Сберегательный банк РФ и его кредитная политика

   3. Оценочная стоимость имущества  (для упрощения примера — равна  продажной цене имущества) 38 000 долл. (950 000 руб.)

   4. Срок кредита 10 лет и 2 месяца (то есть 122 месяца).

   5. Процентная ставка 12% годовых.

   Все доходы заемщика (в рублях) и ежемесячные  обязательства заемщика (в рублях) пересчитываются в доллары США  по курсу ЦБ РФ на последний день расчетного месяца.

   Следует определить максимально допустимый месячный аннуитетный платеж заемщика с учетом установленных коэффициентов.

   Расчет  соотношения расходов к доходам  заемщика

   Учитывая  критерии банка относительно коэффициентов  П/Д и 01/ Д., определяем максимально допустимую сумму ежемесячных расходов по выплате ипотечного кредита (аннуитетный платеж) в совокупном ежемесячном доходе заемщика, выбирая при этом наименьшую из сумм, определяемых из следующих соотношений (1) и (2):

   Максимально допустимая сумма ежемесячного (аннуитетного) платежа по ипотечному кредиту = Сумма совокупного ежемесячного дохода П/Д

   То  есть максимально допустимый платеж по ипотечному кредиту:

   П/Д (40%)  1200 долл. = 1200  0,40 = 480 долл.(12000 руб.)

   Так как среднемесячный чистый доход  заемщика равен 1200 долл.(30000 руб. ) и попадает в границы от 900 долл. до 2100 долл. (от 22500 до 52500 руб. соответственно), дающие возможность банку использовать повышение значения коэффициентов, то при расчете данного примера  следует руководствоваться увеличением  на 5% значениями коэффициентов П/Д (40%) и 01/Д (60%):

   Максимально допустимая сумма ежемесячного (аннуитетного) платежа по ипотечному кредиту = Сумма совокупного ежемесячного дохода заемщика  01/Д – Сумма ежемесячных обязательств

   То  есть максимально допустимая сумма  ежемесячного (аннуитетного) платежа:

   01/Д (60%)  2100 долл. - 250 долл. = 12000,60 - 250 = 470 долл.(11750 руб.)

   Определение максимального размера ежемесячного (аннуитетного) платежа по кредиту

   Выбираем  наименьшую из сумм, полученных в результате расчетов соотношений (2.5) и (2.6) — 470 долл. (11750 руб.). Исходя из установленных критериев, сумма в размере 470 долл. является максимально допустимой суммой ежемесячных  расходов на платежи в счет погашения  основного долга и уплаты процентов  для данного заемщика.

   Расчет  справочного коэффициента Ж/Д

   Исходя  из определенного выше максимального  размера ежемесячного платежа по кредиту (аннуитетного платежа по основному долгу и процентам), необходимо определить сумму общих ежемесячных расходов по ипотечному кредиту, включающую не только платежи по основному долгу и процентам, но и платежи по договорам страхования, оплате технического обслуживания, а также сумм налогов и других регулярных платежей.

   Наименьшая  из сумм, полученных в результате расчетов— 470 долл.(11750 руб.)

   Сумма ежемесячных налогов на имущество  — 3 долл. (75 руб.)

   Сумма ежемесячных платежей по страхованию  имущества, жизни и трудоспособности, титула собственности — 35 долл.(875 руб.)

   Платежи за услуги по техническому обслуживанию (сбор за кондоминиум и другие регулярные — ежемесячные либо годовые в  пересчете на ежемесячные обязательные взносы, связанные с эксплуатацией, управлением, охраной и поддержанием (ремонтом) жилых помещений) — 15 долл. (375 руб.)

   Общая сумма жилищных расходов по приобретаемому жилью: 470 + 3 + 35 + 15 = 523 долл. (13075 руб.)

     Определяем значение справочного  коэффициента Ж/Д из формулы:

   Ж/Д = 523 долл. : 1200 долл. = 43,58= 1089,5 руб.

   Таким образом, справочный коэффициент Ж/Д в настоящем примере будет равен 43,58%.

   Расчет  справочного коэффициента 02/Д

   Исходя  из определенной общей суммы жилищных расходов по приобретаемому жилью равную 523 долл., необходимо определить долю общих  обязательств заемщика в его бюджете.

   Общая сумма жилищных расходов по приобретаемому жилью — 523 долл.=13075 руб.

   Сумма ежемесячных обязательств заемщика — 250 долл.=6250 руб.

   Общая сумма долгосрочных обязательств заемщика:

   523 долл. + 250 долл. = 773 долл.=19325 руб. 

   Определяем  значение справочного коэффициента 02/Д из формулы:

   02/Д  = 773 долл. : 1200 долл. = 64,42.=1610,5 руб.

   Таким образом, справочный коэффициент 02/Д в настоящем примере будет равен 64,42%.

   Расчет  максимальной суммы кредита

   По  формуле аннуитетных платежей определяем максимально доступную для заемщика сумму кредита:

   Сумма кредита = (2.7)

   Ежемесячный аннуитетный платеж — 470 долл.= 11750 руб.

   Срок  кредита — 10 лет и 2 месяца (122 месяца).

   База  для расчет аннуитета — 10 лет (120 месяцев).

   Процентная  ставка — 12% годовых.

   Сумма кредита, рассчитанная по указанной  формуле, — 29 132 долл.=728300 руб.

   Определение максимально допустимой суммы кредита  для заемщика, исходя из стоимости  залогового имущества

   Максимально допустимая сумма кредита рассчитывается на основе установленного коэффициента К/3, при этом сумма стоимости залогового имущества определяется как минимальная из двух величин: продажной цены недвижимого имущества и оценочной стоимости этого имущества, установленной оценщиком коэффициент К/3 = 70%.

   Оценочная стоимость имущества = Сумма кредита: 38 0000,7 = 26 600 долл.=665000 руб.

   Для упрощения данного примера оценочная  стоимость имущества равна продажной  цене имущества (контрактной стоимости).

   Исходя  из платежеспособности заемщика, максимально  допустимая сумма кредита для  данного заемщика составляет 29 132 долл.(728300 руб.)

   Вместе  с тем, исходя из стоимости имеющегося залогового имущества, предельная сумма  кредита составляет 26 600 долл.( 665000 руб.).

     Поскольку АК СБ РФ должен выдавать кредиты на основании меньшей из указанных сумм, максимально допустимый размер кредита в данном случае составляет 665000 руб.

   Таким образом, положительное или отрицательное  влияние заемных средств, а также  интенсивность этого влияния  определяются соотношением между ставками дохода на весь инвестируемый и заемный  капитал.

   Необходимо  отметить, что эффективность такого влияния (плечо рычага) определяется отношением величины заемного капитала ко всей сумме вложенных средств, т.е. коэффициентом ипотечной задолженности.

   Наглядный пример:

   Вы  взяли в банке кредит в размере 10.000 рублей на 10 лет под 10 % годовых. Через месяц, Вы, как честный гражданин, приносите банку 110 рублей. Если Вы думаете, что Вы вернули 100 рублей долга, а 10 рублей - это выплата положенных 10 % процентов  по кредиту, то Вы сильно заблуждаетесь. Разберемся с этой элементарной ошибкой, а затем перейдем к более сложным  вещам и реальным цифрам.

     В приведенном примере ежемесячно  Вы должны возвращать 1/120 часть  долга. В первый месяц Ваш  долг банку составляет 10.000 рублей, 10 % годовых от этой суммы - 1.000 рублей, таким образом, Вы должны  заплатить банку в качестве  погашения процентов по кредиту  за один месяц 1/12 часть этой  суммы, а именно 83 рубля 33 копейки.  В общей сложности Ваш первый  платеж должен быть 166 рублей 66 копеек, где ровно половина - это выплата  процентов. А если кредит взят  более чем под 10 % годовых, и  если вариант расчета месячного  платежа несколько иной? То пропорция  соотношения выплаты основного  долга к выплате процентов  по кредиту в первое время  может быть 1 к 3, 1 к 4, а если, к примеру, кредит взять на 20 лет под 18 % годовых, то даже 1 к 35.

     Теперь давайте разбираться, с  тем, как это получается, какие  варианты платежей бывают, и какой  из них нам выгоднее.

   Всего существует два варианта платежей по возврату кредита:

   Аннуитетные платежи - это равные платежи. Если кредит погашается аннуитетными платежами, значит, каждый месяц вы будете платить по кредиту одинаковую сумму независимо от того, находитесь ли вы в начале или в конце срока погашения кредита.

   Дифференцированные  платежи - в отличие от аннуитетных платежей, дифференцированные ежемесячные платежи уменьшатся к концу срока погашения кредита.

   Надо  сказать, что особого выбора у  Вас нет. Подавляющее большинство  банков в России при расчете ежемесячного платежа по ипотечному кредиту использует аннуитетную схему. В Москве нам удалось найти только два банка с дифференцированным вариантом погашения задолженности. То, что практически все банки работают по схеме аннуитетных платежей совершенно понятно, это им выгоднее.

     Особенность формулы расчета  такова, что в первую половину  срока погашения кредита и  тем более в первые месяцы  и годы Вы в большей степени  платите проценты по кредиту, и в меньшей степени гасите свою основную задолженность, хотя при этом каждый месяц вносите одинаковую сумму. Казалось бы, какая разница! Потом - во второй половине срока погашения кредита - ежемесячный платеж будет в большей степени состоять из выплаты по основному долгу, и в меньшей из процента по кредиту. Так то оно так, но если Вы решите погасить кредит досрочно, то выплаченные проценты вперед Вам никто не вернет. Но это даже пол беды, благодаря такой хитрой системе расчета в конечном итоге Вы заплатите существенно больше, нежели если бы возвращали кредит дифференцированными платежами и без досрочных погашений.

     Теперь рассмотрим сказанное  на конкретном примере. Возьмем  кредит в 1 миллион рублей на 10 лет под 11 % годовых. Если расчет  происходит по дифференцированной  схеме, то ежемесячно Вы должны  вносить банку 1/120 часть Вашего  долга, которая составляет 8.333 рубля  33 копейки, плюс 11 % процентов годовых.  Причем сумма выплаты по процентам  рассчитывается от остатка ссудной  задолженности на данный месяц. 1/12 часть 11 % от одного миллиона  рублей составит 9.167 рублей. Таким  образом, в первый месяц Вы  заплатите банку 17.500 рублей. Но  уже в следующем месяце при  расчете Вашей задолженности  по проценту, платеж на сумму  8.333 рубля 33 копейки за первый  месяц будет учтен, и вычисляться  Ваш долг будет уже исходя  из остатка Вашей задолженности  - 991.666 рублей 67 копеек, а не одного  миллиона. И так каждый месяц  Вы будете платить 8.333 рубля  33 копейки в качестве погашения  основного долга плюс проценты  по кредиту, но эта сумма  каждый раз будет становиться  все меньше и меньше и в  последний, 120-й месяц, окажется  всего 76 рублей. В общей сложности  за 10 лет Вы заплатите около  1 миллиона 555 тысяч рублей, где 1 миллион  - это непосредственно сам долг, а 554.583 рубля, если быть точным, - выплата процентов по кредиту.  Единственное неудобство заключается  в том, что в самом начале, когда на плечи заемщика ложатся  достаточно существенные расходы  по «дополнительным платежам»,  которые связаны с получением  кредита, приобретением квартиры, а также ремонтом и переездом,  он вынужден платить при погашении  задолженности больше, чем в последующем.  Поэтому, похвальна забота банкиров  о гражданах и их желание  помочь нам в трудную минуту. Они придумали вариант усредненного  платежа. Однако, надо понимать, что за помощь банкиров надо платить.

   Если  бы формулу для расчета аннуитетного, то есть равного платежа по кредиту придумывал бы какой-нибудь филантроп, то, наверное, он бы посчитал так. Если в общей сложности при дифференцированном варианте погашения кредита выплата по процентам составляет 555.000 рублей, то надо эту сумму разделить на количество месяцев, в нашем примере на 120. В таком случае получается сумма равная 4.625 рублей. Тогда бы взяв кредит в 1 миллион рублей на 10 лет под 11 % годовых, ежемесячно надо было бы вносить 8.333 рубля 33 копейки в счет погашения основного долга и еще 4.625 рублей в счет оплаты процентов по кредиту. Ежемесячно заемщик возвращал бы банку около 13.000 рублей (точная цифра 12.954 рубля 85 копеек) и за 120 месяцев, то есть за 10 лет, заплатил бы те же самые 1 миллион 554 тысячи 583 рубля, что и при дифференцированном варианте погашения кредита. Повторюсь, все бы было так, если бы аннуитетную схему оплаты разрабатывал бы филантроп, а не банкир.