Ипотечное кредитование (на примере Сберегательного банка Российской Федерации)

Нотариус - нотариально заверяет договор залога прав собственности  на недвижимость.

Органы опеки и попечительства - обеспечивают защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.

Можно выделить следующие  основные схемы ипотечного кредитования.

1. Американская модель.

Двухуровневая или американская модель ипотечного кредитования является классической ипотечной схемой, широко распространенной с США. Ее особенностью является разделение банков-кредиторов и источника средств (эмитентов  ипотечных ценных бумаг).

2. Немецкая модель.

Источником средств для  ипотечных кредитов служат целевые  депозиты в специализированных кредитных  организациях – ссудно-сберегательных кассах (ССК). Вкладчик берет на себя обязательство в течение определенного  времени ежемесячно вносить фиксированную  сумму на целевой депозит под  процентную ставку, величина которой  существенно ниже среднерыночной. После  окончания периода накопления, скопив приблизительно половину необходимых  на покупку квартиры средств, он получает кредит на вторую половину средств, также  под ставку более низкую, чем среднерыночная. Средства, предоставляемые вкладчиком ССК, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим  период накопления.

3. Продажа жилья с использованием  займа или по договору купли-продажи  с рассрочкой платежа.

Ипотечное кредитование имеет  следующие преимущества:

банк позволяет сразу  оформить недвижимость в собственность;

вселиться в новое жилье  можно сразу, оплачивая стоимость  недвижимости в течение последующих  лет;

возможность сразу же зарегистрироваться в своей квартире, а также поставить  на регистрационный учет членов своей  семьи;

возможность приобретения на кредитные средства как городской, так и загородной недвижимости;

возможность воспользоваться  налоговой льготой по подоходному  налогу;

возможность получение кредита  на длительный срок, за который размер ежемесячных платежей не изменяется в случае повышения стоимости  квартиры;

возможность оплачивать собственную  квартиру, а не арендовать чужую  недвижимость, в то время как проценты по кредиту сопоставимы с месячной арендной платой за аналогичную квартиру;

выгодное вложение средств (цены на недвижимость стабильно растут на 15-30 % в год).

 

1.2 Рынок ипотечного  кредитования РФ

Советская система жилищного  финансирования характеризовалась  централизованным распределением бюджетных  ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатным распределением гражданам, официально признанным в  установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий.

В 1987 году государственные капитальные  вложения в жилищное строительство  составили более 80%, а средства населения  лишь 14,6% (включая индивидуальных застройщиков и членов жилищно-строительных кооперативов).[1]

Государственный бюджет всегда являлся основным источником финансирования жилищного строительства, дополняемым  лишь незначительными вложениями со стороны предприятий, что выразилось в практическом отсутствии в России, в начале экономических реформ, механизмов самостоятельного участия населения  в решении жилищных проблем. Кредитование осуществлялось только в сфере строительства  нового жилья индивидуальными застройщиками  или жилищными кооперативами, но не при покупке готового жилья.

В период реформ 1991-1999 гг. в  сфере жилищного финансирования произошли серьезные изменения. Кардинальным образом изменилась структура  ввода в действие жилых домов  по типам застройщиков, значительно  увеличилась доля частного сектора, в то время как государство  перестало играть роль основного  участника на данном рынке.

Важные изменения произошли  и в структуре источников финансирования жилищного строительства. Доля бюджетных  средств, составлявшая до начала реформ 80%, сократилась примерно до 26%, т.е. в 3,1 раза, в том числе доля федерального бюджета - до 15%.[2]

В настоящее время, в результате перехода в частную собственность 42% подлежащего приватизации жилья, 55% всего жилищного фонда в  России находится в частной собственности. Такой интенсивный процесс приватизации создал базу для развития рынка жилья. По оценкам специалистов, в крупных  городах России ежегодно в сделки купли-продажи вовлечены 1,5-2% квартир, находящихся в частной собственности.

Рынок жилья оказался не обеспечен  соответствующими кредитно-финансовыми  механизмами, которые поддержали бы платежеспособный спрос населения  и сделали бы возможным приобретение жилья населением в массовом порядке. Если раньше практически единственной возможностью улучшить жилищные условия  было получение государственного жилья, то сегодня эта проблема в основном решается населением через приобретение или строительство жилья за счет собственных сбережений без кредитов и рассрочек. Ограниченность бюджетных  ресурсов сосредоточила внимание государства  на решении жилищных проблем отдельных  групп населения. Основная же часть  населения оказалась не в состоянии  улучшить свои жилищные условия из-за отсутствия необходимых сбережений и возможности их накопления.

Проблема обеспечения  жильем населения в современных  условиях заключается в переходе от строительства жилья за счет государственных  ассигнований с последующим бесплатным распределением к системе улучшения  жилищных условий граждан посредством  приобретения ими готового жилья  на свободном рынке за счет собственных  и кредитных средств.

Жилье, по своей природе, является дорогостоящим товаром длительного  пользования, поэтому его приобретение не может производиться за счет текущих  доходов потребителей. Создание условий  для размещения долгосрочных жилищных кредитов является привлекательной  альтернативой, поскольку позволяет  существенно ускорить процесс приобретения жилья населением, вынужденным в  настоящее время откладывать  средства на приобретение жилья в  полном объеме.

Привлекательным является ипотечное  кредитование покупки жилья и  для всё увеличивающейся прослойки  граждан-предпринимателей, поскольку  позволяет не отвлекать из предпринимательского оборота денежные средства и получать по ним дополнительные прибыли в  течение всего срока кредитования.

Рассмотрим текущее состояние  ипотечного кредитования в России.

К данному моменту заложена законодательная база для функционирования системы ипотечного кредитования. В  настоящий момент субъекты ипотечных  схем руководствуются следующими законами:

· «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

· «Закон об акционерных обществах».

· «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

· «Гражданский кодекс РФ».

· «Налоговый кодекс РФ».

· «Жилищный кодекс РФ».

В октябре 2003 года Государственная  Дума приняла ключевой закон «Об  ипотечных ценных бумагах», который  устанавливает порядок выпуска  и обращения ипотечных ценных бумаг. Этот закон позволит привлечь в сферу ипотечного кредитования значительные финансовые средства через  выпуск ипотечных ценных бумаг.

Несмотря на то, что принятый в 2003 г. Федеральный закон «Об  ипотечных ценных бумагах» фактически не работает, российские ипотечные  транзакции развиваются посредством  купли-продажи пулов кредитов и  появления ипотечных паевых фондов («Югра Ипотечный Фонд», «Первый  ипотечный», «НВК - Городская ипотека»). По состоянию на 1 июля 2006 г. Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) рефинансировано 39 342 ипотечных  кредита на общую сумму 724 млн. долл. Частные сделки купли-продажи пулов  закладных осуществляются в разовом  порядке («Городской ипотечный банк», Райффайзенбанк, «Дельта Кредит»  и др.), ипотечные паевые фонды  также пока находятся на начальной  стадии развития.

Знаковым событием стал выпуск евробондов в рамках проекта секьюритизации портфеля ипотечных кредитов Внешторгбанка.

В настоящее время комиссией  Госдумы совместно с Правительством РФ сформирован пакет законопроектов, направленный на развитие рынка жилья  и ипотечного кредитования. Усилия законодателей направлены в первую очередь на снижение рисков для участников ипотечного рынка, на разработку надежных финансовых инструментов привлечения  ресурсов в эту сферу. Поскольку  развитие государственной концепции  ипотеки очевидно и необходимо, в  разработке ипотечных стандартов участвуют  такие организации как ФКЦБ, Центробанк, Федеральное Агентство по жилищному  ипотечному кредитованию, Министерство промышленности и энергетики, а также  ряд других госструктур. Таким образом, начата работа по созданию формирования рынка ипотечных ценных бумаг  и унификации региональных схем ипотечного кредитования с целью развития общероссийской системы ипотечного жилищного кредитования.

К настоящему времени в  России сложились серьезные предпосылки  для развития ипотеки: начинают формироваться  рыночные отношения между субъектами ипотечных схем, развиваются региональные системы ипотечного жилищного кредитования. Немаловажным фактором является интерес и поддержка местных и федеральных органов власти. Таким образом, через два-три года можно рассчитывать на то, что в России выстроится отлаженная, лишенная юридических противоречий самофинансируемая система ипотечного кредитования, основанная на развитии рынка ипотечных ценных бумаг как неотъемлемой ее части. Но в российском ипотечном кредитовании существует также и ряд проблем.

Эксперты выделяют следующие основополагающие принципы развития ипотечного жилищного  кредитования населения как целостной  системы, с одной стороны, и как  составной части рыночной экономики, с другой:[3] 1. Система ипотечного жилищного кредитования в России должна учитывать имеющийся международный опыт. Она должна быть адаптирована к российским макроэкономическим условиям и законодательной базе, учитывать психологические аспекты населения России, пока еще с настороженностью воспринимающего ситуацию длительной зависимости от банка-кредитора при ипотечном кредитовании.

2. Одним из ключевых  требований следует отметить  необходимость обеспечения доступности  ипотечных кредитов для групп  населения не только с наиболее  высокими, но также и средними  доходами. При этом система ипотечного  кредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть  полностью прозрачна и ясна  для понимания всеми участниками  процесса ипотечного кредитования.

3. Создаваемая система  ипотечного кредитования должна  носить развивающийся характер, опираться на эффективное использование  привлеченных финансовых ресурсов  граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, а не на финансирование  со стороны государственного  бюджета.

4. Система жилищного ипотечного  кредитования должна быть воспроизводима  в любом регионе страны. Темпы  и масштабы развития ипотеки  в тех или иных регионах  должны определяться не столько  субъективными факторами наличия  или отсутствия политической  воли у руководства региона  для развития ипотеки, а объективной  экономической ситуацией в регионе,  наличием платежеспособного спроса  на жилье и его предложением.

Для становления и развития системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования необходимо предусмотреть решение следующих  основных задач:

·   совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании, в первую очередь, в части создания четкой процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки и выселения неплательщика по кредиту из заложенного жилья;

·   создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в бюджетную сферу;

·   создание инфраструктуры, обеспечивающей наличие четкого и надежного механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, а также процедуры доступа к этой информации участников рынка ипотечного кредитования;

·   налоговое стимулирование как граждан-получателей ипотечных кредитов, с одной стороны, так и коммерческих банков - ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков-кредиторов, с другой стороны;

·   создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов;

·   создание механизмов социальной защиты заемщиков как от неправомерных действий банков-кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита;

·   уточнение нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных долгосрочных кредитов, а также их рефинансированию;

·   формирование нормативно-законодательных основ для использования новых финансовых инструментов (ценных бумаг) для привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу.

Препятствиями, сдерживающими  развитие ипотечного кредитования, банкиры  называют медленные темпы строительства  жилья и высокую динамику роста  стоимости недвижимости. По данным Федеральной службы государственной  статистики, на одного жителя России в 2005 году приходилось 20,8 кв. метров жилищного  фонда против 16,4 кв. метров в 1990 году. За последние три года эта величина фактически не изменилась, что свидетельствует  об ограниченном предложении жилых  площадей.

Условия ипотечного кредитования в РФ примерно следующие.

· кредит выдается на срок от 6 месяцев до 30 лет;

· сумма кредита – до 95 % от стоимости приобретаемого жилья;

· процентная ставка по ипотечным  кредитам в рублях – от 15 % годовых, в валюте – от 10 % (определяется индивидуально);

· предметом залога является квартира, которая становится собственностью заемщика;

· оплата заемщиком из собственных  средств в размере от 5 % до 40 % от стоимости покупаемой квартиры (первоначальный денежный взнос);

· погашение кредита осуществляется ежемесячно равными платежами в  течение всего срока действия кредитного договора, которые включают проценты по кредиту и часть основного  долга и не превышают 30-50 % среднего ежемесячного дохода заемщика;

· при определении размера  кредита в качестве дохода заемщика могут учитываться заработная плата  по основному месту работы, доход  от работы по совместительству, доход  в виде процентов по вкладам, доход  от сдачи в аренду имеющейся недвижимости и прочее за последние 2 года;