Ипотечное кредитование (на примере Сберегательного банка Российской Федерации)

· предоставление заемщиком  документов, позволяющих оценить  его кредитоспособность (справки  о доходах, составе семьи, документы  об образовании, трудовом стаже, копию  паспорта и т. д.).

Суммы кредитов существенно  колеблется, собственно как и стоимость  недвижимости в РФ, которая базирующаяся на факторе географического расположения жилья. Так в городах федерального значения – Москве и Санкт-Петербурге стоимость жилья – максимальная, на периферии – минимальная.

Большинство кредитных организаций  определяют сумму ипотечного кредита  исходя из платежеспособности и кредитной  истории заемщика. Так лицам с  сомнительной платежеспособностью  предоставляют минимальный размер ипотечного кредита (10 000 долларов), либо вовсе отказывают в кредитовании. Платежеспособные кандидаты могут  претендовать на максимальную сумму  ипотечного кредита, которая колеблется от 200 000 долларов до 500 000 долларов.

Большинство кредитных организаций  не предоставляют сумму, достаточную  для покупки недвижимости. Как  представляется, это один из способов убедиться в платежеспособности заемщика и уменьшить банковские риски. Именно поэтому большинство  выдаваемых банками ипотечных кредитов не покрывают полную стоимость жилья.

Таким образом, среднестатистический кредит покрывает порядка 65-80 % приобретаемого жилья. Однако, существует ряд исключений, связанных с социальным статусом заемщика. К примеру, различные программы  стимулирования роста рождаемости  предоставляют льготные условия  для молодых семей, позволяющие  получить кредит объемом 95 % от стоимости  жилья, а также списать 25 % от стоимости  кредита при каждом рожденном  ребенке.

Минимальный срок погашения  кредита в Российской ипотечной  практике – 1 год, максимальный – 30 лет. Как представляется, кредитное учреждение заинтересованно в длительном сроке  погашения кредита в связи  с максимизацией прибылей за счет расширенного процента. В случае если заемщик имеет возможность отдать кредит досрочно, банк может применить штрафные санкции за преждевременное погашение кредита.

Процентная ставка напрямую зависит от срока, на который выдается ипотечный кредит. Закономерность достаточно простая – чем больше срок кредита, тем больше процент. Например, банки, выдающие долгосрочный кредит (на 25-30 лет), берут 15 % годовых в рублях и 12 % годовых  в иностранной валюте (доллары, евро). Если же кредит краткосрочный (до 1 года, от 1 года до 5 лет), процент может  опускаться до 7 % годовых в валюте и 10 % годовых в рублях.

В целях сокращения финансовых рисков, банки выдвигают достаточно жесткие требования к заемщикам. Требования банков основаны на статистических исследованиях, позволяющих выявить  базовые свойства и характеристики неплатежеспособных лиц. Так, например, большинство неплатежеспособных лиц  не предоставляют первый взнос, являются лицами до 22 или после 70 лет, обладают доходом ниже определенной планки, маленьким трудовым стажем и так  далее. Требования банков зачастую зависят  от их политики. Однако, одну закономерность можно выделить четко – чем  меньше требований, тем выше процент  ипотечного кредита (так как риск у банка выше).

Основное требование, выдвигаемое  банком к заемщику, это его доход. Наиболее распространенными активами заемщика являются – имеющееся в  его собственности жилье.

И, тем не менее, несмотря на обозначенные выше проблемы, рынок  ипотечного кредитования в РФ развивается  быстрыми темпами. Как отмечают банковские специалисты, с 2001 по 2005 год объем  выданных российскими банками ипотечных  кредитов вырос более чем в 50 раз, достигнув 76,5 млрд. рублей. В 2006 году этот показатель превысил 145 млрд. рублей. По сравнению с развитыми странами объемы этого сегмента рынка остаются небольшими: на сегодняшний день доля ипотеки в валовом внутреннем продукте России составляет менее 1 процента против 34 процентов в странах  Европейского союза.

Это характеризует значительный потенциал роста рынка ипотечного кредитования. По оценкам международных  экспертов, емкость российского  ипотечного рынка к 2010 году может  составить порядка 700-900 млрд. рублей, по оценкам российских экспертов - до 1,3 трлн. рублей. По прогнозам экспертов, к концу 2007 года доля регионов в общем  объеме ипотечного кредитования будет  сравнима со столичным рынком.

Сейчас на ипотечном рынке  присутствует около 600 российских банков, однако более 50 процентов объема формируют  всего 10-12 участников.

Позиция лидера на рынке ипотечного кредитования в первом полугодии 2006 г., как и следовало ожидать, досталась  Сбербанку, сумма выданных ипотечных  кредитов которого превысила 1,5 млрд. долл. На втором месте с большим отрывом  находится «Внешторгбанк-24», предоставив  кредитов в объеме 140 млн. долл. Замыкает тройку лидеров «иностранец» -банк «Дельтакредит» (116 млн. долл.) (таблица 1.1).

Таблица 1.1

В таблице 1.2 представлены изменения  суммы выданных ипотечных кредитов по сравнению с аналогичным периодом 2005 года.

Таблица 1.2

По словам А. Карелина из «КИТ Финанс», в первом полугодии окончательно сформировались основные условия предоставления ипотечных кредитов на рынке. Но каждый банк старается выдержать конкуренцию  разными методами в силу своей  специфики. Самым доступным методом  для многих банков является улучшение  качества обслуживания клиентов, при  этом ставка должна делаться на увеличение скорости предоставления кредитов особенно в сложившейся ситуации резкого  роста цен на жилье. «Для максимального  сокращения сроков оформления сделки имеет смысл обращаться к профессионалам и лидерам рынка», - советует руководитель управления развития бизнеса «Городского  Ипотечного Банка» Михаил Бусыгин.

Некоторым банкам удается  конкурировать на уровне процентных ставок. В основном к ним относятся  банки либо обладающие достаточными объемами собственных средств, либо имеющие возможность занимать их у иностранных инвесторов. Тем  же банкам, у которых источником финансирования кредитов являются полученные депозиты, ставки по ссудам не должны быть ниже ставок по вкладам. Вице-президент  по развитию бизнеса банка «Дельтакредит» Алла Цытович отмечает, что одним  из способов снижения процентной ставки стали новые программы ипотечного кредитования с плавающей процентной ставкой, размер которой не фиксируется  на весь период кредитования, а периодически пересматривается в зависимости  от ситуации на рынке. Помимо этого  на рынке уже существует практика рефинансирования кредитов старых заемщиков  с пересмотром ставок в сторону  понижения. «В конце первого полугодия  наметилась новая тенденция отказа банков от валютных кредитов. При этом полного ухода банков от них, по всей видимости, ожидать не стоит. Спрос  на эти кредиты сохранится, особенно в Москве, где достаточно велика доля людей с доходами, привязанными к доллару. Вполне возможно, что валютные ставки в скором времени превысят рублевые», - говорит А. Карелин. Что  касается сроков ипотечных кредитов, то они были пролонгированы до уровня 25-30 лет.

Наиболее новым и популярным методом конкурентной борьбы стала  ипотека с отсрочкой или отменой  первоначального взноса. По программам рассрочки первоначального взноса отличился «КИТ Финанс», определив  ее в полгода. Данная новелла нацелена не на приобретение первичного жилья, а на улучшение жилищных условий. Заемщику предоставляется сумма  на покупку новой квартиры, залогом  по которой является приобретаемая  квартира. Шесть месяцев клиент может  использовать для того, чтобы реализовать  свою квартиру на наиболее выгодных условиях и далее выплачивать сумму  долга и проценты по кредиту. Но, как комментирует А. Цытович, при  внешней привлекательности такого продукта, его целевая аудитория  достаточно ограничена. Не более 10-15% заемщиков, обращающихся в банки за ипотечным  кредитом, уже имеют квартиру, которую  теоретически можно использовать в  качестве первоначального взноса для  улучшения жилищных условий.

Что же касается программ с  первоначальным взносом в 0%, то отношение  к этому продукту среди банков неоднозначное. Аналитики сходятся во мнении, что этот шаг был чисто  маркетинговым и предназначен для  привлечения новых клиентов в  конкурентной среде. К тому же данное «спецпредложение» было объявлено  пока только на лето. Опять же данный продукт наиболее «доступен» для  крупных банков со значительными  объемами капитала (например, ВТБ-24 и  «Банк Москвы»). По словам председателя правления банка «Дельтакредит» Игоря Кузина, такое снижение может  обернуться для банка проблемой  привлечения капитала инвесторов для  обеспечения большого числа кредиторов. Любой инвестор требует определенного  «качества» портфеля, одним из параметров которого является соотношение кредита  и залога по нему.

Для заемщика кажущаяся на первый взгляд крайне привлекательной, программа выйдет дороже, чем обычный  ипотечный кредит с первоначальным взносом. Ежемесячные платежи выходят  больше из-за более высоких процентов  по кредиту (выше риск) и выплаты  полной суммы тела кредита. При этом, как комментирует И. Кузин, среднемесячный доход на семью после выплаты  налогов должен составлять около 4 тыс. долл. (для Москвы) для получения  подобного кредита. Для сравнения  по ипотеке с первоначальным взносом  аналогичный показатель - 600-800 долл. Массовой данная программа станет вряд ли. Сейчас на ее долю приходится менее 5% всех ипотечных программ в Москве.

В пригороде жилье остается по-прежнему дешевле, поэтому многие банки нацелились именно на этот сегмент. Так, например, Внешторгбанк-24 планирует  до конца года 2007 года существенно  модернизировать коттеджную программу  и сделать данный продукт массовым: банк намерен финансировать приобретение готовых объектов, строящихся коттеджей, а также индивидуальное жилищное строительство.

1.3 Методики анализа  потенциальных ипотечных клиентов

Если на этапе выдачи кредитов информация носит частный характер и имеет значение только для внутреннего потребления каждого кредитора, то при развитии сделок купли-продажи качественное отражение данных об ипотечных кредитах приобретает ценность и для внешних пользователей. В таком случае база данных отражает качество всего спектра операций, произведен-ных при выдаче и обслуживании ипотечного кредита (андеррайтинг, оценка предмета залога, страхование, дополнительное обеспечение и т. д.), и позволяет составить мнение об ипотечных активах, выступающих в качестве предмета транзакций.

В настоящее время внутренняя информационная база российских кредиторов чаще всего представлена в виде простейших таблиц о количестве и объеме выданных кредитов. В большинстве банков аналитические  отделы находятся в стадии планирования или формирования. Нередко в банках, имеющих разветвленную региональную сеть, отсутствует единая обновляемая  база данных об ипотечном портфеле. Одновременно на рынке уже сформированы достаточно крупные портфели ипотечных  кредитов, требующих серьезной аналитической  работы и постоянного мониторинга.

Зарождение рынка оборота  закладных и пулов ипотечных  кредитов формирует потребность  в интенсивном обмене достоверной  информацией, что невозможно без  стандартов данных.

Во-первых, унифицированные  стандарты определяют, какую информацию и в каком формате должны содержать  эти данные.

Во-вторых, стандарты позволят сделать портфель ипотечных кредитов понятным как для внутренних, так  и для внешних пользователей. Внешними пользователями в данном случае являются инвесторы, рейтинговые агентства, другие контрагенты. В качестве внутренних пользователей выступают аналитические  и исследовательские отделы кредиторов, а в итоге — их акционеры.

В-третьих, стандартизация данных необходима для создания и развития качественной аналитики ипотечных  портфелей и управления рисками.

В-четвертых, единый формат позволит сделать данные об ипотечных кредитах сопоставимыми, что является важным фактором при принятии инвестиционных решений.

В-пятых, унификация данных позволяет  в значительной степени сократить  издержки времени при обработке  и анализе информации.

В-шестых, наличие информации, приведенной к единому знаменателю, будет способствовать повышению  информационной открытости и прозрачности рынка ипотечного кредитования.

Следует заметить, что, с одной  стороны, единый формат данных имеет  самостоятельное значение, а с  другой - является важной составной  частью общего процесса стандартизации рынка ипотечного кредитования, включающего  стандарты технологических процессов, применяемой документации и т.д.