Сберегательный банк РФ и его кредитная политика

   Примерно  такая же система работает в Англии. Ее отличие от германской в том, что получить кредит может не только вкладчик строительного общества. Немного другая система действует во Франции. На сберегательном счете можно накапливать определенную сумму и после этого вкладчик имеет право получить льготный жилищный кредит.

   Россия  пошла по рыночному пути сравнительно недавно, поэтому отношения в  этом направлении только начали складываться. Страна использует опыт зарубежных коллег, пытается понять особенность российского  потребителя. Это вполне может повлиять на сохранение положительных тенденций  в социально–экономическом развитии Федерации.

   Проблема  обеспечения жильем стоит в нашей  стране сегодня очень остро, и  в течение последних лет был  принят целый ряд законов, направленных на развитие ипотеки. Определенная основа для оптимизма в этой сфере  имеется: в настоящее время на территории страны находится ликвидной  недвижимости на сумму около 500 миллиардов долларов. Этого, при определенном уровне развития ипотечного кредитования, будет  достаточно для обеспечения квартирами значительной части тех, кто нуждается  в улучшении жилищных условий.

   Однако  пока на практике количество проблем  ипотечного кредитования в России достаточно велико. Это и объективные проблемы, связанные с состоянием экономики, и определенные ограничения, устанавливаемые  многими банками по данному виду кредитования. Специалисты полагают, что ипотечное кредитование в  России должно быть направлено, в первую очередь, на тех, чей доход составляет не менее 400-600 долларов в месяц на одного члена семьи. Именно такой  доход позволит приобрести недвижимость, достаточную для комфортабельного проживания. А подобным требованиям  отвечает пока не столь значительная часть населения страны.

   Другой  проблемой ипотеки в стране принято  считать несовершенство законодательной  базы, хотя определенные шаги в этой сфере постоянно принимаются. В частности, это было принятие 10 лет назад закона «Об ипотеке». С начала 2009 года заемщики получили право использовать для погашения ипотеки материнский капитал. Однако эксперты полагают, что для развития ипотеки, государство должно оказать определенную поддержку банкам, предлагающим своим клиентам подобные программы. Ведь практика других стран неопровержимо свидетельствует о том, что ипотека позволяет решить не только экономические, но и социальные задачи.

   К особенностям ипотечного кредитования относится такой важный фактор, как  нестабильность экономической ситуации. Кризисные явления в экономике  происходят с пугающей регулярностью, что затрудняет для заемщиков  возможность долгосрочного планирования своих доходов и расходов. Риск, что через определенное время  человек, взявший ипотеку, окажется неплатежеспособным и безработным, постоянно очень велик. В подобных условиях, характерных для ипотеки  в России последнего десятилетия, банки  стараются обезопасить себя, и  предъявляют очень высокие требования к заемщикам. А в разгар кризиса, многие банки и вовсе свернули свои ипотечные программы. Можно  с достаточной долей уверенности  сказать, что особенностью ипотечного кредитования является риск для обеих  сторон: и для заемщика, и для  банка.

   Одной из ипотеки в стране можно считать  и то, что доходы значительной части  населения не являются официальными. А между тем, именно официальные  доходы принимаются банками во внимание при оценке платежеспособности заемщика. В принципе, те, кто получает «серые»  зарплаты, могут получить кредит, но требования к ним будут очень  жесткими.

   Недавний  кризис привел к тому, что многие банки повысили свои ставки по ипотеке. Повышение это было не столь значительным, в пределах 1%, но, учитывая, о каких  суммах кредитования идет речь, становится понятно, что число потенциальных  заемщиков сократилось еще больше.

   Среди прочих, можно выделить и такую  особенность, как возможность получения  кредита не только в национальной валюте, но и в валюте других стран  – долларах и евро. Специалисты  советуют брать кредит в той валюте, в которой заемщик получает заработки  – в этом случае, он хотя бы частично застрахован от резких изменений  курса рубля.

   Ипотечное кредитование является эффективным  инструментом, стимулирующим строительство  новых объектов, формирование рынка  недвижимости и ценных бумаг. Существует несколько типов моделей ипотечного кредитования в развитых странах

     В усеченно-открытой модели (Великобритания, Израиль, Испания) ипотечные ссуды финансируются из различных источников – в том числе за счет собственного капитала банка, депозитов, межбанковских кредитов. Соответственно, каждый банк устанавливает параметры ипотечного кредитования, и ставка определяется текущей экономической конъюнктурой. Такой подход возможен в странах с устойчивой экономикой. Однако в странах переходной экономики инфляция, ставки процента, курс национальной валюты, а значит, и доход граждан подвержены сильным колебаниям. Поэтому применение данной модели недостаточно эффективно. Тем не

   менее, многие российские банки на современном  этапе используют именно эту модель ипотечного кредитования граждан.

   В расширенной открытой модели (США) банк предоставляет ипотечный кредит конкретному гражданину исходя из уровня его доходов и кредитной истории. В этой модели источником финансовых ресурсов является вторичный рынок  ценных бумаг, обеспечением которых  выступают закладные на недвижимость. Государство при этом играет важную роль в формировании инфраструктуры рынка ценных бумаг, поддержании  его устойчивости. Устанавливается  баланс между ценой эмитированных (обращающихся) ценных бумаг на вторичном  рынке и ценой закладных, служащих обеспечением эмиссии. Расширенная  открытая модель является наиболее стабильной и универсальной. Заимствование  на фондовом рынке в среднесрочной  перспективе возможно по фиксированным  ставкам и с учетом низкого  риска по сравнительно невысокой  ставке процента.

   Таким образом, американская модель ориентирована прежде всего на стандартные финансовые продукты – закладные, ценные бумаги и недвижимость. Основным принципом этой модели является принцип стандарта (стандартные дома, стандартные ценные бумаги, стандартные условия по кредитам, стандарты обслуживания кредитов и т.д.).

   Функционирование  такого рода ипотеки обусловлено  наличием четырех основных субъектов  рынка – заемщик (залогодатель), ипотечный банк (залогодержатель), инвестор, государство.

   Действуя  в этой системе лицо, желающее приобрести жилье, обращается в ипотечный банк, который рассматривает его просьбу  о выдаче кредита. После того, как  банк выдал кредит, он формирует  ипотечный пул, т.е. совокупность выданных кредитов (совокупность закладных). На этой стадии через специальные компании, занимающиеся продажей закладных по кредитам, и вступает в игру государство.

   Используя посредничество крупнейших фирм, государство  выступает гарантом по ценным бумагам  ипотеки. Ценные бумаги (закладные) продаются  инвестору, который получает по ним  постоянный небольшой доход. Кроме  того, должен существовать ряд организаций, типа пенсионных фондов или страховых  компаний, которые в обязательном порядке (согласно законодательству) будут  приобретать определенное количество ипотечных закладных.

   Возможно  также получение кредита в  ипотечном банке под залог  земельного участка или квартиры. В этом случае банком оценивается  ликвидность объекта залога и  выдается кредит 60-70% от его рыночной стоимости. После этого развитие событий происходит по предыдущей схеме.

     Сбалансированная автономная модель (Германия) принципиально иная. Граждане  образуют своего рода кооператив  и на протяжении ряда лет  делают взносы. Как только накоплена  половина стоимости будущего  жилья, член кооператива получает  право на заселение. Оставшаяся  часть стоимости оплачивается , как правило, в течение десяти лет, по истечении которых недвижимость переходит в собственность. Эта модель в наименьшей мере зависит от конъюнктуры финансовых рынков, поскольку кредитные ресурсы формируются не за счет средств фондового рынка , а за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи. На остатки счетов членов-пайщиков начисляется низкий, номинальный процент. Ведь целью вклада является формирование накоплений для строительства жилья, а не получение максимальных доходов по вкладу. Кроме того, время приобретения жилья отодвигается, так как для строительства необходимо накопить первоначальную сумму.

   Основное  расхождение основано на отношении  европейцев к недвижимости как к  единичному, неповторимому товару. Это приводит к тому, что каждая закладная осложнена множеством подробностей и не поддается унификации, чем ограничивается вторичный рынок  закладных. Никто не будет принимать  решение о покупке ценной бумаги, условия реализации которой в каждом конкретном случае различны. Следовательно, для поддержания баланса активов и пассивов немецкие ссудные компании и банки вынуждены активно выступать в качестве эмитентов собственных ценных бумаг и формировать достаточно большой уставной фонд, что в американской модели не обязательно.

   Данная  модель представляет интерес для  России, поскольку цены на первичном  рынке жилья (дома-новостройки), как  правило, ниже цен вторичного рынка, а себестоимость строительства  значительно ниже рыночной цены жилья. Поэтому создание строительных кооперативов, например, в рамках крупных организаций, позволит ускоренно развивать ипотеку. Необходимо отметить, что подобная модель достаточно широко использовалась в дореволюционной России.

   Необходимо  также отметить, что в зарубежной практике ипотечного кредитования для  целей снижения кредитного риска  по мере развития системы ипотечного кредитования были выработаны различные  модели погашения долга.

   В зависимости от условий погашения  ипотечные кредиты могут быть разделены на две группы

• ипотечные обязательства с постоянными выплатами;
• ипотечные обязательства с переменными выплатами, но фиксируемой или корректируемой процентной ставкой.

   Ипотечный кредит с фиксируемой процентной ставкой (равновеликими платежами) – стандартный или самоамортизирующийся (fixed-rate) является исторически первой разновидностью ипотечных займов, самой распространенной в мировой практике.

   Стандартный кредит с фиксированной  процентной ставкой  предполагает равные ежемесячные платежи, которые включают:

     1/12 фиксированной годовой процентной  ставки, умноженной на сумму невыплаченного  остатка по кредиту на начало  месяца;часть невыплаченного остатка основной суммы кредита.

   Кредит  сконструирован по такому принципу, что  заемщик в течение всего срока  займа выплачивает кредитору  одну и ту же денежную суму ежемесячно. С течением времени пропорции  между основной суммой долга и  суммой процентов меняются. В первые годы большую часть составляют проценты, поскольку сумма долга еще  очень велика, постепенно доля процентных платежей снижается, а доля невыплаченного остатка кредита возрастает.

   Разновидностью  кредита с фиксированной  процентной ставкой  является ипотечный  кредит с постепенным  увеличением платежей (graduated-payment mortgage).

   Процентная  ставка и срок кредита фиксированы, как и для кредита с равновеликими  платежами, однако сумма ежемесячных  платежей по кредиту в первые годы ниже, чем в последующие. В условия кредита включается ежегодная норма возрастания суммы ежемесячных платежей. Разница между платежами и накопленными процентами прибавляется к основной сумме долга, и впервые годы займа имеет место отрицательная амортизация долга. Более высокий уровень платежей в последующие годы рассчитывается так, чтобы полностью погасить возросшую основную сумму долга.

   Данная  модель кредита позволяет избежать проблемы «наклона» основного финансового  бремени к начальному периоду  заимствования.

   Такой заем позволяет покупателям недвижимости сразу же приобрести жилье, которое  их устраивает, в расчете на будущий  рост доходов. Поскольку увеличение суммы выплат происходит ежегодно, заемщик должен обосновать свою возможность  увеличения платежей в будущем. Сумма  первоначального взноса, т.е. разница  между стоимостью недвижимости и  суммой кредита , уплачиваемая заемщиком из собственных средств по таким кредитам также зачастую выше, чем по другим моделям займов.