Особенности режима земельных участков, занятых отдельными объектами недвижимости

    Согласно  действующему законодательству земля  может являться объектом гражданского оборота. Происходит это после того, как она обособляется в конкретные земельные участки.

    Юридически  значимые признаки земельного участка, его пространственная сфера как объекта права собственности отражены в ст. 261 ГК. Принципиально важным является то, что право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения при условии, если иное не установлено законом. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.

    Земельный кодекс РФ конкретизирует нормы ГК, определяя земельный участок как часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (ст. 6 ЗК). Существует несколько иное определение данного понятия в ст. 1 Федерального закона от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" <*>. Земельный участок - часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами. Исходя из сути земельных отношений, наиболее точным является последнее определение земельного участка.

    --------------------------------

    <*> СЗ РФ. 2000. N 2. Ст. 149.

    В ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <6> четко установлено, что объектом гражданских прав является именно земельный участок. Нельзя продать или купить просто землю, так как земля - это всего лишь понятие, определение, которое является слишком широким и общим, определяющим прежде всего ее принадлежность к конкретной отрасли права.

    --------------------------------

    <6> СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594; СЗ РФ. 2001. N 11. Ст. 997; СЗ РФ. 2001. N 16. Ст. 1533; СЗ РФ. 2002. N 15. Ст. 1337; СЗ РФ. 2003. N 24. Ст. 2244; СЗ  РФ. 2004. N 30. Ст. 3081; СЗ РФ. 2004. N 27. Ст. 2711; СЗ РФ. 2004. N 35. Ст. 3607; СЗ РФ. 2004. N 45. Ст. 4377; СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 15; СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 22; СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 40; СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 43; СЗ РФ. 2005. N 50. Ст. 5244; СЗ РФ. 2006. N 1. Ст. 17; СЗ РФ. 2006. N 17 (ч. 1). Ст. 1782; СЗ РФ. 2006. N 23. Ст. 2380; СЗ РФ. 2006. N 27. Ст. 2881; СЗ РФ. 2006. N 30. Ст. 3287; 2006. N 50. Ст. 5279; 2006. N 52 (1 ч.). Ст. 5498; 2007. N 31. Ст. 4011; 2007. N 41. Ст. 4845; 2007. N 43. Ст. 5084; 2007. N 46. Ст. 5553; 2007. N 48 (ч. 2). Ст. 5812; 2008. N 20. Ст. 2251; 2008. N 27. Ст. 3126.

    В природных ресурсах могут выделяться объекты, способные вовлекаться  в гражданский оборот, а не наоборот <5>.

    --------------------------------

    <5> См.: Галиева Р. Субъекты и объекты земельных прав // Российская юстиция. 2002. N 10. С. 27.

    Таким образом, было законодательно закреплено, что оборот земли может происходить  только одним способом - посредством  оборота прав на земельные участки, представляющие собой вполне определенные вещи, а не какое-то абстрактное понятие.

    Земельный участок - это овеществленная, реальная "земля". Буквально до июля 2008 г. определение "земельный участок" содержалось в ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации. Земельный участок определялся как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Но Федеральный закон от 22 июля 2008 г. "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений" <7> ликвидировал это определение из ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации.

    --------------------------------

    <7> СЗ РФ. 2008. N 30 (ч. 1). Ст. 359.

Хотя  эти положения не исчезли совсем. Так, появилась новая глава Земельного кодекса I.1 "Земельные участки", в статье 11.1 которой дано новое определение земельного участка как части земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. То есть определение земельного участка, по сути, не изменилось. Оно лишь переместилось из соответствующей статьи Земельного кодекса в соответствующую главу. Введение новой главы Земельного кодекса было реализовано в рамках непрекращающегося процесса совершенствования земельного законодательства в целях упрощения процедуры оформления прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

В законодательстве закреплены определения отдельных  видов земельных участков. Так, согласно ст. 1 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" <*> огородный земельный участок - земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля (с правом или без права возведения некапитального жилого строения и хозяйственных строений и сооружений в зависимости от разрешенного использования земельного участка, определенного при зонировании территории). Садовый земельный участок представляет собой земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений) (ст. 1 указанного Федерального закона).

    --------------------------------

    <*> СЗ РФ. 1998. N 16. Ст. 1801; 2000. N 48. Ст. 4632; 2002. N 12. Ст. 1093.

Дачным  земельным участком признается земельный  участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях  отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации  проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля) (ст. 1 данного Федерального закона).

    Существуют  также понятия, которые фактически тождественны понятию "земельный  участок". Так, некоторые виды земель транспорта представляют собой достаточно узкую полосу земли очень большой  протяженности, например полосы отвода железных или автомобильных дорог и т.п. Было бы не совсем точным применять термин "земельный участок" в отношении таких земель, учитывая, что их основной отличительный признак - очень большая протяженность. В связи с этим в отношении данных земель используется термин "полоса отвода".

    Наряду  с понятием "земельный участок" в законодательстве используется понятие "угодье". Так, в ст. 1 Федерального закона от 10 января 1996 г. N 4-ФЗ "О мелиорации земель" <*> говорится, что мелиорация земель осуществляется на основе формирования рациональной структуры земельных угодий. Можно предположить, что в данном контексте понятие "земельные угодья" тождественно либо понятию земельного участка сельскохозяйственной организации, либо землям сельскохозяйственного назначения как категории земель.

    --------------------------------

    <*> СЗ РФ. 1996. N 3. Ст. 142; 2003. N 2. Ст. 167.

В законодательстве выделяются разные виды угодий. Так, ст. 77 ЗК рассматривает сельскохозяйственные угодья как вид земель сельскохозяйственного назначения. В ст. 79 ЗК определяются подвиды сельскохозяйственных угодий: пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими). Согласно ст. 8 Лесного кодекса РФ от 29 января 1997 г. <*> сельскохозяйственные угодья - это также вид нелесных земель в составе земель лесного фонда.

    --------------------------------

    <*> СЗ РФ. 1997. N 5. Ст. 610; 2001. N 53 (ч. 1). Ст. 5030; 2002. N 30. Ст. 3033; 2002. N 52 (ч. 1). Ст. 5132.

    Статья 37 Градостроительного кодекса РФ от 7 мая 1998 г. <*> предусматривает, что зонирование территорий направлено на охрану и использование в том числе лесных угодий. В законодательстве это понятие не определено. Видимо, в этом случае имеются в виду земли, на которых произрастают леса.

    --------------------------------

    <*> СЗ РФ. 1998. N 19. Ст. 2069; 2002. N 1. Ст. 2; 2003. N 2. Ст. 167.

    Бывают  случаи, когда путем использования термина "угодье" подменяется термин "земельный участок". Например, согласно п. 4 ст. 88 ЗК организациям горнодобывающей и нефтегазовой промышленности земельные участки для разработки полезных ископаемых предоставляются после оформления горного отвода, утверждения проекта рекультивации земель, восстановления ранее отработанных земель. Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья предоставляются после отработки других сельскохозяйственных угодий, расположенных в границах горного отвода.

    Использование термина "угодье" в указанных  двух последних случаях представляется неверным. Речь может идти только о  земельных участках, которые являются объектами права собственности и иных прав на землю. Главное отличие понятия "угодье" от понятия "земельный участок" заключается в том, что угодье не индивидуализуется путем определения его местоположения и границ в том же порядке, как и земельный участок. Более того, как правило, угодье является частью самостоятельного земельного участка. Поэтому индивидуализация угодья не осуществляется. Индивидуализируется земельный участок.

    Наконец-то был законодательно закреплен процесс  образования новых земельных  участков из ранее существовавшего или существовавших земельных участков. До этого таких положений в земельном законодательстве не существовало. И правоприменительная практика работала по аналогии в соответствии с нормами гражданского законодательства.

    Но  вернемся к ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации, которая самостоятельным объектом земельно-правовых отношений называет также "часть земельного участка". Если Земельный кодекс Российской Федерации и федеральные законы содержат определение "земельного участка", то понятие "часть земельного участка" законодательно не раскрыто.

    До  принятия изменений в июле 2008 г. законодательно были определены понятия "делимый" и "неделимый земельный участок". Но в соответствии с новым Федеральным законом эти сугубо дефинитивные положения исчезли из текста "основного закона" земельного права. Необходимо прокомментировать такой шаг законодателя и проследить взаимосвязь таких инноваций с введением в действие новой главы Земельного кодекса.

    Так, делимым признавался тот земельный  участок, который можно было разделить  на те самые "части", которые могли  использоваться как самостоятельные  земельные участки. Неделимый земельный участок соответственно никакому разделу не подлежал. Отсюда возникал и возникает вопрос о природе такого объекта земельных отношений, как часть земельного участка. По смыслу закона часть земельного участка - это выделенная в натуре определенная площадь делимого земельного участка, т.е. это реальная доля земельного участка. Но ее существование в качестве самостоятельного объекта земельных отношений и тогда, и сейчас ставится под большое сомнение.

    В случае разделения земельного участка  на части каждая из них для вовлечения их в гражданский оборот должна пройти процедуру формирования. Таким образом, часть земельного участка, прошедшая процедуру идентификации, становится самостоятельным земельным участком. На этом основании можно сделать вывод, что часть земельного участка не может являться предметом имущественных земельных отношений, так как после формирования новых объектов - выделенного и оставшегося земельных участков ее статус в качестве части земельного участка утрачивается. То есть она становится самостоятельным земельным участком.