершал, он подлежал выселению  с предоставлением другого жилого помещения или помещения, которое  занимал ранее.

§ 3. Особенности рассмотрения и разрешения споров о праве пользования жилым  помещением, принадлежащем гражданину на праве собственности 

По своей природе жилищное право  имеет комплексный характер, сочетающий административно-правовые и гражданско-правовые нормы. Причем ядром его являются нормы гражданского права, поскольку  жилищные отношения относятся к  числу имущественных, регулированию  которых посвящено специально две  главы ГК РФ: "Право собственности  и другие вещные права на жилые  помещения" и "Наем жилого помещения".

Жилищное законодательство, в том  числе ЖК РФ, в основном призвано дополнять и детализировать положения  ГК РФ в жилищной сфере.

В соответствии со ст. 288 ГК РФ собственник  осуществляет права владения, пользования  и распоряжения принадлежащим ему  жилым помещением в соответствии с его назначением.

Принятый в развитие данной нормы  разд. II ЖК РФ "Право собственности  и другие вещные права на жилые  помещения" имеет в виду не всех собственников, а только граждан, которым  по закону могут принадлежать любые  объекты жилищных прав - жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть  квартиры, комната. Жилые помещения, находящиеся в собственности  гражданина, могут использоваться для  личного проживания его самого и  проживания членов его семьи, а также 

предоставляться во владение и пользование  другим физическим либо юридическим  лицам на основании соответствующего договора, если при этом не нарушаются действующие нормы и права  других лиц (ст. 30 ЖК РФ).

Члены семьи собственника жилого помещения, к которым относятся супруг, его  дети и родители, другие родственники и даже иные лица, вселенные в  качестве членов семьи, имеют право  пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением  между собственником и членами  его семьи. Эта гарантия жилищных прав членов семьи собственника жилого помещения, однако, действует до тех  пор, пока поддерживаются семейные отношения  между ними и собственником жилого помещения. В случае прекращения  семейных отношений с собственником  жилого помещения право пользования  данным жилым помещением за бывшими  членами семьи собственника не сохраняется, если иное не будет установлено соглашением  между собственником и бывшими  членами его семьи (п. 4 ст. 31 ЖК РФ). Доказательственное значение может  иметь только такое соглашение, которому придана письменная форма. Исключая супругов, для всех остальных бывших членов семьи достаточно простой  письменной формы. Для соглашения супругов, определяющего их имущественные  права, в том числе и право  на проживание в квартире собственника, именуемого брачным договором, предусмотрено  нотариальное удостоверение (ст. 41 СК РФ).

Поскольку жилищные правоотношения носят  длящийся характер, не имеет правового  значения момент прекращения семейных отношений - до или после введения нового ЖК РФ. Поэтому положения  ч. 4 ст. 31 ЖК РФ о выселении бывших членов семьи собственника жилого помещения  действуют и в случае прекращения  семейных отношений до 1 марта 2005 г.

Бесспорным доказательством прекращения  семейных отношений между супругами  может служить решение суда о  признании брака недействительным, расторжении брака или соответствующее  свидетельство, выданное органами ЗАГСа. Прекращение права пользования жилым помещением по основаниям п. 4 ст. 31 ЖК РФ бывшего супруга до расторжения брака недопустимо. В отношении других членов семьи, учитывая личный характер этих отношений, сам факт обращения собственника жилого помещения в суд с иском об их выселении можно рассматривать как доказательство прекращения семейных отношений.

Положение п. 4 ст. 31 ЖК РФ о производной  роли права пользования жилым  помещением члена семьи собственника распространяется в качестве общего правила на всех бывших членов семьи  собственника независимо от возраста, трудоспособности, срока проживания в этой квартире и иных обстоятельств. Вместе с тем, если имущественное  положение бывшего члена семьи  собственника жилого помещения или  другие обстоятельства не позволяют  ему приобрести иное жилое помещение, за ним может быть сохранено право  пользования квартирой собственника на определенный срок, продолжительность  которого в каждом конкретном случае зависит от усмотрения суда.

Тут, однако, следует иметь в  виду, что временное сохранение права  пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника допустимо, если судом принято положительное  решение о прекращении права  пользования и выселении.

В известной степени сохранение права пользования жилым помещением в течение определенного времени, что равнозначно отсрочке принятого  решения суда о выселении, можно  рассматривать в качестве специальной  процессуальной нормы, включенной в  ст. 31 ЖК РФ.

Поэтому ошибочно на практике поступают  суды, когда отказывают в иске собственнику по существу о прекращении права  пользования и выселении бывших

членов семьи и одновременно на тот или иной срок сохраняют  за ними право дальнейшего проживания, поскольку одно исключает другое.

Вопрос о возможности продления  этого срока законом не урегулирован. Если учесть, что по ряду заслуживающих  внимания причин предоставленный судом  срок оказался недостаточным для  подыскания иного жилья и речь идет о выселении престарелых, несовершеннолетних, инвалидов, т.е. социально незащищенных людей, то продление такого срока  не исключено, но не по нормам ЖК РФ, а  путем предоставления отсрочки в  порядке ст. 203 ГПК РФ. Аналогичный  подход может быть и в отношении  тех лиц, материальное положение  которых к моменту окончания  установленного судом срока проживания в жилом помещении собственника изменилось, например, в связи с  потерей работы, тяжким заболеванием, рождением ребенка и т.п. При  определении срока сохранения права  пользования жилым помещением бывшего  члена семьи собственника совсем необязательно должно быть заявлено встречное требование ответчика. Для  этого достаточно возражений на заявленный иск, поскольку требования о прекращении  права пользования и о сохранении права пользования жилым помещением связаны между собой и возникают  из одних правоотношений (п. 15 постановления  Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. N 14).

Можно отметить, что представленный на рассмотрение Государственной Думы проект ЖК РФ не делал никаких исключений для прекращения права пользования  бывших членов семьи собственника. В процессе обсуждения и принятия проекта ст. 31 была дополнена положением о защите прав бывшего супруга  и членов семьи, в отношении которых  собственник жилого помещения исполняет  алиментные обязательства, - по их требованию суд может обязать его обеспечить этих лиц другим жилым помещением. Было бы логично и справедливо  к этой категории лиц отнести  не только тех, кто реально получает алименты от собственника жилого помещения, но и тех, кто имеет на это право. По смыслу данной статьи, сам собственник  не вправе обращаться с иском о  переселении бывших членов его семьи  на иную жилую площадь, такое право  принадлежит другой стороне. Введение такого рода ограничений для собственника жилого помещения, с одной стороны, трудно обосновать, а с другой, неясно, как быть, если решение суда о  предоставлении иного жилого помещения  бывшим членам семьи окажется неисполнимым, к примеру, реально такой возможностью собственник не располагает. Скорее всего, в этих случаях судебная практика пойдет по пути защиты прав бывших членов семьи собственника жилого помещения - до предоставления им другого жилого помещения они будут сохранять  право пользования прежним жилым  помещением.

Помимо указанных выше лиц (получателей  алиментов), еще одно исключение сделано  в отношении бывших членов семьи  собственника жилого помещения, которые  имели с ним равные права пользования  данным жилым помещением при его  приватизации (ст. 19 Вводного закона к  ЖК РФ). Право пользования жилым  помещением собственника за ними сохраняется  без каких-либо ограничений, и они  не могут быть выселены даже с предоставлением  другой жилой площади. Кроме того, следует учитывать, что прекращение  семейных отношений в ряде случаев  ведет к изменению статуса  бывших членов семьи собственника - с этого момента они фактически становятся нанимателями и несут  все права и обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения. Как правильно отмечено в определении  КС РФ от 3 ноября 2006 г. N 455-О, в этих случаях, когда фактически сложились отношения найма жилого помещения, не имеется препятствий для применения норм ГК РФ, регулирующих наем жилого помещения.

Прекращение права пользования  жилым помещением бывших членов семьи  собственника возможно и до истечения  установленного судом срока - при  изменении их

материального положения, а в случае отчуждения собственником принадлежащего ему жилого помещения это право  прекращается, за исключением одной  категории граждан - бывших членов семьи  собственника жилого помещения, отказавшихся от участия в приватизации жилого помещения. В отношении этих лиц  Верховный Суд РФ разъяснил*(41), что  на них не распространяется п. 3 ст. 31 ЖК РФ и при смене собственников  жилого помещения. В обоснование  этой позиции указывается, что, дав  согласие на приватизацию жилого помещения, лицо исходило из того, что право  пользования данным жилым помещением для него будет носить бессрочный характер, следовательно, его права  должны быть учтены при переходе права  собственности на жилое помещение  другому лицу, поскольку иное толкование нарушало бы положения ст. 40 Конституции  РФ, в соответствии с которой каждый имеет право на жилище и никто  не может быть произвольно лишен  своего жилища.