Земельный участок как объект земельных правоотношений

В гражданском праве  Франции основное место в системе вещных прав занимает право собственности — центральный институт этой системы.

Статья 544 Французский Гражданский кодекс определяет право собственности как право пользоваться и распоряжаться вещами наиболее абсолютным способом, с тем чтобы пользование не являлось таким, которое запрещено законами или регламентами⁴⁴.

Земля как объект права  собственности имеет свои особенности и относится к недвижимому имуществу: «земельные участки и строения являются недвижимыми по их природе» (ст. 518 ФГК). Урожай на корню и плоды, не снятые с деревьев, также является недвижимостью. Но с того момента, как колосья срезаны, а плоды сорваны, хотя бы и не была произведена уборка, они являются движимостью (ст. 520 ФГК).

В соответствии со ст. 525 ФГК животные и предметы, которые  собственник земли поместил на свой участок для его обслуживания и эксплуатации, являются недвижимостями в силу их назначения.

Все движимые вещи, присоединенные собственником навсегда к земельному участку также являются недвижимым имуществом. Собственник считается присоединившим навсегда движимые вещи к своему участку, если эти предметы прикреплены гипсом, известью или цементом, или когда они не могут быть отделены без повреждения или ухудшения части имения, к которому они присоединены.

В законодательстве Франции по субъектному составу различаются следующие формы земельной собственности:

1. частная собственность, осуществляемая и реализуемая властью отдельных граждан и групп в их интересах;
2. государственная собственность, реализуемая властью государства в интересах общества;
3. муниципальная собственность, осуществляемая властью органов местного самоуправления в интересах населения того или иного муниципального образования.

В соответствии с земельным  законодательством Франции физические лица вправе иметь земельные участки в частной собственности с ограничениями, указанными в законе. Например, запрещена продажа в частную собственность земельных участков, выполняющих природоохранные функции, земель общего пользования, которые могут находиться только в государственной собственности. Закон устанавливает предельные размеры земельных участков, необходимость соблюдения целевого назначения земли.

В Хорватии право собственности  на землю регулируется на основании общего правового режима, закрепленного Законом от 17.10.1996 г. о собственности и других вещных правах с последующими изменениями и дополнениями.

Под правовым режимом  понимается установленный нормами права порядок приобретения земли, объем и способы осуществления прав и обязанностей собственников по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также порядок обращения на них взыскания по требованию кредиторов.

Порядок использования  земель сельскохозяйственного назначения, земель в природоохранных зонах, земель исторического назначения, земель лесного хозяйства, земель в водоохранных зонах, земель транспортного назначения регулируется специальным законодательством⁴⁵.

В соответствии с Законом  о собственности и других вещных правах право собственности на землю является вещным правом, которое наделяет управомоченное лицо (собственника) правом использовать недвижимое имущество для хозяйственной и иной деятельности, если это не причиняет вред чужим вещам и не противоречит законодательным ограничениям.

В пределах, установленных  законом, собственник земельного участка имеет право самостоятельно, по своей воле владеть, пользоваться и распоряжаться своим недвижимым имуществом.

В хорватском законодательстве предусмотрены существенные ограничения правомочий собственника земли в целях защиты интересов и безопасности государства, природы и окружающей среды, обеспечения охраны здоровья людей (п. 1 ст. 32 Закона о собственности и других вещных правах).

Законодательство Чехии  не содержит определения понятия права собственности. Согласно § 119 ГК Чехии вещи могут быть движимыми и недвижимыми. Недвижимость представляют собой земельный участок и строение, связанное с ним прочным фундаментом; само по себе строение не является составной частью земельного участка. Все собственники обладают равными правами и обязанностями, которые охраняются в равной степени. Так, каждый собственник может потребовать защиты от лиц, неправомерно посягающих на его право собственности.

Вещь может находится  в общей собственности нескольких собственников. Общая собственность может быть долевой или совместной. В совместной собственности вещь может находиться только у супругов.

При общей долевой  собственности доли прав и обязанностей сособственников являются равными, если правовым предписанием или соглашением участников не предусмотрено иное. По сделкам, связанным с общей вещью, все сособственники отвечают солидарно. Вопросы управления общей собственностью решаются большинством голосов, исходя из размера долей. При равенстве числа голосов решение по иску одного из сособственников принимается в судебном порядке. С принятием Закона о земле были внесены существенные изменения в ГК Чехии (§ 872). Так, действовавшее до принятия Закона о земле право личного пользования земельным участком было трансформировано в ГК Чехии в право собственности физических лиц. Речь идет о восстановленных в правах первоначальных собственниках этих участков. Пользователи общих участков стали считаться долевыми сособственниками незастроенных и застроенных участков земли.

Право совместного пользования  земельным участком под жилым домом с квартирами в собственности граждан было трансформировано в долевую общую собственность физических лиц. Супруги обрели статус общих совместных собственников застроенных и незастроенных участков земли. С прекращением брака (или общей совместной собственности) они становятся долевыми общими собственниками с равными долями.

В собственность муниципальных  образований (на основании Закона № 172/1991) из государственной собственности перешли: незастроенные участки земли; участки, застроенные домами в собственности физических лиц; дома и участки, составляющие одно целое; участки, застроенные домами, перешедшими в собственность муниципального образования на основании данного Закона.

Швейцария. Здесь право  собственности включает три правомочия ~ владение, пользование и распоряжение. Как и прочие вещные права, право собственности прежде всего распространяется на вещи и одно и то же право собственности может распространяться только на одну и ту же вещь. Этот принцип нетрудно применять, если речь идет о простой вещи или о нескольких отдельных вещах. Если же речь идет о вещи сложной, т.е. состоящей из нескольких вещей, не имеющих самостоятельного юридического существования, или о сочетании главной вещи и принадлежностей, хотя и имеющих таковую, но в совокупности следующих судьбе главной вещи, то специфика права собственности на землю отражается в протяженности этого права.

Право собственности  на землю подразумевает право  собственности на ее поверхность, воздушное пространство над поверхностью и недра на глубину, необходимую для осуществления этого права. Она включает, с учетом установленных законом ограничений, строения (в т.ч. воздушные электрические провода), посадки и источники.

Таким образом, собственник  земельного участка может осуществлять свое господство над этим участком, использовать возможности его использования, вытекающие из его права собственности, и препятствовать действиям третьих лиц, затрагивающим использование этого участка. Право на воздушное пространство подразумевает как минимум право на воздушный столб высотой от 10 до 40 м над крышей отстроенного на участке строения. В зонах, где расположены частные аэропорты, запрещены полеты на малых высотах, если собственник облетаемого участка не дал разрешение на такие перелеты. Положения ст. 667 не означают, что собственник земельного участка имеет абстрактное, не ограниченное какими-либо пределами право на эксплуатацию воздушного пространства над своим участком и недр такого участка: он пользуется этими правами в рамках достойного защиты интереса.

По субъектам различается  собственность государственная (федеральная, кантональная, коммунальная), собственность юридических лиц, собственность физических лиц.

В Великобритании источниками  регулирования права собственности  на землю являются общее право, право справедливости и законодательство.

Система общего права - нормы, сформулированные в решениях судов  общего права, и право справедливости нормы, сформулированные в судебных решениях суда Лорда Канцлера, представляют собой некодифицированное гражданское право Англии. Нормы, содержащиеся в судебных решениях - прецедентах часто подвергаются авторской кодификации, одной из которой является кодификация гражданского права Э. Дженкса.

К законодательным источникам правового регулирования права собственности на землю относятся законы, регулирующие передачу прав на землю и обеспечивающие защиту этого права. К ним, в частности, относятся: Закон о праве собственности 1925 г. (The Law of Property Act 1925); Закон об отношениях между лендлордом и держателем (владельцем) недвижимости 1987 г. (Landlord and Tenant Act 1987); Закон о регистрации общинных земель 1963 г. (Local Authorities (Land Act 1963);  Закон о земельной комиссии 1967 г. (Land Comission Act 1967) и так далее⁴⁶.

В английском праве понятием «земля» (land) охватывается широкий круг вещей. Согласно п. 43 Свода английского гражданского права Э. Дженкса «термин «land» включает, помимо самой земли, необработанные ископаемые, почву, воды, деревья и другие растения, произрастающие на этой почве, строения, прикрепленные к земле, и всякого рода предметы, прикрепленные к земле или к строению, в свою очередь прикрепленному к земле, при условии, что эти предметы не могут быть отделены без существенного нарушения поверхности земли или строения (fixtures)». Приведенный перечень объектов, относимых к земле как к недвижимому предмету, можно встретить и в праве других стран. Спецификой же английского права является то, что помимо указанного перечня к понятию «земля» английское право относит сервитуты: «Угодья, доходы, привилегии и другие подобные права, осуществляемые собственником или владельцем недвижимости как таковыми, также покрываются термином «land» и при отчуждении прав собственника или владельца или при наследовании этих прав переходят к новому собственнику или владельцу без особого о том упоминания» (п. 44 названного Свода)⁴⁷.

Сервитут как принадлежность земельного участка, а не право лица, владеющего этим участком, регулируется и в законодательных актах, Приведенная  норма общего права воспроизводится в Законе о праве собственности 1925 г. (ст. 62). Следуя этой норме, если собственнику земли Blackacre было предоставлено право прохода, через соседний участок Whiteacre, то это право прохода предоставлено не ему персонально, а является частью титула «fee simple» на Blackacre, которым обладает собственник Blackacre, т.е. право прохода является частью титула fee simple⁴⁸.

Для английского права  характерно сохранение феодальной терминологии во всем, что касается права собственности на землю. Право собственности на землю, как и любая «вещь» может рассматриваться как предмет прав и обязанностей. Согласно п. 37 Свода английского гражданского права Э. Дженкса понятие «вещи» (things) используется в английском праве для обозначения как материальных предметов, за исключением человеческого тела, так и прав или совокупности прав.

Характерна также классификация  вещей на «реальные» (things real) и, «персональные» (things personal). Указанную классификацию в литературе обычно идентифицируют с делением имущества на движимое и недвижимое. Однако по мнению JI.А. Лунца, сохранение феодальной терминологии, указанной в п. 39 Свода английского гражданского права (things personal), исключает возможность проведения научной классификации вещей на недвижимые и движимые вещи. Согласно п. 39 термин персональные вещи (things personal) обнимает все вещи, не относящиеся к «things real», но в то же время включает некоторые права на недвижимость. Закон об администрировании наследств 1925 г. (ст. 45), отменив особенности в наследовании «real property», отменил тем самым основное значение этой классификации, но не саму классификацию.                                                 

В США институт права  собственности на землю пришел из Великобритании, что и обусловило его единообразное понимание и применение почти во всех штатах. Но со временем усилилось влияние континентальной модели этого института на законодательство штатов. Степень влияния и разных штатах различна. Это влияние повлекло европеизацию английского института права собственности. Очень наглядно это проявилось в законодательстве штата Калифорния: в Гражданском кодексе штата дано легальное определение нрава собственности, что вообще не характерно для законодательства штатов. В отличие от Великобритании, в США нет единственного абсолютного собственника земли (им является монарх в Англии).

В США регулирование  имущественных отношений в гражданском  обороте относится к компетенции  отдельных штатов. Но земля является особенным объектом гражданского оборота и нормы, регулирующие право собственности на землю, входят в отдельные законы федерации. Для полноты регулирования права собственности на землю следует рассматривать и федеральное законодательство. Федеральное законодательство устанавливает порядок приобретения, передачи в пользование федерацией земель различных категорий. Федеральное законодательство регламентирует пользование федеральными землями. Права на землю, находящуюся в собственности штата, округа, района, города, физических и юридических лиц, регулируются законами штата.