Особенности режима земельных участков, занятых отдельными объектами недвижимости

Для того чтобы сформировать земельный участок, нужно собрать общее собрание собственников дома и принять  на нем решение, затем подать документы  в региональные либо в муниципальные  органы власти. Перечень документов и  орган определяется каждым субъектом  самостоятельно. Как правило, в перечень документов входит заявление о формировании земельного участка, протокол общего собрания собственников, на котором принято решение о формировании.

Согласно  ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, если он сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет. Если земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ, то на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное этим собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

По материалам постановления ФАС МО от 16.06.08 № КГ-А40/5048-08

по делу № А40-46314/07-119-155

Земельный участок под многоквартирным домом не может быть предоставлен в аренду третьему лицу, поскольку это нарушает интересы собственников помещений.

Общество  с ограниченной ответственностью обратилось с заявлением о признании незаконным отказа Федеральной регистрационной службы в государственной регистрации договора аренды земельного участка и с требованием об обязании произвести государственную регистрацию договора аренды земельного участка в срок не более десяти дней.

Решением  суда первой инстанции, оставленным  без изменения постановлением апелляционного суда, заявленные требования оставлены  без удовлетворения со ссылкой на то, что действующее законодательство не предусматривает возможности договора аренды земельного участка под многоквартирным жилым домом..

Суд кассационной инстанции признал отказ в  удовлетворении заявления законным, указав следующее.

В соответствии с п. 2 ст. 36 Земельного кодекса РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, установленных Жилищным кодексом РФ.

Определенные  проблемы возникают и при определении  границ земельных участков под многоквартирными домами. СНиПами закрепляются определенные нормативы закрепления земельных  участков, которые являются достаточно объемными. Их соблюдение в сложившейся  застройке является попросту невозможным. Проведение работ по закреплению земельных участков приведет к значительному количеству межевых споров между соседними домами, а механизм разрешения вопросов законодательно определен недостаточно четко. Полагаем, что необходима более четкая регламентация как самих нормативов, так и процесса разрешения споров, возникающих при закреплении земельных участков под многоквартирными домами за собственниками.

    Таким образом, остается достаточное количество актуальных теоретических и практических проблем, связанных с приобретением права собственности на земельные участки, требующих разрешения.

Определение размеров и установление границ земельных  участков в кондоминиумах имеет  большое значение для домовладельцев в кондоминиуме, прежде всего как предмет гражданского оборота, который можно сдавать в аренду, закладывать под обеспечение дополнительного строительства (и других случаев привлечения средств для финансового обеспечения деятельности, разрешенной в учредительных документах товарищества), а также как источник дополнительных доходов (в том случае если это разрешено уставом организаторов создания кондоминиума) от платных автостоянок, торговых палаток, размещения временных гаражей и т. п.

Судебная  практика: по материалам постановления  ФАС МО № КГ-А41/11809-06 от 18 декабря 2006 г., дело № А41-К2-4905/06

Индивидуальный  предприниматель обратился в  арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения  межведомственной комиссии по землепользованию и земельным ресурсам об отказе в  предоставлении земельного участка в собственность, а также об обязании местной администрации подготовить в двухнедельный срок проект договора купли-продажи земельного участка размером 0,31 га в общую долевую собственность собственников здания (включая истца), расположенного на этом участке, и направить договор заявителю с предложением о заключении договора.

Требования  мотивированы тем, что заявитель  совместно с другими собственниками здания, расположенного на спорном  земельном участке, в порядке  статьи 36 Земельного кодекса РФ обратились в местную администрацию городского округа с заявлением о приобретении данного земельного участка в общую долевую собственность за плату, однако администрация решила предоставить испрашиваемый земельный участок в аренду.

В позиции, изложенной в определении Конституционного Суда РФ от 05.03.04 г. №82-0, в котором, в частности, отмечено, что положение ч. 5 ст.36 Земельного кодекса РФ, предусматривающее совместное обращение в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления граждан или юридических лиц, являющихся сособственниками жилых зданий, строений, расположенных на земельном участке, для приобретения прав на данный участок, направлено на защиту прав и законных интересов всех сособственников этих зданий.

Принимая  во внимание то обстоятельство, что  спорный земельный участок неделим, здание, принадлежит нескольким собственникам  на праве общей долевой собственности, обращение в суд за судебной защитой  права, также как и обращение  в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок, должно осуществляться совместно всеми собственниками здания, находящегося в их общей долевой собственности.

Учитывая  то, что индивидуальный предприниматель с заявленными требованиями обратился в суд только от своего имени, у суда не имелось оснований для удовлетворения этих требований, поскольку, обращаясь только от своего имени, предприниматель просил о заключении договора купли-продажи земельного участка в общую долевую собственность всех собственников здания, принадлежащего им на праве общей долевой собственности.

Закон в таких случаях предписывает заключение договора одновременно со всеми сособственниками, а не с  каждым в отдельности.

Сам порядок  установления границ земельных участков изложен в ст. 10 Федерального закона «О товариществах собственников жилья». Статья 11 этого же Закона устанавливает порядок бесплатной передачи нормативных размеров земельных участков, на которых расположены жилые здания и иные объекты недвижимости, входящие в состав кондоминиума на праве общей долевой собственности домовладельцев. Там же говорится и о сверхнормативной территории при ее расположении в границах жилой группы или двора кондоминиума.

   Нормами данной статьи закона установлено, что сверхнормативная территория может быть приобретена в собственность или получена в аренду в качестве самостоятельной единицы кондоминиума.

Не меньший  интерес представляет собой сам  порядок определения нормативных  размеров земельных участков, на которых расположены жилые здания и иные объекты недвижимости, входящие в состав кондоминиума.

   Общий порядок определения этих размеров и установления границ земельных  участков в кондоминиумах устанавливается  Постановлением Правительства РФ от 26 сентября 1997 г. N 1223 «Об утверждении Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах». Данное постановление было принято в целях ускорения проведения жилищно-коммунальной реформы, а также активизации участия населения в благоустройстве территорий городов и других поселений.

   Размеры земельных участков для создания кондоминиумов на территориях существующей застройки городов и других поселений, а также на вновь осваиваемых  территориях определяются в соответствии с градостроительной документацией, градостроительными нормативами и методикой расчета нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах. Границы земельных участков в кондоминиумах устанавливаются по красным линиям, границам смежных земельных участков (при их наличии) и проездов, естественным границам, границам отвода магистральных инженерно-транспортных коммуникаций, если градостроительными требованиями не установлено иное.

   Согласно  части 11 ст. 1 Градостроительного кодекса  РФ линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты) составляют понятие "красные линии".

    При формировании границ земельного участка, входящего в состав общего имущества  в многоквартирном доме, не могут  пересекаться границы уже сформированных смежных земельных участков, в том числе входящих в состав общего имущества собственников помещений в соседних многоквартирных домах. В противном случае произойдет нарушение права собственности соседей, в то время как частью 3 ст. 35 Конституции РФ установлено: никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Вместе с тем из этой же нормы следует право заинтересованных лиц при формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, оспаривать в судебном порядке границы сформированных ранее смежных земельных участков, в том числе занятых соседними многоквартирными домами. Такая необходимость может возникнуть при определении размеров земельного участка, входящего в состав имущества, находящегося в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме.

Нормативный размер земельного участка, передаваемого  в общую долевую собственность  домовладельцев бесплатно, определяется в зависимости от площади участка, занятого непосредственно жилыми зданиями и иными объектами недвижимости, входящими в состав кондоминиума, а также прилегающими к ним территориями, необходимыми для обеспечения их функционирования (обслуживания), с учетом соблюдения требований градостроительных нормативов, противопожарной безопасности, санитарных разрывов между зданиями и иных норм, обеспечивающих нормальные условия проживания и пребывания граждан в кондоминиуме, обслуживания жилых зданий и другого имущества, входящего в состав кондоминиума, а также доступ ко всем объектам кондоминиума. При этом должны обеспечиваться нормальные условия проживания граждан на смежных земельных участках и права собственников, владельцев, пользователей и арендаторов этих участков, а также владельцев расположенных на них зданий, строений и сооружений.

Удельные  показатели земельной доли для зданий разной этажности в районах массовой жилой застройки основывается на нормативных документах, которые  регламентируются удельными размерами  элементов жилой территории в  кварталах и микрорайонах. К таким  элементам в разные периоды строительства являлись:

- территории под жилыми зданиями;

- проезды и пешеходные дороги, ведущие к жилым зданиям;

- открытые площадки для временного хранения автомобилей;

- придомовые зеленые насаждения, площадки для отдыха и игр детей;

- хозяйственные площадки;

- физкультурные площадки и т. д.

   Размер  земельной доли каждого домовладельца  в кондоминиуме определяется путем  умножения общей площади жилых  помещений, находящихся в собственности  данного домовладельца в кондоминиуме, на удельный показатель земельной доли.

   И еще один важный момент – если фактический  размер земельного участка в кондоминиуме меньше нормативного, размер земельной  доли каждого домовладельца определяется путем деления фактической площади  земельного участка в кондоминиуме на общую площадь жилых помещений в кондоминиуме и умножения на общую площадь жилого помещения, находящегося в собственности каждого домовладельца.

Рассматривая  правовые основания формирования границ земельного участка, являющегося общей  долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме, следует также отметить: исходя из положений статьи 36 ЖК РФ в состав общего имущества в доме не входят инженерные объекты, предназначенные для обслуживания нескольких многоквартирных домов. Следовательно, не входят в состав общего имущества и земельные участки, занятые такими объектами. Пунктом 7 Постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" установлено: границы обособленных земельных участков, в пределах которых расположены объекты недвижимого имущества, предназначенные для электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения и водоотведения, а также зон действия публичных сервитутов в пределах жилых кварталов, микрорайонов для обеспечения беспрепятственного обслуживания указанного имущества устанавливаются органами местного самоуправления.