Особенности режима земельных участков, занятых отдельными объектами недвижимости

    Индивидуальный  предприниматель обратился в  арбитражный суд с иском к  обществу с ограниченной ответственностью о сносе самовольной постройки - бетонно-растворного узла <*>. Ссылаясь на ст. 12, 222, 304, 305 ГК РФ, индивидуальный предприниматель свои требования мотивировал тем, что бетонно-растворный узел возведен без его согласия, при отсутствии разрешения компетентных органов, препятствует эксплуатации сушильно-раскройного цеха. Решением арбитражного суда первой инстанции исковые требования индивидуального предпринимателя были удовлетворены.

    --------------------------------

    <*> Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 22 сентября 2005 г. N Ф04-4784/2005(13301-А46-9).

    Арбитражный суд апелляционной инстанции  отменил решение суда первой инстанции  и, придя к выводу, что требование, основанное на ст. 222 ГК РФ, не подлежит удовлетворению, поскольку бетонно-растворный узел не является недвижимым имуществом, отказал в иске.

    В кассационной жалобе индивидуальный предприниматель  ставил вопрос об отмене постановления  суда апелляционной инстанции как принятого с нарушением норм материального права. По его мнению, бетонно-растворный узел представляет собой объект капитального строительства, поскольку установлен на фундаменте с подведением инженерных коммуникаций, прочно связан с землей, и его перемещение без несоразмерного ущерба невозможно.

    Проверив  законность состоявшихся судебных актов, арбитражный суд кассационной инстанции  оставил без изменения постановление  апелляционной инстанции. При этом он подтвердил, что положения ст. 222 ГК РФ могут применяться только в отношении недвижимых вещей, а бетонно-растворный узел таковой не является, поскольку представляет собой мобильное (инвентарное) сборно-разборное сооружение, состоящее из отдельных элементов, соединенных в конструктивную систему на месте эксплуатации, размещающееся на опорах (основании) с подключением инженерно-технологического оборудования, обеспечивающих подачу сырья, воды, электроэнергии. Обращает на себя внимание тот факт, что, по мнению суда кассационной инстанции, истец не привел надлежащих обоснований в подтверждение факта принадлежности бетонно-растворного узла к недвижимому имуществу, что и послужило основанием для отказа в иске.

    Таким образом, неправильная квалификация объекта как недвижимого повлекла за собой невозможность защитить нарушенные права избранным способом. Рассмотренное дело является далеко не единственным спором, разрешение которого ставится в прямую зависимость от отнесения предмета спора к движимому либо недвижимому имуществу <*>.

    --------------------------------

    <*> См., например, Постановления ФАС  Северо-Западного округа от 11 ноября 2005 г. N А56-43584/04, от 28 декабря 2005 г. N А56-27381/04; Постановление ФАС Уральского округа от 20 апреля 2006 г. N Ф09-2899/06-С3; Постановление ФАС Московского округа от 27 марта 2006 г. N КГ-А40/2167-06 и др.

Исходя  из выше перечисленного можно прийти к выводу, что правовое регулирование  отношений в сфере недвижимости должно носить комплексно-согласованный характер, включающий в себя не только нормы частного законодательства, но и целый ряд институтов, но и других отраслей права - административного, земельного, экологического и др., традиционно относимых к публично-правовому регулированию. 
 
 
 
 
 
 
 

1.2 Понятие  и признаки земельного участка. 

    С цивилистической точки зрения земельные  участки и другие природные объекты - вещи; согласно Конституции РФ земля и другие природные ресурсы - основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующих территориях.

    В свою очередь, особый конституционно-правовой статус природных ресурсов (ст. 9 включена в гл. 1 "Основы конституционного строя"), объясняется их исключительной экологической, экономической, социальной ролью. По этой причине гражданско-правовая роль прав на земельные участки и иные природные объекты отражает лишь одну из возможных характеристик (вещно-правовую) и вряд ли является первостепенной, учитывая наличие целого ряда иных юридически значимых признаков - таких, например, как экосистемная и жизнеобеспечивающая значимость, естественное происхождение, незаменимость и невозобновляемость (либо только частичная заменимость и восстановимость) данных объектов недвижимости.

    В земельном законодательстве, в частности  в Земельном кодексе РФ, не совсем точно используется понятие "земля", суть которого в одних случаях имеет самостоятельное значение, а в некоторых - сводится к понятию "земельный участок". В пп. 1 п. 1 ст. 6 ЗК говорится о том, что земля является объектом земельных отношений. Однако объектом земельных отношений является не земля как объект природы или ресурс, а земельный участок - индивидуализированная в установленном порядке часть поверхности земли.

    Когда мы говорим о земле как объекте  земельных правоотношений, имеется  в виду земля не в ее естественном состоянии, а земля, в отношении  которой установлен определенный правовой режим, в силу чего она и становится объектом права, объектом земельного правоотношения <*>.

    --------------------------------

    <*> См.: Аксененок Г.А. Земельные правоотношения  в СССР. М., 1958. С. 137.

    Определение объектов земельных отношений в  целом и объектов, способных выступать  предметами гражданско-правовых сделок, имеет важное теоретическое и практическое значение, так как земля как специфический объект правоотношений в наибольшей степени формирует его правовую природу.

    Из  теории права известно, что ни одно правоотношение не может быть реализовано без наличия объекта, субъекта и содержания. Под термином "объект" (от лат. "objectum" - "предмет") в философии понимается то, что противостоит субъекту в его предметно-практической и познавательной деятельности. Объект правоотношения в юриспруденции - это то, по поводу чего возникает само правовое отношение, на что направлены субъективные права и юридические обязанности <1>.

    --------------------------------

    <1> См.: Общая теория права и государства:  Учебник / Под ред. В.В. Лазарева. М., 2000. С. 237.

    Земля как природный объект, как природный  ресурс не может быть ни объектом земельных  отношений, ни отношений собственности, ни каких-либо иных отношений. Объектом земельных отношений всегда является какая-либо юридическая категория, отражающая наиболее характерные юридически значимые признаки соответствующего объекта природы. Таким образом, земельные отношения не возникают по поводу земли как природного объекта или ресурса. Объектом таких отношений является индивидуализированная часть земли, то есть конкретный земельный участок.

    Прежде  всего, нужно отметить тот факт, что  Земельный кодекс Российской Федерации отделяет понятие "земля как природный объект и природный ресурс" от индивидуально выделенных из нее объектов, относящихся к недвижимому имуществу, - земельных участков, не конкретизируя принцип такого разграничения.

    В связи с этим необходимо дать правовую характеристику этих объектов, чтобы  попытаться понять позицию законодателя, предлагающего такое четкое разделение.

    В отечественной литературе, законодательстве и практике понятия "земля" и "земельный  участок" зачастую употребляются  как синонимы, т.е. не разделяются  как самостоятельные объекты <2>, хотя ст. 6

    В тоже время «земля» является многофункциональным  объектом. Так, только Толковый словарь  русского языка С.И. Ожегова содержит семь значений слова "земля", среди  которых и название нашей планеты, и почва, поверхность планеты, и страна (государство), и территория с угодьями, находящаяся в чьем-либо владении и пользовании <4>.

    <2> См.: Попов М.В. Комментарий к Федеральному закону "О разграничении государственной собственности на землю". М., 2002. С. 29.

    --------------------------------

    <4> См.: Ожегов С.И. Толковый словарь  русского языка / Под ред. Н.Ю.  Шведовой. М., 1987. С. 199.

    Земельного  кодекса Российской Федерации разграничила эти два объекта земельных отношений.

Как видно, сама земля определяется Земельным кодексом Российской Федерации как природный объект и природный ресурс. Это означает, что земля в этом смысле - понятие намного более широкое, чем просто объект недвижимости.

    Возникает вопрос: является ли земельный участок компонентом окружающей среды? Очевидно, земельный участок может также являться природным ресурсом, ведь он содержит компоненты, которые могут быть использованы при осуществлении хозяйственной деятельности (например, почву).

    Как же тогда толковать нормы, содержащие понятия "земля" и "земельный  участок"? В законодательстве широко используются оба этих термина.

    Конституция Российской Федерации в ст. 9, 72 использует термин "земля", при этом делая оговорку "другие природные ресурсы".

    Гражданский кодекс Российской Федерации вообще неоднозначен в выборе формулировок, в его различных статьях употребляется то термин "земля" (п. 3 ст. 129, п. 2 ст. 214 и др.), то "земельный участок" (ст. 216 и др.). Земельный кодекс Российской Федерации также употребляет оба этих понятия.

    Употребление  же в п. 3 ст. 129 Гражданского кодекса Российской Федерации понятия "земля" обусловлено тем, что данная норма, касающаяся оборота данного объекта, является отсылочной к земельному законодательству, которое и призвано разрешить, каким образом происходит оборот объектов, входящих в состав понятия "земля". Понятие "земельный участок" Гражданский кодекс Российской Федерации использует уже в пределах своей компетенции, определяя, что он является недвижимым имуществом.

Земельное и гражданское законодательство, понятие земля употребляет, прежде всего для общего правового регулирования отношений, связанных со всей совокупностью земельных объектов (например, процессов государственного управления всеми земельными ресурсами (разграничение земель по категории, охрана земель и т.п.).

Поэтому, понятие "земля" является собирательным  и обобщающим, включающим все перечисленные  в Земельном кодексе Российской Федерации объекты, т.е. не только землю как поверхность на глубине ее почвенного слоя, природный объект и природный ресурс, но и земельные участки, и их части, так как они также являются таковыми. Термин "земля" должен употребляться в нормах, регулирующих отношения, касающиеся всех перечисленных объектов (например, касающиеся охраны земель, разделения на категории и др.), так как емкий и удобный для восприятия термин "земля" способен объединить в себе всю совокупность объектов земельных отношений.

    Тем не менее, когда мы говорим о земле  как объекте земельных правоотношений, нужно иметь в виду землю не в ее естественном состоянии как дар природы, а землю как объект, в отношении которого установлен и законодательно закреплен определенный правовой режим, в силу чего она и становится объектом права и объектом правоотношения.