Сберегательный банк РФ и его кредитная политика

   На  самом деле все обстоит несколько  по-другому. Хитрая формула расчета  устроена таким образом, что в начале заемщик в основном платит проценты по кредиту, и только начиная со второй половины срока его погашения, в большей степени возвращает сам долг. При этом процент по кредиту, конечно, рассчитывается от остатка ссудной задолженности, а раз в начале она практически не уменьшается, то и суммы выходят больше. После усреднения ежемесячного платежа, вместо 12.955 рублей получается 13.775 рублей. Именно такую сумму Вы будете платить ежемесячно банку, если возьмете кредит в 1 миллион рублей на 10 лет под 11 % годовых, и платежи будут аннуитетными. Таким образом, в итоге вы заплатите не 1 миллион 555 тысяч рублей, а примерно 1 миллион 653 тысячи, что на 98 тысяч рублей больше, чем при оплате по дифференцированной схеме. Если же рассчитать реальный процент по кредиту, учитывая при этом не формулу банка, а формулу «филантропа», то результат у Вас получится почти 13 %, а не 11 %, как заявляют изначально банки. Потому что если общая выплата по процентам за 10 лет составляет 555 тысяч рублей - и это 11 %, то 653 тысячи рублей - это именно 13 %. Причем, надо заметить, что эта цифра не является, так называемой, эффективной ставкой, потому что не учитывает, так называемые, «дополнительные платежи», о которых мы уже говорили.

     Когда же, Вы берете в кредит тот же миллион рублей, но уже под 14 % годовых и на 30 лет, то учтите, что в конечном итоге Вы в общей сложности заплатите около 4-х миллионов 266 тысяч рублей при аннуитетном варианте погашения задолженности, и около 2-х миллионов 106 тысяч при дифференцированном варианте оплаты. При этом при аннуитетной схеме погашения кредита при заданных условиях Ваш ежемесячный платеж будет составлять порядка 11.850 рублей. Сравните: Взяв кредит на 1 миллион рублей под 11% годовых на 10 лет, Вы будите платить ежемесячно около 12.955 рублей. Взяв в кредит тот же 1 миллион рублей но уже под 14% годовых и на 30 лет, Вы будите платить ежемесячно около 11.850 рублей. Всего на 1.105 рублей меньше, но на 20 лет дольше. А между тем, это весьма распространенная практика, когда банки увеличивают процентную ставку, при удлинении срока кредитования. 

   2.3 Проблемы ипотечного  кредитования в  банке

   Основной  проблемой для АК СБ РФ (ОАО) при выдаче ипотечного кредита является низкая платежеспособность клиентов, что обусловлено нестабильной социально- экономической ситуацией.

   Иногда  в ипотеку, к сожалению, включается и четвертая сторона. Происходит это в критических ситуациях, когда заемщик не в состоянии  до конца выполнить договор. Если возникает проблема возврата кредита, то сначала, естественно, происходит работа по поиску взаимоприемлемого решения. Возможно изменение графика погашения платежей, отсрочка в погашении основного долга. Но когда выясняется, что у заемщика настолько изменилась ситуация и возврат кредита невозможен в принципе, то опять-таки для обеих сторон предпочтительнее выработать решение в добровольном порядке. Наиболее вероятен вариант продажи жилья и приобретения на оставшиеся деньги менее комфортабельного жилья или его аренда. И все это можно сделать в досудебном порядке. Иногда все-таки возникает самая нежелательная ситуация, когда производится судебное обращение взыскания.

   Для АК СБ РФ (ОАО) главным препятствием для работы на рынке ипотечных кредитов является отсутствие достаточно гибкой нормативной базы. Используемая в настоящее

   время инструкция Сбербанка России «Порядок предоставления Сбербанком России и  его филиалами кредитов физическим лицам на приобретение, строительство, реконструкцию и ремонт объектов недвижимости» №1040 не позволяет  предложить условия, лучшие, чем у  конкурентов.

   Одним из препятствий дальнейшего развития ипотечного кредитования остаются условия  предоставления кредита. Существующие на данный момент процентные ставки от 12% до 16% , а также первоначальный взнос от 10% до 30% - это слишком  большие средства, особенно для семьи  с низким достатком, для молодой  семьи, для работников бюджетной  сферы.

   Для кредитора риск процентных ставок заключается  в снижении прибыльности операций по ипотечному кредитованию из-за негативного  воздействия изменения процентных ставок, несбалансированности активов  и пассивов банка по срокам и стоимости  привлекаемых и размещаемых ресурсов. Для заемщика данный риск имеет существенное значение в случае, когда изменение  процентных ставок ведет к увеличению его затрат на возврат кредита  при постоянном или неблагоприятном  изменении собственного дохода.

   Также на нестабильных рынках недвижимости при резком снижении цен на жилье  возникает рыночный риск. Для заемщика это плохо, поскольку если он приобретает  в кредит дорогую квартиру, он рассчитывает что ее стоимость, по крайней мере, не уменьшится за то время, пока он будет  возвращать кредит. Иначе переплата  за квартиру будет слишком велика. Кредитор при снижении цен на жилье  не сможет компенсировать свои затраты  на выдачу кредита из его стоимости  в случае, если заемщик окажется неспособным вернуть кредит.

   Помимо  указанных выше рисков могут возникнуть: риск утраты трудоспособности заемщиком, что приведет к обращению взыскания  на заложенное имущество и усугублению  ситуации и имущественные риски, т.е. риски имеющие отношение к  объекту залога. Но поскольку эти  риски страхуются фактические затраты по возврату кредита банку понесет страховая компания.

   С другой стороны, учитывая высокие ставки привлечения ресурсов, банки считают  для себя ипотечное кредитование недостаточно доходным бизнесом (в  сравнении, например, с быстро растущим рынком краткосрочных потребительских  кредитов).

   Но, как отмечает ряд экспертов, ипотека  приживается с трудом, потому что  в России до сих пор наблюдаются  резкие колебания годовых инфляционных показателей. В договоре об ипотечном  кредитовании фиксируется определенный процент на весь или почти весь срок заключения договора. Между тем, инфляция за это время может резко  снизиться, а условия кредитования банки пересматривать не будут. Указанные  факторы оказывают существенное влияние на эффективность банковского  ипотечного кредитования.

   Как уже отмечалось выше, к началу 2011г. в России около 370 банков оказали услуги в области банковского ипотечного кредитования. Однако за 2010г. ипотечные кредиты на сумму более $20 млн выдали лишь 12 банков. Это примерно половина всего объема ипотечных кредитов.

   Первая  пятерка, куда входят Сбербанк России, Внешторгбанк, Райффайзенбанк, банк Уралсиб, банк Дельтакредит выдала кредитов на сумму $2172,2 млн, что составило 80% общего объема ипотечных кредитов. Подобные показатели свидетельствуют об очень высоком уровне монополизации российского ипотечного рынка Безусловным лидером по охвату рынка является Сбербанк России.

   Понимая важность развития ипотеки в нашей  стране, многие российские банки уже  вплотную подошли к решению об участии в этих программах, или  уже приступили к их реализации.

   Опыт  многих зарубежных стран свидетельствует  о том, что при правильной организации  и ведении взвешенной государственной  политики ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая  обеспечивает и определяет функционирование рынка жилья.

   В настоящее время возрастает роль института ипотечного кредитования в системе обеспечения механизма  приобретения жилья; при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека  постепенно трансформируется в самофинансируемую  систему, которая обеспечивает: возможность  оздоровления экономики посредством  вовлечения капиталов в виде недвижимости в хозяйственный оборот через  механизмы залога, вторичный рынок  закладных ценных бумаг; возможность  сдерживания инфляции за счет аккумуляции  значительной части денежных средств; возможность сокращения оттока капиталов  за рубеж, поскольку денежные средства населения, включаемые в недвижимость, фактически включаются в развитие села, города, местного строительного комплекса, в создание и поддержку рабочих мест; применительно к работе банков позволяет сделать шаг к общепринятой в мире системе обеспечения гарантий возвратности кредитов посредством освоения технологии кредитования под залог, в особенности под залог недвижимости.

   Формирование  целостной структуры организации  рынка жилья в России подразумевает  модернизацию институциональной системы  жилищного кредитования на основе новых  форм взаимодействия финансовых институтов и государственной поддержки  граждан, нуждающихся в улучшении  жилищных условий, но не имеющих объективной  возможности накопить средства на приобретение жилья на рыночных условиях. Вследствие недостатка средств местных бюджетов не все граждане могут получить ипотечный  кредит для покупки жилья в  рамках федеральных, региональных или  городских программ; для развития системы ипотечного кредитования строительные организации, объединяясь с коммерческими  банками, риэлтерскими фирмами, страховыми компаниями должны расширять механизмы  взаимодействия в целях разработки новых форм предоставления ипотечных  кредитов для разных слоев населения  на основе использования организационных, маркетинговых и инновационных  финансовых инструментов.

   Модернизация  институционального механизма взаимодействия субъектов рынка ипотечного кредитования (банков, страховых компаний, заемщиков, строительных организаций, Агентства  по ипотечному жилищному кредитованию, государства и др.), направленного  на обеспечение доступности систем ипотечного кредитования для всех слоев  населения основывается на формировании дифференцированного подхода к  условиям предоставления кредита с  учетом схем государственной поддержки, а также разработке новых инструментов оценки качества кредитов и выявления рисков ипотечного кредитования.

   Сегодня ужесточились условия кредитования, система оценки и отбора новых  заемщиков, при этом с осени 2010 г. по настоящее время банки подняли  ставки по ипотечным программам на 0,5–2,5%. Кредиты с большим первоначальным взносом и на сравнительно небольшой  срок (до пяти лет) подорожали незначительно, например, ВТБ 24 выдает такие кредиты  под 9,7% годовых в долларах (увеличение на 0,7% ), но в сегменте более рисковых займов, выдаваемых на длительный срок и с минимальным первоначальным взносом, ставки в некоторых случаях они достигают 15% годовых в валюте.

   Для формирования институционального механизма развития ипотеки в России более приемлема модель построения вторичного ипотечного рынка Германии, функционирующая как одноуровневая система, где рефинансирование осуществляется непосредственно за счет выпуска ипотечным банком закладных листов. Эти ценные бумаги хорошо обеспечены и обладают высшей степенью надежности.

   Одним из ограничений расширения клиентской базы российских банков является ограниченный спрос заемщиков на ипотечные  кредиты по ставкам в 12-15%. При  такой ставке большинство потенциальных  клиентов по-прежнему будут продолжать снимать квартиру или брать в  долг у друзей и родственников. Для  улучшения ситуации процентные ставки должны регулироваться государством на основе финансовых и страховых инструментов, позволяющие снизить стоимость  ипотечных кредитов. К издержкам  оформления ипотеки относятся: нотариальная пошлина, различные налоги, возникающие  при продаже квартиры и т.д. При  этом заемщики проявляют на рынке  модели неконтрактного поведения, стремясь избежать высоких налогов при  продаже собственных квартир, увеличивая риски сопровождения сделки.

   Несовершенство  институционального механизма, наличие  обременяющих условий оформления и  сопровождения кредитной сделки приводит, с одной стороны, к увеличению рисков ипотечных контрактов, значительному  удорожанию ипотеки для заемщика при участии в ипотечном договоре страховой компании (стоимость услуги составляет 1,5% от суммы сделки), с  другой стороны, нотариальное удостоверение  не обеспечивает дополнительных гарантий. Риск утраты заемщиком прав собственности  на приобретаемое жилье страхуется в страховой компании. Сегодня  необходимо внестисоответствующие изменения в закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и уменьшения платы за нотариальное удостоверение сделок по ипотеке.

   Несмотря  на существующие проблемы, банковское ипотечное кредитование развивается: по состоянию на начало 2011 г. уже  около 370 банков (в начале 2010г. их было 218) реализует различные программы. Но, воспользоваться банковским кредитом могут далеко не все, и доля ипотеки  в общем объеме приобретаемого жилья  составляет, по разным оценкам, от 3 до 5%. 

   2.4 Предложения по  совершенствованию  ипотечного кредитования 

   В связи с данной программой необходимо оказать государственную поддержку  в первую очередь молодым семья, имеющим детей, многодетным семьям и семьям, которые проживают в  ветхом фонде.

   Помимо  высоких требований Банка России к резервам, альтернативным подходом к управлению риском ликвидности  при ипотечном кредитовании является создание специализированного ипотечного агентства, ведающего вопросами  обеспечения ликвидности (в частности, Федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию), которое  может приобретать права по кредитам (ипотеки) или предоставлять банкам займы, которые будут обеспечены их ипотечными кредитами. Такое агентство  может финансировать покупку  или кредитование, в том числе  путем выпуска облигаций.