Роль МУП БТИ в системе государственного технического учета

• копировальные услуги;

• консультирование граждан и юридических лиц по вопросам, связанным с инвентаризацией и др.

3.                    ПРАВОВОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ БТИ

Деятельность МУП БТИ требует нормативной базы учета отдельных видов недвижимости.

Правовая основа технического учета объектов недвижимости имеется только для объектов жилищного фонда на уровне Постановления Правительства РФ (от 13.10.1997 за № 1301). Действующее же федеральное гражданское и налоговое законодательство не регламентирует порядок государственного учета и регистрации таких объектов недвижимости как: строения и помещения нежилого назначения, садовые и дачные дома, гаражи. В результате бюджеты всех уровней из-за недоучета этих объектов теряют значительные средства, нередки случаи совершения сделок с несуществующим имуществом.1,2

Желание построить цивилизованный институт недвижимости требует определенности прав на недвижимость, а это недостижимо без определенности самого объекта недвижимости(ст.554 ГК РФ).

Отсутствие такой определенности, это отсутствие реальных прав. Поэтому первым и необходимым условием регистрации прав, является технический учет объекта недвижимости и его кадастровая регистрация.

Существует иллюзия, что установить объект недвижимости и выполнить его инвентаризацию - простая задача - Однако это сложный технологический процесс, включающий в себя съемочные, инвентаризационные, оценочные, юридические, архивные и иные аспекты, незнание или искажение которых приведет к нарушению законных прав и интересов граждан и юридических лиц.

Следует отметить, что организации технической инвентаризации, чья более чем 70-летняя деятельность базируется на многовековых российских исторических традициях учета недвижимого имущества, сформировали уникальную информационную базу на объекты как жилого, так и нежилого назначения, независимо от форм собственности. Именно она является основой для налогообложения, статистики, бухучета, оценки, оформления сделок и регистрации прав и т.д. Недооценка этого потенциала и растаскивание учета домовладений, зданий, помещений и сооружений по ведомствам может нанести невосполнимый ущерб интересам страны.

БТИ, являясь органом технического учета, не имеет ни властных, не оперативных функций и именно поэтому оно может стать объективным средством контроля со стороны Государства за соблюдением правил застройки населенных пунктов, градостроительных норм и т.п. Придание же любым властным органам (осуществляющим выдачу разрешений на строительство, переоборудование строений, отвод участков, оформление прав и т.п.) одновременно и регистрационных функций меняет принципиальную сущность регистрации, как объективного средства государственного учета и контроля.

Нормативно-техническая база БТИ позволяет уже сегодня осуществлять государственный учет и регистрацию объектов недвижимости, индивидуализируя их как объекты собственности с определением границ и состава.

На территории Челябинской области, и в целом, и в г. Магнитогорске,

в частности, по выходу из этой ситуации неоднократно предпринимались и предпринимаются попытки, но поддержки со стороны органов областной и городской власти пока не находят.

2.4. ИНФОРМАЦИОННОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ БТИ

В последние годы администрация города все больше внимания уделяет вопросам автоматизации. Комитет по управлению муниципальным имущест­вом, являясь одним из важнейших звеньев в механизме управления городом, требует особого внимания в этом вопросе. Ведь процесс управления муници­пальным имуществом связан с обработкой большого количества информа­ции, причем достоверность, актуальность и полнота этой информации непо­средственным образом влияет на результаты работы муниципальных органов по управлению имуществом, а качество организации доступа к этой инфор­мации отражается на работе сотрудников.

Поэтому разработка программного обеспечения, охватывающего боль­шинство задач, стоящих перед комитетами администрации является серьез­ной задачей, требующей глубокого знания работы комитета и профессио­нального подхода в программной реализации. Для эффективной работы ко­митета в целом недостаточно разработать удачную структуру базы данных, важно еще и учесть множество факторов, без тщательной обработки которых просто опасно внедрять эти системы. Стихийное построение крупной ин­формационной системы (ИС) губительно. Нагромождение не стыкующихся программ и данных быстро приводит от мимолетной эйфории кажущегося решения проблемы к разочарованию и дискредитации самой сути автомати­зации. Такая метаморфоза настроения происходит при малейшем движении вперед, попытке извлечь из компьютера обобщенные сведения по какому-либо объекту и т.д. Только хорошо продуманная интегрированная ИС, реали­зованная на основе современных информационных технологий, способна развиваться вместе с ростом числа управленческих задач, адаптироваться к требованиям жизни. В конечном затраты на создание такой сбалансирован­ной ИС будут меньше, чем системы, построенной путем проб и ошибок, ме­таний и сомнений. Не говоря уже о временном факторе и моральном аспекте. Вот почему важно при проектировании ИС задать "каркас" - концепцию по­строения будущей системы. Здесь следует сказать о том, что созданию ин­формационной системы обязательно предшествует этап изучения объекта ав­томатизации, т.е. построение модели информационных потоков. Примени­тельно к нам в основе модели лежит организационная структура департамен­та и его функциональные обязанности в муниципалитете.

Иными словами, ИС следует логике имущественных отношений (рис. 1.).

Рис. 1.

Информационная система проста: объект - право-юридическое лицо.

Основа-это объект. Объект имеет свои характеристики (атрибуты). Объектом может быть здание, сооружение, нежилое помещение, земельный участок, имущественный комплекс, элемент инфраструктуры (например, электрические сети), пакет акций и др.

Право - это юридические документы (договоры, постановления, распо­ряжения, касающиеся операций с объектом Технические характеристики и связывающие его с юридиче­ским лицом). Например, договоры купли - продажи, аренды нежилых поме­щений, залога, закрепления имущества, свидетельства о регистрации прав, постановления о приеме в муниципальную собственность.

Логика имущественных отношений

Атрибуты Атрибуты Атрибуты

На первом этапе развития системы во главу ставилось ПРАВО. Во-первых, взять объект «напрямую» (например, атрибуты здания) было неоткуда. Даже сейчас, в городском БТИ таких сведений в электронном виде нет. Во-вторых, сначала надо было решить задачи учета договоров купли-продажи, аренды нежилых помещений, отследить поступление оплаты и вы­полнение условий договоров. В результате объект был как бы «размыт» по разным договорам. Например, в договоре аренды значилось по этому адресу 1-ый этаж 200 кв. метров, подвал 50 кв.метров. В договоре купли-продаже по этому же адресу приватизировано нежилое помещение 300 кв. метров. Следовательно, здание в целом представить по этой информации трудно, как и точное местонахождение указанных в нем площадей.

Реальным источником информации о недвижимости стали договоры за­крепления имущества на правах оперативного управления и хозяйственного ведения. В форме договора предусмотрено проставление сведений об объекте и его балансовой стоимости. После ввода этих договоров в базу данных стало возможным сопоставление информации из различных подсистем. Например, можно проследить цепочку приема здания или нежилого помещения в муни­ципальную собственность, закрепление и использование. Замечу, что полу­чение обобщенной информации потребовало применения во всех подсисте­мах общегородского справочника улиц и соответствующего кодирования почтового адреса, что тоже является одним из положений нашей концепции. И все-таки это окольный путь работы с объектом.

Прежде чем перейти к концепции второго этапа развития ИС, определим структуру объекта недвижимости. В общем случае, по какому либо почтово­му адресу может находиться здание с пристроенным к нему еще одним, а во дворе стоять третье. Как определить, в каком из этих зданий сдано в аренду помещение, если в договоре указан только почтовый адрес и этаж? Без ис­пользования технических паспортов БТИ с их литералами и поэтажными планировками не обойтись. Беда только, что паспортов в электронном виде нет, многие безнадежно устарели. Заслуживает внимания и кадастровый учет, но пока он носит заявительный характер и никогда не дойдет до комнат на этажах. Поэтому в нашей ИС кадастровые номера рассматриваются как дополнительная информация и не более, а за основу взята классификация БТИ. Сегодня поставлена задача вести учет нежилых помещений до поэтаж­ных планировок. Это не легкий выбор. Он требует большой подготовитель­ной работы по инвентаризации зданий и сооружений, обновление техниче­ских паспортов БТИ, а это и время и деньги. Но другого приемлемого пути однозначно идентифицировать помещение, просто нет.

Еще одним положением концепции является открытый код объекта не­движимости. Поясню, что это такое. В любой базе данных объекты должны быть пронумерованы. Как правило, нумерация соответствует системному номеру записи. Даже если номер структурирован (что-то в нем закодировано, например, раздел реестра), область его видимости - только конкретная система. Другими словами, чтобы найти объект из другой системы (или сослаться на него) потребуются «накладные расходы». В случае открытого кода (состоящего из известных всем частей) в любой системе можно сформировать корректный запрос и найти объект. Нами выбрана структура кода помещения, состоящая из сведений адресного реестра и технического паспорта объекта (улица, дом, этаж, помещение). Обязательным является проставление в договорах, где фигурирует недвижимость, данных из технического паспорта БТИ. Например, в типовом договоре аренды нежилого помещения есть гра­фы для адреса, литеры, этажа и номера помещения на поэтажной планировке. Это не только требование ИС, но и юристов. Зато, открыв объект, можно увидеть всю правовую часть. И наоборот, вызвав договор аренды - просмотреть весь объект. В таком подходе есть и подводные камни - изменение технического паспорта или переименование улицы. Поэтому важен ясный механизм наследования и сохранения истории. Впрочем, механизм учета изменений нужен любой приличной системе.

Принцип открытого кода уже частично работает в действующей ИС. Добавив к коду улицы городского справочника улиц код здания (номер дома и дополнительную информацию), получили код адреса объекта. Теперь любая информация, заносимая в базу данных и имеющая сведения об адресе, сопровождается таким кодом. В результате, по выбранному адресу ИС мгно­венно предоставляет все сведенья из различных подсистем (реестра муниципальной собственности, казны, договоров оперативного управления и хозяйственного ведения, аренды имущества, аренды нежилых помещений, залога, приватизации и т.д.). При этом можно увидеть всю историю - расторгнутые договоры аренды, собственника объекта до приватизации или передачи в казну и т.д. Такое «видение» дает возможность специалистам-управленцам оперативно и выпукло представить объект, не рыская по подразделениям в поисках нужной информации. Это демонстрирует еще один принцип - в базе данных, информация хранится во взаимосвязанном виде. Что, впрочем, очевидно с точки зрения основ программирования и работы СУБД.

Третий этап развития информационной системы департамента - ее интеграция в общегородскую систему. В проекте распределенной системы «Городская недвижимость», где по каждому объекту, независимо от формы собственности, муниципалитет сможет владеть полной информацией, как и другие партнеры проекта. Каждый участник такой интегрированной системы ИС отвечает за свой слой, поддерживая его актуальность и достоверность, предоставляя данные другим в рамках их компетентности.

Несколько слов о других положениях концепции.

Высокий административный уровень руководства системой. Автоматизация меняет технологию работы сотрудников, а они, как правило, привыкли работать по-старому, в совершенстве овладели устаревшими методами и переучиваться добровольно не хотят. Изменить технологию работы в этих условиях «снизу» нельзя. Можно только «сверху».

Сведения в базу данных заносятся с документов (договоры, распоряжения, постановления и т.д.) Не документальная информация сопровождается соответствующим признаком.

При построении системы надо учитывать необходимую степень детали­ровки. Она должна соответствовать правилу, которое гласит примерно так: «Затраты на построение системы не должны превышать ожиданий от нее». Можно каждому муниципальному стулу приклеить датчики и потом через спутник отслеживать его перемещение. Техника позволяет, а здравый смысл - нет. Сегодня, например, нам кажется правильным учитывать движимое имущество муниципальных предприятий не поштучно, а по группам (транс­портные средства, машины, оборудование и т.д.) в стоимостном выражении. Конечно, если надо что-то уточнить, всегда можно запросить у предприятия сведения из бухгалтерского баланса.