Особенности рассмотрения жилищных споров

В соответствии с ч. 1 ст. 558 ГК РФ перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования  жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым  помещением является существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых эти лица проживают.

Из данной нормы следует, что  при отчуждении жилого помещения  в договоре должно быть указано право  лица, которое в нем проживает, на пользование жилым помещением, в ином случае договор не может  быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Следовательно, если бывший член семьи  собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое  впоследствии приобрело в собственность  данное жилое помещение, но отказался  от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу, то при переходе права  собственности на жилое помещение  к другому лицу он не может быть выселен из этого жилого помещения, поскольку имеет право пользования  данным жилым помещением.

Новой редакцией п. 4 ст. 292 ГК РФ предусмотрены  определенные ограничения при отчуждении жилого помещения, в котором проживают  находящиеся под опекой или попечительством  члены семьи собственника либо оставшиеся без родительского попечения  несовершеннолетние члены семьи  собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), - если при  этом затрагиваются охраняемые законом  интересы указанных лиц, требуется  согласие органа опеки и попечительства.

Из содержания данной статьи видно, что за пределами защиты со стороны  органов опеки и попечительства остались лица, которых собственник  отчуждаемого жилья обязан содержать  и которых он обязан обеспечить иной жилой площадью при прекращении  семейных отношений. Да и защита лиц, находящихся под опекой или попечительством, в известной степени условна, так как по смыслу закона согласие органов опеки и попечительства требуется только тогда, когда затрагиваются  интересы перечисленных в законе лиц. В конечном счете, решение этого  вопроса отдается на усмотрение органов  по государственной регистрации, которым  суды обязаны направлять копию вступившего  в законную силу решения суда об ограничении дееспособности гражданина или о признании его недееспособным (п. 4 ст. 28 Федерального закона "О  государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Точно так же органы опеки и попечительства в трехдневный  срок со дня установления опеки или  попечительства направляют в органы по государственной регистрации  сведения о проживающих в жилом  помещении членах семьи собственника, находящихся под опекой или попечительством.

С точки зрения закона собственность  на недвижимость или ее часть в  жилищной сфере не ограничивается по количеству, размерам, стоимости и  субъектному составу. В частности, жилой дом или квартира могут  принадлежать двум и более лицам  на праве 

общей собственности. Особенность  нахождения квартиры или дома в общей  собственности состоит в том, что право каждого из ее участников ограничено правами других лиц. Очевидно, что при обращении в суд  одного из сособственников с иском  о выселении тех или иных бывших членов семьи необходимо привлекать к участию в деле и всех остальных  участников общей собственности  в качестве третьих лиц. От их позиции  во многом будет зависеть исход дела. К примеру, иск может быть предъявлен к жене сына, которому, как и истцам по делу, принадлежит квартира на праве  общей долевой собственности. Брак сына не расторгнут, и он категорически  не согласен с заявленным требованием  о выселении члена его семьи. Как представляется, в этой конкретной ситуации не имеется оснований для  удовлетворения иска одного или нескольких собственников жилого помещения, так  как для этого отсутствуют  условия, предусмотренные п. 4 ст. 31 ЖК РФ, - семейные отношения продолжают сохраняться с одним из собственников  и требование о выселении им не поддерживается.

Нельзя не отметить, что ЖК РФ не регулирует не только эти отношения, но также и взаимоотношения самих  сособственников по владению и пользованию  общим жилым помещением. В самом  общем виде решение этой проблемы все же содержится в ст. 247 ГК РФ, согласно которой владение и пользование  имуществом, находящимся в долевой  собственности, определяется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - судом.

Судебная практика при определении  порядка пользования строением  исходит из того, что каждому из сособственников индивидуального  дома передается во владение и пользование  конкретная часть дома, состоящая  из жилых и подсобных помещений, с оставлением некоторых из них (или без) в общем пользовании. Порядок пользования квартирой  в многоквартирном доме состоит  также в распределении жилых  комнат, но в отличие от индивидуального  жилого дома служебные помещения  не могут быть переданы одному из сособственников, они все остаются в их общем  пользовании.

Наиболее оптимальным и основанным на законе при рассмотрении дел данной категории является такой подход, когда каждому из участников общей  собственности выделяется жилая  комната соразмерно его доле в  праве общей собственности. Главное, чтобы установленный порядок  пользования не входил в противоречие с целевым назначением дома, т.е. выделяемые части строения могли  и далее использоваться под жилье  каждым из его совладельцев. Поэтому  недопустимо выделение в пользование  одному из сособственников только жилых, а другому подсобных помещений, непригодных для проживания.

В отличие от земельных участков распределить между сторонами части  дома или квартиры в точном соответствии с долями, как правило, невозможно - этому препятствует существующая планировка дома или квартиры.

В то же время само по себе данное обстоятельство не может служить основанием во всех случаях к отказу в удовлетворении заявленного требования об установлении порядка пользования строением.

Если в пользование сособственника передается помещение большее по размеру, чем причитается на его  долю, то по требованию остальных сособственников  с него может быть взыскана плата  за пользование частью помещения, превышающей  его долю.

Следует иметь в виду, что речь о перераспределении долей и  взыскании соответствующей денежной компенсации может идти только при  разделе строения в натуре. При  определении порядка пользования  строением действуют иные принципы: право общей собственности на строение не прекращается, доли сособственников  сохраняются, и денежные компенсации  в этой связи не присуждается.

Определение порядка пользования  объективно невозможно, если строение или 

квартира состоит из одной жилой  комнаты. Наличие нескольких комнат - одно из условий для определения  порядка пользования жилым помещением. Причем их число не может быть менее  числа сособственников, иначе суд  будет вынужден выделить одно из жилых  помещений в общее пользование нескольким сособственникам, что равнозначно отказу в иске об установлении порядка пользования жилым помещением.

Отказ в иске об установлении порядка  пользования жилым домом или  квартирой при наличии к тому законных оснований может иметь  различные последствия для участников общей долевой собственности  на эти объекты.

Так, при разрешении спора между  сособственниками дома суд одного из них - Д. - вселил в спорное строение, занимаемое ответчиком, а в иске об определении порядка пользования  домом отказал, так как дом  состоял из одной жилой комнаты.

Судебная коллегия по гражданским  делам Верховного Суда РФ отменила все судебные постановления по этому  делу, признав ошибочным решение  суда в части вселения истицы в  спорный дом, а также доводы суда о том, что Д. имеет право владения и пользования домом наравне  с другими участниками общей  собственности. В определении судебной коллегии обращено внимание на то, что  суд предоставил в пользование  истице Д. весь дом, находившийся до этого  в пользовании только ответчика, инвалида второй группы и нуждающегося в проживании в отдельном помещении. Из материалов дела видно, что истица Д. обеспечена жильем, никогда не проживала  в спорном доме, который из-за незначительных размеров признан судом  первой инстанции неделимым имуществом.

Приведенные в определении судебной коллегии мотивы полностью соответствуют  ст. 247 ГК РФ, из содержания которой следует, что участник общей долевой собственности  на строение не обладает безусловным  правом на вселение, а следовательно, и на пользование общим имуществом. При определенных условиях ему может  быть в этом отказано. В частности, если невозможно разделить дом в  натуре либо определить порядок пользования  строением, сам истец обеспечен  другой жилой площадью, спорным домом  не пользовался и в случае его  вселения будут существенно нарушены интересы других участников общей собственности. За лицом, которому отказано в иске о разделе жилого помещения или  определении порядка пользования  им, сохраняется право на получение  соответствующей денежной компенсации.

Согласно подп. 7 п. 2 ст. 23 ГПК РФ определение порядка пользования любым имуществом, включая строения и иные жилые помещения, отнесено к подсудности мировых судей по месту нахождения недвижимости. Но тот же спор между собственником строения или квартиры и бывшими членами его семьи как спор, вытекающий из договора найма жилого помещения, приобретает иное значение. При разрешении такого рода споров следует прежде всего руководствоваться жилищным законодательством, а жилищные споры по закону составляют подсудность судов районного звена. Поэтому мировой судья не вправе принимать к своему рассмотрению исковое заявление, если идет речь о порядке пользования между собственником дома или квартиры и бывшими членами его семьи, ставшими нанимателями жилого помещения.

С учетом изложенного можно прийти к следующим выводам:

1. Новым ЖК РФ в значительной  степени усилены гарантии прав  собственника жилого помещения.  Прекращение с ним семейных  отношений ведет к выселению  бывших членов его семьи, независимо  от времени прекращения семейных  отношений, если иное не установлено  соглашением между ними.

В частности, в качестве такого соглашения можно рассматривать фактически сложившиеся отношения по найму  жилого помещения бывшими членами  семьи собственника. В этих случаях  при рассмотрении спора следует  исходить из условий 

соглашения сторон и норм ГК РФ, регулирующих отношения договора найма  жилого помещения.

2. С учетом имущественного положения  и других заслуживающих внимания  обстоятельств за бывшими членами  семьи собственника жилого помещения  может быть сохранено право  пользования занимаемым помещением  на тот или иной срок, определяемый  в каждом конкретном случае  судом. 

3. Не подлежит удовлетворению  иск собственника о прекращении  права пользования жилым помещением  и выселении тех бывших членов  семьи, кто имел с ним равное  право пользования на момент  приватизации этого жилого помещения. 

Суд также вправе по иску бывшего  супруга и других членов семьи  обязать собственника жилого помещения  обеспечить их жилым помещением, если в отношении них он исполняет  либо обязан исполнять алиментные обязательства.

4. При обращении в суд одного  из сособственников жилого помещения  с иском о прекращении права  пользования и выселении бывших  членов семьи к участию в  деле необходимо привлекать и  всех остальных участников общей  собственности, мнение которых  может иметь значение для разрешения  дела по существу.

Права собственника жилого помещения при изъятии земельного участка 

В силу ст. 35 Конституции РФ никто  не может быть лишен своего имущества  иначе, как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных  нужд может быть произведено только при условии предварительного и  равноценного возмещения. Одним из способов принудительного прекращения  права собственности лица на такое  имущество, как земельный участок, служит его изъятие для государственных  или муниципальных нужд, за исключением  случаев, когда земельный участок  используется не по целевому назначению или с грубым нарушением правил рационального  использования земли.

Согласно ст. 49 ЗК РФ к государственным  или муниципальным нуждам относятся  случаи изъятия в связи с выполнением  международных обязательств Российской Федерации, для размещения объектов государственного или муниципального значения, включая объекты энергосистем, обороны и безопасности, путей  сообщения, автомобильных дорог  общего пользования, коммунального  снабжения муниципального значения и т.п. Данный перечень не является исчерпывающим, он может быть дополнен законами субъектов  РФ. К примеру, законом Московской области от 7 июня 1996 г. N 23/96-03 "О  регулировании земельных отношений  в Московской области" (ст. 11) установлены  случаи изъятия земельных участков в связи с размещением объектов, предназначенных для органов  государственной власти Московской области, а также учреждений либо унитарных предприятий, учредителем  которых является Московская область  или муниципальное образование, и в ряде других случаев.

Как правило, изъятие земельного участка  связано с прекращением права  собственности на здания, сооружения и другое недвижимое имущество, находящееся  на этом участке. По ранее действовавшему законодательству при сносе жилого дома, принадлежащего гражданину, в  связи с изъятием земельного участка  для государственных или общественных нужд ему предоставлялась квартира по установленным нормам в домах  государственного или общественного  жилого фонда. Кроме того, собственник  мог использовать по своему усмотрению строительные материалы от разборки строений либо получить за них соответствующую  денежную компенсацию. Также гражданам  выплачивалась стоимость плодово-ягодных  насаждений и посевов. Все расходы  по возмещению убытков при сносе  дома