Сберегательный банк РФ и его кредитная политика

   ипотечный жилищный кредит, когда денежные средства предоставляются на покупку квартиры, под залог имеющегося жилья.

   Результаты  анализа используются для того, чтобы  определить в дальнейшем сумму ссуды, возможный первоначальный взнос  собственных средств и предварительные  сроки погашения кредита. В этих целях рассматриваются следующие  доходы: заработная плата, премии, доход  в форме комиссионного вознаграждения, доход в идее дивидендов и процентов, пенсионные выплаты, доход в идее арендной платы и др., а также  финансовые обязательства: оплата жилья, коммунальные платежи, налоги, страховые  выплаты, ранее принятые долговые обязательства, медицинское страхование и др.

   Результаты  андеррайтинга оформляются в виде справки или заключения и передаются на рассмотрение кредитного комитета.

   На  третьем этапе кредитный комитет рассматривает материалы полученные в процессе андеррайтинга, и изучает соответствующие документы, после чего принимает решение о выдаче ссуды или об отказе в ее представлении. При положительном решении кредитного комитета соответствующий работник составляет для клиента примерную смету расходов, связанных с оформление ипотечного кредита. В смете могут быть предусмотрены следующие статьи: комиссионные риэлторам; расходы по оценке залога; оплата за получение документов о залоге из органов регистрации недвижимости; нотариальный сбор за регистрацию договора купли-продажи; нотариальный сбор за регистрацию договора залога; страхование предмета залога.

   На  четвертом этапе банк заключает с заемщиком кредитный договор. При заключении договора стороны руководствуются основными положениями, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации, с учетом особенностей кредитной политики банка.

   По  кредитному договору банк кредитор обязуется  предоставить денежные средства, т.е. кредит, в размерах и на условиях, предусмотренных  в договоре, заемщик же обязуется  возвратить в срок полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее. В каждом кредитном договоре помимо таких разделов, как данные о сторонах, заключивших договор, имеются разделы, регламентирующие права и обязанности  сторон:

   - сумма кредита и размер банковского  процента;

   - порядок и сроки выдачи кредита;

   - порядок и сроки погашения  процента;

   - описание и цена обеспечения,  предусматриваемые в отдельном  договоре залога;

   - размер санкций, уплачиваемых  стороной, нарушивший условия договора.

   Одновременно  с заключением кредитного договора заключается договор залога и  оформляется закладная, а также  заключается договор страхования  в пользу банка. Без этих документов не может быть начата выдача ипотечного кредита.

   На  пятом этапе осуществляется сопровождение кредита, которое включает:

   - выдачу кредита в порядке, предусмотренном  в кредитном договоре;

   - контроль за целевым использованием кредита в период строительства или реконструкции объектов кредитования;

   - наблюдение за сохранностью и  состоянием залога, принятого в  обеспечение кредита;

   - контроль за регулярными, в  соответствии с ранее согласованными  при заключении договора, сроками  возврата кредита и начисленных  процентов.

   При нарушении сроков погашения кредита  и уплаты процентов банки в  отдельных случаях предоставляют  отсрочки для выполнения заемщиком  своих обязательств с начислением  за период пользования отсроченной  ссуды более высокого процента. При  нарушении повторных сроков погашения  кредита ссуда перечисляется  на счет просроченных ссуд, и начинаются операции по реализации залога.

   На  сегодняшний день крупнейшими банками, работающими с ипотечными кредитами  разработано множество ипотечных  программ, рассчитанных на различные  слои общества, с отличающимися друг от друга условиями и т.д. .

   Основным  критерием использования кредитных  средств является эффективность  их использования, что выражается в  понятии «финансового левереджа».

   Под финансовым левереджем (рычагом) понимается использование инвестором заемных средств с целью повышения своей покупательной способности и рентабельности инвестиций (дохода на собственный капитал) в инвестиционных проектах.

     Выделяют следующие типы финансового левереджа:

   Положительный (благоприятный) – ставка ежегодных  финансовых выгод от активов, приобретаемых  с привлечением заемных средств, превышает процент по кредиту. В  этом случае инвестор зарабатывает деньги, привлекая ссуды.

   Отрицательный – если стоимость купленных с использованием кредита активов не повышается или если выгоды от них не превышают проценты по ссудам. Отрицательный левередж работает против владельца недвижимости.

     Нейтральный – собственность  приносит доход, равный проценту  по привлеченному кредиту. 

   Кфр=

   Оценка  заемщика в рамках ипотечного кредитования в АК СБ РФ (ОАО):

   Для оценки заемщика АК СБ РФ (ОАО) применим балльную оценку - один из вариантов оценки кредитоспособности индивидуального клиента, основанный на методике социологического опроса.

   Минимальная сумма баллов для автоматической выдачи ссуды — 200. Сумма баллов для  юридической оценки 150—195. Сумма  баллов для автоматического отказа в выдаче ссуды — менее 150

   На  основе «Руководства по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов», разработанного в 2000 году Инвестиционным фондом «США — Россия», способности  заемщика выплачивать ипотечный  кредит АК СБ РФ (ОАО) оценивает доходы заемщика на основе четырех коэффициентов:

   1. Отношение ежемесячных платежей  по ипотечному кредиту (платеж  за счет погашения основного  долга и уплаты процентов ежемесячный  аннуитетный платеж) заемщика к доходам за тот же период:

   Платеж/Доход, или П/Д.

   2. Отношение ежемесячных жилищных  расходов заемщика по приобретаемому  имуществу, перечисленных в «Заявлении-анкете  на ипотечный кредит», к ежемесячным  доходам:

   Жилищные  расходы/Доход, или Ж/Д.

   3. Отношение ежемесячных обязательств  заемщика, в которые ежемесячные  жилищные расходы входят только  в части аннуитетного платежа по кредиту (без учета страховых и налоговых платежей, а также расходов по техническому обслуживанию и других регулярных выплат по приобретаемому жилью) к доходу заемщика за тот же период:

   Обязательства I/Доход, или 01/Д.

   4. Отношение общих ежемесячных  обязательств к доходу заемщика  за тот же период:

   Обязательства 2/Доход, или 02/Д.

   По  коэффициентам П/Д и 01/Д устанавливаются максимальные значения, выраженные в процентах. Коэффициенты Ж/Д и 02/Д рассчитываются для справочных целей и не влияют на результаты андеррайтинга заемщика. Банк должен обеспечить андеррайтинг по кредиту в соответствии с указанными стандартами.

   Коэффициент П/Д показывает отношение ежемесячных платежей по ипотечному кредиту, включающих только платежи в отчет погашения основного долга и уплаты процентов, к среднемесячным доходам заемщика и созаемщика, и равен отношению ежемесячного аннуитетного платежа по ипотечному кредиту к ежемесячным совокупным чистым доходам заемщика и созаемщика с вычетом удержаний по подоходному налогу и взносов в Пенсионный фонд.

   Этот  коэффициент определяет предельно  допустимую долю расходов по ипотечному кредиту (в части платежей по основному  долгу и процентам) в совокупных доходах заемщика, исходя из устанавливаемых  банком критериев. Превышение этого  коэффициента говорит о повышенном риске при предоставлении жилищного  ипотечного кредита с точки зрения способности заемщика своевременно погашать кредит.

   В соответствии с требованиями Инвестиционного  Фонда «США—Россия», коэффициент  П/Д должен составлять не более 35%. Для категории заемщиков с чистым доходом от 900 долл. до 2100 долл. ( в рублевом эквиваленте – от 22500 руб.до 52500 руб. (курс долл. принят 25 руб/долл)в месяц) допускается применение увеличенного на 5% значения коэффициента П/Д. Оценка платежеспособности заемщика и созаемщика, а также расчет значения коэффициента П/Д производится с помощью программного продукта «Анализ платежеспособности заемщика».

   Справочный  коэффициент Ж/Д показывает отношение общих ежемесячных платежей по жилищному ипотечному кредиту (включающих, помимо аннуитетного платежа по кредиту, другие обязательные расходы по приобретаемому жилью) к среднемесячным доходам заемщика и созаемщика и равен отношению общих ежемесячных жилищных расходов заемщика, по приобретаемому имуществу, а именно:

• платеж в счет погашения основного долга и процентов по ипотечному кредиту (ежемесячный аннуитетный платеж);
• платеж по налогу на приобретаемое недвижимое имущество;
• ежемесячный платеж по страхованию недвижимого имущества, находящегося в залоге;
• ежемесячный платеж по страхованию жизни и трудоспособности заемщика (созаемщика);
• ежемесячный платеж по страхованию риска утраты права собственности владельца квартиры;
• платеж за услуги по техническому обслуживанию (сбор за кондоминиум и другие регулярные — ежемесячные либо годовые в пересчете на ежемесячные — обязательные взносы, связанные с эксплуатацией — оплата газо-, водо- и теплоснабжения и т. д. — управлением, охраной и поддержанием (ремонтом) жилых помещений);

   другие  расходы по приобретаемому жилью, если они носят регулярный характер. 

   Ж/Д =   

   Расчет  коэффициента Ж/Д является обязательным элементом в процедуре андеррайтинга заемщика. Минимальное значение данного коэффициента не фиксируется, и значение коэффициента Ж/Д носит справочный характер.

   Коэффициент 01/Д — отношение, определяющее удельный вес общей суммы обязательств заемщика (за вычетом страховых, налоговых и других платежей по приобретаемому недвижимому имуществу) в его доходах. Это коэффициент определяет предельно допустимую долю долгосрочных обязательств заемщика в его бюджете, включая его расходы, связанные как непосредственно с выплатой кредита, учитываемые при расчете коэффициента П/Д, так и с другими, имеющимися у него долгосрочными обязательствами (потребительскими кредитами, содержанием иждивенцев и собственно семьи заемщика, алиментами, обязательными дополнительными налоговыми платежами, прочими долговыми обязательствами).

   01/Д = 

   Размер  ежемесячных обязательств заемщика, в соответствии с «Рекомендациями» не должен превышать 55% от его совокупного  чистого дохода. То есть коэффициент 01/Д должен составлять не более 55%. Для категории заемщиков с чистым доходом от 900 долл. до 2100 в месяц (22500 и 52500 руб. соответственно) допускается применение увеличенного на 5% значения коэффициента 01/Д.

   Коэффициент 02/Д — это справочное соотношение, определяющее удельный вес общей суммы обязательств заемщика в его доходах. Этот коэффициент справочно показывает долю общих долгосрочных обязательств заемщика в его бюджете. Расчет производится следующим образом.

   Коэффициент 02/Д равен отношению общей суммы обязательств заемщика:

   

    

   Расчет  коэффициента 02/Д является обязательным элементом в процедуре андеррайтинга заемщика. Максимальное значение данного коэффициента не устанавливается и расчетное значение коэффициента 02/Д носит справочный характер.

   Отношения заемщика и кредитора по поводу запрашиваемого ипотечного кредита характеризуются  следующими параметрами:

   1. Среднемесячный доход заемщика 1200 долл.( 30000 руб.)

   2. Ежемесячные обязательства заемщика 250 долл. (6250 руб.)