Земельный участок как объект земельных правоотношений

В заключение же хотелось отметить, что земельные участки, принадлежащие частным лицам, одновременно составляют части государственной территории, согласимся с Д.И. Майером «точно так же, как отдельный гражданин есть член всего государственного союза, каждый клочок земли есть часть всей государственной территории, подлежащей верховному господству государства, так что с господством частного лица над каждым поземельным участком сходится господство государства»³⁶. Поэтому права частных лиц на земельные участки не могут быть такими полными и неограниченными, как права на движимые вещи, и неизбежно подлежат различным ограничениям в пользу государства и общества (это относится не только к земельным участкам, но и к другим видам недвижимого имущества). Как было справедливо замечено в одном из определений Конституционного суда РФ, «земля, будучи объектом права собственности, одновременно является важнейшей и неотъемлемой частью природы (природным объектом), основой осуществления хозяйственной и иной деятельности, чем обусловливается необходимость установления специальных правил в отношении правового режима земли»³⁷.

4. Развитие законодательства о земельных участках в зарубежных странах

В Австрии основными  источниками, содержащими положения о праве собственности на землю, правах ограниченного пользования земельными участками (сервитутах), видах, способах возникновения, передачи и прекращения, о правах и обязанностях субъектов этих прав являются: Основной закон о правах граждан; Закон о праве застройки; Закон об экспроприации для железнодорожного транспорта; Закон о водном праве; Закон о воздушном сообщении; Закон об охране памятников; Общий закон о поземельных книгах; Закон о лесе³⁸.

Решающее значение имеет  Австрийский Гражданский Кодекс, содержащий общие правила о праве  собственности, вещных и обязательственных  правах. В седьмой главе этого  кодекса дается определение права ограниченного пользования (сервитута), видов сервитутов, порядка их установления и отмены.

Существует также ряд  федеральных законов, устанавливающих только основные принципы для издания в этой сфере законодательства федеральных земель, поскольку это попадает в сферу их компетенции согласно Конституции.

По законодательству Венгрии понятие права собственности на землю определяется:

1. нормами земельного права, содержащимися в Конституции Венгрии, в законах и подзаконных актах по вопросам земельных правоотношений;
2. земельными правоотношениями, которые складываются между субъектами права собственности и иными лицами - носителями земельных прав и обязанностей;
3. правомочиями собственников земли.

Общие положения § 9 Конституции  Венгрии составляют и основу правового регулирования отношений собственности на землю. В соответствии с п. 1 этого параграфа экономика Венгрии определяется как рыночная, базирующаяся на существовании общественной и частной собственности, которые провозглашаются равноправными и пользующимися равной защитой.

В систему конституционного регулирования отношений земельной  собственности входят также положения  о правах граждан на занятие предпринимательской  деятельностью и о свободе  экономической конкуренции. Кроме  того, установленная в § 13 Конституции Венгрии гарантия права на собственность вообще распространяется и на право собственности на землю³⁹.

Отношения собственности  на землю урегулированы в Гражданском кодексе Венгрии. В § 97 ГК Венгрии указывается, что собственнику земли принадлежит право собственности на строение. В случаях, предусмотренных законом или письменным соглашением, заключенным   с   собственником   земли,   право   собственности   на строение может принадлежать застройщику. ГК Венгрии устанавливает право преимущественной покупки строения собственником земельного участка, равно как и право преимущественной покупки земельного участка застройщиком.

Понятие «право собственности  на землю» подразумевает также субъективное право осуществления полномочий владения, пользования и распоряжения, закрепленных в гл. X Гражданского кодекса Венгрии.

Согласно § 98 ГК Венгрии  право владения (в. т.ч. землей) принадлежит собственнику. Ему же обеспечено и право защиты владения.

Правила пользования  землей определены в § 99—105 ГК Венгрии. Собственник земли имеет возможность эксплуатации земли, извлечения из нее выгод. При этом он не должен причинять ущерб законным интересам других лиц и ставить под угрозу возможность осуществления ими своих прав.

Урегулированное в § 112-114 ГК Венгрии право распоряжения землей выражается в праве собственника передать ее во владение, пользование другому лицу, заложить или обменять ее иным способом, а также передать ее в собственность другому лицу либо отказаться от нее в пользу другого лица.

В пределах своих правомочий собственники владеют, пользуются и распоряжаются своими земельными участками. Они вправе совершать определенные действия в отношении земли или не допускать их совершения. ГК Венгрии содержит ограничение права распоряжения земельным участком: не допускается отказ от права собственности на недвижимое имущество (п. 2 § 112 ГК Венгрии).

Субъектами права собственности  на землю могут быть частные лица и их объединения, венгерское государство, органы местного самоуправления и благотворительные фонды.

Право собственности  на землю может принадлежать одному лицу или нескольким лицам. Общие правомочия собственников земли, а именно их права и обязанности на совершение определенных действий в отношении земельного участка (право самостоятельной хозяйственной деятельности, возведения строений, передачи участков и др.) определены в ГК Венгрии⁴⁰.

Благотворительный фонд возникает после регистрации  в компетентном по его местонахождению  областном, столичном суде, который  выносит решение в порядке  неискового производства. Экземпляр решения о регистрации благотворительного фонда направляется прокуратуре, которая осуществляет надзор за деятельностью фонда с точки зрения соблюдения им законности.

В Германии основными  нормативными актами, регулирующими право собственности на землю, права и обязанности собственника земли, являются: Основной закон ФРГ от 23.05.1949 г.; Германское гражданское уложение; Положение о поземельной книге от 24.03.1897 г.; Закон о принудительной продаже с торгов от 24.03.1897 г.; Строительный кодекс от 27.08.1997 г.; Закон об охране земель от 17.03.1998 г.; Закон об охране природы от 25.03.2002 г.; Закон о регулировании водного режима от 19.08.2002 г.; Закон о лесе от 2.05.1975 г.;

В Германии согласно § 903 Германского гражданского уложения (далее ГГУ) собственник вправе распоряжаться вещью по своему усмотрению, если его право собственности не ограничено законом или правами третьих лиц. ГГУ не дает легального определения права собственности, а говорит о его содержании, определяя собственность через права собственника. Гражданско-правовое понятие собственности отличается от конституционно-правового понятия собственности, установленного ст. 14 Основного закона ФРГ. Основной закон гарантирует не только право собственности на вещь, но и все субъективные права на имущество, гарантируя тем самым право собственности⁴¹.

Право собственности  на земельный участок включает как  право на пространство над поверхностью участка, так и право на недра, находящиеся под земельным участком, но не охватывает право на грунтовые воды, протекающие под участком, кроме искусственно подведенных вод.

Право собственности  на земельный участок включает также  право на существенные составные  части земельного участка. Законодательство определяет, что к ним относятся  тесно связанные с землей вещи, особенно строения. Понятия «тесно связанный» и «строение», четко не сформулированные в законе, даны судебной практикой. Так, вещь считается тесно связанной с земельным участком, если отделение ее от участка приведет к повреждению или изменению этой вещи; такими вещами являются прежде всего строения. К строениям относятся здания и сооружения, а также мосты, подземные гаражи, гаражи из бетона, жестко связанные с землей. К тесно связанным с землей вещам, не являющимся строениями относятся, например, ограда земельного участка, водопровод, магистральный газопровод.

В Польше основными нормативными актами, содержащими нормы о праве собственности на землю, являются Конституция Республики Польша, Гражданский кодекс и специальные законы.

Нормативными актами общего характера, регулирующими отношения по поводу недвижимого имущества, включая земельные участки, следует считать Закон о хозяйствовании недвижимостями от 21.08.1997 г. Специальные законы регулируют отношения по отдельным видам недвижимости и применительно к некоторым субъектам прав на недвижимость. Например: Закон о приобретении недвижимости иностранцами от 24.03.1920 г.; Закон об укрупнении и обмене земельных участков от 26.03.1982 г.; Закон о лесах от 28.09.1991 г. и так далее⁴².

Право собственности  на землю в Польше имеет общие  признаки права собственности на любую другую вещь и характеризуется классическими правомочиями собственника — владение, пользование, распоряжение (ст.  190 и 222 Польского Гражданского кодекса (далее ПГК).

Законы и принципы социального общежития определяют границы осуществления права  собственности. Практически это  означает, что собственник в отношении  своей вещи может делать все, что не запрещено законом и не противоречит принципам социального общежития.

Физические лица могут  быть собственники земель различного назначения: сельскохозяйственных угодий (индивидуальные крестьяне); участков жилищного строительства; участков дачного назначения. Физические лица вправе владеть земельным участком индивидуально или совместно с другими лицами, обладая правом общей долевой (ст. 195-221 ПГК) или общей совместной собственности (ст.- 31 и 48 Кодекса о семье и опеке).

В собственности публично-правовых образований Польши находятся значительные земельные ресурсы, обеспечивающие удовлетворение общественных интересов, а также, в определенной части, являющиеся резервом частного землевладения.

Субъектами права собственности  на землю признаются Государственная казна и организации местного самоуправления. Государственная казна согласно ст. 33 ГК Республики Польши рассматривается как юридическое лицо особого рода. В гражданско-правовых отношениях Государственная казна признается субъектом прав и обязанностей, касающихся той части государственного имущества, которая не находится в ведении других государственных юридических лиц (ст. 34 ПГК). В вопросах хозяйствования недвижимостями Государственную казну представляет староста. При наличии обстоятельств, предусмотренных законом, для совершения определенных актов в отношении недвижимости требуется постановление совета местного органа, сеймика воеводства либо распоряжение воеводы.

Земли, принадлежащие публично-правовым образованиям, входят в фонд недвижимости Государственной казны. Для управления сельскохозяйственным имуществом Государственной казны создано Агентство сельскохозяйственной собственности Государственной казны, поднадзорное Министру государственного имущества, действующее на основании Закона от 19.10.1991 г. об использовании сельскохозяйственной недвижимости Государственной казны. Агентство ведает использованием Государственного земельного фонда.

Государственная казна  поручает Агентству осуществление права собственности на недвижимость, в т.ч. на земельные участки, в интересах казны. Агентство распоряжается фондом сельскохозяйственной недвижимости Государственной казны.

Сельскохозяйственное  имущество казны, не принятое Агентством до 30.07.2000 г., становится объектом права  собственности гмины, что закрепляется решением воеводы. Агентство принимает решение об использовании земель, оставляя их в необходимых случаях под паром. По предложению Агентства староста по месту нахождения земель сельскохозяйственного назначения передает участки Государственного фонда в фонды недвижимости гмины, повята, воеводства⁴³.

В состав земель Государственной казны входят земли, принадлежавшие казне на праве собственности ко дню вступления в силу закона о хозяйствовании недвижимостями т.е. к 1.01.1998 г., которые не были переданы в вечное пользование или постоянное управление либо обременены правом пользования. Кроме того, землями казны становятся земли, приобретенные казной по договорам в собственность или в порядке принудительного изъятия у других субъектов землепользования, которые остались после ликвидации государственных юридических лиц, перешли в казну вследствие отказа предыдущих землевладельцев и пр.

Управление землями  казны осуществляет староста за исключением  земель, используемых для нужд Канцелярии Сейма, Канцелярии Сената, Канцелярии Президента, Верховного Суда, министерств, центральных и воеводских ведомств и др., которые управляются Министром публичной администрации.

Во Франции право  собственности на землю регулируется рядом нормативных актов. К их числу относится Французский гражданский кодекс (далее — ФГК) 1804 г. с последующими изменениями и дополнениями.

Нормы, регулирующие отношения  земельной собственности включены во вторую книгу ФГК «Об имуществах и различных видоизменениях собственности», состоящую из четырех Титулов. Титул I «О различиях имуществ» содержит главы: «О недвижимостях», «О движимостях», «Об имуществах в отношении к тем, кто ими владеет». Титул II «О собственности» включает главы «О праве присоединения в отношении того, что производится вещью», «О праве присоединения в отношении того, что соединяется с вещью и входит в ее состав». Титул III «Об узуфрукте, пользовании и проживании» включает главы «Об узуфрукте», «О пользовании и проживании». Титул IV «О сервитутах или земельных повинностях» раскрывает понятие и источники серии тутов. Книга III ФГК посвящена различным способам, которыми приобретается собственность, и содержит общие правила. В третьей книге ФГК рассмотрены отношения, связанные с наследованием, дарением, договорами.