Роль МУП БТИ в системе государственного технического учета

Постановка вопроса о запрете действий БТИ по регистрации строений зашла столь далеко, что некоторые федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления избегают или запрещают использование этого слова в документах касающихся учета недвижимости (Минюст РФ, Госстрой РФ, Администрация гор. Барнаула и др.), а решением Правительства республики Калмыкия производственные документы БТИ («архивы»), в т.ч. документы о регистрации владельцев строений, вообще изъяты у БТИ без какого-либо согласования с Росархивом.3

Отсутствие надлежащего взаимодействия между органами по регистрации недвижимости и органами по регистрации прав на неё наиболее ярко проявляется в отказе учреждений юстиции предоставлять БТИ информацию о зарегистрированных правах, требуемую для исполнения функций БТИ по государственному учету жилищного фонда и по предоставлению сведений в налоговые органы для ведения Единого государственного реестра налогоплательщиков. Как следует из поступающих запросов, упорное непонимание учреждениями юстиции по регистрации прав функций и роли БТИ по регистрации строений особенно сильно проявляется в Самарской, Пермской, Тульской и ряде других областей Российской Федерации.

Учреждение юстиции по регистрации прав республики Алтай, Пермской области, Самарской области, некоторых других регионов Российской Федерации зачастую производят регистрацию прав на строения не только без ознакомления с документами БТИ о правомерности возведения построек, что не исключает регистрацию ничтожных сделок (ст. 222 Гражданского кодекса РФ), но и дезинформируют граждан и руководителей юридических лиц заявлениями о бесполезности документированной информации БТИ.1

Складывающаяся неконтролируемая ситуация с регистрацией объектов, субъектов и прав на недвижимость, а также низкий уровень организации взаимодействия регистрационных органов, не способствует развитию рынка недвижимости.

Принятие закона о регистрации прав, без предварительного принятия законов о регистрации юридических лиц и регистрации недвижимого имущества, выглядит, по меньшей мере, бюрократическим извращением.

Федеральными органами исполнительной власти затягивается рассмотрение законопроекта о государственном учете строений и сооружений, разработанного Государственной Думой еще в 1997 г. и направленного на рассмотрение в Мингосимущество РФ в 1999 г.

Предложения специалистов по регистрации строений и документов , обязательствах лиц по содержанию строений, направленные в Правительство Российской Федерации письмом ФСИ от 15.10.1998 г. за № 24, оставлены без внимания и не учтены в методических разработках Минюста РФ. Позиция Минюста РФ по вышеуказанным вопросам (письмо Минюста РФ от 04.11.1998 г. за № 15-201) сводится к защите позиций учреждений юстиции.

В рамках сложившейся ситуации Правление Федеративного союза инвентаризаторов неоднократно просит рассмотреть вопрос об организации взаимодействия органов по регистрации объектов недвижимости и прав на нее, а также согласовать законопроект о государственном учете и регистрации строений. Вопрос так же остается законодательно неразешенным.

Однако практика деятельности Южно-Уральской Регистрационной Палаты и предприятий технической инвентаризации Челябинской области свидетельствует о том, что подобные проблемы возникали в нашей области, их удалось решить путем принятия соглашения между Южно-Уральской Регистрационной Палатой и ГУП "Обл.ЦТИ", своевременно урегулировавших.

Муниципальное имущество подлежит пообъектной регистрации в соот­ветствующем реестре муниципальной собственности, что предусмотрено Положением об определении пообъектного состава государственной и му­ниципальной собственности, утвержденным Распоряжением Президента № 114-рп от 18 марта 1992г.

Согласно Положению, право и обязанность ведения реестра объектов, составляющих муниципальную собственность, принадлежат местным комитетам по управлению имуществом. Конкретный перечень объектов собственности муниципального образования обуславливается особенностями его социально-экономического развития, размерами территории и рядом других факторов.

Процесс формирования собственности города Магнитогорска начался с 1992г. Порядок ее формирования установлен Постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991г. № 3020-1 «О разграниче­нии государственной собственности в Российской Федерации». В развитие вышеназванного Постановления вышел целый ряд указов и распоряжений Президента и постановлений Правительства Российской Федерации, которые соответственно определили направления работы Комитета по формированию и ведению реестра муниципальной собственности.1

В Челябинской области были дополнительно приняты свои нормативные акты, которые предусматривают ряд дополнительных требований при подготовке дополнительных документов по передаче объектов из государственной собственности Челябинской области в муниципальную. Это подготовка финансово-экономического обоснования, представление ряда технических характеристик передаваемого имущества вплоть до данных об изготовителе или подрядчике, даты капремонта, источники приобретения или строительства объектов. При передаче зданий и сооружений необходимо так же представлять данные о балансодержателе, арендаторе (организационно-правовая форма, юридический адрес, дата заключения договора и т.д).1

Магнитогорский комитет приступил к ведению реестра муниципальной собственности с 1992 г. Работа в этом направлении постоянно совершенство­валась, и весь накопленный опыт отражен в «Положении о формировании и ведении реестра объектов Муниципальной собственности», утвержденном Постановлением Магнитогорского городского собрания депутатов от 26.05.99 г. № 268.

В настоящее время Комитетом сформирован ряд разделов (базы данных) реестра муниципальной собственности:

• объекты жилищного фонда;

• объекты нежилого фонда;

• объекты инженерной инфраструктуры;

• муниципальные предприятия и их филиалы;

• объекты, переданные в муниципальную собственность от различных предприятий.

Основной объем работ по выявлению и утверждению в муниципальной собственности объектов нежилого фонда проведен в 1999 - 2000 г., на них пришелся пик разграничения муниципальной и государственной собственно­сти города Магнитогорска. Темпы прироста нежилого фонда муниципально­го имущества в последующие годы снижается. Однако процесс формирова­ния муниципальной собственности не завершается, выявление объектов, со­ставляющих муниципальную собственность, и внесение их в установленном порядке в реестр, продолжаются. Прирост объектов нежилого фонда обеспе­чивается так же за счет нежилых помещений в жилых домах, передаваемых в муниципальную собственность государственными и приватизированными предприятиями, и за счет объектов, построенных организациями различных форм собственности в порядке отчислений от капитальных вложений на жи­лищное строительство.

Основным направлением деятельности Магнитогорского комитета по управлению городским имуществом являются:

• формирование и ведение реестра муниципальной собственности;

• создание, реорганизация и ликвидация муниципальных предприятий, за­крепление за ними имущества на праве хозяйственного ведения, заключе­ния контрактов с их руководителями;

• анализ финансово-хозяйственной деятельности муниципальных предпри­ятий;

• закрепление за муниципальными учреждениями имущества на праве опе­ративного управления;

• передача в аренду (имущественный найм) и иные виды пользования му­ниципального имущества;

• внесение муниципальных вкладов в уставные капиталы организаций с участием города, участие в управлении этими организациями;

• регулирование деятельности по распространению наружной рекламы на территории города;

• страхование муниципального имущества;

• приватизация муниципальной собственности на территории города и кон­троль за выполнением ее условий;

• контроль эффективности и законности использования муниципальной собственности.

Постоянно ведется и совершенствуется работа по ведению реестра и от­ражения в нем методов и форм управления и распоряжения муниципальной собственности города Магнитогорска.

Органы местного самоуправления в соответствии с законом вправе пе­редавать объекты муниципальной собственности во временное или постоян­ное пользование физическим и юридическим лицам или отчуждать его в ус­тановленном порядке. Комитетом используются разнообразные формы управления муниципальной собственностью, в том числе имущественно рас­порядительные:

• передача имущественного комплекса на праве хозяйственного ведения муниципальным предприятиям и в оперативное управление - учреждени­ям;

• передача имущества с баланса на баланс и его списание вследствие изно­са;

• сдача в аренду в целом или отдельными объектами;

• внесение доли муниципальной собственности в виде вклада в уставный капитал муниципальных предприятий, учреждений, акционерных обществ и организаций других форм собственности;

• передача в доверительное управление;

• отчуждение имущества в форме приватизации.

Все разнообразие форм распоряжения (управления) имуществом долж­ны присутствовать в базах данных реестра. Так, в базе данных муниципаль­ных предприятий и учреждений отражается закрепление недвижимого иму­щества за муниципальными предприятиями и учреждениями по договорам хозяйственного ведения и оперативного управления, приобретение имущест­ва, списание его, реорганизация или ликвидация муниципальных предпри­ятий. Передача объектов нежилого фонда в арендное пользование, а так же их передача с баланса на баланс учитываются в базе объектов нежилого фонда. Вклады в уставные капиталы коммерческих организаций в виде имущест­венных комплексов, отдельных объектов или в виде права пользования ими отражаются в базе предприятий (организаций) смешанных форм собственно­сти.

В базах данных реестра так же имеются сведения о приватизации объек­тов и решения арбитражных судов об исключении или передаче объектов в муниципальную собственность. Вся работа по формированию реестра, то есть по учету муниципального имущества, так и по отражению движения имущественного комплекса осуществляется в соответствии с утвержденным Положением от 26.05.99 г. № 268. Отражение в едином реестре движения имущественного комплекса муниципального образования позволяет контро­лировать его использование и координировать работу подразделений Коми­тета.

Можно сказать, что сегодня реестр - основа для всего процесса управле­ния муниципальным имуществом.

В настоящее время с реестром согласовываются практически все реше­ния Комитета и проекты постановлений Главы города по распоряжению му­ниципальным имуществом, что исключает дублирование работы подразделе­ний Комитета в этом направлении.

Данные о принятых решениях (распоряжениях) о создании или ликвида­ции муниципальных предприятий либо имущественно распорядительных решений поступают в реестр по мере их выхода.

Соответственно в базу данных реестра муниципальной собственности регулярно (по мере поступления) вносятся сведения о вновь заключенных договорах хозяйственного ведения и дополнительных соглашениях к этим договорам, производится сверка описи имущества, закрепляемого за пред­приятиями. Практически упорядочен и обработан механизм отражения в базе реестра данных о заключении договоров аренды. В ближайшей перспективе создание сети и автоматизированное отражение в базе реестра этих данных.

Ежегодно в базы реестра заносятся данные по перерасчетам стоимости муниципального имущества, в том числе по представляемым балансам, до­полнительным соглашениям, по результатам переоценки, результатам прове­рок финансово-хозяйственной деятельности предприятий, инвентаризации и др.

На сегодняшний день существует множество проблем, которые необхо­димо решить.

Одна из проблем - оценка муниципального имущества. Ни балансовая, ни остаточная, ни восстановительная стоимость сегодня не отражают реаль­ной цены имущества. И несмотря на то что ежегодно в реестр вносятся дан­ные об изменении его балансовой стоимости, с достаточной достоверностью оценить весь имущественный комплекс, составляющий собственность муни­ципального образования города Магнитогорска, на сегодня невозможно. По­этому Комитет с 1999 г. организовал целенаправленную работу по переоцен­ке имущественных комплексов муниципальных предприятий и иного муни­ципального имущества. Для этого был создан центр оценки, в котором рабо­тают специалисты по оценке, имеющие соответствующие сертификаты. К работе привлекаются также специалисты БТИ и других организаций.

Следующая проблема - государственная регистрация прав муниципаль­ной собственности. До недавнего времени правовая регистрация объектов недвижимости осуществлялась муниципальным предприятием Бюро техни­ческой инвентаризации (МУП БТИ).

В процессе работы в МУП БТИ возникли трудности с разделением пло­щадей жилых домов по уровням собственности, то есть с выделением пло­щадей приватизированных квартир и нежилых помещений частной формы собственности, в том числе построенных по долевому участию в строитель­стве и переведенных из жилищного фонда в нежилой.

Если раньше в муниципальную собственность передавался жилой дом в целом, без выделения помещений частной формы собственности, то сейчас при подготовке проектов постановлений о передаче в муниципальную собст­венность бывшего ведомственного жилищного фонда все это учитывается. А вот площади приватизированных квартир могут быть учтены и вычленены из общей площади только по данным БТИ.