Автор работы: Пользователь скрыл имя, 03 Июня 2012 в 23:51, курсовая работа
Любая финансовая операция организации связана с получением доходов и осуществлением расходов, поэтому порождает движение денежных средств, т.е. денежные потоки (потоки наличности).
В мировой учетно-аналитической практике большое внимание придается изучению и прогнозированию движения денежных средств организации из-за объективной неравномерности денежных поступлений и выплат.
ВВЕДЕНИЕ 3
Глава 1. денежные потоки и их классификация 4
1.1. Понятия денежные средства и денежные потоки 4
1.2. Современные концепции денежных потоков 6
1.3. Классификация денежных потоков 8
1.4. Роль экономического анализа в управлении денежными потоками хозяйствующих субъектов 13
Глава 2. Анализ эффективности инвестицирования в строительство торгового центра 16
2.1. Определение ареала влияния ТЦ, определение конкурентов 16
2.2. Анализ демографической ситуации в ареале влияния и прогноз населения на период реализации проекта 18
2.3. Расчет потребностей прогнозируемого населения в группах товаров 20
2.4. Определение структуры торговых помещений в проектируемом ТЦ 21
2.5. Определение структуры торговых помещений в проектируемом ТЦ 21
2.6. Анализ рынка торговых помещений и прогноз арендных ставок 22
2.7. Формирование денежных потоков проекта 26
2.8. Расчет основных показателей эффективности проекта 30
2.9. Анализ чувствительности инвестиционного проекта 33
2.10. Выявление наиболее эффективного способа финансирования инвестиционного проекта 34
глава 3. основные выводы и анализ полученных результатов 36
3.1 Анализ показателей эффективности 36
СПисок литературы 37
11. Ковалев В.В. Управление денежными потоками, прибылью и рентабельностью: учебно-практ. пособие - М.:ТК Велби, Изд-во Проспект. 2008.-336 с.Приказ Минфина РФ от 13 октября 2003 г. N 91н "Об утверждении Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств"//Приказ МФ РФ. 2003. №91. 37
где:
Yn, Yn-1_ - текущее и предыдущее значения временного ряда, соответственно.
Средний
темп роста вычисляет как среднее
арифметическое из полученных темпов
роста за все рассматриваемые
годы. Доля, которую составляет общий
прирост за последний год от общего
населения г. Москвы1, позволит нам
рассчитать последний общий прирост
в ареале влияния. Средний темп общего
прироста по городу и общий прирост
за 2009 год по ареалу влияния позволит
осуществить прогнозирование
( )
где:
Нn+1 и Нn – прогнозная и текущая численность населения;
Пn – фактический общий прирост населения в ареале, человек;
Тср – средний темп прироста.
Таблица 2 Расчет среднего темпа прироста населения
| № пп | Год | Число родившихся, человек | Число умерших, человек | Число прибывших, человек | Число убывших, человек | Естественный прирост населения | Миграционный прирост населения | Общий прирост населения | Средний темп прироста | |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | -0,32 |
| 1 | 1993 | 62 322 | 145 600 | 76 638 | 93 107 | -83 278 | -16 469 | -99 747 | ||
| 2 | 1994 | 66 769 | 153 681 | 92 355 | 79 592 | -86 912 | 12 763 | -74 149 | -0,26 | |
| 3 | 1995 | 69 168 | 146 666 | 101 259 | 75 726 | -77 498 | 25 533 | -51 965 | -0,30 | |
| 4 | 1996 | 68 549 | 129 906 | 103 888 | 68 253 | -61 357 | 35 635 | -25 722 | -0,51 | |
| 5 | 1997 | 67 461 | 124 648 | 113 971 | 63 165 | -57 187 | 50 806 | -6 381 | -0,75 | |
| 6 | 1998 | 67 491 | 125 933 | 111 665 | 50 972 | -58 442 | 60 693 | 2 251 | -1,35 | |
| 7 | 1999 | 66 954 | 127 899 | 104 669 | 44 726 | -60 945 | 59 943 | -1 002 | -1,45 | |
| 8 | 2000 | 73 142 | 130 950 | 103 292 | 36 627 | -57 808 | 66 665 | 8 857 | -9,84 | |
| 9 | 2001 | 75 977 | 134 933 | 86 742 | 34 757 | -58 956 | 51 985 | -6 971 | -1,79 | |
| 10 | 2002 | 81 525 | 135 884 | 81 623 | 33 442 | -54 359 | 48 181 | -6 178 | -0,11 | |
| 11 | 2003 | 86 958 | 136 461 | 85 388 | 34 656 | -49 503 | 50 732 | 1 229 | -1,20 | |
| 12 | 2004 | 91 677 | 131 094 | 83 248 | 31 576 | -39 417 | 51 672 | 12 255 | 8,97 | |
| 13 | 2005 | 92 188 | 128 634 | 83 132 | 28 189 | -36 446 | 54 943 | 18 497 | 0,51 | |
| 14 | 2006 | 94 271 | 127 278 | 81 131 | 30 536 | -33 007 | 50 595 | 17 588 | -0,05 | |
| 15 | 2007 | 100 955 | 124 099 | 81 022 | 30 223 | -23 144 | 50 799 | 27 655 | 0,57 | |
| 16 | 2008 | 107 781 | 124 188 | 87 948 | 32 888 | -16 407 | 55 060 | 38 653 | 0,40 | |
| 17 | 2009 | 116 081 | 120 077 | 89 655 | 31 592 | -3 996 | 58 063 | 54 067 | 0,40 | |
| 18 | 2010 | 63 432 | 59 383 | 125 878 | 3 614 | 4 049 | 122 264 | 126 313 | 1,34 |
Таблица 3 Расчет прогнозной численности населения ареала влияния проектируемого торгового центра
| № п/п | Наименование муниципального района | Текущая численность населения, человек | Численность населения за предыдущий период, человек | Текущий общий прирост, человек | Средний темп прироста, % | Прогноз численности населения на первый год реализации проекта, человек | Прогноз численности населения на второй год реализации проекта, человек |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 8 | |
| 1 | Академическое | 109 100 | 108 300 | 3 700 | -0,32 | 501 020 | 503 540 |
| 2 | Котловка | 65 100 | 64 600 | ||||
| 3 | Донское | 47 700 | 47 400 | ||||
| 4 | Даниловское | 90 200 | 89 500 | ||||
| 5 | Нагатино-Садовники | 75 500 | 75 000 | ||||
| 6 | Нагатинский Затон | 114 600 | 113 700 | ||||
| ИТОГО | 502 200 | 498 500 | |||||
Используя исходные данные о том, что среднемесячный душевой доход в г. Москве составляет 44 512 рублей, 78% из которых уходит на покупку товаров. Исходя из имеющихся сведений о распределении расходов населения по группам товаров и существующему товарообороту с единицы площади предприятия торговли, необходимо рассчитать недостающие площади для удовлетворения нужд населения в магазинах каждой группы товаров.
Общее количество площадей, необходимое для удовлетворения всех нужд населения в товарах данного вида, определяется по формуле 4:
( )
Прогнозируемые расходы получаются умножением денежных средств, приходящихся на покупки, на прогнозируемое количество населения в год начала функционирования торгового центра (через 2 года после начала строительства).
Таблица 4 Расчет прогнозируемых расходов
|
Строящийся
объект должен вписаться в существующую
конкурентную среду. Для этого необходимо
рассчитать структуру торговых площадей
в проектируемом объекте с
учетом распределения площадей в
уже существующих. Проектируемый
торгово-развлекательный центр
Таблица 5 Расчет площадей предприятий торговли для удовлетворения потребности населения в различных группах товаров
| № п/п | Группа товаров | Прогнозируемые расходы населения на различные виды товаров | Товарооборот, руб./кв.м. в год | Необходимые площади, кв.м. | |
| доля | руб. | ||||
| 1 | Продовольственные товары | 47,78% | 8 353 093 233 | 414 000 | 20 176,55 |
| 2 | Непродовольственные товары в т.ч. | 52,22% | 9 129 312 027 | ||
| 3 | Одежда | 24,79% | 4 333 888 264 | 310 500 | 13 957,77 |
| 4 | Аудио/видео | 2,54% | 444 053 094 | 621 000 | 715,06 |
| 5 | Аптека | 2,63% | 459 787 258 | 258 750 | 1 776,96 |
| 6 | Спортивные товары | 0,35% | 61 188 418 | 517 500 | 118,24 |
| 7 | Бытовые товары | 2,70% | 472 024 942 | 621 000 | 760,10 |
| 8 | Мебель | 2,00% | 349 648 105 | 517 500 | 675,65 |
| 9 | Обувь | 3,00% | 524 472 158 | 414 000 | 1 266,84 |
| 10 | Парфюмерия | 2,39% | 417 829 486 | 621 000 | 672,83 |
| 11 | DIY | 0,59% | 103 146 191 | 569 250 | 181,20 |
| 12 | Ювелирные изделия | 0,61% | 106 642 672 | 465 750 | 228,97 |
| 13 | Кафе/рестораны | 8,41% | 1 470 270 282 | 776 250 | 1 894,07 |
| 14 | Другое | 2,21% | 386 361 156 | 207 000 | 1 866,48 |
| Итого | 100% | 44 290,72 | |||
Строящийся
объект должен вписаться в существующую
конкурентную среду. Для этого необходимо
рассчитать структуру торговых площадей
в проектируемом объекте с
учетом распределения площадей в
уже существующих. Проектируемый
торгово-развлекательный центр
После вычисления общего количества необходимых площадей по каждой группе товаров, из полученной величины вычитаются существующие торговые площади ареале влияния. Согласно данным маркетинговых исследований в ареале влияния функционирует около 270 предприятий торговли на площади 16 000 кв.м.
Таблица 6 Расчет и определение структуры недостающих площадей
| № п/п | Группы товаров | Необходимые площади, кв.м. | Существующие площади, | Недостающие площади | Распределение торговых площадей в проектируемом ТРЦ | ||
| % от суммы существующих площадей | кв.м. | кв.м. | % | ||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 |
| 1 | Продовольственные товары | 20 176,55 | 48,30% | 7 728,00 | 12 448,55 | 42,00% | 36 960,00 |
| 2 | Непродовольственные товары | 24 114,17 | 51,70% | 8 272,00 | 0,00% | ||
| 3 | Одежда | 13 957,77 | 13,80% | 2 208,00 | 11 749,77 | 39,00% | 34 320,00 |
| 4 | Аудио/видео | 715,06 | 3,00% | 480,00 | 235,06 | 1,00% | 880,00 |
| 5 | Аптека | 1 776,96 | 7,20% | 1 152,00 | 624,96 | 2,00% | 1 760,00 |
| 6 | Спортивные товары | 118,24 | 2,50% | 400,00 | -281,76 | -1,00% | -880,00 |
| 7 | Бытовые товары | 760,10 | 3,00% | 480,00 | 280,10 | 1,00% | 880,00 |
| 8 | Мебель | 675,65 | 11,40% | 1 824,00 | -1 148,35 | -4,00% | -3 520,00 |
| 9 | Обувь | 1 266,84 | 0,50% | 80,00 | 1 186,84 | 4,00% | 3 520,00 |
| 10 | Парфюмерия | 672,83 | 1,00% | 160,00 | 512,83 | 2,00% | 1 760,00 |
| 11 | Строительные материалы | 181,20 | 0,30% | 48,00 | 133,20 | 0,00% | 880,00 |
| 12 | Ювелирные изделия | 228,97 | 1,60% | 256,00 | -27,03 | 0,00% | 0,00 |
| 13 | Кафе/рестораны | 1 894,07 | 5,50% | 880,00 | 1 014,07 | 3,00% | 2 640,00 |
| 14 | Другое | 1 866,48 | 1,90% | 304,00 | 1 562,48 | 5,00% | 4 400,00 |
| ИТОГО | 44 290,72 | 100,00% | 16 000,00 | 29 747,86 | 99% | 88 000,00 | |
Срок реализации проекта составляет 10 лет. В этот срок вполне укладывается средние сроки строительства 1-2 года, и срок окупаемости подобных проектов в 6-7 лет. Очевидно, что это время рынок торговых помещений не будет оставаться неизменным, а будет претерпевать изменения, которые обязательно скажутся на ценовой ситуации на рынке и, как следствие, на доходности проектируемого объекта. Для формирования прогнозируемых денежных потоков от торгового центра, осуществляется прогнозирование рыночной ситуации. Далее приведены исторические данные об основных показателях, описывающих рынок торговой недвижимости столицы (Таблица 7).
Таблица 7 Исторические данные об основных показателях рынка торговой недвижимости
| № п/п | Год | Общее количество предложение, кв.м. | Объем нового строительства, кв.м. | Общее количество занятых площадей, кв.м. | Объем вновь арендованных площадей, кв.м. | Уровень вакансий, % от общей площади | Ставки аренды, долл. США/кв.м. в год |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 |
| 1 | 1994 | 33 473 | 33 473 | 30 361 | 30 361 | н/д | н/д |
| 2 | 1995 | 67 773 | 37 473 | н/д | 33 647 | н/д | 3050 |
| 3 | 1996 | 70 618 | 40 273 | 62 317 | 35 539 | 12 | 2 725 |
| 4 | 1997 | 131 788 | 81 103 | 110 576 | 68 049 | 16 | 2 250 |
| 5 | 1998 | 170 101 | 121 077 | 116 389 | 82 845 | 32 | 2 000 |
| 6 | 1999 | 170 101 | 121 077 | 137 249 | 97 693 | 19 | 1 306 |
| 7 | 2000 | 219 061 | 169 691 | 208 107 | 161 206 | 5 | 1 250 |
| 8 | 2001 | 431 000 | 190 000 | 427 198 | 190 000 | 2 | 1 626 |
| 9 | 2002 | 649 965 | 345 000 | 602 866 | 320 000 | 7 | 1 482 |
| 10 | 2003 | 1 018 670 | 368 705 | 1 001 353 | 281 061 | 2 | 1 412 |
| 11 | 2004 | 1 314 120 | 590 000 | 1 298 350 | 480 000 | 1 | 1 428 |
| 12 | 2005 | 2 214 120 | 900 000 | 2 201 940 | 903 592 | 1 | 1 763 |
| 13 | 2006 | 3 400 420 | 1 186 300 | 3 332 410 | 1 130 470 | 2 | 1 939 |
| 14 | 2007 | 4 318 533 | 918 113 | 4 016 236 | 918 113 | 3 | 2 075 |
| 15 | 2008 | 4 476 533 | 158 000 | 4 252 706 | 956 221 | 5 | 2 200 |
| 16 | 2009 | 4 677 543 | 843 112 | 4 256 564 | 3 858 | 9 | 2 200 |
| 17 | 2010 | 5 320 070 | 642 527 | 4 788 063 | 531 499 | 10 | 1 650 |
| 18 | 2011 | 6 000 000 | 679 930 | 5 700 000 | 911 937 | 5 | 1 100 |