Ипотечное кредитование (на примере Сберегательного банка Российской Федерации)

1. По Кредиту на недвижимость:

По кредитам в рублях:

·   на срок свыше 5 до 10 лет включительно – 12% годовых

·   на срок свыше 10 до 20 лет включительно – 12,25% годовых

·   на срок свыше 20 до 30 лет – 12,5% годовых.

По кредитам в долларах США, евро:

·   на срок свыше 5 до 10 лет включительно – 12,5% годовых

·   на срок свыше 10 до 20 лет включительно – 12,75% годовых

·   на срок свыше 20 до 30 лет – 13% годовых.

2. По Ипотечному кредиту:

По кредитам в рублях:

·   на срок свыше 5 до 10 лет включительно:

o   до регистрации ипотеки – 12%

o   после регистрации ипотеки в зависимости от размера первоначального взноса:

§ от 30% – 11%

§ от 20% до 30% – 11,25%

§ от 5% до 20% – 11,5%

·   на срок свыше 10 до 20 лет включительно:

o   до регистрации ипотеки – 12,25%

o   после регистрации ипотеки в зависимости от размера первоначального взноса:

§ от 30% – 11,25%

§ от 20% до 30% – 11,5%

§ от 5% до 20% – 11,75%

·   на срок свыше 20 до 30 лет включительно:

o   до регистрации ипотеки – 12,5%

o   после регистрации ипотеки в зависимости от размера первоначального взноса:

§ от 30% – 11,5%

§ от 20% до 30% – 11,75%

§ от 5% до 20% – 12%

в долларах США, евро:

·   на срок свыше 5 до 10 лет включительно:

o   до регистрации ипотеки – 12,5%

o   после регистрации ипотеки в зависимости от размера первоначального взноса:

§ от 30% – 11,5%

§ от 20% до 30% – 11,75%

§ от 5% до 20% – 12%

·   на срок свыше 10 до 20 лет включительно:

o   до регистрации ипотеки – 12,75%

o   после регистрации ипотеки в зависимости от размера первоначального взноса:

§ от 30% – 11,75%

§ от 20% до 30% – 12%

§ от 5% до 20% – 12,25%

·   на срок свыше 20 до 30 включительно:

o   до регистрации ипотеки – 13%

o   после регистрации ипотеки в зависимости от размера первоначального взноса:

§ от 30% – 12%

§ от 20% до 30% – 12,25%

§ от 5% до 20% – 12,5%

3. По кредиту «Ипотечный +»:

По кредитам в рублях:

·   на срок свыше 5 до 10 лет включительно:

o   до регистрации ипотеки – 11,5%

o   после регистрации ипотеки в зависимости от размера первоначального взноса:

§ от 30% – 10,75%

§ от 20% до 30% – 11%

§ от 5% до 20% – 11,25%

·   на срок свыше 10 до 20 лет включительно:

o   до регистрации ипотеки – 11,75%

o   после регистрации ипотеки в зависимости от размера первоначального взноса:

§ от 30% – 11%

§ от 20% до 30% – 11,25%

§ от 5% до 20% – 11,5%

·   на срок свыше 20 до 30 лет включительно:

o   до регистрации ипотеки – 12%

o   после регистрации ипотеки в зависимости от размера первоначального взноса:

§ от 30% – 11,25%

§ от 20% до 30% – 11,5%

§ от 5% до 20% – 11,75%

в долларах США, евро:

·   на срок свыше 5 до 10 лет включительно:

o   до регистрации ипотеки – 12%

o   после регистрации ипотеки в зависимости от размера первоначального взноса:

§ от 30% – 11,25%

§ от 20% до 30% – 11,5%

§ от 5% до 20% – 11,75%

·   на срок свыше 10 до 20 лет включительно:

o   до регистрации ипотеки – 12,25%

o   после регистрации ипотеки в зависимости от размера первоначального взноса:

§ от 30% – 11,5%

§ от 20% до 30% – 11,75%

§ от 5% до 20% – 12%

·   на срок свыше 20 до 30 лет включительно:

o   до регистрации ипотеки – 12,5%

o   после регистрации ипотеки в зависимости от размера первоначального взноса:

§ от 30% – 11,75%

§ от 20% до 30% – 12%

§ от 5% до 20% – 12,25%

Уплата процентов начинается с месяца, следующего за месяцем  получения кредита или его  первой части, и производится ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за платежным и одновременно с  погашением основного долга. По желанию  заемщика/созаемщиков может быть предоставлена отсрочка в погашении  кредита на период строительства, реконструкции  Объекта недвижимости, не более чем  на два года с даты заключения Кредитного договора. Отсрочка по уплате процентов  не предоставляется. Срок рассмотрения опроса о предоставлении кредита: По кредиту на недвижимость и Ипотечному кредиту:

·   в течение 18 рабочих дней с даты предоставления Заемщиком/Созаемщиками полного пакета документов;

·   в течение 7 рабочих дней с даты предоставления первичного пакета документов, если документы по кредитуемому Объекту недвижимости будут предоставлены заемщиком/созаемщиками в течение 3 месяцев с даты регистрации заявления-анкеты. По Кредиту «Ипотечный +» в течение 12 рабочих дней с даты предоставления заемщиком/созаемщиками полного пакета документов. Объем выданных ссуд Юго-Западным банком Сбербанка РФ  по ипотечному кредитованию представлен на рис. 2.1.

 

Рис. 2.1 Ссуды по ипотечному кредитованию Юго-Западного Банка  Сбербанка РФ, выданные в 2005-2006 гг., тыс. руб.

 

На основании анализа  данных рис. 2.1 видно, что ипотечные  кредиты, выдаваемые Юго-Западным Банком Сбербанка РФ, в 2006 году выросли по сравнению с 2005 годом; причем наибольший рост отмечен по кредиту «Жилищный». Это связано как с улучшением экономической ситуации в стране, так и с оптимизацией кредитной  политики Юго-Западного Банка. При  этом сумма предоставляемых ипотечных  кредитов выросла в 2006 году на 7%,; в  то время как общая сумма предоставляемых  кредитов – всего лишь на 3,46%.

Средняя процентная ставка по ипотечным кредитам в 2005 году составила (таблица 2.4):

 

Таблица 2.4

Ставки по ипотечным кредитам Юго-Западного Банка Сбербанка  РФ

в 2005-2006 гг., %

Виды кредитов	2005	2006
Жилищный	12,2	11,4
Ипотечный	12,3	11,8
Ипотечный плюс	12,1	11,9

 

Таким образом, наблюдается  некоторое снижение по ставкам ипотечного кредитования.

Динамика выдачи и погашения  задолженности по ипотечным кредитам представлена в таблице 2.5

 

Таблица 2.5

Динамика выдачи и погашения  просроченной задолженности по операциям  ипотечного кредитования за 2005-2006 гг.

№ п/п	Показатели	2005 год	2006 год	Отклонение к  2005 году
				Абсолютное	Относительное проценты
1.	Количество договоров, шт.	18	23	5	27,78%
2.	Объём выданных кредитов, в  тыс. руб.	16332	17474	1142	6,99%
3.	Динамика погашения кредитов физическими лицами, тыс. руб.	4116	4203	87	2,11%
4.	Остаток ссудной задолженности  физических лиц, тыс. руб.	12216	13271	1055	8,64%
5.	в т.ч. просроченная	429	671	242	56,41%
6.	Удельный вес просроченной задолженности, проценты	3,51	5,06	1,55	44,16%

 

Большинство показателей  возросло. При этом объем выданных кредитов растет быстрее чем суммы  их погашения. Внушает опасение рост просроченной задолженности по ипотечным  кредитам.

В таблице 2.6 представлена структура  ипотечных кредитов Юго-Западного  Банка Сбербанка РФ по срокам кредитования.

 

Таблица 2.6

Сроки кредитования по ипотечным  кредитам в 2005-2006 гг., тыс. руб.

№ п/п	Сроки кредитования	2005 год	2006 год	Отклонение к  2005 году
				Абсолютное	Относитель-ное,  проценты
1.	5–10 лет	1332	1674	342	25,68
2.	10–20 лет	3668	4326	658	17,94
3.	20–30 лет	11332	11474	142	1,25

 
 

Как видим по срокам кредитования преобладают долгосрочные ипотечные  кредиты – от 20 до 30%, хотя наблюдается  снижение их доли в общем объеме с 69,38% в 2005 году до 65,66% в 2006 году.

На рис 2.2 и 2.3 представлены виды залогов по ипотечному кредитованию.

 

Рис. 2.2 Доли различных видов  залогов в общей залоговой  стоимости ипотечных кредитов в 2005 году, %

 

Рис. 2.2 Доли различных видов  залогов в общей залоговой  стоимости ипотечных кредитов в 2006 году, %

 

Из анализа рис. 2.2 и 2.3 видно, что возросла доля поручительств  при ипотечном кредитовании. С  одной стороны это облегчает  процесс получения ипотечного кредита, но, с другой стороны растут кредитные  риски.

 

3. УЛУЧШЕНИЕ ОЦЕНКИ  АКТИВОВ ЗАЕМЩИКА СБ РФ 

 

3.1 Анализ суммарных  активов заемщиков СБ РФ

К суммарному активу относятся  принадлежащие на праве собственности  заемщику, созаемщикам:

· квартиры и индивидуальные жилые дома (в т.ч. коттеджного  типа), в которых никто не зарегистрирован;

· дачи;

· земельные участки;

· нежилые помещения (используемые под офисы, склады, торговые точки);

· помещения для кратковременного проживания (гостиницы, мотели, кемпинги);

· автомобили и иные транспортные средства;

· эмиссионные и неэмиссионные  ценные бумаги.

Оценочная стоимость ценных бумаг может устанавливаться  в зависимости от вида ценных бумаг  в соответствии с Регламентом, на основании экспертного заключения специализированного подразделения  Банка, а также на основании заключения независимого оценщика.

Оценочная стоимость драгоценных  металлов определяется экспертным путем  подразделением, осуществляющим валютные и неторговые операции.

Оценочная стоимость объектов недвижимости, оборудования, транспортных средств, товарно-материальных ценностей  понимается как наиболее вероятная  цена, за которую имущество может  быть продано на конкурентном и открытом рынке, и может устанавливаться  на основании заключения независимого оценщика, имеющего право на проведение оценки.

Ипотечный кредит с учетом суммарного актива предоставляется  на приобретение заемщиком/созаемщиками у продавца следующих объектов недвижимости:

· квартир;

· земельных участков;

· индивидуальных жилых домов (в т.ч. коттеджного типа).

Оценочная стоимость суммарного актива должна составлять не менее 30 000 000 рублей или эквивалента этой суммы  в иностранной валюте.

При включении в суммарный  актив:

·   квартиры, индивидуального жилого дома (в т.ч. коттеджного типа), дачи, нежилого помещения – оценочная стоимость каждой (ого) должна быть не менее 1 000 000 рублей;

· автомобиля и иных транспортных средств – оценочная стоимость  каждого должна быть не менее 600 000 рублей при сроке эксплуатации каждого не более 3-х лет.

Максимальный размер кредита  определяется без учета платежеспособности заемщика/созаемщиков и не должен превышать одновременно 50% оценочной  стоимости суммарного актива и 65% покупной стоимости объекта недвижимости.

К обеспечению ипотечного кредита и кредита «Ипотечный+»  с учетом суммарного актива предъявляются  требования аналогичные ипотечному кредиту и кредиту «Ипотечный+»  соответственно.

Залог приобретаемого объекта  недвижимости при предоставлении ипотечного кредита с учетом суммарного актива оформляется только ипотекой в силу закона.

Для получения кредита  заемщик/созаемщики предоставляют  в Банк:

· заявление-анкету;

· стандартный пакет документов;

· документы по кредитуемому объекту недвижимости в зависимости  от цели кредитования;

· свидетельство о браке/брачный  контракт (предъявляется);

· свидетельство(а) о расторжении  брака(ов) (предъявляется);

· свидетельство(а) о рождении ребенка (детей) (предъявляется);

· документы, подтверждающие право собственности Заемщика/Созаемщиков  на включенное в суммарный актив  имущество, а также его стоимость.

На основании оценки суммарных  активов заемщика ипотечные кредиты  Сбербанка РФ разделяются по группам  риска (таблица 3.1).

 

Таблица 3.1

Категории риска и размер расчётного резерва

Категория качества	Наименование	Размер расчетного резерва в процентах от суммы  основного долга по ссуде
1 категория (высшая) –отсутствие  кредитного риска	Стандартные	0%
2 категория – умеренный  кредитный риск	Нестандартные	От 1% до 20%
3 категория – значительный  кредитный риск	Сомнительные	От 21% до 50%
4 категория – высокий  кредитный риск	Проблемные	От 51% до 100%
5 категория (низшая) –  отсутствует вероятность возврата  ссуды в силу неспособности  или отказа заемщика выполнять  обязательства по ссуде, что  обусловливает полное обесценение  ссуды.	безнадежные	100%

 

В таблицах 3.1 и 3.2 представлена разделение ипотечных кредитов, предоставленных  Юго-Западным Банком СБ РФ по категориям риска.

 

Таблица 3.1

Расчет совокупного риска  кредитного портфеля Банка

на 01.01.2006 г.

Группа риска	Ссудная задолженность, тыс. руб.	% риска	Риск, тыс. руб.
1	12347	1	123,47
2	3556	20	711,2
3	429	50	214,5
4	–	–	–
5	–	–	–
Итого:	16332		1049,17