Сберегательный банк РФ и его кредитная политика

                                                     План

   Введение…………………………………………………………………………3

1. Теоритические основы ценообразование в ипотечном кредите………….4
1. Ипотека и ипотечное кредитование……………………………………….4
2. Методология определения цены при Ипотечном кредитовании………..7
3. Гос. Регистрация ипотеки(особенности ипотечного кредитования в других странах)……………………………………………………………..10
2. Сберегательный банк РФ и его кредитная политика……………………..22
1. Кредитная политика СБ РФ…………………………….………………….22
2. Стандартный расчёт выплат по ипотечным кредитам………………..….27
3. Проблемы ипотечного кредитования в банке…………………………….39
4. Предложения по совершенствованию ипотечного кредитования...…….43

Заключение…………………………………………………………….………..47

Список  использованной литературы………………………………………….48 

                                                                                                                                                       
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

   Введение

   Во  всем мире ипотечное кредитование давно  уже стало классической сферой банковской деятельности. В развитых странах  на этот вид кредитования приходится до трети совокупных активов кредитных  организаций. В нашей стране аналогичный  показатель составляет лишь доли процента.

   Целью развития системы ипотечного кредитования является, с одной стороны, улучшение  жилищных условий населения, а с  другой, стимулирование спроса на рынке  недвижимости и строительства. Кроме  этого поддержка государством развития ипотечного кредитования является одной  из основных предпосылок достижения реального экономического роста  в стране. Особое место ипотечного кредитования в системе рыночной экономики определяется и тем, что  оно является одним из самых проверенных  в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Зарубежный опыт показывает, что ипотечное кредитование обладает как минимум четырехкратным мультипликативным эффектом, т.е. каждый рубль кредита в конечном итоге  вовлекает в хозяйственный оборот не менее четырех рублей средств  населения. Поэтому благодаря ипотеке  можно задействовать те огромные финансовые средства, которые хранятся на руках населения в виде наличной иностранной валюты и объемы которых  сопоставимы с государственным  бюджетом страны. Одновременно ипотека  будет способствовать восстановлению доверия населения к государственным  и коммерческим банкам, поскольку  граждане, кредитующиеся в банке, как правило, держат в нем и свои депозитные и расчетные счета. Ипотечное кредитование и есть тот механизм, который обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Глава 1. Теоритические основы ценообразование в ипотечном кредите 

1.1 Ипотека и ипотечное кредитование

   Ипотека (гр. hypotheka – залог, заклад) – представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора – залогодержателя к должнику (залогодателю).

   Существует  и другое понятие ипотеки. Ипотека  – это кредит, полученный под  залог недвижимости.

   В нашей стране порядок осуществления  ипотеки регулируется законом РФ “О залоге” 1 . (Глава 2. Закон предприятия, строения, здания, сооружения и иных объектов, непосредственно связанных с землей (ипотека)) и Основными положениями о залоге недвижимого имущества – ипотеке 2 .

   В июле 1995 года Госдума приняла в  первом чтении проект Федерального закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)”.

   Этот  проект – развитие существующих положений  о залоге вообще и Положений Гражданского кодекса РФ о залоге недвижимости в частности. Закон об ипотеке  не вносит изменений в отношении  собственности, но создает четкую процедуру  залога недвижимого имущества. Главная  цель закона – повысить надежность и эффективность использования  ипотеки как способа обеспечения  недвижимым имуществом кредитных обязательств с односторонней защитой интересов  собственников этого имущества.

   Основные  положения проекта  закона следующие:

   1)предусматривается (по выбору сторон) заключение договора об ипотеке как в традиционной форме, без передачи прав залогодержателя другим лицом, так и в форме закладной, являющейся ценной бумагой;

   2) все ипотечные операции подлежат государственной регистрации;

   3)детально урегулированы взаимоотношения сторон по договору перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам в случае ее дополнительного обременения правами третьих лиц (последующий залог, аренда, сервитуты);

   4)может быть заложена только та недвижимость, на которую у владельца имеется право на отчуждение или на продажу;

   5) залог сельскохозяйственных земель должен регулироваться специальным законом;

   Согласно  статье 42 Закона РФ “О залоге” ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.

   Ипотека – это обеспечение обязательства  недвижимым имуществом, при котором  залогодержатель имеет право, в  случае неисполнения залогодателем  обязательства, получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости.

   Основные  участники ипотечного кредитования:

   · заемщики - физические и юридические лица, обратившиеся за получением ипотечного кредита, квалифицированные кредитором как надёжные и платёжеспособные и, на основании этого, получившие ипотечный кредит, добровольно предоставляющие уже имеющееся у них собственности и/или приобретаемое на средства кредита жильё в залог и способные внести авансовые платежи при приобретении жилья;

   · кредиторы - банки и другие финансовые кредитные учреждения, предоставляющие ипотечные кредиты заемщикам на основании оценки их кредитоспособности и осуществляющие последующее обслуживание данных ипотечных кредитов;

     продавцы жилья -- физические и юридические лица, продающие собственное жильё или жильё, принадлежащее другим физическим и юридическим лицам по их поручению;

     риэлторские организации - лицензированные продавцы жилья, осуществляющие продажу жилья по поручению других участников рынка, из собственных жилищных фондов, а также участвующие в организации и проведении торгов по реализации жилья, на которое наложено взыскание;

   · страховые компании - лицензированные страховые компании, осуществляющие страхование заложенного жилья, страхование жизни и трудоспособности заёмщика и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;

   · оценочные агентства - лицензированные страховые компании, осуществляющие независимую профессиональную оценку жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотеке;

   · операторы вторичного ипотечного рынка - юридические лица, осуществляющие выкуп ипотечных кредитов у первичных кредиторов и выпускающие на их основании ценные бумаги;

   · инвесторы - юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги операторов вторичного ипотечного рынка (в основном институциональные инвесторы - пенсионные фонда, страховые компании);

   · Правительство - регулирует первичный и вторичный ипотечные рынки, предоставляет поручительства инвесторам по ценным бумагам, участвует в управлении операторов вторичного ипотечного рынка.

   Для организации в системе комитетов  по управлению государственным имуществом единого порядка решения или  вопросов о даче согласия на залог  федеральной государственной собственности, закрепленной за федеральными предприятиями  на праве полного хозяйственного ведения, Государственный комитет  РФ по управлению государственным имуществом распоряжением N 890 – р от 21 апреля 1994 года утвердил Временное положение о согласовании залоговых сделок. Однако оно не распространяется на ипотеку и залог имущественных прав.

   В соответствии с этим положением федеральное  предприятие может осуществлять залог предприятия в целом, его  структурных единиц и подразделений  как имущественных комплексов, а  также отдельных зданий и сооружений только с согласия комитета управления имуществом по месту нахождения закладываемого предприятия.

   Имущество, на которое установлена ипотека, остается во владении и пользовании  залогодателя, т.е. должника.

   В ипотечном договоре предусматриваются  различные варианты взаимоотношения  между залогодержателем и залогодателем. Так, соглашением может быть установлено  право залогодержателя пользоваться доходами от заложенной недвижимости в счет погашения кредита. Договор  может предусматривать значительную свободу действий залогодателя: возможность  отчуждения заложенного имущества  с переводом на приобретателя  долга по обязательству, сдача его  в аренду; обременение его новыми долгами и т.д.

   Договор об ипотеке заключается в виде закладной. Закладная должна быть нотариально  удостоверена и подлежит государственной  регистрации. Договор об ипотеке  вступает в силу с момента регистрации  закладной.

   Ипотека может быть установлена  на:

• земельные участки;
• предприятия, здания и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской практике;
• жилые дома, квартиры;
• дачи, садовые дома, гараж и другие строения;
• иное недвижимое имущество.

 

   В настоящее время не существует единого  порядка регистрации закладной. Такая регистрация проводится: по земельным участкам – в территориальных  органах Комитета РФ по земельным  ресурсам и землеустройству; по жилым  домам и квартирам – в Бюро технической инвентаризации района (города, района в городе); по предприятию  – в органе, осуществляющем регистрацию  этого предприятия; по другому недвижимому  имуществу – в органе, проводящем регистрацию этого имущества.

   Закладная, не содержащая каких либо вышеназванных  данных, не подлежит нотариальному  удостоверению, а соответствующая  ипотека – государственной регистрации. В случае регистрации такая закладная  может быть признана судом недействительной по иску заинтересованного лица.

   По  соглашению залогодателя с залогодержателем в закладную могут быть включены также иные данные и условия.

   К закладной возможно приложение документов, осуществляющих условия ипотеки  или необходимых для осуществления  залогодержателем своих прав по этому  договору. Если документы, прилагаемые к закладной, не названы в ней с такой степенью точности, которая достаточна для их идентификации, и в закладной не сказано, что они являются ее неотъемлемой частью, данные документы не обязательны для лиц, к которым права по закладной перешли в порядке уступки требования в результате ее залога или иным образом. 

   1.2 Методология определения  цены при Ипотечном  кредитовании (особенности Ипотечного кредитования)

Ипотека земельных участков имеет следующие  особенности.

   Ипотека земельных участков из состава сельскохозяйственного  назначения допускается лишь для  обеспечения исполнения кредитных  договоров, связанных непосредственно  с осуществлением или развитием  сельскохозяйственного производства. Городские земли, на которых в  соответствии с градостроительными правилами запрещено возведение зданий и сооружений, не могут быть предметом ипотеки в качестве отдельного земельного участка. При  общей собственности на землю  коллектива сельскохозяйственного  предприятия ипотека может быть установлена только на принадлежащий  гражданину земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся  в общей собственности. Не допускается  ипотека части земельного участка, которая с учетом ее размера не может быть использована в качестве самостоятельного участка с соблюдением  назначения земель соответствующей  категории. Залогодержателем по договору ипотеку земельного участка по договору залога закладной на земельный участок  может быть банк, имеющий лицензию на осуществление ипотечных операции, выданную Центральным банком России. 

   Ипотека предприятий имеет  следующие особенности.

   Предметом ипотеки предприятий является предприятие  в целом как единый имущественный  комплекс. В состав заложенного имущества  предприятия входят все принадлежащие  ему как юридическому лицу на праве  собственности или полного хозяйственного ведения материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая  продукция, права требования, патенты  и другие исключительные права, а  также долги предприятия.