Анализ социально-экономического развития ЖКХ района Выхино-Жулебино

    РАЗДЕЛ 3 РАЗРАБОТКА ПРОЕКТНЫХ МЕРОПРИЯТИЙ  ПО СОВЕРШЕНСТВОВАНИЮ УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ РАЙОНА ВЫХИНО-ЖУЛЕБИНО И ИХ ЭКОНОМИЧЕСКАЯ И СОЦИАЛЬНАЯ ОЦЕНКА

    3.1 Проект управление  многоквартирным  домом ТСЖ

    В настоящее время в Российской Федерации проходит широкомасштабная реформа коммунального хозяйства. Цель проводимой реформы – привлечь частный капитал в сферу управления многоквартирными домами, создать в ней базу для рыночных взаимоотношений.

    Однако  в условиях, когда жилой фонд не полностью приватизирован и имеются  так называемые «государственные»  дома (в которых доля государственной  собственности в общем имуществе составляет более 50%) наличие государственных управляющих компаний просто необходимо.

    Потенциальными  потребителями услуг государственных  управляющих компаний также могут  стать незащищённые и социально  инертные слои населения, с а также  собственники помещений в многоквартирных домах со значительным уровнем износа.

    В предыдущей части дипломного проекта мы проанализировали основные недостатки ДЕЗ как управляющей компании. В общем виде основными слабостями Дирекции единого заказчика можно назвать:

      
 
 

    - С экономической точки зрения: заведомую невыгодность государственного управления многоквартирными домами (при его неизбежности)

    -С организационной точки зрения: излишнюю централизацию ДЕЗ и неоправданную спецификацию её подразделений.

    Соответственно, суть наших предложений сводится, с одной стороны, к минимизации убытков государства от социального ЖКХ и, с другой стороны к децентрализации Дирекций и в создании на их базе государственной службы по управлению многоквартирными домами.

    Сравнительный анализ управления многоквартирным домом ТСЖ, частной УК и государственной УК:

    Не  секрет, что жилищно-коммунальное хозяйство  до сих пор является убыточной  отраслью экономики. Суть нашей задачи в том, чтобы минимизировать убытки бюджетов различных уровней от ведения  ЖКХ. Давно рассчитано, что частная собственность в большинстве отраслей народного хозяйства намного эффективнее государственной. Это правило действует и в области ЖКХ. Рассмотрим произвольно взятый многоквартирный дом. Основные данные этого дома укажем в Таблице 2:

    Таблица 2. Данные по рассматриваемому для примера многоквартирному дому

 

         Предположим, в выбранном нами доме создано товарищество собственников жилья, прошедшее комиссию по передаче домов в управление и занимающееся управлением дома самостоятельно, не прибегая к услугам ГУ ЕИРЦ. В правлении ТСЖ на платной основе работают 3 человека: управляющий, бухгалтер и инженер. ТСЖ взимает плату за коммунальные услуги по сметам подрядных эксплуатирующих организаций с прибавкой отчислений в фонд капитального ремонта. ТСЖ сдаёт в аренду технический цоколь и размещает рекламный щит на крыше дома. Структуру доходов и расходов ТСЖ рассмотрим на Рисунке 3:

Рисунок 3. Схема доходов и расходов товарищества собственников жилья в самоуправлении

     На  Рисунке 3 видно, что доходы ТСЖ явно превышают расходы. Однако данная ситуация скорее исключение, чем правило. Благоприятная ситуация в рассматриваемом ТСЖ связана с выгодным местоположением (возможность размещения рекламы), наличием нежилого помещения в общедолевой собственности, пригодного для сдачи в аренду, низким износом дома (малые расходы на техническое обслуживание), а также тем фактом, что лишь небольшая часть помещений в доме находится в государственной собственности.

     Последний факт имеет большое значение потому, что в соответствии с Жилищным кодексом РФ, наниматели государственных квартир оплачивают услуги ЖКХ по правительственным ставкам, а оставшуюся сумму (в части обязательных платежей) за него выплачивается из бюджета субъекта федерации в виде дотаций. На практике же, выплата таких дотаций производится нерегулярно из-за отсутствия чёткого механизма. К тому же, государство в любом случае не присоединяется к дополнительным платежам товарищества собственников жилья.

     Из  вышесказанного можно сделать вывод: в многоквартирных домах, в которых  частная собственность составляет более 50% общей площади помещений, находящихся в хорошем техническом состоянии и имеющих дополнительные источники прибыли, такие как удобные помещения в общедолевой собственности и выгодные рекламные места, ТСЖ – наиболее эффективный способ управления.

     В Таблице 3 рассмотрим пример другого  многоквартирного дома. Забегая вперёд скажем, что подобные дома составляют большую часть жилищного фонда  города Москвы и большинства крупных  городов России:

     Таблица 3.

Данные  по рассматриваемому для примера многоквартирному дому

     Обозначим основные существенные для нас отличия многоквартирного дома, описанного в Таблице 3 от рассмотренного нами в Таблице 2. Во-первых, данный многоквартирный дом существенно больше по общей площади помещений. Во-вторых, помещения в государственной собственности составляют в нём более существенную часть (хотя частная собственность всё равно преобладает). В третьих, дом стоит на грани капитального ремонта. Можно предположить, что его коммуникации уже значительно изношены и нуждаются в замене. Впрочем, в том, что касается капитального ремонта, этот дом производит ещё не самое удручающее впечатление. По СНиП, капитальный ремонт жилых домов должен проводится раз в 25 лет, однако на практике капитальные ремонты зачастую не производятся по 50-60 лет, или производятся лишь частично. В этом доме по нормативам СНиП дом только готовится к первому капитальному ремонту.

     Предположим, что приведённым многоквартирным  домом управляет частная управляющая  компания. По Жилищному кодексу РФ, частная управляющая компания может  управлять домом без создания в нём ТСЖ в случае, если собственники выберут такой способ управления и компания заключит договор управления с совокупностью собственников.Однако на практике частные УК предпочитают работать с созданными товариществами собственников жилья. Это объясняется тем, что заключить договор с совокупностью собственников в отсутствие ТСЖ представляется невозможным, а заключение договора с каждым собственником в отдельности – весьма проблематичным.

     В соответствии с вышеизложенным предположим, что в приведённом нами многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья, передавшее свои полномочия по управлению многоквартирным домом частной управляющей компании. В этом случае схема управления многоквартирным домом будет выглядеть так, как показано на Рисунке 4: 

Рисунок 4. Схема управления МД частной УК при созданном в доме ТСЖ.

     Красными  стрелками на рисунке изображены направления финансовых потоков, чёрной – эксплуатация многоквартирного дома. Частные компании чаще всего совмещают  в себе функции управляющей и  эксплуатирующей.

     На  Рисунке 4 мы видим, что ежемесячная  плата за коммунальные услуги поступает  сначала на счёт ТСЖ, а потом переводится  на счёт управляющей компании. Это  создаёт возможность для собственников  помещений контролировать финансовые потоки, и удобно управляющей компании для бухгалтерского учёта.

     Даже  если коммерческий процент в тарифах  на управление и эксплуатацию многоквартирного дома будет минимален, у частной  управляющей компании всегда будут  в распоряжении свободные денежные активы – те, что поступают на её счёт в виде отчислений на капитальный ремонт. При умелом распоряжении данным капиталом управляющая компания способна не только производить капитальный ремонт в положенные сроки и в подобающем объёме, но и иметь существенную коммерческую выгоду. В современной литературе по данной проблеме есть расчёты, которые подтверждают быструю окупаемость взятых в управление домов 80-х годов постройки. Мы не приводим эти расчёты в данной курсовой, так как это уведёт нас в сторону от основной тематики. Промежуточный вывод можно сделать следующий: многоквартирные дома 70-90х годов постройки с преобладающей частной собственностью наиболее эффективно управляются частными управляющими компаниями.Теперь в Таблице 4 рассмотрим третий пример многоквартирного дома:

     Таблица 4.

Данные  по рассматриваемому для примера  многоквартирному дому