Особенности режима земельных участков, занятых отдельными объектами недвижимости

Рассмотрим  нормы, регулирующие определение границ земельных участков, расположенных  на землях населенных пунктов. Статьей 83 ЗК РФ установлено: таковыми признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов. При этом границы городских, сельских населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий. Границы городских, сельских населенных пунктов не могут пересекать границы муниципальных образований или выходить за их границы, а также пересекать границы земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам.

В соответствии с частью 3 ст. 11.9 ЗК РФ границы земельных  участков не должны пересекать границы  муниципальных образований и  границы населенных пунктов.

Исходя из положений статьи 84 ЗК РФ установление или изменение границ населенного пункта осуществляется посредством утверждения или изменения генерального плана городского округа, поселения, отображающего границы населенных пунктов, расположенных в границах соответствующего муниципального образования либо посредством утверждения или изменения схемы территориального планирования муниципального района, отображающей границы сельских населенных пунктов, расположенных за пределами границ поселений (на межселенных территориях). При этом особо оговаривается, что утверждение изменения границ городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга осуществляется по решению Совета Федерации Федерального Собрания РФ.

В соответствии с положениями статьи 85 ЗК РФ в  состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: жилым; общественно-деловым; производственным; инженерных и транспортных инфраструктур; рекреационным; сельскохозяйственного использования; специального назначения; военных объектов; иным территориальным зонам. Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне. Частью 12 названной статьи вносится уточнение: земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Правилами землепользования и застройки устанавливается  градостроительный регламент для  каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности  территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.

С учетом того что земли населенных пунктов  могут включать промышленные, инженерные, транспортные, военные и другие специальные  объекты, уместно напомнить: исходя из положений части 2 ст. 87 ЗК РФ при  проведении зонирования территорий населенных пунктов учитываются особенности правового режима земель промышленности и иного специального назначения.

С учетом рассмотренных выше правовых норм можно  сделать вывод о пределах границ земельного участка, который может находиться в общей долевой собственности собственников. Границы такого участка могут устанавливаться:

- с учетом  возможных ограничений нахождения  такого земельного участка в  гражданском обороте;

- в пределах  границ субъектов Федерации и  муниципальных образований;

- в пределах  границ земель, отнесенных к определенной  категории, при этом вне пределов  земель запаса;

- в пределах  границ определенной территориальной  зоны населенного пункта;

- вне  пределов земельных участков, образуемых  установленными в соответствии с федеральными законами красными линиями и границами иных санитарных и охранных зон, береговой полосы и полос отведения, придорожных полос;

- вне  пределов земельных участков, покрытых  поверхностными водами.

На основании  части 6 ст. 11.9 ЗК РФ образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкраплению, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами. 
 
 
 
 

2.2 Режимы участков, занятых многоквартирными домами.

Для определении  границ земельного участка, в которых  может находиться многоквартирный  жилой дом, используются те же правила, что и для объектов долевой собственности. Необходимо прежде всего исходить из общих требований норм земельного законодательства, устанавливающих возможность нахождения земельных участков в гражданском обороте, а также устанавливающих правовой режим использования земель.

Собственники  помещений в многоквартирном  доме могут приобрести право собственности  на земельный участок, на котором  он расположен в случае его расположения на земле, не изъятой из оборота и  не ограниченной в обороте. Если многоквартирный  дом находится на земле, ограниченной в обороте, указанные собственники помещений могут приобрести право собственности на соответствующий земельный участок только в исключительных случаях, предусмотренных федеральными законами. При нахождении многоквартирного дома на земле, изъятой из оборота, собственники помещений в доме не могут приобрести право собственности на соответствующий земельный участок.

Всё же преимущественно многоквартирные дома располагаются на участках, отнесенных к землям населенных пунктов. Но при этом возникают иные проблемы связанные с земельными участками находящиеся под этими объектами.

Хотелось  бы обратить внимание на проблемы, связанные  с оформлением земельного участка, необходимого для использования  многоквартирным жилым домом.

Оформление земли, используемой для строительства жилых многоквартирных домов, весьма проблематично, так как земельный участок, отведенный для строительства такого объекта недвижимости, неделим. В том случае, если для строительства жилого многоквартирного дома (в силу дороговизны либо влияния финансового кризиса) привлекаются сторонние организации, застройщики становятся общедолевыми участниками пропорционально вложениям. Передача доли в данном случае без каких-либо осложнений регистрируется в установленном порядке

В соответствии с градостроительными правилами <6> земельный участок передается застройщику  по договору на основании решения  о развитии данной территории (п. 7 ст. 11.2 ЗК РФ). Для введения многоквартирного жилого дома в эксплуатацию первоначальный застройщик обращается в орган, выдавший ему разрешение на строительство, и соответственно представляет ряд документов, а также документ, подтверждающий право собственности на весь земельный участок, который ему уже принадлежит.

    --------------------------------

    <6> Порядок приемки и ввода объекта  законченного строительства в  эксплуатацию регламентирован на  сегодняшний день ст. 55 Градостроительного кодекса РФ и рядом подзаконных нормативных актов, принятие которых предусмотрено в рамках Кодекса, а также п. 6 ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса РФ", который предусматривает приемку многоквартирных жилых домов при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие дома. Все эти дополнительные правила оформления земельных участков вводятся в связи с длительностью рассматриваемых отношений и их дороговизной, что в конечном счете и создает юридические сложности при оформлении участков. 

    В случае перехода права собственности  на недвижимость нескольким собственникам  происходит раздел доли права на земельный участок пропорционально долям собственности на здание. Здесь и начинаются правовые коллизии.

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный  дом, принадлежит на праве общей  долевой собственности собственникам  квартир. Это правило содержится в Жилищном кодексе, 36-й статье, и распространяет свое действие на всю территорию нашей страны, независимо от региона проживания.

Доля  в общей собственности пропорциональна  площади квартиры собственника. При  приобретении квартиры эта доля переходит к приобретателю, запретить такой переход нельзя. То есть можно сказать, что земельный участок, а вернее, его часть, пропорциональная площади квартиры, каждого конкретного собственника изначально входит в стоимость квартиры.

При выкупе доли (или ином гражданско-правовом способе перехода права собственности) в объекте жилищного строительства возникает вопрос о порядке передачи доли земельного участка под многоквартирным жилым домом. Выделить долю в натуре не представляется возможным. Это подтверждается, в частности, материалом судебной практики от 28 декабря 2006 г. по делу N А-5711874/06-33. Встречаются случаи неправомерного выдела доли. Так, суд удовлетворил исковые требования о признании договора аренды земельного участка недействительным (ничтожным), так как закон запрещает собственнику помещения в многоквартирном доме осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме <7>.

    --------------------------------

    <7> См.: Постановление ФАС Поволжского округа от 10 декабря 2007 г. по делу N А12-5950/07-С67. 

    Земельным законодательством (пп. 1 п. 4 ст. 35 ЗК РФ) закреплены случаи исключения из принципа единства судьбы здания и земельного участка. Однако статьи Земельного кодекса РФ не раскрывают порядок приобретения права собственности на долю неделимого объекта недвижимости, зарегистрировать право собственности на который невозможно. При этом, как выделил С. Певницкий, формулировка "купля-продажа доли" некорректна, так как, исходя из ст. 454 ГК РФ, предметом договора купли-продажи является только вещь, но не имущественное право <8>. В этой связи было бы корректно говорить о передаче доли земельного участка за плату пропорционально вложениям.

    --------------------------------

    <8> См.: Певницкий С. Приобретение  прав на земельные участки  при инвестиционно-строительной  деятельности // Хозяйство и право. 2007. N 11. С. 77.

Подвалы,чердаки, коридоры, лифты согласно все той  же статье 36 Жилищного кодекса принадлежат  на праве общей долевой собственности собственникам квартир. Значит, распоряжаться ими могут только собственники квартир, причем сообща, поскольку выделить свою долю в общем имуществе многоквартирного дома и распоряжаться ею по своему усмотрению нельзя.

После ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию и регистрации прав собственности на жилые помещения право собственности на земельный участок должно перейти от застройщика в общую собственность собственников жилых помещений.

Но сам  земельный участок нужно сформировать, потому, как в него будет входить не только земля под домом, но и элементы озеленения и благоустройства и иные, предназначенные для обслуживания, эксплуатации дома объекты, расположенные на земельном участке. Границы и размер участка, на котором многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. То есть саму площадь участка определяют органы власти, руководствуясь как федеральным, так и региональным законодательством.

Закономерно возникает вопрос, каким именно будет  осуществлен переход прав на землю  от прежнего собственника (собственников) в общую долевую собственность  владельцев жилых помещений. С одной  стороны, какой-либо специальной регистрации  перехода права собственности на землю не требуется, так как при регистрации права общей долевой собственности в многоквартирном доме все объекты недвижимого имущества, входящие в состав общего имущества, объединяются в единое целое. С другой стороны, право прежнего собственника также не может прекратиться само по себе, без соблюдения установленного законом порядка. К такому выводу пришли судьи ФАС ВВО, указавшие в своем Постановлении от 21 марта 2007 г. N А28-4887/2006-182/4, что в соответствии с п. 1 ст. 2 ЗК РФ нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, должны соответствовать Земельному кодексу РФ. Из этого следует, что порядок предоставления земельных участков под домами в долевую собственность собственников квартир должен соответствовать общему порядку предоставления земельных участков в долевую собственность лиц - собственников недвижимого имущества, расположенного на этом земельном участке. А это, в свою очередь, означает, что в данном случае необходимо руководствоваться п. п. 5, 6 ст. 36 ЗК РФ, где предписывается совместно обратиться в исполнительный орган государственной власти или местного самоуправления с заявлением о приобретении права на земельный участок с приложением кадастровой карты.