Ипотечное кредитование (на примере Сберегательного банка Российской Федерации)

Сбербанк России - это универсальный  коммерческий банк. Банк стремится  удовлетворять потребности всех клиентов в широком спектре качественных банковских услуг. Банк призван эффективно размещать привлеченные средства населения  и юридических лиц в интересах  вкладчиков, клиентов и акционеров.

Сбербанк России - это социально  значимый банк. Являясь единственным банковским учреждением, предоставляющим  услуги на всей территории России, Банк активно участвует в реализации социальных программ, оказывает поддержку  развитию национальной науки и культуры. 

Миссия Банка - обеспечивать потребность каждого клиента, в  том числе частного, корпоративного и государственного, на всей территории России в банковских услугах высокого качества и надёжности, обеспечивая  устойчивое функционирование российской банковской системы, сбережение вкладов  населения и их инвестирование в  реальный сектор, содействуя развитию экономики России. 

Лозунг Банка - быть «домашним» для частного вкладчика, респектабельным  в глазах корпоративного клиента, опорой и помощником для государства, признанным авторитетом на международном уровне.

Стремясь к максимальной открытости, Банк считает важным обнародовать и строго придерживаться в своей  деятельности следующих принципов  корпоративной политики:

·   Банк стремится к наивысшим стандартам обслуживания клиентов, защищает интересы каждого клиента.

·   Банк соблюдает законы, этические нормы и правила честного ведения бизнеса, безусловно исполняет свои обязательства и дорожит своей репутацией.

·   Банк придерживается принципа нейтральности в отношении финансово-промышленных групп, политических партий и объединений и осуществляет свою деятельность в интересах вкладчиков, клиентов и акционеров.

·   Банк не финансирует экологически вредные и социально опасные производства, проекты и программы.

·   Банк учитывает социальную значимость своей деятельности и рассматривает социальный фактор наряду с экономическим.

·   Банк развивает новые операции и направления, исповедуя принцип разумного консерватизма.

·   Банк дорожит своими сотрудниками, создает условия, при которых каждый работающий в нем может полностью реализовать свои способности, проявляет заботу о своих ветеранах.

·   Банк чтит старые традиции российского предпринимательства, способствует их возрождению.

Сводный расчетный баланс Юго-Западного филиала Сбербанка  РФ представлен в таблице 2.3.

 

Таблица 2.3 Сводный расчётный  баланс усреднённых капиталов

Юго-Западного филиала  СБ РФ, тыс. руб.

№ п/п	НАИМЕНОВАНИЕ СТАТЕЙ	01.01.2006		01.01.2007
		Сумма в тыс. руб.	Удельный вес, проценты	Сумма в тыс. руб.	Удельный вес, проценты
1	2	5	6	7	8
Работающие активы
1.	Ссуды юридическим лицам  и физическим лицам-предпринимателям:	29383	38,60%	30954	37,85%
2.	Ссуды физическим лицам:	27354	35,93%	28301	34,60%
3.	Кредитные ресурсы, размещенные  в системе Сбербанка России	17160	22,54%	19200	23,48%
4.	Касса и драгметаллы	11	0,01%	12	0,01%
5.	ФОР	164	0,22%	181	0,22%
6.	Просроченные кредиты, депозиты и прочие размещенные средства	2040	2,68%	3120	3,81%
7.	Имущество банков	13	0,02%	17	0,02%
8.	Прочие	596	0,78%	602	0,74%
	Итого активов-нетто	76125	100,00%	81785	100,00%
Привлеченные средства, в  том числе:		66125	86,86%	70785	86,55%
1.	Средства юридических  лиц:	18166	23,86%	19003	23,24%
2.	Средства физических лиц	42118	55,33%	48028	58,72%
3.	Прочие	3741	4,91%	254	0,31%
Резервы банка, в том числе:			2100	2,76%	3500
4.	Резерв под возможные  потери по судам	10000	13,14%	11000	13,45%
Собственные средства		76125	100,00%	81785	100,00%
	Итого пассивов-нетто	5321	6,99%	6105	7,46%
	Финансовый результат	1862	2,45%	1911	2,34%
	Платежи в бюджет	3459	4,54%	4194	5,13%
	Чистый финансовый результат	3459	4,54%	4194	5,13%
	Прибыль к распределению  по фондам	29383	38,60%	30954	37,85%

 

Анализ данных таблицы  показывает, что показатели деятельности Юго-Западного Банка СБ РФ в 2006 году также улучшились по сравнению с 2005 годом. Рост по ссудам для физических лиц немного меньше чем по кредитованию лиц юридических. Сумма просроченных кредитов возросла, в первую очередь  за счет увеличения сумм кредитования; хотя при этом также возросла и  доля просроченных кредитов (на 1,13%). Резервы  под возможные потери по ссудам вчетверо перекрывают суммы проблемных кредитов. финансовые результаты Банка также  выросли.

 

2.2 Характеристика  ипотечных программ СБ РФ

Сбербанк РФ предоставляет  своим клиентам следующие виды услуг:

1. Для физических лиц.

· Операции по вкладам.

· Кредитование.

· Операции с ценными бумагами.

· Коммунальные платежи.

· Банковские карты.

· Валютно-обменные и неторговые операции.

· Операции с драгметаллами  и монетами из драгметаллов.

· Денежные переводы.

· Получение заработной платы  и других доходов через Банк.

· Депозитарное обслуживание.

· Расчетные чеки Сбербанка  России.

· Аренда сейфов.

· Лотереи.

2. Для юридических лиц.

· Расчетно-кассовое обслуживание.

· Открытие и ведение корреспондентских  счетов «Лоро».

· Кредитование.

· Операции с ценными бумагами.

· Конверсионные операции.

· Банковские карты.

· Инкассация.

· Торговое финансирование и  документарные операции.

· Операции с драгметаллами  и монетами из драгметаллов.

· Депозитарное обслуживание.

· Банкнотные операции.

· Аренда сейфов.

Целями ипотечного кредитования Сбербанком РФ является приобретение, строительство (в т.ч. реконструкция  старого жилого фонда), реконструкция, ремонт (в т.ч. отделочные работы) объектов недвижимости, расположенных на территории Российской Федерации. Объектами недвижимости, на которые предоставляются кредиты, являются расположенные на территории Российской Федерации:

· квартира;

· жилой дом;

· часть квартиры или жилого дома, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат;

· дача;

· садовый дом;

· гараж;

· другие строения потребительского назначения;

· незавершенные строительством вышеуказанные объекты;

· земельный участок.

Сбербанк РФ использует следующие  виды жилищного кредитования:

·   Кредит на недвижимость – кредит на приобретение, строительство, ремонт (отделку), реконструкцию Объекта недвижимости под различные виды обеспечения;

·   Ипотечный кредит – кредит на приобретение, строительство, ремонт (отделку), реконструкцию Объекта недвижимости под залог кредитуемого объекта недвижимости;

·   Кредит «Ипотечный плюс» – кредит на приобретение, строительство объекта недвижимости, строящегося (построенного) с участием кредитных средств Сбербанка России.

Кредитный договор заключается  с заемщиком или созаемщиками. Созаемщиками являются супруги, оформляющие  объект недвижимости в общую собственность.

Жилищный кредит может  предоставляться на приобретение, строительство  как одного, так и нескольких однородных (например: квартиры, гаражи и т.п.) или  взаимосвязанных (например: дом с  земельным участком) объектов недвижимости, оформляемых в собственность  заемщика/созаещиков.

Жилищные кредиты в  Сбербанке РФ могут получить платежеспособные граждане Российской Федерации в  возрасте от 18 лет, имеющие официально подтвержденный ежемесячный доход.

Обязательным условием является погашение кредита до исполнения заемщику/созаемщикам 75 лет.

Жилищные кредиты можно  оформить в филиале Сбербанка  России:

·   по месту регистрации заемщика/одного из созаемщиков,

·   по месту нахождения предприятия (клиента Сбербанка России) – работодателя заемщика/одного из созаемщиков, при условии оформления ипотеки в силу закона приобретаемого/строящегося Объекта недвижимости;

·   по месту нахождения или по месту строительства объекта недвижимости.

Кредит «Ипотечный +» предоставляется  уполномоченными филиалами Сбербанка  России только по месту нахождения приобретаемого/ строящегося объекта  недвижимости.

Минимальные суммы жилищных кредитов:

·   предоставляемых отделениями СБ РФ г. Москвы – 45 тыс. рублей или эквивалент этой суммы в иностранной валюте,

·   предоставляемых территориальными банками СБ РФ – от 15 до 45 тыс. рублей или эквивалент этой суммы в иностранной валюте (устанавливается каждым территориальным банком самостоятельно).

Максимальный размер кредита  для каждого заемщика/созаемщиков  определяется на основании оценки его/их платежеспособности и не может превышать 90% стоимости объекта недвижимости (его части) либо стоимости работ  по его реконструкции, ремонту, отделке.

Факт оплаты/наличие собственных  средств в размере разницы  между стоимостью объекта недвижимости (проводимых работ) и суммой предоставляемого кредита подтверждается заемщиком/созаемщиками до получения (либо одновременно с получением) кредита (первой части кредита).

В расчет платежеспособности заемщика/созаемщика дополнительно  к его доходу по основному месту  работы могут быть приняты следующие  дополнительные виды доходов:

·   доходы, получаемые им по другим местам работы;

·   доходы, получаемые им от занятий частной практикой, либо от иных источников доходов, разрешенных законодательством;

·   доходы супруги(а) заемщика;

·   сумма пенсии, досрочно назначенная по старости или за выслугу лет и получаемая заемщиком/созаемщиком, не достигшим пенсионного возраста, установленного законодательством (55 лет – для женщин, 60 лет – для мужчин), на период до достижения им пенсионного возраста.

По кредиту на недвижимость используются различные формы обеспечения  за исключением залога кредитуемого объекта недвижимости.

По ипотечному кредиту:

·   залог кредитуемого объекта недвижимости (оформляется ипотекой в силу закона либо ипотекой в силу договора);

·   другое обеспечение (при необходимости).

На период до оформления в  залог кредитуемого объекта недвижимости заемщик/созаемщики предоставляют  иные формы обеспечения. При этом оформление в залог имущества  на данный срок не обязательно.

По ипотечному кредиту  на цели индивидуального строительства  оформляется залог земельного участка (залог права аренды на земельный  участок), на котором строится или  будет построен объект недвижимости.

По кредиту «Ипотечный +»:

·   залог кредитуемого объекта недвижимости (оформляется ипотекой в силу закона);

·   на период до оформления в залог кредитуемого объекта недвижимости – залог имущественных прав на возводимый объект недвижимости.

В качестве дополнительного  обеспечения по жилищным кредитам оформляется:

·   поручительство супруги(а) заемщика, если она (он) не является Созаемщиком (или в составе основного обеспечения, при необходимости);

·   залог имущественных прав по Договору инвестирования строительства (Договору уступки права требования), при необходимости.

По Ипотечному кредиту  и кредиту «Ипотечный+» в качестве дополнительного обеспечения обязательно  оформляются поручительства членов семьи заемщика/созаемщиков (родителей, совершеннолетних детей), которые будут  зарегистрированы по месту постоянного  проживания в приобретаемом/строящемся Объекте недвижимости.

Для получения кредита  заемщик/созаемщики предоставляют  в Банк:

·   стандартный пакет документов;

Для получения кредита  заемщик предоставляет в Банк:

·   заявление-анкету;

·   паспорт Заемщика, его Поручителя и/или Залогодателя (предъявляются);

·   документы, подтверждающие финансовое состояние Заемщика и его Поручителя:

o   для работающих - справку предприятия, на котором работает Заемщик и его Поручитель за последние 6 месяцев по форме 2-НДФЛ или справку по форме Банка за аналогичный период.

Лица, в указанный период времени принятые на новое место  работы в порядке перевода, предоставляют  справки по форме 2-НДФЛ с настоящего и предыдущего места работы;

Если доход подтверждается справкой (справками) по форме 2-НДФЛ, а  также в случае реорганизации  в течение последних 6 месяцев  предприятия, на котором работает заемщик  и его поручитель, дополнительно  предоставляется выписка из трудовой книжки или копия трудовой книжки, заверенная предприятием;

o   для пенсионеров – справку о размере назначенной пенсии из отделения Пенсионного Фонда РФ и/или другого государственного органа, выплачивающего пенсию, по используемым ими формам.

Если пенсионер получает пенсию через Банк, справка не представляется.

o   для граждан, занимающихся предпринимательской деятельностью без образования юридического лица, либо частной практикой, либо имеющих иной источник доходов, разрешенный законодательством:

§ свидетельство ПБОЮЛ  о регистрации в Едином государственной  реестре индивидуальных предпринимателей (ЕГРИП) или лицензию частного нотариуса, или удостоверение адвоката (предъявляются);

§ подлинник (предъявляется) или нотариально удостоверенную копию разрешения (лицензии) на занятие  отдельными видами деятельности, если они подлежат лицензированию в соответствии с действующим законодательством;

§ налоговую декларацию (для  ПБОЮЛ, уплачивающих налоги в соответствии с главой 26.1 «Система налогообложения  для сельскохозяйственных товаропроизводителей (Единый сельскохозяйственный налог)», главой 26.2 НК РФ «Упрощенная система  налогообложения», главой 26.3 НК РФ «Система налогообложения в виде единого  налога на вмененный доход для  отдельных видов деятельности»  и физических лиц, уплачивающих налоги в соответствии с главой 23 НК РФ «Налог на доходы физических лиц»);

§ справку по форме 2 НДФЛ (для физических лиц, уплату налогов  за которых осуществляют налоговые  агенты);

§ книгу учета доходов  и расходов (для ПБОЮЛ, уплачивающих налоги в соответствии с главой 26.2 НК РФ);

·   документы по предоставляемому залогу;

·   при необходимости кредитный инспектор может запросить иные документы.

·   документы по кредитуемому Объекту недвижимости в зависимости от цели кредитования.

Заемщик/созаемщики могут  предоставить в Банк документы по кредитуемому объекту недвижимости в течение 3 месяцев с даты регистрации  банком заявления-анкеты. В этом случае банк рассчитает максимально возможный  размер кредита исходя из платежеспособности заемщика/созаемщиков при условии, что впоследствии (после предоставления указанных выше документов) сумма  кредита может быть скорректирована  с учетом стоимости объекта недвижимости (работ по его реконструкции, ремонту, отделке).

Выдача кредита на недвижимость и ипотечного кредита осуществляется:

·   на приобретение объекта недвижимости – единовременно;

·   на строительство, реконструкцию, ремонт (отделку) Объекта недвижимости – в зависимости от порядка оплаты стоимости Объекта недвижимости (производимых работ) – единовременно или частями.

Кредит «Ипотечный +» предоставляется  в безналичном порядке с последующим  перечислением кредитных средств  по распоряжению заемщика/созаемщика на расчетный счет Застройщика.

Погашение основного долга  производится ежемесячно или ежеквартально, начиная с 1-го числа месяца (первого  месяца квартала), следующего за месяцем (кварталом) получения кредита или  его первой части, не позднее 10-го числа  месяца (первого месяца квартала), следующего за платежным. Проценты по жилищным кредитам Сбербанка РФ представлены ниже.