Концепция временной ценности денежных вложений в инвестиционном анализе и финансовом менеджменте

    При избытке денежных средств происходит потеря реальной стоимости свободных  денежных средств в результате инфляции, теряется часть потенциального дохода от недоиспользования денежных средств, замедляется оборачиваемость капитала в результате простоя денежных средств. Наличие избытка денежных средств у организации на протяжении длительного времени может быть результатом неправильного использования оборотного капитала.

    По  периоду получения различают  отчетный денежный поток, характеризующий  его величину на текущий момент времени, и прогнозный, характеризующий его  величину в будущий момент времени.

    Кроме того, прогнозный денежный поток может  быть представлен как сопоставимая величина, приведенная по стоимости  к определенному моменту времени. Данные виды денежного потока организации  отражают содержание концепции стоимости  денег во времени применительно  к хозяйственным операциям организации.

    С точки зрения стабильности формирования различают следующие виды денежных потоков организации:

• регулярный денежный поток. Он характеризует поток поступления или расходования денежных средств, который в рассматриваемом периоде времени осуществляется постоянно по отдельным интервалам этого периода. Характер регулярного носит большинство видов денежных потоков, генерируемых операционной деятельностью организации:
• нерегулярный денежный поток. Он характеризует поступление или расходование денежных средств, связанное с осуществлением единичных хозяйственных операций организации в рассматриваемом периоде времени. Характер нерегулярного денежного потока имеет одноразовое расходование денежных средств, связанное, например, с покупкой лицензии, дорогостоящего имущества, недвижимости и т.п.

    Рассматривая  эти виды денежных потоков  организации,  следует

    обратить  внимание на то. что они различаются  лишь в рамках конкретного временного интервала. При минимальном временном  интервале большинство денежных потоков организации могут рассматриваться  как нерегулярные.

    В зависимости от количества элементов  выделяют элементарные денежные потоки и денежные потоки, распределенные во времени. Элементарный (простейший) денежный поток состоит из разовой  денежной выплаты и последующего поступления или разового денежного поступления с последующей выплатой, когда имеет место комбинация двух операций - расходной и доходной (или доходной и расходной), происходящих в течение достаточно короткого промежутка времени. В качестве примеров такого вида денежного потока можно привести краткосрочный депозит, спекулятивные операции с ценными бумагами, валютой.

    Денежные  потоки, распределенные во времени, состоят из множества денежных выплат и поступлений. Такие денежные потоки, в свою очередь, подразделяются на два вида: ординарные и неординарные (в финансовой литературе эти денежные потоки еще называют релевантные и нерелевантные или конвенциональные и неконвенциональные).

    Ординарные  денежные потоки - те, в которых поток со знаком «минус» меняется на поток со знаком «плюс» один раз. Такие денежные потоки характерны для стандартных инвестиционных проектов, в которых за этапом первоначального инвестирования капитала, то есть оттоком денежных средств, следуют длительные поступления, то есть притоки денежных средств. При неординарных денежных потоках происходят различные чередования денежных оттоков и притоков.

    Частным случаем ординарного денежного  потока является аннуитет. Денежный поток, обеспечивающий получение равных по величине денежных поступлений (или  денежных выплат) через одинаковые промежутки времени в течение  определенного временного интервала  называется простым аннуитетом.

    Примерами денежного потока такого вида могут  служить эксплуатация объектов недвижимости при использовании постоянной арендной ставки, выплаты по облигациям с  постоянным купонным доходом, размещение денежных средств на накопительный вклад в банк под фиксированный процент, формирование денежных фондов п т.п.

    По  моменту осуществления платежей в пределах периода различают  авансовые и обыкновенные денежные потоки.

    Авансовый (due) осуществляется в начале временного периода и. как правило, имеет место при реализации различных схем накопления денежных средств для последующего их вложения.

    Обыкновенный (ordinary) денежный поток осуществляется в конце временного периода и в практической деятельности наиболее распространен, чем авансовый денежный поток. Это связано с тем, что итог принято подводить и результат от какого то действия оценивать по окончанию периода.

    В зависимости от оценки денежные потоки могут быть выражены в валюте Российской Федерации пли в иностранной валюте.

    В наиболее концентрированном виде классификацию  денежных потоков по различным признакам  можно представить в табличном  виде: 

Таблица 1 Классификация денежных потоков

    

Классификационный признак	Наименование  денежного потока
1	2
1. Масштаб обслуживания финансово-хозяйственных  процессов (уровень управления)	1.1. Денежный  поток предприятия; 1.2. Денежный  поток структурного подразделения; 1.3.Денежный поток отдельной хозяйственной операции
2.Вид  финансово-хозяйственной деятельности	2.1. Совокупный  денежный поток; 2.2. Денежный  поток текущей деятельности; 2.3. Денежный  поток инвестиционной деятельности; 2.4. Денежный  поток финансовой деятельности
3. Направление движения	3.1. Входящий денежный поток (приток); 3.2. Исходящий  денежный поток (отток)
4. Форма осуществления	4.1. Безналичный денежный поток; 4.2. Наличный  денежный поток
5. Сфера обращения	5.1. Внешний денежный  поток; 5.2.Внутренний денежный поток
6. Продолжительность	6.1. Краткосрочный денежный поток; 6.2. Долгосрочный  денежный поток
7. Достаточность объема	7.1. Избыточный денежный поток; 7.2. Оптимальный  денежный поток; 7.3. Дефицитный  денежный поток
8. Вид валюты	8.1. Денежный поток в национальной валюте; 8.2. Денежный  поток в иностранной валюте
9. Предсказуемость	9.1. Планируемый денежный поток; 9.2. Не планируемый денежный поток
10. Непрерывность формирования	10.1. Регулярный  денежный поток; 10.2.Дискретный  денежный поток
11. Стабильность    временных интервалов  формирования	11.1. Регулярный денежный поток с равномерными временными интервалами; 11.2. Регулярный денежный поток с неравномерными временными интервалами
12. Оценка во времени	12.1. Текущий  денежный поток; 12.2.Будущий денежный поток

4. Роль  экономического анализа  в управлении денежными  потоками хозяйствующих  субъектов

     Для менеджера бессмысленно управлять  тем, что случилось в прошлом (а  бухгалтерский учет имеет дело со свершившимся фактом). Ему необходимо формировать стратегию на будущее, но самая лучшая стратегия не поможет, если у организации нет денег, когда они необходимы. Поэтому  важно управлять денежными средствами.

     Управление  денежными потоками необходимо рассматривать  как составную часть общей  системы управления, все элементы которой должны быть ориентированы  на обеспечение главных целей  и задач организации. Известно, что  улучшение управления денежными  средствами организации — наилучший  способ добывания капитала. Причем эффективное управление денежными  средствами важнее для молодой (растущей) организации, чем для зрелой, так  как внешние источники финансирования (заемные и привлеченные) для нее  более ограничены и дорогостоящи.

     Управление  денежными средствами организации  включает в себя расчет времени обращения  денежных средств, анализ денежных потоков, их прогнозирование, составление бюджетов движения денежных средств, определение  оптимального остатка денежных средств. Оптимизация текущего остатка денежных средств является центральной задачей управления денежными средствами. Под оптимизацией денежных средств понимается применение определенных способов, позволяющих увеличить эффективность использования денежных средств организации и максимально уменьшить внешнее финансирование, то есть привлечение денежных средств со стороны.

     Конечной  целью управления денежными средствами является поддержание баланса между  платежеспособностью организации  и обеспечением высокой прибыльности.

     Таким образом, роль, которую управление денежными  потоками играет в развитии организации  и формировании конечных результатов  ее финансовой деятельности, заключается  в следующем:

1. Денежные потоки обслуживают осуществление всех видов деятельности организации. Эффективно организованные денежные потоки являются важнейшим условием «финансового  здоровья», предпосылкой достижения высоких конечных результатов деятельности предприятия в целом.
2. Эффективное управление денежными потоками обеспечивает финансовое равновесие организации в процессе ее стратегического развития. Движение денежных средств должно быть направлено на достижение главной экономической цели организации. Это дает возможность оценить эффективность того или иного  управленческого решения по формированию и использованию денежных средств. Темпы развития, финансовая устойчивость организации в значительной мере определяются тем, насколько различные виды потоков денежных средств синхронизированы между собой по объемам и во времени. Высокий уровень такой синхронизации обеспечивает существенное ускорение реализации стратегических целей развития организации.
3. Рациональное формирование денежных потоков способствует повышению ритмичности осуществления операционного процесса организации. Несоблюдение дисциплины платежей отрицательно сказывается на формировании производственных запасов сырья и материалов, уровне производительности труда, реализации готовой продукции и т.п. Эффективно организованные денежные потоки предприятия повышают ритмичность осуществления операционного процесса, обеспечивают рост объема производства и реализации его продукции.
4. Эффективное управление денежными потоками позволяет сократить потребность организации в заемном капитале. Активно управляя денежными потоками можно обеспечить более рациональное и экономное использование собственных финансовых ресурсов, формируемых из внутренних источников, снизить зависимость темпов развития организации от привлекаемых кредитов. Особую актуальность этот аспект управления денежными потоками приобретает для организаций, находящихся на ранних стадиях своего жизненного цикла, доступ которых к внешним источникам финансирования довольно ограничен.
5. Управление денежными потоками является важным рычагом ускорения оборота капитала организации. Этому способствует сокращение продолжительности производственного и финансового циклов, которое достигается в процессе результативного управления денежными потоками, а также снижение потребности в капитале, обслуживающем хозяйственную деятельность организации. Ускоряя за счет эффективного управления денежными потоками оборот капитала, организация обеспечивает рост генерируемой во времени прибыли.
6. Эффективное управление денежными потоками обеспечивает снижение риска неплатежеспособности организации. Даже у организаций, успешно осуществляющих хозяйственную деятельность и генерирующих достаточную сумму прибыли, неплатежеспособность может возникать как следствие несбалансированности различных видов денежных потоков во времени. Синхронизация поступления и выплат денежных средств, достигаемая в процессе управления денежными потоками организации, позволяет устранить этот фактор возникновения ее неплатежеспособности. Задачей оперативного управления денежными потоками является обеспечение платежеспособности - способности организации своевременно выполнять свои платежные обязательства. Поэтому управление денежными потоками на коротких промежутках времени должно включать контроль за временными и суммовыми дисбалансами, существующими в портфеле требований и обязательств организации. Организация, заинтересованная в сбалансированности срока ожидаемых поступлений и срока ожидаемых выплат, стремится к достижению нулевого временного дисбаланса.
7. Активные формы управления денежными потоками позволяют организации получать дополнительную прибыль, генерируемую непосредственно ее денежными активами. Речь идет в первую очередь об эффективном использовании временно свободных остатков денежных средств в составе оборотных активов, а также накапливаемых инвестиционных ресурсов при осуществлении финансовых инвестиций. Высокий уровень синхронизации по объему и времени поступлений и выплат денежных средств позволяет снижать реальную потребность организации в текущем и страховом остатках денежных средств, обслуживающих операционный процесс, а также резерв инвестиционных ресурсов, формируемый в процессе осуществления реального инвестирования. Таким образом, эффективное управление денежными потоками организации способствует формированию дополнительных ресурсов для осуществления финансовых инвестиций, способных генерировать дополнительную прибыль.

     Управление  денежными потоками заключается  в том, чтобы ускорить или отсрочить  поступления и выплаты так, чтобы  не нарушая взятых на себя обязательств излишки денежных средств приносили бы финансовые доходы, а дефицит был бы профинансирован с наименьшими затратами.

     Рассмотренные аспекты подтверждают необходимость  выделения денежных потоков организации в самостоятельный объект управления. Поэтому учетно-аналитическая информация о движении денежных средств (денежных потоках) важна для повышения эффективности управления организациями. 
 
 

Глава 2. Анализ эффективности инвестицирования в строительство торгового центра

 

    В данной работе на примере конкретного  инвестиционного проекта смоделированы  и спрогнозированы потенциальные  денежные потоки от проектируемого объекта  недвижимости, оценена экономическая  эффективность инвестиций в данный объект, а также выбран наилучший способ финансирования. 

1. Определение ареала влияния ТЦ, определение конкурентов

      Ареалом влияния  торгово-развлекательного центра называют окружающую территорию ,население которой  будет совершать покупки товаров  и услуг преимущественно в  данном объекте.

      Для этого определяется расстояние (d) между проектируемым объектом и каждым из его конкурентов. (Рисунок 4).

    Рисунок 4

     Определение отрезков l₁ и l₂ осуществляется с помощью закона Рейли, согласно которому эти отрезки находятся в прямо пропорциональной зависимости от площади торговых центров. В каноническом виде закон Рейли формулируется следующим образом: расходы на розничные покупки в двух соседних городах будут осуществляться из любой точки, лежащей между ними, при этом величина расходов будет прямо пропорциональна количеству населения городов и обратно пропорциональна квадрату расстояния до городов.

      Применив  данный закон для наших нужд и  подставив вместо площади городов  площади торговых центров, получим:

(    )

      где:

S₁, S₂ – площади проектируемого объекта и объекта – конкурента;

l₁, l₂ – расстояния, относящиеся к ареалу влияния проектируемого объекта и объекта – конкурента соответственно.

      Проделав  аналогичную процедуру со всеми  конкурентами проектируемого торгового  центра, получим границы ареала влияния  будущего объекта (Рисунок 5):

Рисунок 5 
 
 

2. Анализ  демографической  ситуации в ареале влияния и прогноз  населения на период реализации проекта

      Сопоставив  границы ареала влияния с описанием  муниципальных районов города, формируется список муниципальных районов города Москвы, попавших в ареал влияния проектируемого объекта. Знание ареала влияния проектируемого торгово-развлекательного объекта необходимо для того, чтобы иметь информацию о демографической ситуации в ареале. Данная информация включает в себя сведения о половозрастном составе населения, его пристрастий в покупке товаров и услуг, занятостью мужчин и женщин в различных отраслях экономики, уровне доходов населения, уровне занятости, распределении рабочих мест, перспективах развития экономики ареала и т.д.

      Используя статистические данные о населении  муниципальных районов (http://moscow.gks.ru/munstat/default.aspx), определяется количество жителей в ареале влияния на текущий момент времени.

      Срок  строительства торгового центра составляет 24 месяца, следовательно, для проведения дальнейших расчетов необходимо спрогнозировать количество населения в ареале влияния на начало функционирования объекта. Прогноз на указанный срок осуществляется с помощью среднего темпа роста, вычисленного на основе данных о движении населения г. Москвы за последние 17 лет.

      Разность  между числом родившихся и умерших дает естественный прирост населения, а разница между числом прибывших и убывших - миграционный прирост населения. Сумма естественного и миграционного прироста дает нам общий прирост населения.

      Для прогнозирования населения в  ареале влияния необходимо рассчитать темпы общего прироста населения. Темп прироста рассчитывается по стандартной  статистической формуле (Формула 2):

 (    )