Инвестиционный проект гостиницы

С точки зрения своей природы все  эксплуатационные расходы можно  условно разделить на две категории:

расходы, связанные с обеспечением нормальных условий обитаемости зданий и  сооружений;

расходы, связанные с функционированием  объектов недвижимости в условиях рыночных отношений.

К первой категории можно отнести  расходы на теплоснабжение, электроснабжение и освещение, вентиляцию и кондиционирование, водоснабжение и водоотведение, уборку и вывоз мусора, ремонт и  т.п.

Ко  второй категории можно отнести  расходы на управление и заключение договоров аренды, страхование, обеспечение  безопасности, резерв на замещение  и т.п.

Одним из наиболее существенных отличий двух категорий является возможность  технического нормирования расходов первой категории, в отличие от расходов второй категории, которые могут  быть нормированы только на основе рыночных представлений и требований.

Соотношение двух категорий в общей структуре  затрат может колебаться в зависимости  от технических характеристик и  функционального назначения объекта, но в большинстве случаев доля расходов первой категории будет  существенно больше.

Существенное  значение имеет состав арендной платы. Содержит ли она НДС, стоимость коммунальных услуг и оплату коммуникаций? То есть следующий шаг - понять структуру  затрат по этим составляющим. Если эти  затраты возлагаются на арендаторов, то в состав фиксированных они, естественно, не входят. Правда, и арендная плата  в данном случае существенно ниже.

Затраты на текущий ремонт, которые входят в состав эксплуатационных затрат, в случае сдачи коммерческой недвижимости в аренду может сильно отличаться по сумме от обычных затрат на содержание зданий, т.к. обычно арендаторы предъявляют  повышенные требования к оборудованию офисов. Даже мелкий, косметический  ремонт, производящийся после съезда арендатора, может вылиться в приличную  сумму. Поэтому в состав фиксированных  затрат на проект следует заранее  закладывать такую статью, как  текущий ремонт в размере 0,1% от первоначальной стоимости комплекса.

Отдельной статьей затрат выступают издержки, связанные с охраной здания и, в случае ее наличия, парковочной  площади для автомобилей. Помимо з/п охранников, сюда могут входить затраты на поддержание охранной и пожарной сигнализации, телекоммуникационного оборудования, видеонаблюдения.

Целесообразно в составе постоянных издержек учитывать  налоги на землю и недвижимость (имущество).

Средняя (средневзвешенная) ставка земельного налога - 40500 рублей за 1 гектар. Земельный  налог платят компании, имеющие участки  в собственности; предприятия и  учреждения, которым земля была передана в постоянное (бессрочное) пользование. Размер ставки не зависит от того, каким  бизнесом занимается собственник.

Имущество предприятий в настоящее время  облагается налогом по остаточной стоимости, которая определяется исходя из стоимости  его приобретения за вычетом накопленной  амортизации. Такая стоимость на одно и то же имущество может резко  различаться по тем или иным причинам у разных предприятий и, кроме  того, она, как правило, сильно отличается от рыночной. Ставка налога в 2%, установленная в Нижнем Новгороде, является очень высокой, так как для объектов недвижимости равняется годовой норме амортизационных отчислений на восстановление основных фондов.

Амортизация основных фондов составляет 2% от первоначальной стоимости в случае прямолинейного метода начисления.

2.2.2 Финансовый план

Перейдем  к конкретным расчетам.

Первоначальная  стоимость сети малых отелей составила 40 млн. долл.

Ценовое предложение (цена за номер) выражено в  фиксированной сумме, к этой сумме  для посетителей прибавляется стоимость  некоторых дополнительных услуг (видеомагнитофон, доступ в интернет, междугородная  и международная телефонная связь, пользование кондиционером) и, как  часто встречается в ценообразовании  отелей высокой степени комфортности, прибавляется сумма НДС.

В стоимость номера включаются следующие  фиксированные издержки:

содержание  телекоммуникационного оборудования – 30000 долл./год;

текущий ремонт – 40000 долл./год;

охрана  – 120000 долл./год;

оплата  остальных коммунальных услуг (горячее  и холодное водоснабжение, отопление, канализация, газоснабжение, вентиляция и пр.) – 15000 долл./год;

содержание  парковки у офиса – 25000 долл./год;

з/п управленческого персонала с начислениями – 60000 долл./год.

амортизация – 2% от стоимости сети отелей – 800000 долл./год;

страхование – 1,5% от стоимости сети отелей – 600000 долл./год;

налог на землю (исчисляется от общей площади  территории, занимаемой сетью отелей) – 270000 долл./год;

налог на имущество (исчисляется от общей  стоимости сети отелей) – 800000 долл./год.

Общая сумма постоянных затрат на реализацию указанного проекта составляет, таким  образом, 2760 тыс. долл. США в год. Вполне естественно, что их величина должна полностью покрываться поступлениями от сдачи номеров посетителям. Кроме того, сумма поступающих средств должна позволить покрывать платежи по процентам за обслуживание инвестиционного кредита и обеспечить возврат основной суммы долга в течение срока реализации проекта; а также обеспечивать возмещение переменных издержек компании, основными из которых будут являться транзакционные издержки, связанные с поиском новых посетителей отелей.

Можно рассчитать ориентировочную стоимость  транзакционных издержек компании-арендодателя по аренде торговых и офисных площадей комплекса по рыночным ставкам:

Общая площадь сдаваемых номеров – 37700 кв. м.

Усредненная ставка арендной платы – 348$ за 1 кв.м. в год.

Годовая стоимость арендных платежей без  НДС - 13,14 млн. долл.

Комиссионное  вознаграждение рекламных агентств – 5% от 13,14 млн. долл. = 657 тыс. долл.

Как видим, эта величина превышает на 157-357 тыс. долл. транзакционные издержки, которые реально может понести  фирма.

Кроме того, следует учесть недоиспользование  имеющихся площадей, что оказывает  влияние на величину прибыли.

Ориентировочный коэффициент полезного использования  площадей – 95%.

Прогнозируемая  реальная годовая стоимость платежей клиентов – 95% от 13,14 млн. долл. = 12,483 млн. долл.

Таким образом, снижение прибыли за счет недоиспользования  имеющихся площадей может составить 657 тыс. долл.

Рассмотренная нами структура затрат на проект свидетельствует  о том, что фактически все издержки можно отнести к условно-постоянным, т.к. они практически не зависят  от количества сданных номеров, и  их величина может меняться (в сторону  повышения) только по прошествии некоторого периода времени, в частности, за счет увеличения тарифов на коммунальные услуги и уровня средней заработной платы управленческого и обслуживающего персонала. Это позволяет нам планировать отток денежных средств по периодам исходя из известной суммы годовых затрат на проект.

Таким образом, требуемые единоразовые вложения в инвестиционный проект составляют 42259 тыс. долл., или 1 267770 тыс. руб., величина годовых затрат, связанных с реализацией проекта (включая комиссионное вознаграждение управляющей компании в размере 400 тыс. долл. без стоимости обслуживания инвестиционного кредита) – (2760+400) = 3160 тыс. долл. США; годовая стоимость обслуживания кредита, включая выплаты по выбранному варианту основной суммы долга - 12313,08 тыс. долл.

При осуществлении дальнейших расчетов будем исходить из предположения, что  величина годовых затрат за вычетом  амортизации, налога на землю, налога на имущество и страхования будет  незначительно повышаться с течением времени с приростом 5% в год. Расчет издержек по годам реализации проекта приведен в табл.1.

Ориентировочный коэффициент полезного использования  площадей в первый год эксплуатации сети отелей – 95%.

Прогнозируемый  реальный приток денежных средств за счет сдачи номеров посетителям  отелей в первый год эксплуатации – 95% от 13,14 млн. долл. = 12,483 млн. долл.

Общая сумма доходов состоит не только из арендной платы по установленным  ставкам, но и выплат на эксплуатационные расходы владельцу сети отелей. Ставка на эксплуатационные расходы составляет от 30 до 120 долл. за 1 кв. м в год без НДС. Годовая сумма приобретенного дохода, включая возмещение арендаторами затрат на эксплуатацию отелей, составляет 18 422 тыс. долл. с учетом НДС или 15 612 тыс. долл. без НДС. Следовательно, годовая сумма выплат на эксплуатацию составляет

15,61 – 13,14 = 2,47 млн. долл.

Усредненная ставка на эксплуатационные расходы  составит, таким образом, 15612 000/37 700 - 348$ = 66,11 долл. за 1 кв.м. в год без НДС.

Учитывая  коэффициент полезного использования  площадей, сумму поступлений на эксплутационные расходы будем рассчитывать аналогично арендным платежам, принимая темп прироста ставок на эксплуатационные расходы на уровне 3%.

Расчет  денежных поступлений по годам реализации проекта представлен в табл. 1.

Предварительная оценка инвестиционного проекта, базирующаяся на основе прогнозных значений притока  и оттока денежных средств (по данным табл. 1) позволяет сделать вывод о том, что проект может дать определенный экономический эффект. По прошествии нескольких лет предусмотренного жизненного цикла проекта совокупный накопленный доход превышает совокупные понесенные затраты, что может свидетельствовать о наличии бухгалтерской прибыли в результате реализации проекта. Следующие задачи оценки инвестиционного проекта состоят в определении размера бухгалтерской и чистой прибыли, выявлении наличия или отсутствия экономической прибыли и определении ее размера согласно основным критериям эффективности инвестиционных проектов.

Показатели, используемые при анализе эффективности  инвестиций, можно подразделить на две группы в зависимости от того, учитывается или нет временной  аспект стоимости денег:

а) основанные на дисконтированных оценках;

б) основанные на учетных оценках.

Далее в работе будут рассмотрены основные показатели, базирующиеся на дисконтированных оценках: чистый дисконтированный (приведенный) доход ЧДД, индекс доходности (рентабельности инвестиций) ИД и внутренняя норма  доходности (прибыли) ВНД.

Таблица 1 - Расчет исходных показателей доходов и расходов по годам, тыс. долл.

Статьи расходов					Годы							Всего за 10 лет
	0	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Инвестиционные затраты	42259	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	42259
Годовая сумма текущих и общехозяйственных  расходов за вычетом амортизации, налога на землю, налога на имущество и страхования	0	690,0	724,5	760,7	798,8	838,7	880,6	924,7	970,9	1019,4	1070,4	8679
Амортизация	0	800,0	800,0	800,0	800,0	800,0	800,0	800,0	800,0	800,0	800,0	8000
Налоги на землю и имущество, страховка	0	1670,0	1670,0	1670,0	1670,0	1670,0	1670,0	1670,0	1670,0	1670,0	1670,0	16700
Инвестиционные расходы и проценты за кредит	0	12313,1	12313,1	12313,1	12313,1	12313,1	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0	61565
Всего затрат	42259	15473,1	15507,6	15543,8	15581,8	15621,8	3350,6	3394,7	3440,9	3489,4	3540,4	137203
То же нарастающим итогом	42259	57732,1	73239,7	88783,5	104365,3	119987,1	123337,7	126732,4	130173,3	133662,7	137203,1	-
Статьи доходов					Годы
	0	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Привлечение инвестиционного кредита	42259	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	42259
Арендная плата	0	12483,0	12831,2	13472,8	14146,4	14853,7	15596,4	16376,2	17195,0	18054,8	18957,5	153967
Возмещение эксплуатационных расходов	0	2346,5	2366,0	2437,0	2510,1	2585,4	2663,0	2742,9	2825,1	2909,9	2997,2	26383
Всего поступлений	42259	14829,5	15197,2	15909,8	16656,5	17439,1	18259,4	19119,1	20020,2	20964,7	21954,7	222609
То же нарастающим итогом	42259	57088,5	72285,7	88195,5	104852,0	122291,1	140550,5	159669,6	179689,8	200654,5	222609,2	-
Сальдо доходов и расходов	0	-643,6	-310,4	366,0	1074,7	1817,4	14908,8	15724,4	16579,3	17475,3	18414,3	85406
Сальдо накопленного потока	0	-643,6	-953,9	-588,0	486,7	2304,0	17212,8	32937,2	49516,5	66991,8	85406,1	-

 

2.3 Оценка эффективности проекта

Реализация  выбранного инвестиционного проекта  требует выработки стратегии  финансирования. Схема финансирования предполагает инвестиции в основной и оборотный капитал.

Конечно же, предприятие может профинансировать часть инвестиций за счет собственных  источников финансирования. Но в целях  корректного сравнения и наглядности  расчетов будем считать, что за счет заемных средств намечено финансировать 100% от дополнительных капитальных вложений в основные фонды. Поэтому принято  решение прибегнуть к помощи долгосрочного банковского кредита в целях финансирования инвестиционного проекта.

Необходимая величина инвестиций в проект составляет 42 259 тыс. долл., или 1 267 770 тыс. руб.

Анализ  информации о кредитовании юридических  лиц 3-х крупнейших банков (Альфа-Банк, Внешэкономбанк, Сбербанк) (табл.2) выявил следующее: в настоящее время наиболее предпочтительные условия предоставления кредита юридическим лицам действуют в Альфа-Банке по следующим критериям: сроки погашения, наименьшая процентная ставка за кредит, общедоступность. СБ обладает существенным недостатком - ограничение в 1,5 года срока предоставления кредита. К тому же, ввиду отсутствия полноценной информации о конкретных процентных ставках СБ, трудно сделать однозначный вывод об условиях кредитования им юр. лиц. Ставки Внешэкономбанка плавающие и их средний уровень намного выше, чем в Альфа-Банке. Кроме того, Внешэкономбанк занимается финансированием крупных экспортно-импортных программ и не подходит для большинства мелких и средних фирм.

Итак, кредит на сумму 42 259 тыс. долл. берется в Альфа-Банке на срок 5 лет под 15% годовых в валюте.

Составим  план-график погашения кредита.

Таблица 2 - Данные об условиях кредитования юридических лиц

Показатели	Банки
	Сбербанк	Внешэкономбанк	Альфа-Банк
Срок кредита	до 18 мес.	от 1 года для инвестиционных кредитов	до 180 дней с последующей пролонгацией
Минимальная сумма	Нет ограничения	$100 000	$100 000
Годовая процентная ставка	В зависимости от условий кредита, 18-20%	от 17-20% годовых в валюте и плавающая ставка	от 15%, постоянная ставка