Ипотечное кредитование (на примере Сберегательного банка Российской Федерации)

 

 

Таблица 3.2

Расчет совокупного риска  кредитного портфеля банка

на 01.01.2007 г.

Группа риска	Ссудная задолженность, тыс. руб.	% риска	Риск, тыс. руб.
1	12976	1	129,76
2	3827	20	765,4
3	671	50	335,5
4	–	–	–
5	–	–	–
Итого:	17474		1230,66

 

Резервов, сформированных Банком, хватает на покрытие рисков по ипотечным  кредитам.

Основным способом страхования  кредитного риска в Сбербанке  РФ остается проведение тщательного  андеррайтинга кредита. При этом типовыми значениями параметров такого андеррайтинга являются:

· отношение месячного  платежа заемщика к его ежемесячному доходу (payment-to-income ratio - PTI) - 25-35%;

· отношение суммы кредита  к рыночной стоимости залога (loan-to-value ratio - LTV) - 50-85%.

3.2 Пути оптимизации  ипотечной деятельности СБ РФ

Несмотря на лидирующие позиции  Сбербанка РФ и его Юго-Западного  отделения на рынке ипотечного кредитования РФ и его преимущества перед другими  банками в методах и способах оценки суммарных активов существует ряд мер, направленных на оптимизацию  его ипотечной деятельности.

Сбербанк России, являясь  лидером рынка розничных услуг  населению, не в полной мере использует возможности продажи пакетов  комплексных услуг всем категориям граждан. Слабо реализуются конкурентные преимущества (собственная расчетная  система, разветвленная сеть филиалов) и в работе Банка на рынке обслуживания юридических лиц. Отсутствие стратегии  работы с определенными группами клиентов, разрозненность предоставляемых  услуг и отсутствие разумного  баланса между продажей стандартных  видов услуг и индивидуальным обслуживанием, недостаточная гибкость тарифной политики и слабое развитие маркетинга не позволяют эффективно использовать имеющиеся возможности  и требуют скорейшего пересмотра. Объемы оказываемых услуг не соответствуют  месту Банка в банковской системе  страны и должны быть существенно  увеличены.

Имея значительные резервы  роста, Банк способен в короткие сроки  и без значительных затрат существенно  увеличить свою долю на сегменте рынка  ипотечного кредитования.

Сбербанк России обладает уникальными возможностями по одновременному продвижению набора услуг на всей территории России с меньшими затратами  за счет консолидации расходов на внедрение  новых технологий и проведение рекламных  кампаний. Данное преимущество используется слабо, в Банке не сформирован  системный подход к изучению проблем  и потребностей клиента, отсутствуют  отработанные программы тиражирования  отдельных продуктов, единая служба маркетинга.

В настоящее время в  работе со средствами массовой информации усилия Банка в основном направлены на опровержение необъективной информации, а не на создание имиджа Банка и  формирование предпочтений существующих и потенциальных клиентов. Необходимо существенно расширить информационный поток,  в том числе и об ипотечной Деятельности Банка, создаваемый в инициативном порядке, более активно использовать электронные средства массовой информации.

В деле ипотечного кредитования для привлечения клиентов из различных  общественных групп необходимо обеспечивать массовые потребности клиентуры. Повышение  эффективности продаж массовых услуг  и продуктов предполагает:

·   стандартизацию и унификацию предлагаемых продуктов, включая комплекс организационных, информационных, финансовых и юридических процедур, объединенных единой технологией обслуживания клиента, в целях снижения трудозатрат и повышения качества обслуживания;

·   управление продуктовым рядом, включая выделение перечня базовых услуг и продуктов универсального банка и замещение неэффективных продуктов и услуг, не пользующихся устойчивым спросом;

·   проведение стандартной тарифной политики массовых продаж банковских продуктов и услуг.

Ценовая политика Банка должна отражать  как региональные различия, так и особенности проводимых операций с основными категориями клиентов. При проведении ипотечного кредитования Банк должен сохранять социально-ориентированную процентную политику. 

Необходимо продолжать кредитование владельцев государственных жилищных сертификатов в рамках президентской  программы «Государственные жилищные сертификаты». Учитывая, что размер субсидий, предоставляемых в рамках указанной программы, не покрывает  стоимости приобретаемого владельцами  сертификатов жилья, предоставление кредитов на недостающую часть стоимости  приобретаемого жилья позволит данной категории граждан решить проблему покупки жилья в выбранном  для проживания регионе.

Работа персонала непосредственно  с клиентом является первостепенным фактором успешности рекламно-информационных мероприятий. С учетом вышесказанного большое внимание необходимо уделить  повышению уровня специалистов работающих непосредственно с клиентами  в отделениях и филиалах банка.

Для уменьшения числа «проблемных» кредитов и совершенствования системы  оценки рисков при оценке суммарных  активов заемщика предлагается создание в структуре Юго-Западного Банка  Сбербанка РФ сервисерского отдела – отдела, занимающимся изучением  и минимизацией рисков при предоставлении ипотечных кредитов и оценке суммарных  активов заемщиков. Специалисты  сервисерского отдела должны соответствовать  следующим требованиям:

·   умение оперативно оценивать состояние поступающих проблемных кредитов, выявлять активы, требующие немедленного внимания, разрабатывать планы действий и выделять необходимые ресурсы для работы с новыми активами;

·   эффективно управлять потоком поступающих на обслуживание активов;

·   определять причины просрочки платежей и, по возможности, добиваться положительного денежного потока по обслуживанию кредитов;

·   иметь хорошо отлаженную методологию анализа портфеля кредитов, а также контроля за работой атторнея;

·   эффективно искать заемщиков, отсутствующих по месту жительства, и отслеживать эффективность методов поиска;

·   применять своевременные превентивные меры по уменьшению убытков;

·   проводить полностью автоматизированный анализ текущей чистой стоимости ипотечного кредита на основе последнего финансового отчета заемщика и последнего акта оценки недвижимости, разрабатывать оптимальную стратегию урегулирования задолженности;

·   иметь эффективную дублированную систему мер по уменьшению размера убытка, сочетающихся с мерами по предотвращению срыва сроков обращения взыскания на недвижимость;

·   обеспечивать подготовку документации, в достаточной мере обосновывающей стратегию и решения, касающиеся взыскания задолженности;

·   иметь достаточно эффективные средства контроля за процессами принятия и утверждения принимаемых решений;

·   соблюдать формализованные выверенные процедуры продажи объектов недвижимости.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Ипотечный кредит - это денежная сумма, которая выдается банком заемщику на приобретение жилья под залог  этой недвижимости. Недвижимость приобретается  в собственность заемщика и остается в залоге у банка до полного  погашения взятого кредита.

Предметом ипотеки является недвижимость, остающаяся во владении Банка. Ипотека использует залог  в качестве обеспечения долгосрочного  кредита. В случае неисполнения обязательств должником, кредитор получает причитающиеся  средства за счет заложенного имущества.

Кредитором в ипотечных  правоотношениях выступает лицензированный  Центральным Банков РФ финансовый орган (банк).

Основные участники ипотеки: заемщик (как правило, банк), кредитор и ипотечное агентство.

Одним из основных факторов, характеризующих наличие финансовых условий для возможности широкого развития долгосрочного ипотечного кредитования, является состояние банковского  сектора в целом и наличие  в нем достаточных долгосрочных пассивов, прежде всего в виде вкладов  частных вкладчиков. Состояние российской банковской системы в настоящее  время продолжает оставаться недостаточно устойчивым.

Процесс восстановления утраченного  доверия к банкам со стороны населения  будет проходить значительно  быстрее, если банки начнут выдавать кредиты населению. В этом случае граждане, претендующие на кредит банка, будут держать в этом банке  свои расчетные и депозитные счета, что будет способствовать восстановлению и улучшению структуры баланса  банка. В решении этих задач жилищное ипотечное кредитование должно сыграть  существенную роль. Создание механизмов привлечения долгосрочных ресурсов по доступной для банков, а, в конечном счете, и для заемщиков, цене является непременным условием развития ипотечного кредитования.

Необходимость обеспечения  возможности обращения взыскания, реализации заложенного имущества  и выселения заемщика в случае невозврата кредита имеет принципиальное значение для ипотечного кредитования. Особое внимание, проявляемое судами к этой проблеме, позволит сделать  это право реальным.

Для коммерческих банков, выдающих ипотечные кредиты, исключительно  важным для оценки вероятности погашения  кредита являются официально подтверждаемые данные о доходах потенциального заемщика. При отсутствии такой информации риски банка при ипотечном  кредитовании многократно возрастают, поэтому большая группа граждан, официальные доходы которых в  несколько раз меньше их реальных доходов, даже не рассматривается банками  в качестве потенциальных заемщиков, в то время как при нормальной ситуации именно эта социальная группа наиболее платежеспособна для ипотечного кредитования. Лишь продуманная государственная  налоговая политика при ипотечном  кредитовании населения позволит вывести  реальные доходы из «тени» и увеличить  в будущем налогооблагаемую базу.

Объект исследования данной работы – Юго-Западный Банк Сбербанка  России. Цель деятельности Банка –  привлечение денежных средств от физических и юридических лиц, а  также осуществление кредитно-расчётных  и иных банковских операций с физическими  и юридическими лицами. Выйти на качественно новый уровень обслуживания клиентов, сохранить позиции современного первоклассного конкурентоспособного банка.

Миссия Банка – обеспечивать потребность каждого клиента  в том числе частного, корпоративного и государственного, на всей территории обслуживания в банковских услугах  высокого качества и надежности, обеспечивая устойчивое функционирование российской банковской системы, сбережения вкладов населения и их инвестирования в реальный сектор, содействия развитию экономики России.

Лозунг Банка – быть «домашним» для частного вкладчика, респектабельным в глазах корпоративного клиента, опорой и помощником для  государства.

В своей деятельности Банк использует три специализированные ипотечные программы. Показатели ипотечного кредитования имеют тенденцию к  росту. Основной проблемой Банка  является рост просроченной кредиторской задолженности. Это свидетельствует  о некоторых проблемах Банка в области формирования условий ипотечного кредитования и мер взыскания за неисполнение условий договора.

Ключевым фактором успеха Банка в достижении поставленных целей является качественное изменение  системы взаимоотношений с клиентами. Предстоит серьезное совершенствование  системы управления рисками. Для  этого предлагается создание в организационной  структуре Банка сервисерского  отдела.

Для успешной реализации запланированных  мероприятий необходимо проведение комплексного финансирования включающего  как средства для долгосрочного  инвестирования в развитие инфраструктуры, так и вложения в текущие затраты.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Гражданский Кодекс РФ.

2. Конституция РФ от 14.12.1993.

3. Налоговый Кодекс РФ.

4. Федеральный Закон «О  банках и банковской деятельности»  от 3 февраля 1996 г. № 17-ФЗ.

5. Федеральный Закон «Об  ипотеке (залоге недвижимости)».  от 16 июля 1998 года. №102-ФЗ.

6. Инструкция ЦБ РФ от 12 апреля 2001 г. № 2-п «Положение  о безналичных расчетах в Российской Федерации».

7. Ануфриев В. Синдицирование: нужен четкий план действий.//Банковское  дело в Москве. 2002. №12.

8. Астахов В. П. Кредитные  операции.– Ростов-на-Дону: Феникс, 2002.

9. Астраханцева М. Развитие  рынка первичного ипотечного  кредитования в России.//Банковское  дело. 2006. №7.

10. Бабаев Ю.А. Бухгалтерский  учет. – М.: 2002.

11. Бабич А.М., Павлова Л.Н.  Финансы. – М.: ИД ФБК-Пресс, 2000.

12. Баканов М.И., Шеремет  А.Д. Теория экономического анализа:  Учебник. – 4-е изд. – М.: 1997.

13. Банки и банковские  операции. Под редакцией Жукова  Е.Ф.– М.: Банки и биржи, 1997.

14. Банковское дело. Под  редакцией Колесникова В.И., Кроливецкой  Л.П.– М.: Финансы и статистика, 1996.

15. Банковское дело. Под  редакцией Лаврушина В.И.– М.: Финансы и статистика, 2001.

16. Березанская Е. Настоящий  кредитный бум начнется через  год.//Ведомости 24.11.03.

17. Васильев М. Развитие  операций кредитования для обслуживания  финансовых рынков.//Рынок ценных  бумаг. 2001. №24.

18. Введение в банковское  дело. Учебник.– М.: 1997.

19. Гиляровская Л. Т.  Экономический анализ. – М.: 2003.

20. Гиляровская Л. Т., Вехорева  А.А. Анализ и оценка финансовой  отчетности коммерческого банка.  – СПб.: 2003.

21. Донцова Л.В., Никифорова  Н.А. Комплексный анализ бухгалтерской  отчетности. – М.: 2001.