Особенности режима земельных участков, занятых отдельными объектами недвижимости

Содержание

1 Общая  характеристика земельно-имущественных  отношений.

1.1 Классификация  объектов недвижимости.

1.2 Понятие  и признаки земельного участка.

2 Особенности  режима земельных участков, занятых  отдельными объектами недвижимости.

2.1 Режимы  участков, занятых объектами недвижимости, находящихся в долевой собственности.

2.2 Режимы  участков, занятых многоквартирными  домами. 

1. Общая характеристика земельно-имущественных отношений.

Введение

Нет на сегодняшний день города в России, где все противоречия земельно-имущественных и градостроительных отношений были бы разрешены. После многих лет ежедневной борьбы за правовое градоустройство, мы не в состоянии даже представить себе город, где были бы установлены все красные линии, где нет конфликтов между разрешённым и фактическим использованием земельных участков, где существует ясность в сфере формирования и развития общественных пространств, где безупречно сформирована налогооблагаемая база и создана совершенная система взимания земельных платежей.  

В дискуссиях о содержании земельных правоотношений обычно мало внимания обращается на то, что предметы гражданского и земельного права существуют в разных плоскостях: в одном случае предмет отрасли определяется юридической сущностью правоотношений, в другом - юридическими же характеристиками объекта правоотношений. Поэтому двойственная правовая природа имущественных земельных отношений неустранима и соответственно в сложившейся системе права обе отрасли - и земельное, и гражданское - являются для земельных имущественных отношений базовыми.

Отметим, что за последнее время, применительно  к ограниченным вещным правам, предусмотренным  ГК РФ, принятыми  федеральными законами устанавливались разного рода ограничения  и запреты (например, права пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования земельным участком). Отмеченные обстоятельства оказывают негативное влияние на стабильность имущественного оборота".

    Итак, можно сделать вывод, что теоретические  положения Земельного кодекса Российской Федерации, касающиеся объектов земельных отношений, не отражают существующие в реальности объекты, по поводу которых возникают земельные отношения.

    С одной стороны, по смыслу п. 1 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации понятие "земля" должно пониматься исключительно как природный объект или природный ресурс. Четкое разделение понятия "земля" как природного объекта или природного ресурса и земельных участков и их частей неоправданно, учитывая принцип земельного законодательства, предусмотренный п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации, провозгласивший приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды перед использованием ее в качестве недвижимого имущества, из смысла которого можно сделать вывод, что земельный участок и его часть являются прежде всего природными объектами и ресурсами. Таким образом, в понятие "земля" должны включаться все объекты земельных отношений, и следовательно, употребление этого термина необходимо при регулировании вопросов, касающихся всех земельных объектов.

В современном  законодательстве требование осуществлять имущественные права на земельные  участки в соответствии с публичными требованиями закреплено ч. 2 ст. 36 Конституции РФ, в которой сказано, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Согласно п. 1 ст. 43 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие им права на земельные участки по своему усмотрению, если иное не установлено настоящим Кодексом, федеральными законами.

Такие споры могут возникать между  публично-правовым образованием и собственниками помещений в многоквартирном доме при предоставлении права общей долевой собственности на земельный участок в порядке приватизации, а также между группами собственников помещений в многоквартирных домах, расположенных на смежных земельных участках. 

1.1 Классификация объектов недвижимости.

    Правоотношения, связанные с оборотом и преобразованием  недвижимости, - одна из тем, которые  никогда не утрачивали актуальности на протяжении всей истории права  и государства. Особенность и  сложность недвижимости состоит  в двойственном характере ее природы. С одной стороны, создание и эксплуатация объектов недвижимости являются разновидностью предпринимательской деятельности, осуществляемой в частноправовом, дозволительном режиме, а с другой - осуществляется такая деятельность с учетом императивных норм, сформулированных в градостроительном, жилищном, экологическом, земельном законодательстве, т.е. с учетом публично-правовых установлений государства.

    Учитывая  остроту проблемы, Совет при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 15 марта 2003 г. принял Концепцию развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе [1].

    Идеи, выраженные в Концепции, положены в основу ряда конкретных законодательных актов, направленных на совершенствование регулирования оборота недвижимого имущества. Только в 2004 г. был принят ряд федеральных законов, реформирующих действующее законодательство о недвижимости.

    Вместе  с тем действующее законодательство до сих пор изобилует нечеткими  и противоречивыми формулировками в отношении фундаментальных  основ гражданского права, к числу  которых принадлежат и понятия  недвижимости, недвижимого имущества, недвижимых вещей как объектов гражданских прав.

    Словарь русского языка С.И. Ожегова определяет недвижимое имущество как не двигающееся, неподвижное [3, с. 401].

    Деление вещей на движимые и недвижимые известно еще римскому праву, хотя правовой режим был одинаков и практически ничем не отличался [4, с. 200].

    Классификация вещей на движимые и недвижимые (resmobiles и immobiles) констатировалась лишь в редких источниках. Исследователи права того периода только предполагают, что древние юристы к недвижимым вещам относили такие вещи, перемещение которых без вреда для их субстанции недопустимо. Это земля (solum) и всякая ограниченная часть территории (fundus, praedium). Иные вещи, прочно прикрепленные к земле, по римскому воззрению, не являлись самостоятельными вещами, а считались составными частями почвы, а потому принадлежали собственнику земли [5].

    Следовательно, деление объектов (вещей) древнего права  лишь условно соответствует современной  классификации - недвижимые и движимые вещи, поскольку в римском праве  критерии подобных делений включали природные свойства вещей, исчерпав иные признаки, в первую очередь функциональные.

    В Российской империи в Своде законов (действовавшем до революции 1917 г.) давалось описательное определение недвижимости - "земли и угодья, дома, заводы, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги" (ст. 384 Свода законов гражданских) [6, с. 98].

    Правовой режим древнего права характеризовался более публичным порядком правового регулирования, нежели частноправовым. По мнению В.Б. Ельяшевича, история поземельной собственности в России также не знала иных способов приобрести права на землю другим субъектам, кроме как через публичную волю [7, с. 269].

    В российском законодательстве термин "недвижимые вещи", сформулированный путем перечисления видов таких вещей, впервые использован  в Указе Петра I от 23 марта 1714 г. "О  наследии имений" <*>. Сдесь дается понятие недвижимых вещей путем перечисления отдельных их видов: "родовых, выслуженных и купленных вотчин и поместий, также и дворов и лавок" [8, с. 699 - 700]. Само понятие недвижимости в дореволюционном законодательстве, однако, отсутствовало. Восполняя отсутствие легальной дефиниции, в работах юристов того времени велась оживленная дискуссия, предметом которой являлась выработка доктринальной дефиниции недвижимости. Цивилисты того времени сходились во мнении об отнесении земли (части земной поверхности, земельных или поземельных участков) к недвижимому имуществу. Относительно же критерия, позволяющего разграничить движимые и иные недвижимые вещи, мнения исследователей расходились.

    --------------------------------

    <*> Законодательство Петра I. М.: Юрид. лит., 1997. С. 699 - 700.

    Анализируя  доктринальные источники того времени, Е.С. Болтанова отмечает существование  двух основных направлений по проблеме определения недвижимости. Одна группа ученых (Л. Кассо, К. Малышев) основывали деление вещей на движимые и недвижимые по их природному свойству (наличие или отсутствие тесной связи с землей); недвижимыми признавались объекты, перемещение которых в пространстве не представлялось возможным. Другая группа ученых (А. Гуляев, К. Кавелин, К. Победоносцев, Е. Трубецкой, Г. Шершеневич) проводила разграничение не только по природному свойству вещей, но и по наличию механической или органической связи с земной поверхностью, предполагающей повреждение вещи в процессе перемещения <*>.

    --------------------------------

    <*> Подробнее об этом см.: Болтанова  Е.С. Права на земельные участки:  Теория, законодательство и практика  его применения. Ростов н/Д: Феникс, 2006. С. 8.

Вторым  легальным критерием определения недвижимости является связь объектов с землей, причем настолько прочная, что перемещение объекта в пространстве вызывает несоразмерный ущерб их назначению. Оценочный характер данного критерия, являющийся особенностью российской правовой системы, вызывает наибольшее количество дискуссий в научном сообществе.

    В.И. Синайский еще сто лет назад  отмечал, что данный критерий нельзя принимать во внимание "при успехах  современной техники в перемещении  предметов" <*>. Придерживаясь  аналогичной точки зрения, Г.Ф. Шершеневич писал о том, что "вопрос о прочности и связи строения с землею не может быть решен принципиально с полной точностью" <**>. Современные ученые также высказывают обоснованные сомнения в отношении названного критерия <***>.

    --------------------------------

    <*> Синайский В.И. Русское гражданское  право. М.: Статут, 2002. С. 127.

    <**> Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 96.

    <***> Так, Е.А. Дорожинская прямо  называет данный критерий "сомнительным" ввиду его оценочного характера  (Дорожинская Е.А. Правовое регулирование сделок с недвижимостью. Новосибирск: СибАГС, 1999. С. 15 - 16). Н.А. Сыродоев указывает, что "если следовать букве закона, то здание, перемещенное не только на соседний участок, но и в соседний район, сохраняет качество недвижимого объекта, если не причинен несоразмерный ущерб его назначению" (Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998. N 8).

История российского права о вещах  движимых и недвижимых начала свой отсчет с первой половины XIX в., когда термин "имущество", а также его классификация приобрели в России легальный характер.

    Так, в 1832 г. в России был опубликован, а с 1 января 1835 г. вступил в силу Свод законов Российской империи [9]. В нем впервые определены классификации имуществ: движимых и недвижимых, раздельных и нераздельных, благоприобретенных и родовых, наличных и долговых. Следует отметить, что российские цивилисты того времени активно исследовали объекты недвижимого имущества. В Систематическом указателе русской юридической литературы по гражданскому праву за 1758 - 1904 гг. включены около 350 публикаций только об объектах недвижимого имущества, актуальность которых сохранилась и в наши дни [10, с. 175].

    В начале XIX в. российские правоведы активно  работали над документом, известным  как первый проект Гражданского уложения Российской империи (далее - Проект), который  был издан в 1910 г., однако принят так и не был [11, с. 5]. Тем не менее интересно, что в первой главе этого документа (параграфы 1 - 5) все имущества также разделялись на недвижимые и движимые, причем недвижимыми имуществами признавались земли, а также строения или сооружения, неподвижно к земле прикрепленные, как то: дома, заводы, фабрики, мосты, плотины [12]. В данном изложении объекты недвижимого имущества определялись не только перечислением (дома, заводы и т.д.), но и указанием на системный критерий - "неподвижно к земле прикрепленные" [13, с. 335]. Попытка систематизации критериев разграничения вещей способствовала дальнейшему развитию законодательства в области вещного права, поскольку конструкции, к которым относятся объекты недвижимого имущества и их система, концептуальны и, по выражению П.П. Цитович, "верховны" [14, с. 27 - 29] для всей и всякой национальной правовой системы. Одновременно в Проекте была заложена презумпция, согласно которой все постройки, насаждения, произведенные на поверхности земли и в ее недрах, принадлежат владельцу земельного участка, если суд не установит обратное [15, с. 137 - 148].