Особенности режима земельных участков, занятых отдельными объектами недвижимости

    Классическая цивилистика продолжает развиваться в границах сложившихся законодательных представлений о недвижимости и в наши дни. Во-первых, через перечень объектов недвижимости; во-вторых, через их связь с землей [16, с. 96].

    Научная цивилистическая мысль в России постоянно и поступательно углубляет  правовые представления об имуществе.

    Действующий ГК РФ определение недвижимого имущества  содержит в ст. 130 "Недвижимые и движимые вещи". Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) отнесены земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Наряду с указанным отмечается, что законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество <*>.

    --------------------------------

    <*> Законом к недвижимости, в частности,  отнесены: предприятие в целом  как имущественный комплекс (п. 1 ст. 132 ГК РФ); жилые и нежилые помещения (ст. 1 ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"); дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения (п. 1 ст. 5 ФЗ от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"; сооружения связи, которые прочно связаны с землей и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе линейно-кабельные сооружения связи (п. 1 ст. 8 ФЗ от 7 июля 2003 г. N 126-ФЗ "О связи").

    Следует обратить внимание, что в теории права термины "вещь" и "имущество" не равнозначны по содержанию. И здесь можно опереться на мнение Г.Ф. Шершеневича, который еще в 1907 г. отмечал: "Наше законодательство не выдерживает терминологии и употребляет слово имущество вместо - вещь, а вместо имущества говорит о собственности или об имении" <*>. Эта проблема не разрешена до настоящего времени: п. 1 ст. 131 ГК РФ говорит о государственной регистрации прав на недвижимые вещи, п. 2 - о регистрации или учете отдельных видов недвижимого имущества, а п. 3 - об органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

    --------------------------------

    <*> Шершеневич Г.Ф. Учебник русского  гражданского права (по изд. 1907 г.). М.: Спарк, 1995. С. 95.

Представляется, что в целях приведения нормативных положений в соответствие с их истинным содержанием следует исключить из текста ст. 130 ГК РФ термины "недвижимое имущество" и "недвижимость", ограничившись понятием "недвижимые вещи". При этом необходимо, чтобы изменение содержания ст. 130 ГК РФ осуществлялось только в совокупности с комплексным упорядочением использования терминологии в области недвижимого имущества во всем массиве действующих нормативно-правовых актов.

В соответствии с Федеральным законом «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним», недвижимое имущество (недвижимость) — это земельные  участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Одной из особенностей правового статуса недвижимости заключается в том, что право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Классификация объектов недвижимости по различным  признакам (критериям) способствует более  успешному изучению объектов. Для  этих целей можно применять разные принципы классификации в зависимости от их происхождения и назначения.

Классификация объектов недвижимости предполагает разделение на естественные или природные (земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр) и искусственные объекты или постройки.

Объектом  земельных отношений всегда является какая-то юридическая категория, отражающая наиболее характерные юридически значимые признаки соответствующего объекта  природы. Земельный фонд в России по экономическому назначению разделен на семь категорий, это земли:

1. Сельскохозяйственного назначения: перевод земель из этой категории в другую осуществляется только по решению субъекта Федерации. Особо ценные земли не подлежат приватизации
2. Земли поселения: земли городов и населенных пунктов;
3. Земли предоставленные предприятиям учреждениям и организациям; земли промышленности, транспорта, связи, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения;
4. Земли особо охраняемых территорий: предназначены для оздоровления людей, массового отдыха и туризма, а также для историко-культурного воспитания и эстетического наслаждения;
5. Земли лесного фонда: земли, покрытые лесами и предоставленные для нужд лесного хозяйства и местной промышленности;
6. Земли водного фонда: земли, занятые водоемами, ледниками, болотами (кроме тундры и лесотундры), гидротехническими сооружениями и полосами отвода при них;
7. Земли запаса: служат резервом и выделяются для различных целей.

    Физические  характеристики и законодательные  формулировки определений всех перечисленных объектов свидетельствуют о наличии настолько прочной связи с земельным участком, что отделить последний от самого объекта не представляется возможным. Вместе с тем общепринятое понимание вещи как предмета гражданского оборота предполагает ее в качестве предмета материального мира, индивидуализируемого в первую очередь за счет пространственных границ. Обособленное участие в обороте таких объектов, как, например, земельный участок и плодоносящий сад, расположенный на нем, аналогично земельному участку и пруду на нем, не допускается. Данное утверждение справедливо не только для случаев отчуждения объектов (невозможно передать право собственности на пруд без земельного участка, образующего его геометрические границы), но также и для передачи таких объектов во владение и пользование третьим лицам (предоставление пруда для ловли рыбы обязательно означает пользование соответствующим земельным участком).

    Таким образом, леса, многолетние насаждения, обособленные водные объекты в силу своих естественных признаков не должны признаваться самостоятельными объектами недвижимости - таковыми являются только земельные участки, в границах которых они находятся <*>. С нашей точки зрения, указанные природные ресурсы должны рассматриваться как естественные принадлежности земельного участка, определяющие его качественные характеристики.

    --------------------------------

    <*> В этой связи представляется  абсолютно верным такое замечание В.Н. Урукова: "...многолетние насаждения не могут являться недвижимым имуществом в отдельности и их включение как недвижимости в норму закона создает неразрешимые проблемы для науки и в правоприменении" (Уруков В.Н. Указ. соч.).

    Искусственные объекты в свою очередь подразделяют на жилую (жилые дома, квартира, комната, дачный дом и пр.) и коммерческую недвижимость (офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс), а также общественные здания и инженерные сооружения (больницы, поликлиники, детские сады, ясли, административные здания и пр.). Рынок жилья представляет собой рынок объектов, в которых возможно проживание человека, коммерческая же недвижимость используется для получения прибыли. Каждую из этих групп, в свою очередь можно квалифицировать. Искусственные объекты, например, могут быть полностью построены и готовы к эксплуатации, а могут требовать реконструкции или капитального ремонта или относится к не законченному объекту строительства.

Применительно к объектам жилой недвижимости возможно несколько типологических построений. Например, в зависимости от продолжительности  и характера использования жилья:

1. первичное жилье - место постоянного проживания;
2. вторичное жилье - загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода времени;
3. третичное жилье - предназначено для кратковременного проживания (гостиницы, отели и т.д.).

Не менее  традиционно деление на первичный рынок, объекты предложенные на рынке в первые или находящиеся на стадии строительства и вторичный рынок, уже выведенные на рынок объекты.

Интересный  и достаточно распространённый способ классификации основывается на качестве материалов, из которых сооружено здание, в России, например, выделяют блочные, панельные дома,  пяти – девяти этажей, панельные дома двенадцати этажей и выше, кирпичные дома и монолитные. Качество этих домов, комфорт проживания в них, а, следовательно, и цена, сильно различаются. Но за рубежом такая классификация почти не используется, разве, что в последнее время стали появляться объекты недвижимости, сооружённые из экологически чистых материалов. В США более распространена другая классификация, по типу домов: коттедж; совмещённые, многоуровневые объекты повышенной комфортности; и обычные квартиры. В России существует ещё одна градация, по уровню жилых объектов: стандартное жильё, жильё повышенной  комфортности и так называемое элитное жильё, эта классификация достаточно условна.

Целевое назначение и особая значимость многих объектов недвижимости обусловливают установление законодателем определенных ограничений на совершение сделок с недвижимостью, ее участие в гражданском обороте, а также особый порядок приобретения и регистрации прав. Это связно с тем, что недвижимое имущество по сравнению с другими объектами гражданских прав обладает повышенной ценностью, требует особых мер для охраны интересов, как продавцов, так и покупателей. Таким образом, отнесение недвижимости к определенной категории определяет возможность или запрет на совершение сделок с подобной недвижимостью и регистрацией прав на нее.

    Учитывая, что на практике меньше всего проблем  возникает с квалификацией недвижимости "по закону", поскольку объекты  прямо поименованы в нормативном акте, представляется рациональным распространить данный подход на дефиницию в целом. При этом простое перечисление объектов ввиду постоянного развития экономики и технологий способно исправить ситуацию только на очень короткий срок.

    В этой связи представляется оптимальным сформировать в законе некий закрытый перечень объектов, при этом классифицируя их. Вопрос об основаниях такой классификации требует отдельного полноценного исследования. Здесь же отметим лишь, что подход к построению перечня объектов должен основываться на безусловном признании недвижимым земельного участка с квалификацией иных объектов в качестве его принадлежностей. Концептуальный подход к категории недвижимости "по закону" может остаться прежним, однако разрозненные в настоящее время по различным законодательным актам объекты целесообразно объединить в единый перечень.

    Последние годы в Российской Федерации наблюдается  неуклонный рост количества споров, возникающих  в сфере оборота недвижимого  имущества. Главной причиной этого  является активный рост рынка недвижимости на фоне имеющихся в правовом регулировании данной сферы недостатков. Представляется, что без четкого понимания содержания категории недвижимости невозможно вести речь о совершенствовании законодательства, регламентирующего ее оборот. Это объясняется тем, что, как справедливо отмечает О.Ю. Скворцов, все проблемы, порождаемые хозяйственной практикой в сфере оборота недвижимости, а также судебно-арбитражной практикой, в конечном счете восходят к понятию недвижимости; будучи фундаментальной гражданско-правовой категорией, понятие недвижимости лежит в основе всей системы права недвижимости, правового регулирования сделок с недвижимым имуществом <*>.

    --------------------------------

    <*> Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М.: Волтерс Клувер, 2006. О.Ю. Скворцов отмечает, что, несмотря на непрерывную эволюцию правового режима, заключающуюся в установлении особенностей оборота объектов недвижимости, основные фундаментальные характеристики недвижимости, такие, как понятие, определение объектов недвижимости, требования о государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью, в целом остаются неизменными.

    Действительно, понятие недвижимости в российском праве сформулировано таким образом, что решение вопроса о содержании категории недвижимости приобретает не только теоретическое значение. Отнесение конкретного объекта к категории движимого либо недвижимого имущества во всех случаях имеет практический смысл и влечет соответствующие правовые последствия. Рассмотрим это утверждение на конкретном примере.