Автор работы: Пользователь скрыл имя, 03 Июня 2012 в 23:51, курсовая работа
Любая финансовая операция организации связана с получением доходов и осуществлением расходов, поэтому порождает движение денежных средств, т.е. денежные потоки (потоки наличности).
В мировой учетно-аналитической практике большое внимание придается изучению и прогнозированию движения денежных средств организации из-за объективной неравномерности денежных поступлений и выплат.
ВВЕДЕНИЕ 3
Глава 1. денежные потоки и их классификация 4
1.1. Понятия денежные средства и денежные потоки 4
1.2. Современные концепции денежных потоков 6
1.3. Классификация денежных потоков 8
1.4. Роль экономического анализа в управлении денежными потоками хозяйствующих субъектов 13
Глава 2. Анализ эффективности инвестицирования в строительство торгового центра 16
2.1. Определение ареала влияния ТЦ, определение конкурентов 16
2.2. Анализ демографической ситуации в ареале влияния и прогноз населения на период реализации проекта 18
2.3. Расчет потребностей прогнозируемого населения в группах товаров 20
2.4. Определение структуры торговых помещений в проектируемом ТЦ 21
2.5. Определение структуры торговых помещений в проектируемом ТЦ 21
2.6. Анализ рынка торговых помещений и прогноз арендных ставок 22
2.7. Формирование денежных потоков проекта 26
2.8. Расчет основных показателей эффективности проекта 30
2.9. Анализ чувствительности инвестиционного проекта 33
2.10. Выявление наиболее эффективного способа финансирования инвестиционного проекта 34
глава 3. основные выводы и анализ полученных результатов 36
3.1 Анализ показателей эффективности 36
СПисок литературы 37
11. Ковалев В.В. Управление денежными потоками, прибылью и рентабельностью: учебно-практ. пособие - М.:ТК Велби, Изд-во Проспект. 2008.-336 с.Приказ Минфина РФ от 13 октября 2003 г. N 91н "Об утверждении Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств"//Приказ МФ РФ. 2003. №91. 37
В рамках анализа сложившейся ситуации был построен график изменения ставок аренды торговых помещений (Рисунок 6)
Рисунок 6
Для прогнозирования ставок аренды была построена линия тренда, отражающая изменение хронологическое изменение арендных ставок. Прогноз арендных ставок торговой недвижимости на период осуществления проекта выполнялся согласно уравнению, описывающему линию тренда за предыдущий исследуемый период (Таблица 8).
Таблица 8 Прогноз арендных ставок торговой недвижимости
| Показатель | Формула | Прогноз | ||||||||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | ||
| Ставка аренды, $/кв. м в год | 3 309 | 2 597 | 2 075 | 1 717 | 1 500 | 1 401 | 1 396 | 1 462 | 1 574 | 1 709 | 1 844 | |
| В % к предыдущему периоду | 0,78 | 0,80 | 0,83 | 0,87 | 0,93 | 1,00 | 1,05 | 1,08 | 1,09 | 1,08 | ||
Таблица 9 Расчет валовой арендной платы
| № пп | Группа товаров | Текущие ставки аренды, руб./кв.м. в год | Площадь аналогичных магазинов в проектируемом ТЦ, кв. м | Планируемый годовой доход, руб. |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| 1 | Продовольственные товары | 7 980 | 36 960,00 | 294 940 800,00 |
| 2 | Непродовольственные товары | |||
| 3 | Одежда | 41 650 | 34 320,00 | 1 429 428 000 |
| 4 | Аудио/видео | 8 400 | 880,00 | 7 392 000 |
| 5 | Аптека | 16 800 | 1 760,00 | 29 568 000 |
| 6 | Спортивные товары | 8 050 | 0 | 0 |
| 7 | Бытовые товары | 9 000 | 880,00 | 7 920 000 |
| 8 | Мебель | 7 000 | 0 | 0 |
| 9 | Обувь | 31 500 | 3 520,00 | 110 880 000 |
| 10 | Парфюмерия | 44 800 | 1 760,00 | 78 848 000 |
| 11 | DIY | 5 600 | 880,00 | 4 928 000 |
| 12 | Ювелирные изделия | 56 000 | 0,00 | 0 |
| 13 | Кафе/рестораны | 56 000 | 2 640,00 | 147 840 000 |
| 14 | Другое | 55 000 | 4 400,00 | 242 000 000 |
| ИТОГО | 88 000 | 2 353 744 800 |
Для расчета ставки дисконтирования использовался кумулятивный метод. В качестве безрисковой ставки использовалась доходность облигаций федерального займа().
Таблица 10 Расчет ставки дисконтирования
| Бумага | Дата погашения | Текущая доходность, % |
| ОФЗ 46017 | 03 августа 2016 | 7,26 |
| ОФЗ 46018 | 24 ноября 2021 | 7,46 |
| ОФЗ 46020 | 06 февраля 2036 | 7,25 |
| Итого Rбр | среднее значение | 7,32 |
| Rp (премия за риск инвестирования в данный объект) | ||
| Итого Rp | 1 | |
| Rнл (премия за низкую ликвидность) | ||
| Rбр | безрисковая ставка | 7,32 |
| Тэксп (месяцев) | средний срок экспозиции | 3 |
| Итого Rнл | 1,83 | |
| Rим (премия за инвестиционный менеджмент) | ||
| Итого Rим | 1 | |
| Rви – норма возврата инвестиции. | ||
| Твл | время владения (лет) | 150 |
| Итого Rви | 1/Твл | 0,67 |
| Коэффициент капитализации | 11,8200 | |
| Ставка дисконтирования | 11,1500 | |
В рамках настоящей работы при расчете стоимости строительства использовались справочники укрупненных данных в строительстве «Ко-Инвест»
Рассчитав необходимые данные и спрогнозировав изменение рынка на период инвестирования, далее рассчитываем денежные потоки проекта.
| № п/п | Параметр | 2 012 | 2 013 | 2 014 | 2 015 | 2 016 | 2 017 | 2 018 | 2 019 | 2 020 | 2 021 |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 |
| 1 | Выкуп права аренды земельного участка | 211 667 500,00 | |||||||||
| 2 | Затраты на строительство | 258 024 000,00 | 258 024 000,00 | ||||||||
| 3 | Затраты на рекламу | 264 000 000,00 | |||||||||
| 4 | Затраты на брокеридж | 616 000 000,00 | |||||||||
| 5 | Итого инвестиционных затрат | ||||||||||
| 6 | Валовая арендная плата | 1 468 736 755 | 1 219 051 507 | 1 060 574 811 | 986 334 574 | 986 334 574 | 1 035 651 303 | 1 118 503 407 | 1 219 168 714 | ||
| 7 | Потери от недозагрузки помещений | 0,00 | 0,00 | 117 498 940,42 | 97 524 120,55 | 84 845 984,87 | 78 906 765,93 | 78 906 765,93 | 82 852 104,23 | 89 480 272,57 | 97 533 497,10 |
| 8 | Доход от автомобильной стоянки | 558 450 000 | 558 450 000 | 558 450 000 | 558 450 000 | 558 450 000 | 558 450 000 | 558 450 000 | 558 450 000 | ||
| 9 | Арендный депозит | 367 184 188,80 | -367 184 188,80 | ||||||||
| 10 | Действительный валовой доход | 2 276 872 003,58 | 1 679 977 386,27 | 1 534 178 826,06 | 1 465 877 808,23 | 1 465 877 808,23 | 1 144 065 009,84 | 1 587 473 134,53 | 1 680 085 216,64 | ||
| 11 | в т.ч. НДС | 347 319 458,17 | 256 267 736,89 | 234 027 278,55 | 223 608 479,22 | 223 608 479,22 | 174 518 391,33 | 242 156 918,83 | 256 284 185,59 | ||
| 12 | Операционные расходы | 5 163 750,00 | 5 576 850,00 | 6 022 998,00 | 6 504 837,84 | 7 025 224,87 | 7 587 242,86 | 8 194 222,29 | 8 849 760,07 | ||
| 13 | Арендная плата за земельный участок | 2 013 750,00 | 2 013 750,00 | 2 013 750,00 | 2 013 750,00 | 2 013 750,00 | 2 013 750,00 | 2 013 750,00 | 2 013 750,00 | 2 013 750,00 | 2 013 750,00 |
| 14 | Налог на имущество | 11 353 056,00 | 11 353 056,00 | 11 353 056,00 | 11 353 056,00 | 11 353 056,00 | 11 353 056,00 | 11 353 056,00 | 11 353 056,00 | ||
| 15 | Затраты на страхование | 2 580 240,00 | 2 580 240,00 | 2 580 240,00 | 2 580 240,00 | 2 580 240,00 | 2 580 240,00 | 2 580 240,00 | 2 580 240,00 | ||
| 16 | Резерв на замещение | 306 697 982,98 | 321 726 184,14 | 336 847 314,80 | 351 331 749,33 | 365 736 351,06 | 378 902 859,69 | 391 027 751,20 | 403 540 639,24 | ||
| 17 | Амортизационные отчисления | 3 440 320,00 | 3 440 320,00 | 3 440 320,00 | 3 440 320,00 | 3 440 320,00 | 3 440 320,00 | 3 440 320,00 | 3 440 320,00 | ||
| 18 | Арендный депозит | ||||||||||
| 19 | Итого расходов | 471 705 250,00 | 1 140 037 750,00 | 331 249 098,98 | 346 690 400,14 | 362 257 678,80 | 377 223 953,17 | 392 148 941,92 | 405 877 468,55 | 418 609 339,49 | 431 777 765,31 |
| 20 | Прибыль до налогообложения | 1 945 622 904,61 | 1 333 286 986,13 | 1 171 921 147,26 | 1 088 653 855,06 | 1 073 728 866,31 | 738 187 541,29 | 1 168 863 795,05 | 1 248 307 451,33 | ||
| 21 | Налог на прибыль | 389 124 580,92 | 266 657 397,23 | 234 384 229,45 | 217 730 771,01 | 214 745 773,26 | 147 637 508,26 | 233 772 759,01 | 249 661 490,27 | ||
| 22 | Налог на добавленную стоимость к возмещению | 78 719 186,44 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | ||
| 23 | Налог на добавленную стоимость к выплате | 347 319 458,17 | 256 267 736,89 | 234 027 278,55 | 223 608 479,22 | 223 608 479,22 | 174 518 391,33 | 242 156 918,83 | 256 284 185,59 | ||
| 24 | Налог на добавленную стоимость, с учетом НДС к возмещению | 268 600 271,73 | 256 267 736,89 | 234 027 278,55 | 223 608 479,22 | 223 608 479,22 | 174 518 391,33 | 242 156 918,83 | 256 284 185,59 | ||
| 25 | Итого по налогам на операционную деятельность | 657 724 852,65 | 522 925 134,11 | 468 411 508,00 | 441 339 250,23 | 438 354 252,48 | 322 155 899,59 | 475 929 677,84 | 762 229 861,45 | ||
| 26 | Прибыль после налогообложения | 1 287 898 051,95 | 810 361 852,01 | 703 509 639,26 | 647 314 604,83 | 635 374 613,83 | 416 031 641,70 | 692 934 117,21 | 486 077 589,89 | ||
| 27 | Величина реверсии | 4 441 318 080,19 | |||||||||
| 28 | Амортизационные отчисления | 3 440 320,00 | 3 440 320,00 | 3 440 320,00 | 3 440 320,00 | 3 440 320,00 | 3 440 320,00 | 3 440 320,00 | 3 440 320,00 | ||
| 29 | Итого чистый денежный поток | -471 705 250,00 | -1 140 037 750,00 | 960 089 272,98 | 467 111 771,87 | 344 692 280,46 | 273 530 971,65 | 246 665 991,90 | 13 594 493,15 | 277 765 097,72 | 4 499 058 224,76 |
| 30 | Приведенный денежный поток | -471 705 250,00 | -1 140 037 750,00 | 863 778 023,37 | 378 095 821,82 | 251 017 012,33 | 179 212 641,05 | 145 399 174,83 | 7 209 517,79 | 132 529 147,63 | 1 931 282 820,80 |
| 31 | Неокупившиеся инвестиции с учетом дисконтирования | 747 964 976,63 | 369 869 154,80 | 118 852 142,47 | |||||||
| 32 | Дисконтированный срок окупаемости (DPP), лет | 3,66 | |||||||||
| 33 | Неокупившиеся инвестиции без учета дисконтирования | 651 653 727,02 | 184 541 955,15 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | ||
| 34 | Недисконтированный срок окупаемости (PP), лет | 2,54 | |||||||||
Величина
перепродажи (реверсии) – это денежная
сумма, за которую проектируемый
объект будет предположительно продан
следующим владельцам по окончании
срока реализации проекта. Величина
перепродажи рассчитывается методом
прямой капитализации чистого
( )
где:
ЧДПn+1 - чистый денежный поток за первый год после окончания реализации проекта;
R
- коэффициент капитализации;
Критерии, используемые в анализе инвестиционной деятельности для оценки экономической эффективности, можно подразделить на две группы в зависимости от того, учитывается или нет теория стоимости денег во времени:
-
основанные на
- основанные на учетных оценках.
К
первой группе относятся критерии:
чистая приведенная стоимость (Net Present
Value, NPV), индекс рентабельности инвестиции
(Profitability Index, PI), внутренняя норма прибыли
(Internal Rate of Return, IRR), дисконтированный срок
окупаемости инвестиции (Discounted Payback
Period, DPP). Ко второй группе относятся: срок
окупаемости инвестиции (Payback Period, PP);
коэффициент эффективности
Чистой приведенной стоимостью (NPV) называется разница между суммой дисконтированных потоков и начальными инвестициями, т.е. сумма приведенного в настоящее время чистого операционного дохода за годы прогнозного периода.
NPV
- абсолютная величина, измеряемая
в денежных оценках как
Показывает, насколько, по сравнению с заложенных в проект альтернативами, возрастет стоимость бизнеса инвестора или стоимость объекта вложений в оценках на момент принятия решения за счет вложений в этот проект.
Критерием принятия решения по NPV является его неотрицательное значение.
Возможны 3 случая:
( )
где:
Iё - стартовые инвестиции нулевого года проекта;
Bi - приток денег в i-ом периоде (benefits);
Сi - отток денежных средств (costs);
n -
срок жизни проекта.
Недостатки метода:
Достоинства метода:
Индекс рентабельности (PI) или коэффициент выгодности — это отношение настоящей стоимости будущих денежных потоков к начальной инвестиции. Метод расчета PI является, по сути, следствием метода расчета NPV (Формула 7).
(
)
IRR - такая ставка дисконтирования, которая может быть признана уровнем безубыточности на финансовые инвестиции, т. е. та максимальная процентная ставка, которую инвестор может себе позволить отдать в обслуживание источника финансирования ео капитала в данном проекте. Существует 2 подхода нахождения значения IRR, т.к. точной формулы до сих пор нет.