Земельный участок как объект земельных правоотношений

В то же время из ст.22 ЗК РФ следует, что арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные ЗК РФ, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления (пп. 5, 9 ст.22 ЗК РФ).

Таким образом, ЗК РФ допускает распоряжение, в том числе залог, прав арендатора земельного участка, в том числе находящегося в государственной собственности. Это согласуется с положением ст. 129 ГК РФ, согласно которой земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Исходя из - изложенного залог права аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, представляется возможным. При этом реализация данного вида распоряжения правом долгосрочной аренды (свыше пяти лет) согласно ст.22 ЗК РФ осуществляется без согласия собственника (представителя собственника) участка с условием его уведомления, в том числе если земельный участок находится в государственной собственности.

Земельные участки, изъятые  из оборота, в соответствии с указанной  статьей ГК РФ должны быть прямо  указаны в законе, а земельные  участки, ограниченные в обороте (ограниченно  оборотоспособные), определяются в порядке, установленном законом. И в соответствии с ч. 3 ст. 129 ГК РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах⁷⁸.

Таким образом, ограничение, изъятие из оборота, а также допущение  к обороту земельных участков должны быть урегулированы земельным  законодательством, а именно ЗК РФ, а также иными федеральными законами. К упомянутым федеральным законам  прежде всего следует отнести те из них, которые устанавливают особые требования к обороту иной, прочно связанной с землей недвижимости, и прежде всего природных объектов.

На основании закона и в установленном им порядке  определяются земли сельскохозяйственного и иного назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается.

В то же время обратим  внимание на то, что перечень ограничений  в обороте земельных участков может быть установлен только федеральными законами.    Ограничения,    установленные   федеральными    подзаконными нормативными  актами,  законодательством  субъектов РФ,  нормативными актами местного самоуправления, недействительны.

ЗК РФ установлен закрытый перечень земельных участков, изъятых  из оборота. Это означает, что иными нормативными актами, в том числе федеральными законами, не могут быть установлены иные виды земельных участков, изъятых из оборота, в сравнении с уже указанными ЗК РФ.

При этом к земельным  участкам, изъятым из оборота, отнесены в первую очередь государственные природные заповедники и национальные парки как особо охраняемые природные территории, находящиеся в федеральной собственности. Согласно ст.95 ЗК РФ в случаях, предусмотренных федеральными законами, допускается включение в земли особо охраняемых природных территорий земельных участков, принадлежащих гражданам и юридическим лицам на праве собственности. Далее, изъятыми из оборота являются земли, на которых расположены объекты, обеспечивающие государственную безопасность и оборону, а также объекты атомной промышленности государства.

В целом, поскольку размещение перечисленных объектов является основанием для изъятия соответствующих  земель из оборота, следует считать, что за прекращением (ликвидацией) данных объектов в установленном порядке  должно следовать снятие запрета на оборот земельных участков.

В отношении регулирования  оборота земель сельскохозяйственного  назначения ЗК РФ придерживается позиции, согласно которой оборот земель данной категории должен регулироваться специальным Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». При этом исключение сделано для земельных участков сельскохозяйственного назначения, предоставленных гражданам для определенных целей и не изъятых из оборота. ЗК РФ определил, что закон должен установить условия предоставления земельных участков в собственность всем субъектам, использующим эти земли.

Ряд положений, касающихся оборота земельных участков сельскохозяйственного  назначения и ограничений этого  оборота, установлены не только ЗК РФ, но и Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Так, согласно данному Закону установлено, что земельные участки сельскохозяйственного назначения (кроме предоставленных гражданам для ведения садоводства, огородничества, личного подсобного хозяйства, дачного и гаражного строительства) иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства могут быть предоставлены только в аренду

3 Правовая  охрана земель участков в Российской  Федерации 

3.1 Цели и задачи охраны земель

Земля является особо  важным природным объектом, обладающим своей спецификой и оказывающим  влияние и на другие природные  объекты. Она и пространственный базис всякой деятельности, и главное  средство производства в сельском и лесном хозяйстве. Для нее характерны такие уникальные свойства, как ограниченность, неперемещаемость, незаменимость и др. Для земли как особо ценного природного объекта характерна и такая особенность, как способность при рациональном ее использовании не только к восстановлению своей производительной силы, но и ее увеличению. Такое главнейшее свойство земли, особенно сельскохозяйственного назначения, как плодородие, при умелом, научно обоснованном ее использовании не только не уменьшается, но и всемерно возрастает, обеспечивая население продовольствием, а промышленность — сельскохозяйственным сырьем.

С землей как природным  объектом органически связаны и  другие компоненты окружающей природной  среды — недра, воды, леса, животный и растительный мир, немыслимые вне земли и без земли. Все это свидетельствует об исключительной важности земли как особого экологического объекта, отношения по поводу использования которого нуждаются в особом правовом регулировании и изучении.

Земля в Российской Федерации  охраняется как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

Использование земель должно осуществляться способами, обеспечивающими  сохранение экологических систем, способности  земли быть средством производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве, основой осуществления хозяйственной и иных видов деятельности.

Охрана земель, представляющая собой систему правовых, организационных, экономических и  других мероприятий, направленных на их рациональное использование, предотвращение необоснованных изъятий земель из сельскохозяйственного оборота, защиту от вредных воздействий, а также на восстановление продуктивности земель, на воспроизводство и повышение плодородия почв, имеет цели:

1. предотвратить деградацию и нарушение земель, другие неблагоприятные последствия хозяйственной деятельности путем стимулирования природоохранных технологий производства, введения компенсационных выплат собственникам земли, землевладельцам, землепользователям и арендаторам за ухудшение качества их земель, если это вызвано хозяйственной деятельностью других собственников земли, землевладельцев, землепользователей и арендаторов независимо от состояния земель и экологической обстановки в целом;
2. обеспечение улучшения и восстановления земель, подвергшихся деградации или нарушению;
3. создать механизм учета и проверки экологического состояния земель, а также обеспечение собственников земли, земледельцев, землепользователей и арендаторов экологическими нормативами режимов оптимального использования земельных участков⁷⁹.

Охрана земель включает:

1. рациональную организацию территории;
2. восстановление и повышение плодородия почв, а также других полезных свойств земли;
3. защиту земель от водной и ветровой эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссушения, уплотнения, загрязнения отходами производства, химическими и радиоактивными веществами, от других процессов разрушения;
4. защиту от заражения сельскохозяйственных угодий и других земель карантинными вредителями и болезнями растений, зарастания сорняками, кустарниками и мелколесьем, других процессов, ухудшающих культуртехническое состояние земель;
5. рекультивацию нарушенных земель, восстановление их плодородия и других полезных свойств земли и своевременное вовлечение в хозяйственный оборот;
6. снятие, использование и сохранение плодородного слоя почвы при проведении работ, связанных с нарушением земель.

При невозможности  в ближайшее время восстановить плодородие почв деградированных сельскохозяйственных угодий, земель, загрязненных химическими  и радиоактивными веществами свыше нормы допустимой концентрации, а также карантинными вредителями и болезнями растений, осуществляется консервация земель в порядке, устанавливаемом Правительством Российской Федерации.

Под консервацией земель понимается выведение их из хозяйственного оборота в целях сохранения и восстановления плодородия почв, улучшения природной среды и здоровья человека. Земли, выведенные из хозяйственного оборота в результате их консервации, сохраняются за собственниками земли, землевладельцами и землепользователями (при создании ими необходимых условий для восстановления деградированных сельскохозяйственных угодий) либо переводятся в земельный запас.

В зависимости  от способа восстановления деградированных  сельскохозяйственных угодий и степени  загрязнения земель вместо консервации может вводиться специальный режим их использования или осуществляется изменение целевого назначения земель.

Консервации подлежат сельскохозяйственные угодья с сильноэродированными, сильнозасоленными, сильнозаболоченными (в результате подтопления или нарушения экологических требований) почвами, подверженные в большой степени опустыниванию, имеющие просадки поверхности вследствие добычи полезных ископаемых, оленьи пастбища с сильно нарушенным почвенно-растительным покровом в случаях, когда использование по целевому назначению земель с указанными признаками деградации приводит к дальнейшему развитию негативных процессов, ухудшению состояния почв и экологической обстановки, земли, загрязненные токсичными промышленными отходами свыше предельно допустимых уровней.

Выявление таких  угодий и земель производится путем  обследований, проведенных по утвержденным методикам предприятиями, организациями, а также гражданами, получившими  лицензии на эти обследования. В  ходе таких обследований устанавливается местоположение и площадь земель, состав угодий, их качественное состояние на момент выявления деградации и загрязнения, динамика их развития за последние 5–10 лет, причины этих негативных процессов. По результатам обследований изготовляются карты, картограммы, таблицы по видам и степени деградации и загрязнения земель, заключения по их дальнейшему использованию (введение специального режима использования, изменение целевого назначения, рекомендуемый срок консервации и др.).

Решения о  дальнейшем использовании деградированных сельскохозяйственных угодий и загрязненных земель принимаются местной администрацией, в ведении которых находятся эти земли, или по их поручению соответствующими исполнительными и распорядительными органами.

Экологическое стимулирование рационального использования и охраны земель имеет целью повышение заинтересованности собственников земли, землевладельцев, землепользователей и арендаторов в сохранении и воспроизводстве плодородия почв, защите земель от негативных последствий производственной деятельности.

Экономическое стимулирование рационального использования  и охраны земель осуществляется путем:

1. выделения средств республиканского или местного бюджетов для восстановления земель, нарушенных не по вине лиц, использующих эти земли;
2. освобождения от платы за земельные участки, находящиеся в стадии сельскохозяйственного освоения, в период, предусмотренный проектом производства работ;
3. частичной компенсации из средств бюджета снижения дохода в результате временной консервации земель;
4. поощрения граждан, ведущих крестьянское (фермерское) хозяйство, сельскохозяйственных производственных кооперативов и других формирований, лесхозов и иных предприятий, а также их руководителей и специалистов за улучшение качества земель, повышение плодородия почв, продуктивности земель лесного фонда;
5. установления повышенных цен на экологически чистую продукцию.

Задачами  государственного контроля за использованием и охраной земель являются обеспечение  соблюдения всеми государственными и общественными органами, государственными, кооперативными предприятиями, учреждениями, организациями, а также гражданами требований действующего законодательства в целях эффективного использования и охраны земель.