Анализ социально-экономического развития ЖКХ района Выхино-Жулебино

    Визитной  карточкой цифрового района является «интеллектуальный» дом, расположенный на Жулебинском бульваре, система энергосбережения которого основана на использовании информационных технологий. В «умном доме» есть индивидуальный тепловой пункт, который позволяет рационально использовать энергию и воду. Анализируя информацию датчиков, компьютер регулирует подачу тепла. В результате такого рационального учета удается сэкономить до 30% тепла

    Проект "Цифровой район Жулебино" вызывает интерес у представителей зарубежных компаний, занимающихся аналогичными проектами. "Прием иностранных делегаций, желающих ознакомиться с данным проектом, стал повседневным делом в Префектуре ЮВАО. По признанию разработчиков из разных стран, решающих в комплексе данные задачи, аналогов "Цифровому району Жулебино" пока не существует в мировой практике.

    Транспортные  коммуникации. На протяжении последних лет вопрос нормального функционирования транспортно-пересадочного узла (ТПУ) "Выхино" приобрел огромную актуальность для двух соседних округов: Юго-Восточного и Восточного. Обсудить эту проблему решили на совместной коллегии двух префектур, создав тем самым прецедент, поскольку таких межокружных мероприятий в Москве еще не проводилось.  
Причиной спора на выхинском узле стал огромный пассажиропоток, за минувшие годы возросший многократно. По официальным подсчетам, в часы "пик" наземным транспортом сюда приезжают 22 тысячи человек, а в подземку (хотя платформа и расположена не просто на поверхности, но даже выше уровня земли) входят 32 тысячи желающих воспользоваться самым быстрым городским способом передвижения. На настоящий момент конечная станция Таганско-Краснопресненской линии метрополитена перегружена на 138% от норматива.

    За  последние годы, конечно же, принимались  попытки изменить ситуацию: построен еще один – третий – подземный  переход, ограничен въезд транспорта на площадь перед метро "Выхино", выведены коммерческие организации. Однако все это, по признанию префекта ЮВАО Владимира Зотова, позволило лишь частично разгрузить узел. Проблема столпотворения по-прежнему стоит, она острейшая, констатируют чиновники. К тому же, сейчас идет массовое строительство в Кожухово, Некрасовке, Люберцах, так что в ближайшем будущем в строй введут около 5 миллионов квадратных метров жилья, по прогнозным оценкам, численность населения возрастет на 170 тысяч человек, и все эти люди также захотят воспользоваться транспортом. "В результате выезд из районов, тяготеющих к проходящему по территории ЮВАО отрезку "малиновой" ветки, - по словам главного инженера НИиПИ Генплана Москвы Юрия Короткова, - увеличится на 25 тысяч человек, а в этом секторе города сегодня нет ни одной транспортной коммуникации, которая обладала бы потенциалом по улучшению обслуживания, а уж тем более могла принять на себя дополнительный пассажиропоток." В нормализации положения дел на южном участке линии специалисты отводят особую роль комплексной реконструкции транспортно-пересадочного узла "Выхино". Проектировщики по заказу Москомархитектуры разработали концепцию преображения этого ТПУ, которую и представили вниманию членов коллегии. Исходной посылкой документа стало принципиальное решение о том, что узел должен стать транспортным терминалом, включающим в себя платформы посадки-высадки, вестибюли метро и железнодорожной станции, залы ожидания для пассажиров, крытые проходы и переходы с выходом на улицу, технологические помещения для обеспечения работы общественного транспорта и паркинги для размещения автомобилей граждан, играющие в данном случае роль перехватывающих парковок. При реализации замыслов разработчики очень рассчитывают на инвесторов. Для водителей авто за счет городского бюджета намечено построить шестиполосный тоннель под Рязанским проспектом на пересечении с Ташкентской улицей и эстакаду из 4 полос в створе улиц Вешняковской и Ташкентской. Также появится тоннель под улицей Красный Казанец, который станет частью скоростной магистрали "Ногинск – Москва". Начальник Московского метрополитена Дмитрий Гаев высказывает свое мнение по этому вопросу. Он считает, что необходимо часть пассажиров перебросить на железную дорогу, создать такие условия, чтобы на электричках стало ездить так же выгодно и удобно, как на метро. Впрочем, реализация концепции переустройства транспортно-пересадочного узла "Выхино" - дело будущего. Она прошла необходимые согласования, получила в целом положительную оценку, одобрили ее и члены совместной коллегии префектур. Следующий шаг – рассмотрение на Общественном градостроительном совете при мэре Москвы. Речь, в частности, идет об увеличении размеров движения и доли скоростных поездов и скорейшей организации транспортно-пересадочного узла на станции "Косино". Гаев уверяет, что должно быть больше скоростных поездов-экспрессов, позволяющих добраться оттуда до Казанского вокзала за 18 минут. Комплексность предполагает и продление Калининской линии на один перегон – до станции "Новокосино". "Являющаяся на сегодня конечной "Новогиреево" имеет малую пропускную способность по вестибюлю, - поясняет Дмитрий Гаев. – Назрела необходимость выхода за МКАД, чтобы вокруг этой станции тоже создать ТПУ. Резервы у Калининской линии есть, сейчас она загружена на 72%, но может принять еще 25 тысяч человек дополнительно без ущерба для функционирования".

    Гаражные  стоянки.  В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 24.06.08г. № 574-ПП на Департамент дорожно-мостового и инженерного строительства города Москвы возложены функции государственного заказчика, главного распорядителя и получателя в установленном порядке бюджетных средств, направляемых на проектирование, строительство и реконструкцию объектов, включая гаражные объекты. Программа строительства многоэтажных гаражей-стоянок "Народный гараж" разработана по поручению Мэра Москвы,  и основывается  на условиях строительства многоэтажных гаражей-стоянок за счет средств  бюджета  города  Москвы  с привлечением  средств жителей, в соответствии с Федеральным законом от 30.12.04 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Мэром Москвы Ю.М.Лужковым утвержден «Порядок (временный) предоставления земельных участков с предварительным согласованием места размещения объекта для проектирования и строительства объектов гаражного назначения на территории города Москвы» определяющий условия реализации программы.  Программа строительства многоэтажных гаражей-стоянок «Народный гараж» разработана по поручению Мэра Москвы и основывается на условиях строительства многоэтажных гаражей стоянок за счет средств бюджета города Москвы с привлечением средств жителей.  Этой программе придан статус приоритетной, социально значимой. Она утверждена в целях дальнейшего наращивания темпов гаражного строительства, обеспечение комплексной застройки территории, улучшении состояния дворовых территорий, повышение комфортности проживания населения. В настоящее время данная программа очень востребована так как каждый человек нуждается в гараже. Существенным преимуществом программы является то, что после ввода гаража в эксплуатацию автовладелец - участник долевого строительства - сможет оформить право собственности на машино-место.     

 В настоящее время Департамент дорожно-мостового и инженерного строительства города Москвы, в управах района планирует создание филиалов Дирекции гаражного строительства. Представители Дирекции на местах совместно с сотрудниками уполномоченных Правительством Москвы банков в ежедневном режиме будут оформлять предварительные договора долевого строительства между Дирекцией и гражданами, желающими приобрести в собственность машиноместо по цене, не превышающей 350 тыс. рублей до 400 тыс. рублей  в зависимости от проекта. В 2009 г. на территории района за счет средств инициативных групп автомобилистов планируется строительство 3-х многоуровневых гаражей-стоянок по программе «Народный гараж» на 1200 м/м, которые вошли в первоочередной график строительства:

- мкр. Жулебино кор. 19 – 700 м/м  и кор. 21 – 280 м/м - 13.06.09г. проведена закладка камня (заказчик ООО «Стройторгсервис», генподрядчик ЗАО «Комплеклексстрой-231Г»). Планируется строительство многоэтажного здания открытого типа из металлических конструкций, с ограждающими конструкциями из навесных декоративных панелей.  Расстановка автомашин на этажах производится по типу манежа в три ряда. Выезды и въезды предусмотрены с двух сторон насквозь. Для перемещения людей по этажам предусмотрены две лестницы в пожарном исполнении и 2 лифта. Передвижение внутри гаража обеспечивается двумя внутренними проездами. Здание не отапливаемое, без наружных стен, система проветривания – естественная. Около въездов располагается пост охраны – отапливаемое помещение. В проекте гаража-стоянки, предусмотрены мероприятия, учитывающие потребности инвалидов и маломобильных групп населения.

- Сормовский пр-д, вл.7 – 531 м/м  (1-я очередь 200 м/м) 18.06.09г. проведена закладка камня (заказчик ООО «Стройторгсервис», генподрядчик ООО «Фрактал О»).На части территории установлено 108 бетонных боксов автовладельцев ООО «Белист», первую очередь на 200 м/м будут строить на свободной территории.

    Кроме этого, в префектуре ЮВАО проработан вопрос по 2-ой очереди строительства  гаража-стоянки по программе «Народный  гараж» на земельном участке по адресу: ул. Привольная, вл. 54-56, на 530 м/м (технический заказчик ООО «Стройторгсервис», генподрядчик  ООО «Капстройзаказчик»).

    В настоящее время технический  заказчик оформляет разрешительную документацию на строительство вышеуказанных гаражных объектов на территории района в 2009-2010гг. В целях выполнения плановых заданий по вводу машиномест и организации мест парковки, в управе района еженедельно проводятся регламентные совещания по строительству гаражных объектов и ввода их в эксплуатацию. К 2010 году планируется каждое треть машиноместо построить в рамках программы «Народный гараж». Преимущество «Народного гаража» - это доступная цена. Стоимость коммерческого   гаража-стоянки манежного хранения от 750 тысяч  рублей до 1 миллиона рублей, а стоимость «Народного гаража» составит около 350 тысяч рублей.  Льгота данной программы - это бесплатная земля, но с последующими арендными платежами.

     2.3 Анализ управления  жилищным фондом 

     Дирекция  единого заказчика является крупнейшей управляющей компанией района «Выхино-Жулебино» и единственной в районе государственной управляющей компанией. В управлении ДЕЗ находится подавляющая часть многоквартирных домов района, и поэтому будущее системы ЖКХ района целиком зависит от её функционирования.

     На  Рисунке 1 представлена схема управления многоквартирными домами Дирекцией  единого заказчика района на условиях балансодержания. Прерывистой линией обозначены договорные отношения, пунктиром  – контроль деятельности, чёрной стрелкой – эксплуатация зданий, красными – направления финансовых потоков оплаты коммунальных услуг.

     Некоторые ТСЖ вступили в договорные отношения  с дирекцией – в этом случае на схеме появляется линия договорных отношений между домом и Дирекцией, но в целом схема остаётся прежней. 

Рисунок 1. Схема управления многоквартирными домами ГУП г. Москвы ДЕЗ «Выхино-Жулебино» на условиях балансодержания

     В настоящее время право на частную  собственность охраняется государством. Большая часть жилого фонда приватизирована, рынок недвижимости процветает.  Теперь рассмотрим Рисунок 2: 
 

 Рисунок  2. Организационная схема ГУП г.  Москвы «ДЕЗ Выхино-Жулебино» (вспомогательные подразделения не указаны).        

 На  Рисунке 2 показана организационная  схема Дирекции единого заказчика района. Подразделения ДЕЗ отвечают не за конкретные объекты, а за направления деятельности. Эта схема на первый взгляд логична и соответствует теории разделения труда, однако практика показывает, что проблемы многоквартирного дома комплексны. Часто возникают ситуации, когда та или иная проблема касается деятельности нескольких отделов. Стоит отметить, что у участковых филиалов ДЕЗ нет чётких обязанностей, они во многом повторяют работу самой Дирекции и занимаются выполнением оперативных поручений.        

 ОАО  «Тепловые коммунальные сети» было создано для организации поставок тепловой энергии в МД района. Контрольным пакетом акций этого предприятия владеет Дирекция единого заказчика. В настоящее время ОАО «ТКС» функционирует как подразделение ДЕЗ, хотя формально им не является. Уникальной особенностью ДЕЗ района «Выхино-Жулебино» является совмещение им функций управляющей и ресурсоснабжающей организаций. В структуре Дирекции находится ОАО «Тепловые коммунальные сети», осуществляющее поставки тепловой энергии в многоквартирные дома района. Это единственный подобный опыт в Москве.         

 До  июня 2007 года ЕИРЦ был одним  из подразделений ДЕЗ. В июне 2007 года был создан ГУ «ЕИРЦ ЮВАО», подразделением которого формально стал ЕИРЦ района «Выхино-Жулебино». Однако фактическое снятие ЕИРЦ с баланса ДЕЗ не осуществлено до сих пор.        

 Таким  образом, показанная на Рисунке  2 схема вместо чёткого разделения  обязанностей даёт высокий уровень  бюрократизма, отсутствие комплексного  подхода, размытость служебных  обязанностей отдельных работников и целых подразделений, и как результат – неэффективное исполнение своих задач предприятием.        

 Существенным  препятствием на пути перехода  на договорные отношения в  сфере управления многоквартирными  домами является такая особенность, как общедолевое владение комплексом обшего имущества многоквартирного дома. Хотя Жилищным кодексом устанавливается право управляющей компании заключать договора управления с каждым собственником по отдельности, на практике это не представляется возможным.

     Капитальный ремонт жилых домов в районе «Выхино-Жулебино» осуществляется на основании утверждаемых Правительством Москвы программ. Основными направлениями – работ   по ремонту   жилищного   фонда являются:

- капитальный  ремонт жилищного фонда без  отселения граждан;

- капитальный  ремонт жилищного фонда с элементами  реконструкции и отселением жителей;

-выборочный  капитальный ремонт жилищного  фонда.

     Жилой     фонд     района     состоит     из     434     жилых     домов (1664 подъезда) и 87 строений частного сектора и коттеджей. На обслуживании ГУП «ДЕЗ Выхино и ГУП «ДЕЗ Жулебино» района находятся 419 домов (1594 подъезда), общей полезной площадью 3 млн. 306 тыс. кв.м. (67105 квартир). Микрорайон «Жулебино» -  современный микрорайон (застройки 1992г.)

     Жилищный фонд микрорайона «Выхино» построен в основном после 1960 года, застройка разноэтажная. Состояние жилищного фонда в целом удовлетворительное. Вместе с тем, согласно заключению НПФ «Жилище – 21» в 36-39% строений требуется капитальный ремонт, либо замена систем ЦО, ГВС, ХВС.

     В соответствии с Постановлением Правительства  Москвы от 04.12.2007г. № 1032 «О городской  целевой программе по капитальному ремонту многоквартирных домов  г. Москвы « Ответственному собственнику - отремонтированный дом на 2008 – 2014гг.» в микрорайоне «Выхино» в 2008 – 2010гг. планируется проведение работ выборочного капитального ремонта и комплексного капитального ремонта в 66 жилых домах. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Таблица 1