Инвестиционный проект гостиницы

 

Способ  погашения кредита разовым платежом в конце срока дает сумму платежей по данному контракту в размере 73 953,25 тыс. долл.:

Цена - 42 259 тыс. долл.

Проценты - 6406,6 *0,15*5 = 31 694,25 тыс. долл.

Всего платежей: 42 259 + 31 694,25 = 73 953,25 тыс. долл.

В практике кредитования часто применяется  способ выплаты суммы кредита  равными срочными уплатами 1 раз  в конце года или по полугодиям.

Размер  равновеликих платежей по кредиту можно  рассчитать, представив сумму кредита  в виде обыкновенного аннуитета  по следующей формуле:

, (1)

где К - общая сумма кредита;

Кn - равный срочный платеж по кредиту, включающий часть основного долга и проценты;

r - годовая ставка процента за  кредит;

k - количество платежей по кредиту  в течение года;

n - общее количество предстоящих  платежей.

Из  формулы (1) размер платежа по кредиту 1 раз в конце года составит:

Кn = 42 259 * 0,15 *(1 + 0,15)5/[(1 + 0,15)5 - 1]

Кn = 12 606,52 тыс. долл.

Сумма платежей равными срочными уплатами 1 раз в конце года составит 12 606,52*5 = 63 032,59 тыс. долл.

Из  формулы (1) размер платежа по полугодиям составит:

Кn = 42 259 * 0,075 *(1 + 0,075)10/[(1 + 0,075)10 - 1]

Кn = 6156,54 тыс. долл., или 12 313,08 тыс. долл. в год.

Сумма платежей равными срочными уплатами по полугодиям составит 6156,54*10 = 61 565,4 тыс. долл.

Как показывают расчеты, наименьшую текущую  стоимость платежей дает способ погашения  кредита путем равновеликих выплат в конце каждого полугодия, т.е. 2 раза в год по 6156,54 тыс. долл.

Форма привлечения заемных средств  – долгосрочный банковский кредит. Срок предоставления кредита – 5 лет. Форма возврата – равными срочными уплатами 1 раз в конце каждого  полугодия в течение всего  срока кредита. Все остальные  денежные расходы будут осуществляться за счет собственных источников финансирования и арендных платежей.

При осуществлении дальнейших расчетов предполагается, что все вложения осуществляются в конце года, предшествующего  первому году реализации проекта, хотя в принципе они могут осуществляться в течение ряда последующих лет.

Приток (отток) денежных средств относится  к концу очередного года.

Критерием эффективности реализации инвестиционного  проекта является чистый дисконтированный доход ЧДД (NPV). Он представляет собой  разность между текущей дисконтированной стоимостью поступлений денежных средств  и величиной инвестиций.

Дисконтирование – процесс определения сегодняшней (текущей) стоимости денег, если известна их будущая стоимость.

В качестве будущих поступлений денежных средств используются поступления  чистой прибыли и амортизационные  отчисления.

Для расчета чистого приведенного дохода требуется предварительно определить сумму чистых денежных поступлений  по годам реализации проектов, которые  в свою очередь состоят из чистой прибыли и суммы амортизационных  отчислений.

Чистая  прибыль определяется вычитанием из выручки общей суммы издержек и налога на прибыль в размере 24%.

Сумма амортизационных отчислений по годам  реализации проекта определяется исходя из объема (стоимости) инвестиций и  заданного метода начисления амортизации. Предприятие установило прямолинейный  метод начисления амортизации на сумму первоначальной стоимости объекта – 40 млн. долл.

Суммы ежегодных затрат и денежных поступлений  основываются на расчетах, приведенных в табл. 1.

Чистый  денежный поток рассчитывается путем  вычитания из чистых денежных поступлений  инвестиционных расходов и процентов  за кредит (табл.1).

Допустим, что инвестированный капитал (IС) будет генерировать в течение n лет годовые доходы в размере P1, P2, ..., Pn . Тогда NPV можно рассчитать по формуле:

n Pk

NPV= å----- - IC, (2)

k=1 (1+r)k

где r – годовая норма дисконта;

k – количество лет реализации  проекта.

Чистый  денежный поток с учетом инфляции (чистый приведенный доход NPV) определяется путем умножения чистых денежных поступлений по годам на коэффициент  дисконтирования в соответствии с уровнем инфляции. В последнее  время среднегодовые темпы инфляции в России составляют 12%, т.е. r = 0,12

Коэффициент дисконтирования Кд, отражающий уровень  инфляции, на который умножаются денежные поступления по годам, определяется по формуле

Кд = (3),

где r – норма дисконта;

n – год реализации проекта.

В нашем случае r = 0,12.

Коэффициент дисконтирования для первого  года равен 

1/(1+0,12) = 0,8929

Для второго 1/(1+0,12)2 = 0,7972 и т.д.

Рассчитаем  искомые показатели по годам (табл. 3.3).

Таким образом, планируемый объем выручки  за 10 лет реализации проекта составит 180350 тыс. долл., чистая прибыль – 111698 тыс. долл., сумма чистых денежных поступлений  без учета инфляции – 119698 тыс. долл., чистый денежный поток без учета  инфляции – 58133 тыс. долл., сумма приведенного чистого дохода с учетом инфляции – 20274 тыс. долл.

Таким образом, главное условие эффективности  инвестиционного проекта соблюдено: ЧДД > 0.

Это свидетельствует о прибыльности и рентабельности проекта с учетом инфляции. Но полученные результаты не в должной степени характеризуют  экономическую эффективность проекта, т.к. не дают информации о получении  экономической прибыли в результате реализации инвестиционной программы.

Для уточнения и корректировки результативности выполнения инвестиционной программы  следует оценить ее эффективность  на основании требуемой рентабельности авансированного капитала, учесть поправку на риск и вероятность получения  планируемой выручки от реализации услуг по годам реализации инвестиционного  проекта.

Таблица 3 - Расчет чистого дисконтированного дохода (ЧДД), тыс. долл.

Показатели					Годы							Всего за 10 лет
	0	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Выручка	0	14829,5	15197,2	15909,8	16656,5	17439,1	18259,4	19119,1	20020,2	20964,7	21954,7	180350
Годовая сумма текущих и общехозяйственных  расходов за вычетом амортизации	0	2360,0	2394,5	2430,7	2468,8	2508,7	2550,6	2594,7	2640,9	2689,4	2740,4	25379
Амортизация -	0	800,0	800,0	800,0	800,0	800,0	800,0	800,0	800,0	800,0	800,0	8000
Налогооблагаемая прибыль	0	11669,5	12002,7	12679,0	13387,8	14130,4	14908,8	15724,4	16579,3	17475,3	18414,3	146971
Налог на прибыль	0	2800,7	2880,7	3043,0	3213,1	3391,3	3578,1	3773,9	3979,0	4194,1	4419,4	35273
Чистая прибыль	0	8868,8	9122,1	9636,1	10174,7	10739,1	11330,7	11950,6	12600,3	13281,2	13994,9	111698
Амортизация +	0	800,0	800,0	800,0	800,0	800,0	800,0	800,0	800,0	800,0	800,0	8000
Чистые денежные поступления	42259	9668,8	9922,1	10436,1	10974,7	11539,1	12130,7	12750,6	13400,3	14081,2	14794,9	119698
Дисконтированный поток	-	8632,9	7909,8	7428,2	6974,6	6547,6	6145,8	5767,7	5412,1	5077,8	4763,6	64660
Инвестиционные расходы и проценты за кредит	42259	12313,1	12313,1	12313,1	12313,1	12313,1	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0	61565
Чистый денежный поток	0	-2644,3	-2391,0	-1877,0	-1338,4	-773,9	12130,7	12750,6	13400,3	14081,2	14794,9	58133
Коэффициент дисконтирования	1	0,8929	0,7972	0,7118	0,6355	0,5674	0,5066	0,4523	0,4039	0,3606	0,3220	-
Чистый дисконтированный доход NPV	0	-2360,9	-1906,1	-1336,0	-850,6	-439,2	6145,8	5767,7	5412,1	5077,8	4763,6	20274

 

Но  прежде всего следует проанализировать проект на предмет безубыточности и финансовой прочности.

Существуют  следующие основные методы оценки эффективности  и устойчивости проектов:

- укрупненная оценка устойчивости;

- расчет границ и уровней безубыточности;

- метод вариации параметров;

- оценка ожидаемой эффективности проекта с учетом факторов неопределенности.

Предлагается  проанализировать проект несколькими  предложенными методами: путем расчета  границ и уровней безубыточности; произвести анализ чувствительности проекта  методом вариации параметров. Далее  будет дана оценка инвестиционного  проекта путем учета фактора  риска в условиях неопределенности.

Граница безубыточности (предельный уровень) параметра  проекта для некоторого шага расчетного периода определяется как такой  коэффициент к значению этого  параметра на данном шаге, при применении которого чистая прибыль участника  на этом шаге становится нулевой.

Одним из наиболее важных показателей этого  типа является уровень безубыточности.

Точка безубыточности - [break-even point (analysis), BEP = точка достижения равновесия]. Ее смысл, как это вытекает из названия, заключается в определении минимально допустимого (критического) уровня производства (продаж), при котором проект остается безубыточным, то есть, не приносит ни прибыли, ни убытка.

Годовые поступления денежных средств составляют 13140 тыс. долл. без НДС, годовая сумма  выплат на эксплуатацию отелей - 2 470 тыс. долл. без НДС. Средняя цена 1 кв. м. определяется делением выручки на площадь сдаваемых в аренду помещений. Таким образом, усредненная ставка дохода на 1 кв. м. площадей включая ставку на эксплуатационные расходы составляет

р = 15612 000/37 700 = 414,11 долл.

Уравнение выручки от реализации (Q) по имеющейся  средней цене р = 414,11 долл. имеет вид:

Q = 414,11х, 

где х – количество кв. м. сданных  в аренду площадей.

Уравнение себестоимости должно учитывать  постоянные затраты Сconst.

Величину  постоянных расходов за год вычислим на основании табл.1. Общая величина расходов за 10 лет срока действия проекта – 137 203 тыс. долл. Годовые расходы равны

Сconst = 137 203/10 = 13720,3 тыс. долл.

Стоимость переменных расходов в нашем случае равняется нулю.

Уравнение себестоимости примет вид:

С = Сconst

где Сconst – постоянные затраты.

Их  величина равна 13720,3 тыс. долл.

Тогда уравнение себестоимости примет вид

С = 13720300

Точка безубыточности находится в месте  пересечения кривых выручки и  себестоимости. Математически это  определяется приравниванием правых частей уравнений кривых и нахождением  количества единиц продукции, обеспечивающих безубыточность производства.

414,11х  = 13720,3

х = 13720300/414,11

х = 33 132 кв. м. или 33,132 тыс. кв. м

Таким образом, если предприятие не сможет сдавать в аренду 33,132 тыс. кв. м  и более постоянно в течение  года, то оно понесет убытки. Эта  величина составляет долю 33132/37700 = 0,8788 или 87,88% от общего размера имеющихся  площадей, предназначенных для сдачи  посетителям отелей. Запас финансовой прочности по имеющимся данным составляет от 12,12% (в случае стопроцентного использования  имеющихся площадей, что практически  недостижимо) до 5,12% в случае коэффициента использования площадей, равного 93%, принятого нами для расчетов.

Анализ  чувствительности проекта методом  вариации параметров предлагается провести путем изменения основных базовых  компонентов проекта – уменьшения объема выручки, увеличения ставки дисконтирования, увеличения процента за кредит.

Рекомендуется рассматривать сценарии, в которых  границы изменения параметров задаются следующими: темпов общей инфляции, темпов роста цен и, соответственно, нормы дисконта на 0,03 пункта; уменьшения объема выручки на 15%; увеличения процента за кредит от его проектного значения по кредитам в СКВ на 20%.

1. Пусть норма дисконта возросла  с 0,12 до 0,15, т.е. r = 0,15.

Это приведет к изменениям коэффициента дисконтирования, а следовательно, и ЧДД, рассчитанного в табл. 3. Расчет ЧДД с измененной нормой дисконта приведен в табл. 4.

Таблица 4 - Расчет чистого дисконтированного дохода (ЧДД) с измененной нормой дисконта, тыс. долл.

Показатели					Годы							Всего за 10 лет
	0	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Выручка	0	14829,5	15197,2	15909,8	16656,5	17439,1	18259,4	19119,1	20020,2	20964,7	21954,7	180350
Годовая сумма текущих и общехозяйственных  расходов за вычетом амортизации	0	2360,0	2394,5	2430,7	2468,8	2508,7	2550,6	2594,7	2640,9	2689,4	2740,4	25379
Амортизация -	0	800,0	800,0	800,0	800,0	800,0	800,0	800,0	800,0	800,0	800,0	8000
Налогооблагаемая прибыль	0	11669,5	12002,7	12679,0	13387,8	14130,4	14908,8	15724,4	16579,3	17475,3	18414,3	146971
Налог на прибыль	0	2800,7	2880,7	3043,0	3213,1	3391,3	3578,1	3773,9	3979,0	4194,1	4419,4	35273
Чистая прибыль	0	8868,8	9122,1	9636,1	10174,7	10739,1	11330,7	11950,6	12600,3	13281,2	13994,9	111698
Амортизация +	0	800,0	800,0	800,0	800,0	800,0	800,0	800,0	800,0	800,0	800,0	8000
Чистые денежные поступления	42259	9668,8	9922,1	10436,1	10974,7	11539,1	12130,7	12750,6	13400,3	14081,2	14794,9	119698
Дисконтированный поток	-	8407,7	7502,5	6861,9	6274,8	5737,0	5244,4	4793,4	4380,6	4002,8	3657,1	56862
Инвестиционные расходы и проценты за кредит	42259	12313,1	12313,1	12313,1	12313,1	12313,1	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0	61565
Чистый денежный поток	0	-2644,3	-2391,0	-1877,0	-1338,4	-773,9	12130,7	12750,6	13400,3	14081,2	14794,9	58133
Коэффициент дисконтирования	1	0,8696	0,7561	0,6575	0,5718	0,4972	0,4323	0,3759	0,3269	0,2843	0,2472	-
Чистый дисконтированный доход NPV	0	-2299,4	-1807,9	-1234,2	-765,2	-384,8	5244,4	4793,4	4380,6	4002,8	3657,1	15587