Сберегательный банк РФ и его кредитная политика

   В составе заложенного имущества  предприятия включаются: полученные доходы; приобретенное им имущество; произведенные залогодателем улучшения  имущества, а также приобретенные  предприятием долги в период ипотеки. Договор о залоге предприятия  может распространяться как на все  его активы, так и на часть активов  баланса.

   Передача  предприятия в ипотеку допускается  при наличии согласия собственника имущества предприятия или уполномоченного  им органа либо на основании решения  органа, уполномоченного учредительными документами предприятия. Договор  ипотеки предприятия, заключенный  с нарушением этого требования, недействителен.

   Ипотекой  предприятия может быть обеспечено денежное обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости  активов предприятия. Не допускается  передача в ипотеку предприятия, в отношении которого возбуждено дело о банкротстве либо принято  решение о ликвидации или реорганизации.

   Ипотека жилых домов и  квартир имеет  следующие особенности.

   Ипотека жилого дома или квартиры допускается  для обеспечения погашения ссуды, предоставленной для строительства, реконструкции или капитального ремонта жилого дома (квартиры). Жилой  дом (квартира) может быть предметом  ипотеки также, если гражданин –  его собственник и члены его  семьи проживают в другом жилом  доме (квартире) и имеют в этом доме достаточное в соответствии с установленными нормами жилой  площади жилое помещение.

   Дача, садовый домик, и другие строения, не предназначенные для постоянного  проживания, могут быть предметом  ипотеки на общих основаниях. Специальные  правила, установленные для жилых  домов (квартир), на них не распространяются.

   В ипотеку может передаваться только жилой дом (квартира), принадлежащая  законодателю на праве собственности. Залогодержателями жилого дома и  квартиры могут быть только банки  и другие кредитные учреждения, имеющие  специальную лицензию.

   Ипотека предназначена для получения  кредита под залог недвижимого  имущества. Она предполагает разработку инвестиционного проекта.

   В ипотечно – инвестиционном анализе ведущую роль играют коэффициент ипотечной задолженности и ипотечная постоянная. 

   Коэффициент ипотечной задолженности (Кз) показывает долю ипотечного долга (т.е. заемных средств) в общей стоимости недвижимой собственности. Он рассчитывается по формуле: 

     Кз   = (И/К) * 100%,

     где И – сумма ипотечного кредита, руб.;

     К – общая стоимость недвижимости, руб.

   Чем выше значение данного коэффициента, тем выше доля заемных средств  и ниже доля собственных средств  инвестора в финансировании сделки с недвижимостью.

   Ипотечная постоянная (Пи) представляет собой процентное отношение ежегодных платежей по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита:

   Пи = (Д/И) * 100%,

   где Д – годовая сумма платежей по обслуживанию долга, руб.;

   И – основная сумма ипотечного кредита, руб.

   Способы рефинансирования ипотечных кредитов

   По  способу амортизации  долга:

   - постоянный ипотечный кредит;

   - кредит с переменными выплатами; 

   - кредит с единовременным погашением, согласно особым условиям.

   По  виду процентной ставки:

   - кредит с фиксированной процентной  ставкой; 

   - кредит с переменной процентной  ставкой. По возможности досрочного  погашения: 

   - с правом досрочного погашения; 

   - без права досрочного погашения; 

   - с правом досрочного погашения  при условии уплаты штрафа.

   По  степени обеспеченности (величине первоначального  платежа). Сумма кредита может  составлять от 50 до 100% стоимости заложенного  имущества.

   Кроме того, ипотечные кредиты  могут быть:

   - обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами);

   - субсидируемые и выдаваемые на общих условиях.

   Важной  проблемой получения ипотечного кредита на современном российском рынке недвижимости является ликвидность  объекта недвижимости (предмета залога). 

   1.3. Государственная регистрация ипотеки .Особенности Ипотечного кредитования в РФ и других странах

   Ипотека подлежит государственной регистрации  учреждениями юстиции в едином государственном  реестре прав на недвижимое имущество  в порядке, установленном федеральным  законом о государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация  ипотеки осуществляется по месту  нахождения имущества, являющегося  предметом ипотеки. Государственная  регистрация ипотеки осуществляется на основании заявления залогодателя.

   Для государственной регистрации ипотеки  должны быть представлены:

• нотариально удостоверенный договор об ипотеке и его копия;
• документы, названные в договоре об ипотеке в качестве приложений;
• доказательства уплаты регистрационного сбора;
• документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства.

   Если  в договоре об ипотеке указано, что  права залогодержателя удостоверяются закладной, в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки, представляются также: закладная и  ее копия; документы, названные в  закладной в качестве приложений, и их копии.

   Ипотека должна быть зарегистрирована в течение  одного месяца со дня поступления  необходимых для ее регистрации  документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки.

   Государственная регистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной  записи об ипотеке в едином государственном  реестре прав на недвижимое имущество.

   Датой государственной регистрации ипотеки  является день совершения регистрационной  записи об ипотеке в едином государственном  реестре прав на недвижимое имущество. Регистрационные записи в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество совершаются  в очередности, определяемой на основании  дат поступления всех необходимых  документов в орган, осуществляющий ведение указанного реестра.

   Регистрационная запись об ипотеке в едином государственном  реестре прав на недвижимое имущество  должна содержать сведения о первоначальном залогодержателе, предмете ипотеки  и сумме обеспеченного ею обязательства. Если договор об ипотеке предусматривает, что права залогодержателя удостоверяются закладной, на это также указывается  в регистрационной записи об ипотеке.

   Эти данные вносятся в регистрационную  запись об ипотеке на основании договора об ипотеке.

   Государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем надписи на договоре об ипотеке, содержащей полное наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, дату, место государственной регистрации  ипотеки и номер, под которым  она зарегистрирована. Эти данные заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью органа, осуществившего государственную регистрацию  ипотеки.

   Орган, осуществивший государственную  регистрацию ипотеки, оставляет  в своем архиве копию договора об ипотеке, а если договор предусматривает  выдачу закладной, также и копию  закладной с приложениями.

   Расходы по уплате сборов за государственную  регистрацию ипотеки и внесению изменений и дополнений в регистрационную  запись об ипотеке возлагаются на залогодателя, если соглашением между  ним и залогодержателем не установлено  иное.

   Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании  заявления законного владельца  закладной, совместного заявления  залогодателя и залогодержателя  либо на основании решения суда, арбитражного суда или третейского  суда о прекращении ипотеки.

   Государственная регистрация ипотеки является публичной. Любое лицо вправе получить в органе, осуществляющем государственную регистрацию  прав на недвижимое имущество, сведения о том, имеется ли регистрационная  запись об ипотеке соответствующего имущества, и заверенную выписку  из регистрационной записи об ипотеке.

   Копия закладной, находящаяся в архиве органа, осуществившего государственную  регистрацию ипотеки, не относится  к документам публичного характера.

   Единой  мировой модели ипотечного кредитования не существует. Но известно, что в  разных странах существуют общие  принципы выгодного вложения денег  в недвижимость. Три кита, являющихся основой инвестирования в жилищную сферу – это ипотека, система  господдержки, а также сбережения. Эти общие принципы в различных  частях света реализуются по-разному.

   Ряд европейских стран до сих пор  пользуется одноуровневой системой ипотечного кредитования, сложившейся  еще до окончания второй мировой  войны. Согласно ей ипотечные банки  самостоятельно выпускали ценные бумаги, которые позволяли привлекать средства в течение долгого времени. Ипотечные  банки впервые возникли в Германии в конце 18 века. Они помогали крупным  имениям, используя так называемые закладные. Сеть ипотечных банков развилась  в начале 20 века и существует до сих  пор.

   Канадские банки ипотечного кредитования первоначально  занимали сельскохозяйственную нишу. Залогом в этом случае являлась земля. Затем кредитные организации  решили направить свою деятельность в жилищное строительство. Важное место  в канадской системе занимают госкорпорации. Они подбирают заемщиков, занимаются организацией строительства жилья и страхуют риски.

   Практически все кредитные обязательства  по ипотеке в Дании переводятся  в ценные бумаги. Они продаются  и покупаются на рынке ценных бумаг, что позволяет желающим получить кредит на долгий срок.

   Строительные  общества, долгое время занимающие главенствующую позицию в Великобритании, со временем вытеснили современные  ипотечные банки. Ряд таких обществ  сами превратились в кредитные ипотечные  организации.

   Организовать  успешную систему ипотеки в Аргентине  решили с помощью опытных стран  – для реализации этой идеи были привлечены программы поддержки  развивающихся рынков Всемирного Банка. Руководство предоставило правительству  страны кредит на 500 миллионов долларов сроком на 15 лет. Банки Аргентины, ставшие  участниками этого проекта, выпускают  облигации. Развитие и накопленный  опыт позволили южноамериканской стране организовать двухуровневую систему  ипотечного кредитования. Ее особенность  в том, что банк-кредитор и банк, выпускающий ипотечные ценные бумаги, не являются одной организацией.

   Эта система впервые была опробована и получила распространение в  США. На сегодняшний день на рынке  ипотечного кредитования в США работает большое количество организаций. Крупнейшие из них имеют государственную  гарантию на выпуск ценных бумаг, обеспечение которых – ипотечные кредиты. По мнению специалистов, их стоимость в начале 21 века достигла 3,5 триллиона долларов. По объему эти средства примерно равны объему облигаций крупных корпораций или даже правительственных ценных бумаг.

   Немецкая  рачительность позволила жителям  Германии еще в конце XVIII века ввести так называемые строительные сберегательные кассы. Желающие приобрести жилье объединялись. На средства, собранные на покупку, поочередно могли приобрести недвижимость все участники этого объединения. Сегодня в Германии эта система  продолжает функционировать, но в более  современной форме. Вкладчик строительной сберегательной кассы в течение  определенного времени кладет на свой счет некоторую сумму. По истечении  условленного срока человек может  получить жилищный кредит.