Инвестиционный проект гостиницы

1.2 Методика составления бизнес-плана

Мировой опыт подтверждает, что распределение  ограниченных ресурсов и производимой продукции может эффективно осуществляться тремя способами:

* на основе рыночной саморегуляции;

* системой адекватных плановых  механизмов;

* путем одновременного использования  рыночных и плановых начал.

Рынок не подавляет и не отрицает плановость вообще, а только перемещает ее в  основном в первичное производственное звено - предприятия и их объединения. В рыночных условиях стабильные предприятия  широко используют преимущества планирования в конкурентной борьбе.

Не  разделительная дизъюнкция "план или  рынок", а интегративная формула "и рынок и план" по своей  сути более полно отвечает как  личным интересам предпринимателей, так и общим региональным и  государственным задачам.

Разработка  бизнес-плана включает в себя следующие  этапы:

* Обоснование идеи проекта. Основные  характеристики проекта. Цели  проекта и его предварительная  основная стратегия. 

* Сбор и анализ информации по  рынку сбыта. Маркетинг и сбыт  продукции.

* Сбор и анализ информации о  продукции. Описание продукции и ее структуры, мощности предприятия.

* Анализ состояния и возможностей  предприятия и перспективности  отрасли. Описание предприятия.

* Национальные, отраслевые и подготовительные  факторы, благоприятные для проекта.

* Контуры экономической, промышленной, финансовой, социальной политики.

* Определение потребности и путей  обеспечения площадями, оборудованием,  кадрами и другими ресурсами.  Производственный план.

* Расчет требуемого капитала и  источников финансирования. Финансовый  план.

* Определение направленности и  масштабности проекта, расчет  эффективности. Направленность и  эффективность проекта.

* Подбор материалов и составление  приложений.

1.3 Методы оценки эффективности  проекта

В последнее время многие управленческие решения, касающиеся принятия каких-либо проектов, в большинстве своем  основываются на результатах экономического анализа с использованием показателей оценки эффективности капитальных вложений.

К качественным показателям относят  критерии «срочности» (отбираются проекты, требующие немедленной реализации; их непринятие может привести к нежелательным  финансовым и иным последствиям) и  «вынужденности» (данный критерий может использоваться при необходимости осуществления инвестиций, например, в случае вмешательства государства в дела компании).

Использование неформализованных показателей  не позволяет количественно оценить  инвестиционные предложения, и поэтому  вопрос относительно целесообразности осуществления проекта или выбора одного из нескольких приемлемых часто  решается аналитиками на уровне интуиции.

К статическим показателям оценки инвестиционных проектов относится  расчет простой (бухгалтерской) нормы  прибыли и расчет периода окупаемости  проекта.

Простая (бухгалтерская) норма прибыли проекта (Accounting Rate of Return, ARR) характеризует годовую рентабельность всего инвестированного капитала, выражается в процентах и рассчитывается по формуле (1.1):

 (1.1)

где PRср – среднегодовая прибыль проекта; IC – капиталовложения (инвестиционные затраты); LV – ликвидационная стоимость основных средств.

В некоторых случаях формула расчета  бухгалтерской нормы прибыли  имеет следующий вид (1.1а):

 (1.1а)

Это объясняется тем, что первый вариант  расчета критерия бухгалтерской  нормы прибыли учитывает постепенное  и равномерное списание стоимости  оборудования при линейной амортизации, поэтому в течение всего срока  жизни проекта «инвестируется»  с бухгалтерских позиций, в среднем, примерно половина общей суммы капиталовложений в зависимости от величины ликвидационной стоимости, которая остается «недоинвестированной». Но такая ситуация происходит, как правило, лишь в тех случаях, когда срок службы оборудования совпадает со сроком функционирования проекта и не со всей суммой инвестированного капитала. В основном это касается приобретения основных средств, поэтому часто используется и второй вариант формулы. Основным достоинством критерия бухгалтерская норма прибыли является его простота. В настоящее время этот критерий используется только для быстрой «отбраковки» проектов. К недостаткам бухгалтерской нормы прибыли можно отнести то, что этот критерий не учитывает распределение во времени инвестиционных издержек и доходов, а также сложность выбора «обычного» года, наиболее характерного для проекта.

Период  или срок окупаемости капиталовложений (Payback Period, PB) является одним из простейших и наиболее часто используемых критериев оценки экономической эффективности проекта. По определению, период окупаемости – это минимальный интервал времени (от начала осуществления проекта), за пределами которого интегральный эффект от реализации проекта становится положительным и в дальнейшем не становится отрицательным.

Иначе, это период, начиная с которого первоначальные вложения и другие затраты, связанные с инвестиционным проектом, покрываются суммарными результатами его осуществления. В том случае, если проект предусматривает ежегодное получение финансовых потоков, одинаковых по величине, период окупаемости можно рассчитать по формуле (1.2):

 (1.2)

где IC – общая стоимость капиталовложений в проект; CFср – среднегодовой финансовый поток от реализации проекта.

Преимущество  периода окупаемости заключается  в том, что с его помощью  достаточно четко оценивается ликвидность  проекта и уровень риска: при  прочих равных условиях проект, окупаемый  за 3 года, является менее рискованным  по сравнению с тем, у которого срок окупаемости 5 лет.

Дисконтированный  период окупаемости (Discounted Payback Period, DPB) можно представить как минимальный временной интервал от начала реализации проекта, когда соответствующий интегральный эффект становится положительным и остается таковым до конца анализируемого периода (1.3):

 (1.3)

где τ [0, T]; CFt – финансовый поток года t; ICt – капитальные вложения (инвестиционные затраты) в году t; T – период реализации проекта; r – ставка дисконтирования.

Дисконтированный  период окупаемости – это период времени, в течение которого первоначальные вложения и другие затраты, связанные  с инвестиционным проектом, покрываются  суммарными результатами его осуществления, т.е. начиная с момента времени  τ=DPB, данный проект уже не нуждается  в каком-либо внешнем финансировании.

Основным  критерием ценности инвестиционного  проекта является критерий чистого  дисконтированного дохода (Net Present Value, NPV). Чистый дисконтированный доход определяется как сумма финансовых потоков, генерируемых инвестиционным проектом за весь расчетный период [t0, T], приведенная к начальному моменту t0 со ставкой дисконтирования, равной r (1.4):

 (1.4)

где CFt – доход, достигнутый за период времени t (чистый финансовый поток года t); ICt – капиталовложения в году t; T – расчетный период оценки; r – ставка дисконтирования.

В настоящее время дисконтированный индекс доходности (Discounted Profitability Index, DPI) является одним из часто используемых измерителей относительной ценности инвестиционного проекта. В общем виде дисконтированный индекс доходности представляет собой отношение суммы дисконтированных (к начальному периоду времени t) финансовых потоков проекта к величине капиталовложений. Другими словами, дисконтированный индекс доходности является формальным способом выражения соотношения доходов и затрат инвестиционного проекта (1.5):

 (1.5)

где CFt – финансовый поток проекта в году t; ICt – сумма капитальных вложений в проект в году t; IC – сумма капиталовложений в проект за T лет реализации проекта.

Согласно  правилу DPI, чтобы принять решение  о реализации проекта, минимально приемлемое значение критерия должно быть более 1,1 для устранения влияния возможных  погрешностей. Если чистый дисконтированный доход положителен, то дисконтированный индекс доходности больше единицы, что  является необходимым условием относительной  эффективности инвестиционного  проекта. Дисконтированный индекс доходности позволяет аналитику оценить  инвестиционные альтернативы различных  масштабов путем сопоставления  доходности проектов.

Однако  данный критерий обладает недостатком, заключающимся в том, что после  его расчета нет возможности  судить об абсолютном денежном эффекте, вызванном проектом.

Несмотря  на достаточную объективность, отсутствие зависимости от абсолютных размеров инвестиций и богатый интерпретационный  смысл, критерий внутренней нормы доходности имеет ряд недостатков:

для проектов, не стандартных по структуре  денежных потоков и распределению  их во времени, может наблюдаться  как множественность, так и отсутствие значения показателя IRR;

очень трудно отдать предпочтение какому-либо из альтернативных проектов, различающихся  между собой размером капитальных  вложений и имеющих внутренние нормы  доходности, обратно пропорциональные размеру инвестиций;

на  основе IRR невозможно установить срок окупаемости капитальных вложений.

Очевидно, что при оценке инвестиций необходимо использовать IRR, но только в совокупности с другими критериями.

 

2. Разработка проекта гостиницы ООО «Нова»

2.1 Выбор сферы деятельности  и выработка целей и миссии  деятельности предприятия

Привлекаемые  благоприятным инвестиционным климатом, в Санкт-Петербург приходят крупные  игроки на рынке гостиничных услуг (например, международная цепь гостиниц «Кемпински», московская компания «Heliopark Group»).

Однако  нужно помнить, что в Санкт-Петербург  едут не только с профессиональными  целями. Ежегодный туристский поток  составляют туристы, посещающие город  с целью культурного отдыха.

Одним из главных факторов, сдерживающим массовый въездной туристский поток, является инфраструктура размещения. Основной проблемой является недостаток классифицированных средств размещения туристского  класса (2-3*), ветхость имеющейся материальной базы. Поэтому вопрос развития современной  инфраструктуры размещения, как важной составляющей конкурентоспособной  туриндустрии, является в среднесрочной  перспективе крайне актуальным.

Несмотря  на приход сетей, которые не могут  удовлетворить всех разнообразных  требований туристов из-за некоторой  обезличенности, стандартизированности обслуживания, развитие малых гостиниц актуально в силу их уникальности и неповторимости. Малые гостиницы легче адаптируются к каждому клиенту, создают атмосферу «дома вдали от дома». Кроме того, малые гостиницы, как правило, применяют более гибкую систему скидок и обходятся клиенту дешевле, чем гостиницы аналогичного класса. Все это позволяет этим формам гостиничного бизнеса занять прочное положение на рынке разных стран, в том числе и России. Таким образом, появление малых гостиниц – ответ на возникший у туристов спрос на малые формы и домашний уют.

Одним из перспективных подходов в этом направлении является создание в  регионе сети малых гостиниц, которые  дополняя крупные и средние гостиницы, формируют деловую и туристскую привлекательность, способствуют развитию малого бизнеса, созданию новых рабочих  мест в сфере услуг, росту поступлений в бюджеты всех уровней. Именно такие гостиницы (категории 2-3*) в зарубежной практике работают как массовые гостиничные предприятия и особенно популярны на Западе.

Таким образом, анализ состояния рынка  гостиничных услуг показывает, что  создание сети малых отелей должно быть экономически и социально выгодно  как для предпринимателя, так  и для всего региона в целом.

2.2 Оценка эффективности инвестиционного проекта строительства гостиницы

2.2.1 Производственный план

Инвестиционные  издержки – это капиталовложения в период строительства и до начала производства:

1. Сметная стоимость проектно-изыскательских  работ

2. Плата за землю 

3. Стоимость привлечения основных  фондов, уже существующих на начало  разработки проекта

4. Подготовка территории строительства

5. Стоимость строительно-монтажных  работ

7. Стоимость оборудования (без стоимости  монтажа)

8. Прочие инвестиционные издержки

9. Предпроизводственные затраты, в том числе: пусконаладочные работы в части затрат на опробование оборудования вхолостую с целью проверки качества монтажа.

Первоначальные  затраты, связанные с реализацией  проекта согласно смете составляют 42 259 тыс. долл., или 1 267 770 тыс. руб.

К фиксированным (постоянным) затратам обычно относят амортизационные отчисления по прямолинейному методу, стоимость  эксплуатации зданий и оборудования, арендную плату, расходы на страховку  и на рекламу, зарплату управленческого  персонала, повременную зарплату, налоги и начисления на зарплату. Постоянные (они же фиксированные, условно-постоянные) (FC) затраты - издержки, которые фирма  несет независимо от объема выпуска  продукции. Применительно к рынку  недвижимости это означает сумму  затрат, которые несет арендодатель независимо от того, сдает он в аренду недвижимость или нет.

Достоверность прогнозирования расходных эксплуатационных статей при составлении калькуляции  затрат во многом определяет обоснованность, а следовательно, и эффективность  принимаемых финансовых решений. С  другой стороны, наличие определенных средневзвешенных показателей эксплуатационных расходов позволяет оценивать эффективность  управления недвижимостью. Точная информация о сопоставительной структуре затрат дает возможность управляющим выполнять  ее оптимизацию, позволяя пережить периоды  спада, максимально увеличить доходы в периоды подъема и выдержать  конкуренцию в условиях стабилизации рынка.