Земельный участок как объект земельных правоотношений

Параллельно с федеральным  законодательством действует законодательство штатов. Законы штатов определяют гражданский оборот земель штата. Конституции всех штатов закрепляют право граждан штата иметь в собственности различные виды имущества, включая землю. В тех штатах, где законы кодифицированы, как в Калифорнии, основные нормы, регулирующие право собственности на землю (общие положения) собраны в гражданских и гражданско-процессуальных кодексах. Кроме того, нормы, устанавливающие порядок использования разных категорий земель, включены в административные, сельскохозяйственные, водные, природоресурсные кодексы штатов.

Кроме законов федерации  и штата вещные и иные права  на землю также регулируются нормами  «общего права», в той мере, в какой это не противоречит действующему на территории штата законодательству.

Кроме трех уровней законодательства, поскольку это не противоречит законодательству штата, право собственности на землю  регулируется и нормами общего права. Такие нормы применяются судами в тех случаях, когда определенные отношения вообще не регулируются законодательством. Иначе говоря, нормы общего права восполняют отсутствие законодательных норм и помогают при толковании действующих положений закона.

2. Правовой статус земельного участка по действующему законодательству Российской Федерации

2.1 Понятие и состав земель в Российской Федерации

Научные исследования и  практика сегодняшнего дня свидетельствуют о том, что земельные отношения в России по-прежнему находятся в стадии реформирования, неопределенности. Земля как важнейший ресурс, составляющий богатство общества, используется неэффективно.

Земля вовлечена в  общественные отношения как объект правовых отношений, а потому воспринимается правом и как вещь — недвижимая вещь, и как природный объект. Вовлечение земли (земельных участков) в оборот не умаляет ее значения как природного объекта, территории, на которой расположены иные природные объекты, места жизни человечества. Поэтому земля не может считаться таким же имуществом, как, например, здания, строения, иные вещи, созданные по воле людей, их руками. В современных условиях земельное право не отказывается от выработанного им собственного отношения к земле как к объекту права. Это отношение основано на том, что земля, являясь предметом общественных отношений, в то же время остается объектом природы. Она обладает собственным предназначением, не ограниченным потребностями людей.

Согласно статье 35 Земельного кодекса РФ земля в целом может  выступать в качестве объекта  земельных отношений. Имеются в виду, прежде всего, отношения, связанные с охраной земли, с контролем за соблюдением земельного законодательства. В то же время если норма, закрепленная нормативным правовым актом, может касаться земли как таковой, как природного объекта, конкретные отношения все же возникают по поводу определенного земельного участка, который является объектом земельных отношений в подавляющем числе случаев. Законодательством выставляется несколько существенных требований по оформлению земельного участка, с тем чтобы он мог быть полноценным объектом правоотношений. Земельный участок, как объект отношений, должен быть индивидуально определен. Это означает, что он должен иметь определенные в соответствии с законодательством и закрепленные в правоустанавливающих и иных документах границы. О земельном участке также должны быть известны его местоположение, площадь, целевое назначение, разрешенное использование.

Понятие земельного участка, данное Земельным кодексом РФ, следует  считать основным для включения земельного участка в земельно-правовые отношения. Определения земельного участка, содержащиеся в иных нормативных актах, в том числе в федеральных законах, должны быть приведены в соответствие с данным понятием.

В отношении признания  земельного участка делимым или неделимым заметим, что, в соответствии со ст. 133 ГК РФ, неделимой признается вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения. В связи с тем что земля и при разделе земельного участка не теряет своего основного назначения, земельные участки, скорее всего, могут быть признаны не подлежащими разделу на основаниях, предусмотренных законом.

Земельный фонд России характеризуется  большим разнообразием природных условий — от таежной зоны до полупустыни. Из 124,4 млн га пахотных земель значительная часть имеет неблагоприятные для сельскохозяйственного производства свойства: 37,1 млн га (28,2%) с повышенной кислотностью почв, на засоленных почвах расположены 3,6 млн га (2,8%) и на солонцовых — 9 млн га U,5%), заболочены 2,3 млн га (1,8%), переувлажнены 5,7 млн га (4,4 %), 4,2 млн га (3,2%) имеют повышенную каменистость, подвержено водной эрозии 26,3 млн га (20%), дефляции 7,9 млн га (6,1 %). Более 44 млн га (34%) пашни относятся к категории дефляционно опасных земель⁴⁹.

В России особенности такого важного объекта права собственности, как земля определяются прежде всего его общей характеристикой (свойства недвижимости, специфические отличия от других объектов), а также различиями самих земель по многим параметрам - по собственнику (государственная, частная), сельскохозяйственные земли и земли иного назначения и др. Так, ст. 7 ЗК РФ устанавливает, что земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1. земли сельскохозяйственного назначения;
2. земли поселений;
3. земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и иного специального назначения;
4. земли особо охраняемых территорий и объектов;
5. земли лесного фонда;
6. земли водного фонда;
7. земли запаса.

При этом земли данных категорий используются в соответствии их целевым назначением.

Таким образом, правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий. Земельное законодательство традиционно устанавливает условия пользования земельным имуществом в форме предоставления определенных прав собственнику земли по ее использованию и закрепления за ним обязанностей.

Например земля в Австрии может находится в частной или в государственной собственности. Земельные участки, состоящие в государственной собственности, подразделяется на земли общественного пользования и публичную  собственность.  В государственной собственности находятся земли федерации, федеральных земель, общин, корпораций публичного права. Земли общественного пользования могут быть использованы любым лицом. Публичная собственность служит иным образом общественному благосостоянию.

Согласно общему закону о поземельных книгах, вся информация о собственниках земельных участков заносится в поземельные книги, ведение которых входит в компетенцию районных судов.

В.В. Залесский указывает, что законодательство Венгрии классифицирует земли по их целевому назначению. Все земли распределены по следующим земельным фондам:

1. пахотные земли;
2. земли лесного фонда;
3. земельные участки под застройкой;
4. земли водного фонда;
5. земли несельскохозяйственного назначения⁵⁰.

Согласно законодательству Германии объектом права собственности  на землю является земельный участок. Земельный участок (Grundstuck) в смысле ГГУ и Положения о поземельной книге — это часть поверхности земли, ограниченная в пространстве независимо от вида использования. Сведения о земельном участке указываются в поземельной книге, содержание которой признается достоверным в отношении того, кто вследствие совершения сделки приобрел право на земельный участок или право, обременяющее указанное право (кроме случаев, когда в поземельную книгу было внесено возражение против верности записи либо когда недостоверность записи известна приобретателю). Поземельная книга ведется судами первой инстанции, каждый из которых ответственен за земельные участки, находящиеся в его округе.

Как уже отмечалось, земли  обладают значительной компетенцией в области землеустройства. Так, Закон о топографической съемке и кадастре недвижимого имущества Баварии от 31.07.1970 г. определяет, что топографическая съемка, составление, ведение и обновление кадастра недвижимого имущества, а также ведение и обновление необходимых для ведения кадастра недвижимого имущества топографических съемок являются задачами Баварии. Высшим органом, ответственным за осуществлением указанных задач, является Министерство финансов Баварии.

Согласно Закону о  топографической съемке и кадастре недвижимого имущества Баварии, недвижимостью являются земельные  участки и строения, даже если они  тесно не связаны с землей.

Деление всех земель в  Российской Федераций на категории  производится в зависимости от целевого назначения. Всего выделяются семь категорий земель:

1. земли сельскохозяйственного назначения — земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей;
2. земли поселений — земли, используемые или предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от других категорий;
3. земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения — земли, которые расположены за чертой поселений и используются или предназначены для осуществления соответствующих задач;
4. земли особо охраняемых территорий и объектов — земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение. Эти земли полностью или частично изъяты из хозяйственного использования и оборота и для них установлен особый режим;
5. земли лесного фонда — лесные земли и предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли;
6. земли водного фонда — земли, занятые водными объектами, земли водоохранных зон водных объектов, а также земли, выделяемые для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений, объектов;
7. земли запаса — земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам и юридическим лицам, за исключением земель фонда перераспределения земель.

Наибольший удельный вес в составе земель Российской Федерации составляют земли лесного  фонда, земли сельскохозяйственного назначения и земли запаса. Категория земель указывается в различных документах, в частности в актах федеральных органов исполнительной власти, актах органов исполнительной власти субъектов РФ и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков; договорах, предметом которых являются земельные участки; документах государственного земельного кадастра; документах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним⁵¹.

Земли, отнесенные к той  или иной категории земель, внутренне  не однородны. Так, земли лесного фонда включают в свой состав лесные земли и нелесные земли, соответственно эти земли имеют различные цели использования и отличаются друг от друга правовым режимом.

Отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую в соответствии с п. 1 ст. 8 ЗК РФ осуществляются в отношении:

1. земель, находящихся в федеральной собственности, — Правительством РФ;
2. земель, находящихся в собственности субъектов РФ, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, — органами исполнительной власти субъектов РФ;
3. земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, - органами местного самоуправления;
4. земель, находящихся в частной собственности:

• земель сельскохозяйственного назначения - органами исполнительной власти субъектов РФ;

• земель иного целевого назначения - органами местного самоуправления.

В местах традиционного  проживания и хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов РФ и этнических общностей в случаях, предусмотренных федеральными законами, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, может быть установлен особый режим использования земель.

Порядок перевода земель определен в ФЗ от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»⁵². Для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую заинтересованным лицом подается в компетентный орган власти ходатайство с обоснованием перевода и приложением пакета документов, среди которых необходимо отметить согласие правообладателя на такой перевод. Исполнительные органы власти или органы местного самоуправления ходатайствуют о переводе в другую категорию земель в случае, если перевод служит цели создания особо охраняемых природных территорий без изъятия земельных участков у их правообладателей или связан с установлением или изменением черты поселений.

В заключении согласимся с мнением В.В. Залесского в том, что перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую считается состоявшимся с момента внесения изменений о таком переводе в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Переоформление правоустанавливающих документов на земельные участки, в отношении которых приняты акты о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую, не требуется⁵³.