Управление риском

            •  для инвестиционного проекта «Торговля»:

       NPVTop = -800 000 + 359 238/1,18+359238/ 1,18² + 359238/ 1,18³+359238/1,18⁴= 166 383

       •  для инвестиционного проекта  «Народные промыслы»:

         NPV_нп = - 800 000 + 418 638/ 1,18 + 418 638/ 1,18² + 418 638/ 1,18³ +418 638/ 1,18⁴ = 326 175

       С учетом уровня NPV экономически более привлекательным для инвестора представляется инвестиционный проект «Народные промыслы».

       Инвестор  также заинтересован в расчете  ожидаемых предельных значений конкретных инвестиционных переменных (параметров) обоих проектов, т.е. таких значений, при которых NPVTop = 0 и NPVHП = 0. Выбраны переменные, которые существенно влияют на эффективность инвестиций.

       При оценивании инвестиционного проекта  применяется следующая формула расчета предельных значений:

       [(Доходы от продажи зданий + Доходы от продажи земли - Трудовые издержки - Материальные издержки - Прочие издержки) х (1 - Ставка налога с доходов)] х Коэффициент дисконтирования + Начальные инвестиционные затраты = 0.

       С учетом среднегодовых доходов и  расходов для ставки дисконтирования 18% и четырехлетнего горизонта инвестиций коэффициент дисконтирования ежегодный ренты (аннуитета) W_tr = (t = 1, 2, ..., n; r) составитW_tr (4;18%) = 2,690062.

       2.2.Расчет предельных значений для проекта «Торговля». 

       Предельное  значение доходов от продажи строений R

       [(Р  + 84 300 - 1 320 000 - 900 000 -

       -  220 000) 0,66] W_tr (4; 18) - 800 000 - 0;

       (0,66Р  - 1 554 762) 2,6900062 - 800 000 = 0;

       1,7754409Р - 4 982 406,1;

       Р = 2 806 292.

       Представленное  решение уравнения свидетельствует, что для проекта «Торговля» значение NPV станет нулевым в случае, когда доходы от продаж снизятся до 2 806 292 PLN (базовое значение Р = 2 900 000 PLN). Следовательно, реализация этого проекта принесет прибыль при снижении доходов от продаж менее чем на 3,24%.

       Предельное  значение трудовых издержек Z:

       [(2 900 000 + 84 300 - Z - 900 000 -

       -  220 000) 0,66] W_tr(4; 18) - 800 000 = 0;

       (1 230 438 - 0,66Z) 2,6900062 - 800 000 = 0;

       1,7754409 Z = 2509954,5;

       Z = 1 413 708.

       При условии стабильности прочих переменных, учитываемых в расчете, значение NPV станет нулевым в случае, когда трудовые издержки составят 1413 708 PLN. Следовательно, эти издержки могут возрасти не более чем на 7,1%.

       Предельное  значение материальных издержек М:

       [(2 900 000 + 84 300 - 1 320 000 - М -

       -  220 000)0,66] W_tr (4;18) - 800 000 = 0;

       (953 238 - 0,66 М) 2,6900062 - 800 000 = 0;

       1,7754409 М = 1764269,3;

       М = 993 708.

       Реализация  инвестиционного проекта не будет  убыточной, если материальные издержки возрастут до 993 708 PLN, т.е. на 11,1%.

       Предельное  значение прочих издержек К:

       [(2 900 000 + 84 300 - 1 320 000 - 900 000 - К) 0,66] W_tr (4; 18)- 800 000 = 0;

       (504 438 - 0,66 К) 2,6900062 - 800 000 = 0;

       1,7754409 К= 556969,4;

       К = 313 708.

       NPV станет нулевым в случае, когда прочие издержки составят 313 708 PLN. Инвестиции не будут убыточными даже при росте этих издержек на 42,6%.

       Внутренняя  ставка доходности инвестиций IRR составит:

       [(2 900 000 + 84 300 - 1 320 000 - 900 000 -

       -  220 000)0,66]Wtr(t;IRR) - 800 000 = 0;

       359 258 W_tr (4; IRR) - 800 000 = 0;

       W_tr (4; IRR) = 2,22693;

       IRR = 28%.

       Для проекта «Торговля» значение NPV станет равным нулю, если IRR достигнет уровня 28%. Следовательно, использованная в расчетах ставка дисконтирования может быть увеличена на 55,5% (базовое значение равно 18%).

       С использованием таблиц значений коэффициентов  дисконтирования ежегодной ренты (Wtr) (Приложение 1) находим значения коэффициентов Wtr для периода t и ставки дисконтирования r. При отсутствии подробных таблиц значений коэффициентов Wtr искомую величину внутренней ставки доходности IRR = r необходимо было бы рассчитывать методом интерполяции по формуле:

       Поэтому рассчитывается значение r₀, которое лежит в интервале между известными значениями r₁ и г₂. Из таблиц выбираем значение W_tr1(4; 25%) = 2,362 и W_tr2(4; 30%) = 2,166. Соответственно, значение коэффициента дисконтирования r₀, при котором NPV = 0, лежит в интервале 0,25 < r₀ < 0,30 и составляет

       R₀ = 0,25 + (0,30 - 0,25)  ( 2,362-2,227)/(2,362 – 2,166) =                

       = 0,25 + 0,05 (0,135/0,196) = 0,25 + 0,0344 = 0,2844.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

       2.3.Расчет предельных значений для проекта «Народные

       промыслы» и сравнение двух проектов. 

       Предельное  значение доходов от продажи строений Р.

       [(Р  + 84 300 - 1 220 000 - 600 000 - 180 000) 0,66] Wtr  (4; 18) - 800 000 = 0;

       (0,66Р  - 1 264 362) 2,6900062 - 800 000 = 0;

       1,7754409Р = 4 201 212,1;

       Р = 2 366 292.

       Если  доходы от продаж снизятся до величины 2 366 292 PLN, то NPV = 0 (базовое значение Р = 2 550 000). Следовательно, реализация этого проекта будет приносить прибыль до момента, когда доходы от продаж снизятся на 7,21%.

       Предельное значение трудовых издержек Z:

       [(2 550 000 + 84 300 - Z - 600 000 - 180 000) 0,66] Wtr  (4; 18) - 800 000 = 0;

       (1 223 838 - 0,66Z) 2,6900062 - 800 000 = 0;

       1,7754409 Z= 2 492 200;

       Z = 1403708.

       Проект  будет эффективным даже тогда, когда  трудовые издержки возрастут на 15%.

       Предельное  значение материальных издержек М:

       [(2 550 000 + 84 300 - 1 220 000 - М - 180 000) 0,66] Wtr  (4; 18) - 800 000 = 0;

       (814 638 - 0,66 М) 2,6900062 - 800 000 = 0;

        1,7754409 М = 1 391 426,7;

       М = 783 708.

       Даже  если материальные издержки возрастут до 783 708 PLN, т.е. на 30,6%, то реализация инвестиций не будет убыточной.

       Предельное  значение прочих издержек К равно:

       [(2 550 000 + 84 300 - 1 220 000 - 600 000 - К) 0,66] Wtr  (4; 18) - 800 000 = 0;

       (537 438 - 0,66 К) 2,6900062 - 800 000 = 0;

       1,7754409 К = 645 741,5;

       К = 363 708.

       При увеличении прочих издержек даже на 102% инвестиционный проект не принесет убытков, поскольку NPV = 0 при К = 363 708.

       Внутренняя  ставка доходности инвестиций IRR:

         [(2 550 000 + 84 300 - 1 220 000 - 600 000 - 180 000) 0,66] Wtr  (4; IRR) - 800 000 = 0;

       418 638 Wtr  (4 ; IRR) - 800 000 = 0;

         Wtr  (4; IRR) = 1,91095;

       IRR - 38%.

       При оценивании внутренней ставки по таблицам коэффициентов дисконтирования Wtr1(4; 35%) = 1,997 и W_tr2(4; 40%) = 1,849 получаем такое же значение ставки:

       IRR = 0,35 + (0,40- 0,35) (1,997 – 1,911)/91,997 – 1,849) = 0,35 + 0,05 * (0,086/0,148) = 0,35 + 0,029 = 0,38.

       Полученные  результаты свидетельствуют, что для  проекта «Народные промыслы»  значение NPV станет равным нулю только тогда, когда ставка дисконтирования будет повышена до 38%, т.е. на 111,1%.

       С учетом финансовых возможностей риэлтерского акционерного общества «Недвижимость» оба рассмотренных инвестиционных проекта могут считаться эффективными. Риск, связанный с инвестированием в объекты недвижимости сервиса, невелик. По результатам анализа чувствительности необходимо отметить, что базовые решения проектов могли бы быть более точными.

       Для сравнения рассматриваемых инвестиционных проектов в табл. З представлены отклонения предельных значений (П) анализируемых параметров расчета от их базовых значений (Б). В общем случае можно утверждать, что с увеличением расхождений между предельными и базовыми значениями повышается безопасность проекта, т.е. снижается риск его реализации.

Таблица З - Сравнительный анализ уровня безопасности инвестиционных проектов «Торговля» и «Народные промыслы»

         Уровень безопасности отождествляется с отклонением предельных значений П, при которых NPV = 0, от базовых значений Б параметров расчета эффективности рассматриваемого инвестиционного проекта.

       Проект  «Народные промыслы» характеризуется  большей экономической эффективностью и меньшим инвестиционным риском. Это подтверждается расчетными значениями NPV (NPVHП > NPVTop) и анализом чувствительности NPV к изменениям отдельных параметров расчета эффективности инвестиций.

       Акционерное общество «Недвижимость» также оценило  инвестиционный риск проектов «Торговля» и «Народные промыслы» с применением анализа их чувствительности к изменениям отдельных параметров расчета эффективности инвестиций (Приложение 2, 3). Оценивание инвестиционного риска заключалось в определении того, какие инвестиционные параметры (доходы, виды издержек, процентная ставка) оказывают наиболее существенное воздействие на значение NPV, а также как изменения этих параметров влияют на чистую приведенную стоимость анализируемых проектов. Базу для такого оценивания составили итоговые данные проектов (табл. 1 и 2), а также рассчитанные базовые значения NPV.

       При исследовании конкретных параметров расчета  задавались допустимые отклонения (выражаемые в процентах) от базовых значений. Далее повторно рассчитывалось значение NPV для нового уровня исследуемого параметра (при его увеличении или уменьшении на 5, 10, 15%) при неизменности остальных параметров.

       Главные результаты оценивания риска проектов «Торговля» и «Народные промыслы», полученные с применением анализа  чувствительности, заключаются в следующем:

       1.  Если не будет продано 100% недвижимости (что предполагается в базовых вариантах проекта), то NPV < 0, т.е. проекты будут неэффективными.

       2.   Проект «Народные промыслы»   не будет эффективным (NPV < 0), если трудовые издержки вырастут на 10-15%, а материальные издержки — на 15%. В то же время он будет экономически эффективным при росте прочих издержек и ставки дисконтирования даже на 15%.

       3. Проект «Торговля» будет эффективным  (NPV > 0), если трудовые, материальные и прочие издержки, а также ставка дисконтирования вырастут даже на 15%.

       4.  Наибольшее влияние на значение  NPV оказывают доходы от продаж недвижимости и трудовые издержки, поскольку эти параметры могут сильнее всего повлиять на экономическую неудачу реализации проектов «Торговля» и «Народные промыслы».