Земельный участок как объект земельных правоотношений

В соответствии со ст. 260 ГК собственник земельного участка свободно владеет, пользуется, распоряжается им постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Статьей 27 ЗК РФ устанавливаются  определенные требования 
к оборотоспособности и, соответственно, обороту земельных участков. 
При этом, в соответствии с сданной статьей, земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться    в частную собственность,  а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

Оборот земельных участков осуществляется в соответствии с  гражданским законодательством  и Земельным кодексом Российской Федерации.

Под оборотоспособностью  земельного участка согласно ст. 129 ГК РФ, установившей общее понятие оборотоспособности гражданских прав, следует понимать возможность участка свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если он не изъят из оборота или не ограничен в обороте. Соответственно ограничением оборотоспособности является законодательно установленное ограничение при отчуждении или переходе земельного участка в порядке указанного выше универсального правопреемства. При этом земельные участки, изъятые из оборота, в соответствии с указанной статьей ГК РФ должны быть прямо указаны в законе, а земельные участки, ограниченные в обороте (ограниченно оборотоспособные) определяются в порядке, установленном законом. И в соответствии с ч. 3 указанной ст. 129 ГК РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Г.В. Чубуков и М.Ю. Тихомиров указывают, что ограничение, изъятие из оборота, а также допущение к обороту земельных участков должны быть урегулированы земельным законодательством, а именно ЗК РФ и иными федеральными законами. К таким федеральным законам прежде всего следует отнести те из них, которые устанавливают особые требования к обороту иной прочно связанной с землей недвижимости, и прежде всего природных объектов. В данном случае следует иметь в виду ЛК РФ, который устанавливает, что лесной фонд РФ находится   в федеральной   собственности;   ВК РФ, которым определено, что большинство водных объектов находится в собственности государственной. Упомянутые нормы данных федеральных законов существенно ограничивают в обороте земельные участки, на которых расположены эти объекты недвижимости⁷⁴.

Из общего положения  об оборотоспособности земельных участков исходит и ст. 260 ГК РФ, которая  устанавливает, что лица, имеющие' в  собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (ст. 209 ГК РФ) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается.

Изъятые   из   оборота   земли   не   могут   предоставляться   в   частную  собственность,    а    также    быть    объектами    сделок,    предусмотренных гражданским    законодательством.    Ограниченные    в    обороте    земли    не предоставляются   в   частную   собственность,   за   исключением   случаев, установленных федеральными законами.

Из  оборота  изъяты  (п.  4  ст.  27  ЗК)  земельные  участки,  занятые находящимися в федеральной собственности объектами:

1) государственными природными заповедниками и национальными 
парками (за исключением случаев, предусмотренных ст. 95 ЗК);

2) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для 
постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, другие войска, воинские' 
формирования и органы;

3) зданиями,   строениями  и   сооружениями,   в  которых  размещены 
военные суды;

4) объектами организаций федеральной службы безопасности;

5) объектами   организаций   федеральных  органов   государственной 
охраны;

6) объектами  использования  атомной  энергии,  пунктами  хранения 
ядерных материалов и радиоактивных веществ;

7) объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы 
закрытые административно-территориальные образования;

8) исправительно-трудовыми   учреждениями   и   лечебно-трудовыми 
профилакториями соответственно Минюста и МВД России;

9) воинскими и гражданскими захоронениями;

10) инженерно-техническими    сооружениями,    линиями    связи    и 
коммуникациями,     возведенными     в     интересах     защиты     и     охраны 
Государственной границы РФ⁷⁵.

ЗК РФ (п. 5 ст. 27) ограничены в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки:

1) в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные 
в п. 4 ст. 27 ЗК РФ;

2) в пределах лесного фонда, за исключением случаев, установленных 
федеральными законами;

3) занятые   находящимися   в   государственной   или   муниципальной 
собственности водными объектами в составе водного фонда;

4) занятые особо ценными объектами культурного наследия народов 
России, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия

5) предоставленные   для   обеспечения    обороны   и    безопасности, 
оборонной промышленности, таможенных нужд и не указанные в п. 4 ст. 27 
ЗК РФ;

6) не указанные в п. 4 ст. 27 ЗК РФ в границах закрытых административно-территориальных образований;

7) предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе 
морских, речных портов, вокзалов, аэродромов, сооружений навигационного 
обеспечения воздушного движения и судоходства,  терминалов     и терминальных     комплексов  в  зонах   формирования    международных транспортных коридоров;

8)  предоставленные для нужд связи;

9) занятые объектами космической инфрастуктуры;

10) расположенные под объектами гидротехнических сооружений;

11) предоставленные     для     производства     ядовитых     веществ, 
наркотических средств;

12) загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, 
подвергшиеся   биогенному  загрязнению,   иные   подвергшиеся   деградации 
земли⁷⁶.

Земельные участки, не изъятые  из оборота, могут быть объектами сделок. Земельный Кодекс не содержит специального раздела о сделках, хотя могут быть объектами сделок, хотя это и не означает, что земельным законодательством они не урегулированы.

Наоборот, ЗК РФ установлены  некоторые специальные нормы, регулирующие особенности купли-продажи и аренды земельных участков (см. соответствующие  статьи). Кроме того, поскольку оборот земельных участков регулируется земельным законодательством, а в состав земельного законодательства (ст.2 ЗК РФ) входят и законы субъектов РФ, субъекту РФ не запрещено своими законами устанавливать нормы о сделках с землей, не противоречащие федеральному законодательству. Соответствие федеральному законодательству в этом случае тем более существенно потому, что ощутимые разногласия в регулировании сделок с земельными участками от одного субъекта РФ к другому могут препятствовать обеспечению единого экономического пространства на территории РФ.

Как уже говорилось, совершение сделок с земельными участками должно осуществляться с соблюдением требований как земельного, так и гражданского законодательства.

Что касается порядка  обмена земельного участка, то он регулируется соответствующими положениями части второй ГК РФ. В соответствии с ГК РФ обмен имущества, принадлежащего гражданам и юридическим лицам на праве собственности, производится по договору мены, к которому применяются статьи ГК РФ, регулирующие сделки купли-продажи. При этом обе стороны выступают в качестве продавцов своего имущества и покупателей того имущества, которое они получают по договору мены.

Форма договора мены земельного участка была разработана Комитетом  РФ по земельным ресурсам и землеустройству⁷⁷. Эта форма предполагает необходимое для заключения договора содержание, а именно: реквизиты сторон;  предмет договора;  наличие или отсутствие споров по предмету договора; обременения земельного участка (сервитуты и иные права третьих лиц по предмету договора); ограничения в использовании предмета договора: обязательства сторон.

Договор обмена земельного участка должен быть заверен нотариально  и зарегистрирован в земельном  комитете.

Право дарения земельного участка имеют собственники земли (граждане и юридические лица на основании Указа Президента РФ «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в Российской Федерации» (п. 2)). Общие положения о дарении, так же как и при регулировании иных гражданско-правовых сделок, регулируются гражданским законодательством.

По договору дарения  одна сторона (даритель) безвозмездно передает другой стороне (одаряемому) земельный участок в собственность.

Для обеспечения заключения договоров дарения, так же как  и договоров мены, Комитетом РФ по земельным ресурсам и землеустройству была разработана форма договора дарения земельного участка.

Договор дарения земельного участка должен быть оформлен письменно  и зарегистрирован в государственном  органе регистрации сделок с земельными участками, как и иные сделки с землей.

Частью третьей ГК РФ урегулированы основные вопросы  наследования земельных участков. Так, согласно ст. 1181 ГК РФ принадлежавшие наследодателю  на праве собственности земельный  участок или право пожизненного наследуемого владения земельным участком входят в состав наследства и наследуются на общих основаниях, установленных ЗК РФ. На принятие наследства, в состав которого входит указанное имущество, специальное разрешение не требуется.

При наследовании земельного участка или права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству переходят также находящиеся в границах этого земельного участка поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения. При этом в соответствии со ст. 1182 ГК РФ раздел земельного участка, принадлежащего наследникам на праве общей собственности, осуществляется с учетом минимального размера земельного участка, установленного для участков соответствующего целевого назначения.

Существенное значение для оборота земельных участков имеют также ипотечные отношения.

Как и другое имущество, земельный участок является предметом  залога в качестве обеспечения выполнения обязательства собственника земли. Самым распространенным случаем  является залог земельного участка для получения денежного кредита.

Залог    возникает    в     силу    договора    между    залогодателем     и залогодержателем.

В договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и  его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме и удостоверен нотариально. Кроме того, договор о залоге земельного участка должен быть зарегистрирован. Несоблюдение этого правила влечет недействительность договора.

Взыскание обращается на земельный участок при невыполнении основного обязательства по решению арбитражного суда. Обращает на себя внимание то, что Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» земельные участки разделены по признаку целевого использования на те, которые могут быть предметом ипотеки и те, которые не могут. Статьей 63 установлен перечень участков, не подлежащих ипотеке: это земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

Правовое регулирование  отношений залога права аренды земельного участка основано на нормах ст.336 ГК РФ, согласно которой предметом залога могут быть в том числе имущественные права, за исключением требований неразрывно связанных с личностью кредитора, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом. Предметом залога могут быть принадлежащие залогодателю права владения и пользования, в том числе права арендатора, другие права (требования), вытекающие из обязательств, и иные имущественные права. В отношении залога прав арендатора по договорам аренды недвижимого имущества ст.5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» определено, что правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

В соответствии со ст.63 ипотека  земель, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, не допускается. В связи с этим возникает вопрос о том, не установлен ли данной статьей в совокупности с условием, определенным ст.5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», запрет на залог права аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. При этом следует заметить, что четкого запрета на залог права аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, Федеральным законом «Об ипотеке (залоге) недвижимости» не установлено.