Земельный участок как объект земельных правоотношений

Определение характера постройки  на чужом земельном участке представляло не только научный интерес, но и большое практическое значение. С развитием общественных отношений в России принимается все больше специальных правил, регулирующих оборот недвижимого имущества. Установление различного правового режима движимого и недвижимого имущества связано с осознанием того, что земля составляет главную ценность любого государства, которое в определенный период своего исторического развития, как правило, бывает земледельческим. Вследствие этого для приобретения прав на недвижимое имущество (особенно на земельные участки), в отличие от прав на движимые вещи, установлены более строгие формальные правила.

К середине XIX в. в России уже появилось множество форм землевладения: церковное, удельное, кабинетное, майоратное и др. Церковные или монастырские земли принадлежали духовенству. Существовал запрет на отчуждение в третьи руки земельных угодий, отведенных монастырям и архиерейским домам казной. Удельными землями признавались земли, поступившие или причисленные к составу угодий. Огромные земельные наделы были переданы в собственность царской фамилии по указу императора Петра I. Дворцовым имуществом признавалось имущество, приписанное к содержанию различных дворцов императорского дома. Майоратные земли возникали на основании майората (потомственное землевладение, которое жаловалось царем отдельным сановникам). Частновладельческие земли принадлежали исключительно дворянам — помещикам (после реформы 1906 г. — и крестьянам). Общественные земли — земли, которые принадлежали городам и городским обществам, дворянским обществам, обществам сельских обывателей, земствам и земским учреждениям. Посессионное землепользование во много схоже с частной собственностью, но характеризовалось наличием ограничений. Субъектами посессионных земель были владельцы посессионных заводов (заводы, имеющие пособия)¹⁴.

Земельный строй дореволюционной  России во многом определился крестьянской реформой 1861 года. Основными нормативными актами, на основании которых проводилась крестьянская реформа, были Манифест от 19 февраля 1861 г. об отмене крепостного права и Общее положение о крестьянах, вышедших из крепостной зависимости. В развитие этих актов были изданы: Положение об устройстве дворовых людей, Положение о выкупе, Правила о порядке приведения в действие положений о крестьянах и др. Отмена крепостного права освободила около половины крестьянского населения.

Бывшие крепостные крестьяне наделялись землей (усадебной и полевой) за выкуп. Наделение землей производилось в постоянное пользование с условием отбывания повинностей в пользу помещика. Главной формой крестьянского землепользования было надельное землевладение, которое существовало в основном в общинной (на большей части территории России) и подворной (в южных и прибалтийских губерниях) формах. При подворном землевладении расположение и размеры участков отдельных дворов в полевых наделах оставались неизменными. В общине все земли распределялись между ее членами. Каждому члену выделялись «полосы» как продуктивных, так и непродуктивных земель, которые подлежали систематическому переделу.

Существование чересполосицы, передел  земель, падение плодородия и иные недостатки общинного землевладения послужили основанием для проведения Столыпинской аграрной реформы. Принципиальные положения (изменения) земельного строя были определены в Указе от 9 ноября 1906 г. «О новом льготном порядке выдела из общины» и Законе от 14 июня 1910 г., который утвердил этот Указ с некоторыми изменениями¹⁵. Широкое применение получило переселение крестьян из густонаселенных западных губерний в восточные регионы, где были огромные массивы неосвоенных земель.

Надельные земли, становясь объектом права собственности крестьян, могли быть предметом сделок. При этом законом от 14 июля 1910 года был установлен запрет на приобретение (путем покупки или принятия в дар) надельной земли в пределах одного уезда более шести душевых наделов.

Городские земли могли принадлежать на праве собственности: частным лицам, казне, городам. Так, пустующие земли считались собственностью города.

Ход Столыпинской реформы был прерван  первой мировой войной и революционными преобразованиями в России.

2. Советский период развития земельного законодательства

Исторические преобразования 1917 года повлекли за собой существенное изменение в регулировании отношений собственности. В результате установления в РСФСР монопольной государственной собственности на землю и исключения ее из гражданского оборота деление имуществ на движимое и недвижимое было официально упразднено (см. прим. к ст. 21 ГК РСФСР 1922 г.). Отказ советского законодателя от классификации имуществ на движимое и недвижимое имел своим последствием прекращение научных исследований в области регулирования оборота недвижимости. Сам термин (понятие) «недвижимость» даже если и употреблялся в науке, то, как правило, применительно лишь к законодательству дореволюционному или зарубежному¹⁶.

Основы земельного строя были заложены одним из первых законодательных, актов советской власти — Декретом ВЦИК от 26 октября 1917 г. о земле. Декретом провозглашался переход помещичьих имений, равно как и всех земель: удельных, монастырских, церковных со всем их живым и мертвым инвентарем, усадебными постройками и всеми принадлежностями в распоряжение волостных земельных комитетов, уездных Советов Крестьянских Депутатов впредь до Учредительного Собрания. Земли рядовых крестьян и казаков не подлежали конфискации. Они оставались за ними в трудовом пользовании.

Положения Декрета о  земле получили конкретизацию в  Декрете ВЦИК от 19 февраля 1918 г. о социализации земли, который закрепил отмену частной собственности на землю, а также недра, воды, леса и живые силы природы в пределах РСФСР и переход земли без всякого (явного или скрытого) выкупа в пользование (трудового) народа¹⁷.

Хотя Декрет о социализации провозглашал свободу выбора форм землепользования, преимущество отдавалось трудовому коммунистическому артельному и кооперативному хозяйствам перед единоличным.

13 февраля 1919 г. ВЦИК  принял Положение о социалистическом землеустройстве и о мерах по переходу к социалистическому земледелию, где впервые было введено понятие единого государственного фонда (вся земля в пределах Российской Социалистической Федеративной Советской республики). В соответствии с названным Положением сельскохозяйственный земельный фонд подлежал использованию в первую очередь для нужд советских хозяйств и коммун, во вторую очередь — для нужд трудовых артелей и товариществ и для общественной обработки, в третью — для добывания средств к существованию единоличных землепользователей (ст. 8).

30 октября 1922 г. Постановлением  ВЦИК РСФСР был утвержден Земельный  кодекс РСФСР, который называли  «Крестьянским кодексом», поскольку  основное внимание он уделил  правовому режиму сельскохозяйственного  землепользования¹⁸.

Конституцией СССР 1924 г. установление общих начал землеустройства  и землепользования было отнесено к  ведению Союза ССР. 15 декабря 1928 г. ЦИК СССР утвердил Общие начала землепользования и землеустройства, которые регулировали основные земельные отношения: определялись права трудящихся на землю, правила по ведению землеустроительных мероприятий, правовой режим отдельных категорий единого государственного земельного фонда, правовой режим отдельных категорий земель и др.

В период сплошной коллективизации нормы, регулирующие аренду земли и найм труда в единоличных крестьянских хозяйствах, были отменены, кулаки были лишены права пользования землей.

В этот период главное  значение имеет использование сельскохозяйственных земель. Принятый 17 февраля 1935 г. Примерный устав сельскохозяйственной артели установил, что земля, занимаемая колхозами, закреплялась за ними в бессрочное пользование, навечно. Единоличный крестьянским хозяйствам земли отводились за пределами землепользования колхозов, в конце полей севооборотов.

Согласно Конституции  СССР 1936 года земля, ее недра, воды и леса в СССР признавались государственной собственностью, то есть всенародным достоянием. Земля, занимаемая колхозом, закреплялась за ним в бесплатное и бессрочное пользование, то есть навечно. Каждый колхозный двор мог иметь в личном пользовании небольшой приусадебный участок и в личной собственности подсобное хозяйство¹⁹.

В основном земельное  законодательство было направлено на регулирование коллективных форм землепользования (колхозного землепользования), а также отношений по землепользованию граждан — не членов колхозов.

Объединить существующие в различных законодательных актах земельно-правовые нормы были призваны Основы земельного законодательства Союза ССР и союзных республик. Основы не только упорядочили земельное законодательство, но и содержали много новых норм, например, впервые были выделены земли водного фонда и земли населенных пунктов. 22 октября 1970 г. был принят Земельный кодекс РСФСР²⁰.

Исключительная государственная собственность на землю, сплошная коллективизация сельского хозяйства обнаружили к середине 1980-х годов глубокие противоречия в развитии земельных отношений. Бесплатный характер использования земли землепользователями имел своим последствием бесхозяйственность в ее использовании. Эти причины предопределили необходимость проведения комплекса экономических, правовых и иных мероприятий, направленных на коренное изменение земельного строя.

Начало земельной реформе  в Союзе ССР было положено принятием в 1990 г. Закона «О собственности в СССР»²¹, «Основ законодательства Союза ССР и союзных республик о земле»²². Этими нормативными актами была ликвидирована монополия союзного государства на землю; субъектами права собственности были признаны союзные и автономные округа, республики, автономные области и округа.

Земельная реформа в  России получила развитие с принятием  Закона РСФСР от 23 ноября 1990 г. № 374-1 «О земельной реформе»²³. Указанным законом и Республиканской программой проведения земельной реформы, утвержденной Постановлением Совета Министров РСФСР от 18 января 1991 г., был определен механизм ее проведения.

Земельная реформа была направлена на повышение эффективности использования земель, укрепление прав субъектов на землю, формирование эффективного механизма регулирования земельных отношений, создание условий для увеличения социального, инвестиционного, производительного потенциала земли, превращение ее в мощный самостоятельный фактор экономического роста.

В соответствии с Законом  «О земельной реформе» земельная реформа имела целью перераспределение земли в интересах создания условий для равноправного развития различных форм хозяйствования на земле, формирования многоукладной экономики, рационального использования и охраны земель на территории РФ. В ходе реформы осуществлялось наделение землей граждан, организаций с закреплением их прав на землю в порядке, установленном законодательством РФ. Земельная реформа проводилась поэтапно.

1.3 Постсоветский  период развития земельного законодательства

Основные направления  государственной земельной политики на современном этапе были определены в Федеральной целевой программе «Развитие земельной реформы в Российской Федерации на 1999-2002 гг.», утвержденной Постановлением Правительства РФ от 26 июня 1999 г. № 694²⁴.

Для дальнейшего реформирования земельных отношений необходимо было принятие земельного законодательства, адекватно регулирующего сложившиеся общественные отношения. Для приведения устаревшего, противоречивого земельного законодательства в соответствие с новыми социально-экономическими условиями, сложившимися в Российской Федерации, был принят новый Земельный кодекс Российской Федерации (далее ЗК РФ)²⁵, который вступил в силу с 30 октября 2001 года — со дня его официального опубликования. Федеральным Законом от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»²⁶ признаны утратившими силу многие нормативные акты, регулирующие земельные отношения, в том числе и Земельный кодекс РСФСР 1991 года. Принятие Земельного кодекса Российской Федерации знаменует собой новую веху в развитии земельной реформы. Наличие значительного количества норм, позволяющих достаточно детально регулировать земельные отношения на федеральном уровне, не исключает и принятие нормативных актов по отдельным вопросам субъектами Российской Федерации.

Согласно Конституции  РФ (ст. 72) земельное законодательство Российской Федерации находится в совместном ведении Федерации и ее субъектов, т.е. субъекты Российской Федерации также могут осуществлять регулирование земельных отношений.

В Российской Федерации  виды прав на земельные участки, а также особенности приобретения, реализации и прекращения этих прав установлены следующими основными федеральными нормативными правовыми актами: Конституцией РФ (принята на всенародном голосовании 12.12.1993 г.) ²⁷; Земельным кодексом РФ от 25.10.2001 г. №  136-ФЗ1; ФЗ от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (Вводный закон); Гражданским кодексом РФ, частями первой, второй и третьей; Гражданским процессуальным кодексом РФ от 14.11.2002 г. № 138-ФЗ (далее - ГПК РФ)²⁸; ФЗ от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»²⁹; Водным кодексом РФ от 03.06.2006№ 73-ФЗ (далее - ВК РФ)³⁰; Лесным кодексом РФ от 04.12.2006 № 200-ФЗ  (далее - ЛК РФ)³¹; ФЗ от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»³²; ФЗ от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»³³; ФЗ от 9.07.1999 г. № 160-ФЗ «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации»³⁴; ФЗ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; ФЗ от 18.06.2001 г. № 78-ФЗ «О землеустройстве»; Постановлением Правительства РФ от 7.08.2002 г. № 576 «О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю»³⁵ и другими.