Инвестиционный проект гостиницы

 

Как видно из приведенного выше расчета, несмотря на повышенную норму дисконта, главное условие эффективности  инвестиционного проекта соблюдено: ЧДД > 0, что положительно характеризует  финансовую устойчивость и экономическую  эффективность проекта.

2. В параметрах, заданных в табл. 3, изменим объем выручки на 15% в каждый год реализации проекта и посмотрим, к каким последствиям это приведет. Базисные показатели примем равными 100%, расчетные – 85%. Расчет приведен в табл. 5. Как видно из расчета, ни к каким катастрофическим последствиям для проекта это не привело, что свидетельствует о низкой чувствительности проекта к колебаниям объема выручки.

3. Принятая в расчетах ставка кредитования равна 15% годовых в валюте. Ее увеличение приведет к увеличению стоимости обслуживания кредита и росту основной суммы долга. Увеличенная на 20% годовая ставка процента составит 15*1,2 = 18%.

Из  формулы (1) размер платежа по полугодиям составит:

Кn = 42 259 * 0,09 *(1 + 0,09)10/[(1 + 0,09)10 - 1]

Кn = 6584,8 тыс. долл., или 13 169,6 тыс. долл. в год.

Сумма платежей равными срочными уплатами по полугодиям составит 6584,8 *10 = 65 848 тыс. долл.

Внесем  полученные изменения в исходные данные табл. 3. Расчет чистого дисконтированного дохода с учетом изменений приведен в табл. 6. Полученные результаты свидетельствуют, что сумма ЧДД изменилась незначительно, и он по-прежнему выше нуля, что говорит об устойчивости проекта к колебаниям процентной ставки за инвестиционный кредит.

 

 

 

 

Таблица 5 - Расчет чистого дисконтированного дохода (ЧДД) с уменьшенным объемом выручки, тыс. долл.

Показатели					Годы							Всего за 10 лет
	0	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Выручка	0	12605,1	12917,6	13523,3	14158,0	14823,3	15520,5	16251,2	17017,2	17820,0	18661,5	153298
Годовая сумма текущих и общехозяйственных  расходов за вычетом амортизации	0	2360,0	2394,5	2430,7	2468,8	2508,7	2550,6	2594,7	2640,9	2689,4	2740,4	25379
Амортизация -	0	800,0	800,0	800,0	800,0	800,0	800,0	800,0	800,0	800,0	800,0	8000
Налогооблагаемая прибыль	0	9445,1	9723,1	10292,6	10889,3	11514,6	12169,8	12856,6	13576,3	14330,5	15121,1	119919
Налог на прибыль	0	2266,8	2333,6	2470,2	2613,4	2763,5	2920,8	3085,6	3258,3	3439,3	3629,1	28781
Чистая прибыль	0	7178,3	7389,6	7822,4	8275,8	8751,1	9249,1	9771,0	10318,0	10891,2	11492,0	91138
Амортизация +	0	800,0	800,0	800,0	800,0	800,0	800,0	800,0	800,0	800,0	800,0	8000
Чистые денежные поступления	42259	7978,3	8189,6	8622,4	9075,8	9551,1	10049,1	10571,0	11118,0	11691,2	12292,0	99138
Дисконтированный поток		7123,4	6528,7	6137,2	5767,9	5419,5	5091,2	4781,8	4490,4	4216,0	3957,7	53514
Инвестиционные расходы и проценты за кредит	42259	12313,1	12313,1	12313,1	12313,1	12313,1	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0	61565
Чистый денежный поток	0	-4334,8	-4123,5	-3690,7	-3237,2	-2762,0	10049,1	10571,0	11118,0	11691,2	12292,0	37573
Коэффициент дисконтирования	1	0,8929	0,7972	0,7118	0,6355	0,5674	0,5066	0,4523	0,4039	0,3606	0,3220	-
Чистый дисконтированный доход NPV	0	-3870,4	-3287,2	-2627,0	-2057,3	-1567,2	5091,2	4781,8	4490,4	4216,0	3957,7	9128

 

 

 

 

Таблица 6 - Расчет чистого дисконтированного дохода (ЧДД) с увеличенной ставкой кредита, тыс. долл.

Показатели					Годы							Всего за 10 лет
	0	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Выручка	0	14829,5	15197,2	15909,8	16656,5	17439,1	18259,4	19119,1	20020,2	20964,7	21954,7	180350
Годовая сумма текущих и общехозяйственных  расходов за вычетом амортизации	0	2360,0	2394,5	2430,7	2468,8	2508,7	2550,6	2594,7	2640,9	2689,4	2740,4	25379
Амортизация -	0	800,0	800,0	800,0	800,0	800,0	800,0	800,0	800,0	800,0	800,0	8000
Налогооблагаемая прибыль	0	11669,5	12002,7	12679,0	13387,8	14130,4	14908,8	15724,4	16579,3	17475,3	18414,3	146971
Налог на прибыль	0	2800,7	2880,7	3043,0	3213,1	3391,3	3578,1	3773,9	3979,0	4194,1	4419,4	35273
Чистая прибыль	0	8868,8	9122,1	9636,1	10174,7	10739,1	11330,7	11950,6	12600,3	13281,2	13994,9	111698
Амортизация +	0	800,0	800,0	800,0	800,0	800,0	800,0	800,0	800,0	800,0	800,0	8000
Чистые денежные поступления	42259	9668,8	9922,1	10436,1	10974,7	11539,1	12130,7	12750,6	13400,3	14081,2	14794,9	119698
Дисконтированный поток		8632,9	7909,8	7428,2	6974,6	6547,6	6145,8	5767,7	5412,1	5077,8	4763,6	64660
Инвестиционные расходы и проценты за кредит	42259	13169,6	13169,6	13169,6	13169,6	13169,6	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0	65848
Чистый денежный поток	0	-3500,8	-3247,5	-2733,5	-2194,9	-1630,5	12130,7	12750,6	13400,3	14081,2	14794,9	53850
Коэффициент дисконтирования	1	0,8929	0,7972	0,7118	0,6355	0,5674	0,5066	0,4523	0,4039	0,3606	0,3220	-
Чистый дисконтированный доход NPV	0	-3125,7	-2588,9	-1945,7	-1394,9	-925,2	6145,8	5767,7	5412,1	5077,8	4763,6	17187

 

Сложившееся финансово-хозяйственное положение  на рынке коммерческой недвижимости таково, что цена авансированного  капитала (WACC) составляет 15% (средняя  рентабельность инвестиций в коммерческую недвижимость). То есть, если выяснится, что эффективность капиталовложений в данный проект с учетом инфляции составит меньше искомых 15%, то предприятие не получит экономической прибыли.

Таким образом, эффективность капвложений  с учетом инфляции должна быть не ниже 15%, т.е. приведенный чистый доход  с учетом цены капитала за вычетом  инвестиционных расходов должен быть не меньше нуля.

Применим  для анализа расчет показателей  эффективности капвложений.

1. Для одновременного учета инфляции  и цены капитала дополнительно  вычисляем коэффициенты дисконтирования  для цены капитала (15%, r = 0,15) и найденные  значения денежных поступлений  по годам уменьшаются путем  умножения на действующий коэффициент  дисконтирования для цены капитала  в соответствующий период.

Для первого года:

1+0,15 = 1,15

Для второго:

(1,15)2 = 1,3225 и т.д.

Результаты  вычислений представлены в табл. 7.

Как показывают расчеты, NPV с учетом цены капитала в условиях инфляции имеет  положительное значение. Это означает, что эффективность реализации проекта  выше, нежели средняя рентабельность инвестиционной деятельности на рынке  коммерческой недвижимости, что позволяет  рекомендовать его внедрение  на практике.

Обобщающими критериями эффективности инвестиционных проектов являются показатели: индекс доходности (рентабельности инвестиций) ИД (PI) и внутренняя норма доходности (прибыли) ВНД (IRR).

 

 

 

Таблица 7 - Расчет показателей эффективности капвложений с учетом инфляции

Показатели				Годы							Всего за 10 лет
	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Чистый дисконтированный доход NPV	-2360,9	-1906,1	-1336,0	-850,6	-439,2	6145,8	5767,7	5412,1	5077,8	4763,6	20274
Коэффициент дисконтирования для  цены капитала	0,8696	0,7561	0,6575	0,5718	0,4972	0,4323	0,3759	0,3269	0,2843	0,2472	-
NPV с учетом цены капитала	-2053,0	-1441,3	-878,5	-486,3	-218,3	2657,0	2168,3	1769,2	1443,4	1177,5	4138

 

2. Индекс доходности показывает  доходность (рентабельность инвестиций) и определяется отношением дисконтированного  потока чистых денежных средств,  накопленных в течение всего  срока реализации проекта, к  первоначальным инвестициям.

Индекс  рентабельности инвестиций (Profitability Index, PI) рассчитывается на основе показателя NPV по следующей формуле

n Pk

PI = å ----- : IC. (5)

k=1 (1+r)k

Очевидно, что если: РI > 1, то проект следует принять; РI < 1, то проект следует отвергнуть; PI = 1, то проект не является ни прибыльным, ни убыточным.

В нашем случае сумма накопленного чистого потока денежных средств  по данным табл. 2.3 составляет 64 460 тыс. долл., первоначальные вложения - 42 259 тыс. долл. Таким образом,

РI = 64460/42259 = 1,525.

Условие эффективности соблюдено: РI >1.

3. Под внутренней нормой прибыли  инвестиционного проекта (Internal Rate of Return, IRR) понимают значение коэффициента дисконтирования r, при котором NPV проекта равен нулю:

IRR = r, при котором NPV = f(r) = 0.

Наиболее  часто для расчета IRR применяется  метод последовательных итераций с использованием табулированных значений дисконтирующих множителей. При этом сначала с помощью таблиц выбирают два значения коэффициента дисконтирования r1 < r2 таким образом, чтобы в интервале (r1, r2) функция NPV = f(r) меняла свое значение с "+" на "-" или с "-" на "+". Далее используют формулу

f(r1)

IRR = r1 + ¾¾¾¾¾¾ (r2 - r1), (6)

f(r1) - f(r2)

где r1 - значение табулированного коэффициента дисконтирования, при котором f(r1) > 0 (f(r1) < 0);

r2 - значение табулированного коэффициента  дисконтирования, при котором f(r2) < 0 (f(r2) > 0).

Точность  вычислений обратно пропорциональна  длине интервала (r1, r2), а наилучший  результат с использованием табулированных значений достигается в случае, когда  длина интервала минимальна (равна 1%), т.е. r1 и r2 ближайшие друг к другу значения коэффициента дисконтирования, удовлетворяющие условиям (в случае изменения знака функции у = f(r) с "+" на "-"):

r1 - значение табулированного коэффициента  дисконтирования, минимизирующее положительное значение показателя NPV, т. е. f(r1) = min{f(r) > 0};

r2 - значение табулированного коэффициента дисконтирования, максимизирующее отрицательное значение показателя NРV, т.е. f(r2) = max {f(r) < 0}.

Путем взаимной замены коэффициентов r1 и r2 аналогичные  условия выписываются для ситуации, когда функция меняет знак с "-" на "+".

В нашем случае требуется рассчитать значение показателя IRR для проекта  со сроком реализации 10 лет с показателями NPV, приведенными в табл. 2.3. по годам.

Возьмем два произвольных значения коэффициента дисконтирования:

r1 = 20%, r2 = 30%. Соответствующие расчеты  с использованием табулированных значений приведены в таблице 8.

Таблица 8 - Расчет внутренней нормы прибыли

Год	Поток	Расчет 1		Расчет 2
		r1=20%	PV	r2=30%	PV
1	-2360,9	0,8333	-1967,5	0,7692	-1816,1
2	-1906,1	0,6944	-1323,7	0,5917	-1127,9
3	-1336,0	0,5787	-773,2	0,4552	-608,1
4	-850,6	0,4823	-410,2	0,3501	-297,8
5	-439,2	0,4019	-176,5	0,2693	-118,3
6	6145,8	0,3349	2058,2	0,2072	1273,3
7	5767,7	0,2791	1609,7	0,1594	919,2
8	5412,1	0,2326	1258,7	0,1226	663,5
9	5077,8	0,1938	984,1	0,0943	478,8
10	4763,6	0,1615	769,3	0,0725	345,5
Всего			2029,0		-287,9