Особенности режима земельных участков, занятых отдельными объектами недвижимости

    --------------------------------

    <*> СЗ РФ. 1996. N 8. Ст. 740.

В Законе "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" по рассматриваемому вопросу производится разграничение. Для садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих товариществ к совместной собственности его членов отнесено имущество общего пользования, приобретенное или созданное таким товариществом за счет целевых взносов. Общее имущество товарищества, образованное за счет средств специального фонда, а также общее имущество, приобретенное и созданное в других видах садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений (потребительских кооперативах и некоммерческих партнерствах), составляет собственность соответствующего юридического лица (ст. 4).

    При регистрации права на недвижимость, которая находится в общей долевой собственности, право каждого из сособственников регистрируется в Едином государственном реестре прав в виде отдельной записи на отдельном листе (п. 40 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

    При регистрации прав на недвижимое имущество, находящееся в общей совместной собственности, производится единая запись и все собственники указываются  в одной графе "Правообладатель" (п. 41 указанных Правил).

Собственник земельного участка в силу ст. 263 ГК РФ может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке (п. 1). Он же приобретает право собственности на здание, сооружение и другое недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке, при условии, что иное не предусмотрено законом или договором (п. 2).

    Более того обладатели права долевой собственности  на несколько строений на едином земельном участке вправе своим соглашением определить кому в личную собственность поступит какое строение, а какие останутся в долевой собственности (могут изменить размер долей, если захотят). То есть,  земля может остаться в долевой собственности, а объекты недвижимости могут свободно принадлежать одному совладельцу.

    В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в  собственности недвижимое имущество, расположенное на земельных участках, обладают исключительным правом на выкуп этих участков или приобретение права аренды. В этом случае перечисленные лица должны обратиться в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана) (ч. 5 ст. 36 ЗК РФ).

    Границы и размеры земельного участка  определяются с учетом фактически используемой площади земли в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, с учетом красных  линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

    На  основании проекта границ земельного участка за счет заявителей устанавливаются  границы земельного участка на местности  и обеспечивается изготовление кадастровой  карты (плана) земельного участка (п. 7, 8 ст. N 36 ЗК РФ).

    Более четких критериев определения размеров земельных участков, подлежащих передаче собственнику недвижимости в порядке, предусмотренном ст. 36 ЗК РФ, к сожалению, действующее законодательство не содержит.

    Вместе  с тем решение этого вопроса  имеет принципиальное значение. Порядок  приобретения земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной  собственности, собственником строения и лицом, не имеющим на данном земельном  участке недвижимого имущества, сильно различается. В первом случае применяется ст. 36 ЗК РФ, во втором - ст. 38 ЗК РФ. Основная разница между этими статьями заключается в том, что приобретение земли по ст. 38 ЗК РФ осуществляется на торгах (конкурсах, аукционах). Следовательно, собственник недвижимости заинтересован в том, чтобы приобрести как можно больший земельный участок в порядке ст. 36 ЗК РФ. 
 
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ ОТ 01.12.2009 N 6811/09 ПО ДЕЛУ N А51-6986/0834-156 "СОБСТВЕННИК РАЗРУШЕННОГО ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ ВПРАВЕ ТРЕБОВАТЬ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ (ПРИВАТИЗАЦИИ) ЕМУ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА, ЗАНЯТОГО ТАКИМ ОБЪЕКТОМ, ТОЛЬКО ПОСЛЕ ВОССТАНОВЛЕНИЯ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ"

Суть спора

Общество  с ограниченной ответственностью "Геликон" (далее - общество) приобрело в собственность по договору купли-продажи три разрушенных объекта недвижимости. Обществу также перешло право аренды земельного участка, на котором располагались названные объекты.

Будучи  собственником объектов недвижимости, общество обратилось в Департамент  земельных ресурсов и землеустройства Приморского края (далее - департамент) с заявлением о предоставлении земельного участка, на котором были расположены объекты недвижимости, в собственность на основании ст. 36 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ).

Департамент отказал обществу, поскольку посчитал, что площадь объектов недвижимости несоизмеримо мала по сравнению с площадью земельного участка, на котором они расположены (площадь объектов недвижимости в 148,72 раза меньше площади земельного участка, на котором они располагались). Кроме того, по мнению департамента, земельное законодательство не предоставляет собственникам объектов, разрушенных в результате физического износа, исключительное право на приобретение в собственность земельных участков, занятых такими объектами.

Общество  обжаловало отказ департамента в  суде. При рассмотрении данного дела встал вопрос: вправе ли собственник  разрушенного, но зарегистрированного  объекта недвижимости требовать  предоставить ему в собственность  земельный участок, на котором такой  объект находится (то есть требовать его приватизации).

Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ

Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ (далее - Президиум ВАС РФ) пришел к выводу о том, что собственник разрушенного объекта недвижимости вправе требовать  приватизации земельного участка, занятого таким объектом, только после восстановления последнего.

Президиум ВАС РФ указал на то, что собственник  здания, строения, сооружения вправе испрашивать  в собственность или аренду земельный  участок с целью эксплуатации таких объектов. Поскольку разрушенный объект недвижимости не может эксплуатироваться, то в данной ситуации подлежат совместному применению ст. ст. 36 и 39 ЗК РФ.

Из  смысла данных статей следует, что собственник  разрушенного объекта недвижимости в силу прямого указания закона сохраняет за собой в целях восстановления разрушенного объекта ранее предоставленный правовой титул на землю (право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, право аренды), на которой расположен указанный объект.

После восстановления разрушенного объекта  недвижимого имущества собственник  может воспользоваться исключительным правом, предусмотренным п. 1 ст. 36 ЗК РФ.

    Согласно  п. 2 ст. 35 ЗК РФ в случае перехода права  на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение площадь земельного участка, занятого этой недвижимостью и необходимой для их использования, определяется в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ. То есть предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. Причем, как указал ФАС ДВО в постановлении от 11.10.2004 N Ф03-А51/04-1/2742, отсутствие норм отвода земель для конкретных видов деятельности не может являться достаточным основанием для отказа в удовлетворении требований собственника недвижимости о приватизации земельного участка в порядке ст. 36 ЗК РФ. 

Согласно  статье 11.1 Земельного кодекса РФ земельным  участком является часть земной поверхности, границы которой определены в  соответствии с федеральными законами.

При определении  границ земельного участка, находящегося в общей долевой собственности собственникам, необходимо прежде всего исходить из общих требований норм земельного законодательства, устанавливающих возможность нахождения земельных участков в гражданском обороте, а также устанавливающих правовой режим использования земель.

Ограничения оборота земельных участков установлены  ЗК РФ. В соответствии с положениями  статьи 27 Кодекса оборот земельных  участков, отнесенных к землям, не изъятым  из оборота и не ограниченным в  обороте, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ. Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Исходя  из рассмотренных выше норм, граждане и юридические лица -  долевые  собственники могут приобрести право  собственности на земельный участок, на котором он расположен в случае его расположения на земле, не изъятой из оборота и не ограниченной в обороте. Если отдельный объектнедвижимости находится на земле, ограниченной в обороте, указанные собственники  могут приобрести право собственности на соответствующий земельный участок только в исключительных случаях, предусмотренных федеральными законами. При нахождении же объекта недвижимости на земле, изъятой из оборота, собственники данных объектов не могут приобрести право собственности на соответствующий земельный участок.

Согласно  положениям части 2 ст. 7 ЗК РФ правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Частью 1 названной статьи предусмотрено, что земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса.

Так, например, на землях промышленности, согласно части 2 ст. 88 ЗК РФ, в целях обеспечения  деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности могут предоставляться земельные участки для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов, а также устанавливаться санитарно-защитные и иные зоны с особыми условиями использования указанных в пункте 1 настоящей статьи земель.

Как справедливо  отмечает А.Н. Гуев в комментарии  к части 3 ст. 88 ЗК РФ, размеры земельных  участков, предоставляемых для размещения производственных и административных зданий, установления санитарно-защитных зон и т.п. целей, прямо указанных в пункте 2 этой статьи, определяются в соответствии с утвержденными нормами (эти нормы устанавливаются законодательством о санитарно-эпидемиологическом благополучии, об охране окружающей среды, об охране атмосферного воздуха, о противопожарной безопасности и т.п., которые направлены на создание здоровых и безопасных условий труда, а также эксплуатацию перечисленных объектов и на обеспечение безопасности населения и окружающей среды).

Землями сельскохозяйственного назначения согласно статье 77 ЗК РФ признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставляемые для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе земель,  кроме всего прочего,  также выделяются, зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. Исходя из положений статьи 78 ЗК РФ собственники помещений в многоквартирном доме не входят в перечень субъектов, которыми могут использоваться земли названной категории.