Отчет по квалификационной практике в ООО КФ "Консан"

 Рассчитываемые  оценщиком виды стоимости можно  классифицировать по различным  критериям. 

I. По степени рыночности различают рыночную стоимость и нормативно-рассчитанную стоимость. 

Под рыночной стоимостью в Международных Стандартах Оценки понимается расчетная величина, за которую предполагается переход  имущества из рук в руки на дату оценки в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом после адекватного маркетинга; при этом предполагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения. 

Рыночная стоимость  рассчитывается исходя из текущей ситуации на рынке на конкретную дату, поэтому при изменении рыночных условий она будет меняться. 

 Важным условием  определения рыночной стоимости  является также то, что на покупателя  и продавца не оказывается  внешнего давления, и обе стороны  достаточно информированы о сущности  и характеристике продаваемого имущества. 

 В некоторых  случаях рыночная стоимость может  выражаться отрицательной величиной.  Например, это может быть в  случае оценки устаревших объектов  недвижимости, сумма затрат на  снос которых превышает стоимость  земельного участка, или в случае оценки экологически неблагополучных объектов.  

 В практике  оценки чаще всего стремятся  определить именно обоснованную  рыночную стоимость. Однако некоторые  объекты оценки не обладают  достаточной рыночностью, в частности,  не обращаются на открытом, массовом и конкурентном рынке, находятся под жестким контролем и регулируются государством, информация является закрытой и ограниченной. 

 В этом  случае рассчитывается частично  рыночная стоимость. Разновидностью  частичной рыночной стоимости  является стоимость объекта оценки с ограниченным рынком, под которым понимается стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров. 

Вторым видом  частично рыночной стоимости является нормативная стоимость. 

Нормативная или  нормативно-рассчитываемая стоимость  — это стоимость объекта собственности, рассчитываемая на основе методик и  нормативов, утвержденных соответствующими органами. При этом применяются единые шкалы нормативов. Как правило, нормативно-рассчитанная стоимость не совпадает с величиной рыночной стоимости, однако нормативы периодически обновляются в соответствии с базой рыночной стоимости.  

II. В зависимости от методологии оценки, от учитываемых факторов стоимости различают стоимость замещения и стоимость воспроизводство объекта. Стоимость замещения — это сумма затрат на создание объекта аналогичного объекту оценки в рыночных ценах существующих на дату проведения оценки с учетом износа объекта оценки. При этом предполагается создание нового объекта, являющегося по своим функциональным характеристикам близким аналогом оцениваемого объекта. 

Стоимость воспроизводства  — это сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату оценки, необходимых для создания объекта, идентичного объекту оценки.С применением идентичных материалов и технологий. С учетом износа объекта оценки. В отличие от предыдущего вида стоимости имеется создание точной копии оцениваемого объекта, но по иным действующим ценам. Данная стоимость более точно характеризует современную стоимость объекта, однако ее определение часто оказывается невозможным по причине изменения технологии, материалов и т. п. 

III. В зависимости от предполагаемого состояния объекта после оценки различают стоимость при существующем использовании, ликвидационную стоимость. 

Стоимость объекта  оценки при существующем использовании  — это стоимость, определяемая исходя из существующих условий и целей  его использования. При этом предполагается, что объект останется действующим и продолжит функционировать в неизменной среде, в организационно-правовой форме. 

Ликвидационная  стоимость — это стоимость  объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Данный вид стоимости определяется, например, при ликвидации объекта вследствие банкротства и открытой распродаже на аукционе. 

IV. В зависимости от конкретных целей и ситуаций различают инвестиционную стоимость, стоимость, для целей налогообложения, утилизационную стоимость, специальную стоимость. 

Инвестиционная  стоимость — это стоимость, определяемая исходя из его доходности для конкретного  лица при заданных инвестиционных целях. В отличие от рыночной инвестиционная стоимость более конкретна и связана с определенным проектом и его инвестором. К оценке инвестиционной стоимости обращаются при осуществлении реорганизационных мероприятий и обосновании инвестиционных проектов. 

В отличие от рыночной стоимости, которая определяется мотивами поведения типичного покупателя и продавца, инвестиционная стоимость зависит от индивидуальных требований к инвестициям, предъявляемых конкретным инвестором.  

Существует целый  ряд причин, по которым инвестиционная оценка может отличаться от рыночной. Основными причинами, несомненно, могут быть различия в оценке будущей прибыльности; различия в представлениях о степени риска; разная налоговая ситуация; сочетаемость с другими объектами, принадлежащими владельцу или контролируемыми им.  

Стоимость для  целей налогообложения — стоимость  объекта оценки, определяемая для  исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями  нормативных правовых актов (в том  числе инвентаризационная стоимость). 

Утилизационная  стоимость — стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объектов оценки.  

Утилизируемые материальные активы — это активы, которые достигли предельного состояния  вследствие полного износа или чрезвычайного события и потеряли свою первоначальную полезность. Тесно связана с утилизационной стоимостью скраповая стоимость, представляющая собой вторичную стоимость массы материалов, из которых состоит оцениваемый объект.  

Специальная стоимость  объекта оценки — стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в стандартах оценки. Например, специальной стоимостью является страховая, таможенная и т. п. 

При оценке стоимости  предприятия можно использовать и такое понятие как эффективная  стоимость. Эффективная стоимость  — стоимость активов, равная большей  из двух величин — инвестиционной стоимости активов для данного  владельца и стоимости их реализации. 

Любой вид стоимости, рассчитанный оценщиком, является не историческим фактом, а оценкой ценностей конкретного  объекта собственности в данный момент в соответствии с выбранной  целью. 

Экономическое понятие стоимости выражает реальный взгляд на выгоду, которую имеет собственник данного объекта или покупатель на момент оценки. Основой стоимости любого объекта собственности, в т. ч. бизнеса, является его полезность. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1.4.Факторы, влияющие на величину стоимости 

При определении стоимости оценщик принимает во внимание различные микро- и макроэкономические факторы, к числу которых относятся следующие. 

Спрос. Спрос определяется предпочтениями потребителей, которые зависят от того, какие доходы приносит данный бизнес собственнику, в какое время, с какими рисками это сопряжено, каковы возможности контроля и перепродажи данного бизнеса. 

Доход. Доход, который может получить собственник объекта, зависит от характера операционной деятельности и возможности получить прибыль от продажи объекта после использования. Прибыль от операционной деятельности в свою очередь определяется соотношением потоков доходов и расходов. 

Время. Большое значение для формирования стоимости предприятия имеет время получения доходов. Одно дело, если собственник приобретает активы и быстро начинает получать прибыль от их использования, и другое дело, если инвестирование и возврат капитала отделены значительным промежутком времени. 

Риск. На величине стоимости неизбежно сказывается и риск как вероятность получения ожидаемых в будущем доходов. 

Контроль. Одним из важнейших факторов, влияющих на стоимость, является степень контроля, которую получает новый собственник. 

Если предприятие  покупается в индивидуальную частную  собственность или если приобретается  контрольный пакет акций, то новый собственник получает такие существенные права, как право назначить управляющих, определить величину оплаты их труда, влиять на стратегию и тактику работы предприятия, продавать или покупать его активы; реструктурировать и даже ликвидировать данное предприятие; принимать решение о поглощении других предприятий; определять величину дивидендов и т. д. В силу того, что покупаются большие права, стоимость и цена, как правило, будут выше, чем в случае покупки неконтрольного пакета акций. 

Ликвидность. Одним из важнейших факторов, влияющих при оценке на стоимость предприятия и его имущества, является степень ликвидности этой собственности. 

 Рынок готов  выплатить премию за активы, которые  могут быть быстро обращены  в деньги с минимальным риском потери части стоимости.  

Отсюда стоимость  закрытых акционерных обществ должна быть ниже стоимости аналогичных  открытых обществ. 

Ограничения. Стоимость предприятия реагирует на любые ограничения, которые имеет бизнес. Например, если государство, ограничивает цены на продукцию предприятия, то стоимость такого бизнеса будет ниже, чем в случае отсутствия ограничений.  

Соотношение спроса и предложения. Спрос на предприятие, наряду с полезностью, зависит также от платежеспособности потенциальных инвесторов, ценности денег, возможности привлечь дополнительный капитал на финансовом рынке. Отношение инвестора к уровню доходности и степени риска зависит даже от возраста. Более молодые люди склонны идти на большой риск ради более высокой доходности в будущем. 

Важным фактором, влияющим на спрос и стоимость  бизнеса, является наличие альтернативных возможностей для инвестиций. 

Спрос зависит  не только от экономических факторов. Важны также социальные и политические факторы, такие как отношение  к бизнесу в обществе и политическая стабильность. Цены предложения, в первую очередь, определяются издержками создания аналогичных предприятий в обществе. Очень важное значение имеет и количество выставленных на продажу объектов. Это влияет на доход. 

Выбор решения  и покупателя, и продавца зависит от перспективы развития данного бизнеса. Обычно стоимость предприятия в предбанкротном состоянии ниже стоимости предприятия с аналогичными активами, но финансово устойчивого. 

На оценочную  стоимость любого объекта влияет соотношение спроса и предложения. Если спрос превышает предложение, то покупатели готовы оплатить максимальную цену. Верхняя граница цены спроса определяется текущей стоимостью будущих прибылей, которые может получить собственник от владения этим предприятием. 

 Особенно это характерно для отраслей, в которых предложение ограничено природными возможностями. Отсюда следует, что наиболее близко к максимальной границе в случае превышения спроса над предложением будут цены на сырьевые предприятия. В то же время в случае превышения спроса над предложением возможно появление в некоторых отраслях новых предприятий, что приведет к увеличению их числа. В долгосрочном плане цены на эти предприятия могут несколько упасть. 

Если же предложение  превышает спрос, то цены диктуются  производителем. Минимальная цена, по которой он может продать свой бизнес, определяется затратами на его создание. 

Итак, основными  факторами, определяющими оценочную  стоимость, являются:

• спрос;
• прибыль оцениваемого бизнеса, настоящая и будущая;
• затраты на создание аналогичных предприятий;
• соотношение спроса и предложения на аналогичные объекты;
• риск получения доходов;
• степень контроля над бизнесом и степенью ликвидности активов.