Автор работы: Пользователь скрыл имя, 25 Февраля 2012 в 18:02, шпаргалка
Управление — это процесс осуществления функций планирования, организации, мотивации и контроля, необходимый для формулирования и достижения поставленных целей.
Управление — функция организованных (упорядоченных) систем, обеспечивающая сохранение их определенной структуры, поддержание режима деятельности, реализацию их программ и целей (где цель — идеальный, предполагаемый результат деятельности).
Независимо от товарного обмена градообразующие территории подразделяются как на рынке товаров и услуг, так и на рынке рабочей силы. В первом случае территория привлекает потенциальных покупателей товара и услуг, а во втором – привлекает рабочую силу на соседние территории города или населённого пункта.
4) по характеру и уровню спроса, предложения на рынке.
Данная территория может рассматриваться в данном случае как рынок продавца, отличается она превышением спроса над предложением, и наоборот – как рынок покупателя: предложение превышает спрос. Например: при строительстве дорогостоящего жилья в экологически неблагоприятном районе – это рынок продавца, а в районе с хорошей экологией и транспортной доступностью, но с заниженными ценами на недвижимость – это рынок покупателя.
42. Технология разработки стратегии реализации проекта в маркетинговых исследованиях при разработке бизнес-планов в градостроительстве.
Конъюнктура рынка прогнозируется на основе информации, получаемой в процессе маркетинговых исследований.
Прогноз конкретной экономической ситуации в сфере размещения проектного предложения включает:
1) оценку деятельности конкурентов,
2) развитие экономических связей между участниками инвестиционного процесса (заказчики, инвесторы и подрядчики). Этот этап оценки заканчивается характеристикой экономических условий реализации проекта и служит основой для разработки стратегий маркетинга.
3) Цель стратегии маркетинга – разработка программы действий, направленных на обеспечение реализации проекта в намеченные сроки с наименьшими затратами бюджетных средств, привлечение внешних инвесторов, получение максимальной прибыли с единицы площади территории, при эксплуатации проекта или его продажи.
Контрольными показателями при планировании маркетинга являются:
1) объём продаж,
2) объём прибыли,
3) капитальные вложения,
4) текущие затраты,
5) расходы на рекламу.
Стратегия определяет условия привлечения для инвестирования строительства объектов коммерческих структур на конкурсной основе (аукционы, тендеры).
Преимущество развития территории должно выявляться в бизнес-плане и использоваться в стратегии реализации проекта:
- создание новых рабочих мест в данном районе, городе и т.п.,
- обеспечение более быстрого решения жилищной проблемы,
- улучшение культурно-бытового обслуживания населения,
- использование значительного объёма существующих фондов (максимальное сохранение существующих объектов недвижимости),
- оздоровление экологической обстановки на территории.
При прогнозировании финансовых результатов обобщаются экономические и финансовые стороны проекта- это чистая прибыль, получаемая:
- в результате деятельности предприятий, размещающихся на территории,
- формирование налоговой базы для бюджетных поступлений – обеспечение долгосрочности прибыльности бизнеса,
- время, необходимое для сбалансированности доходов и расходов.
43 Технология разработки схем территориального планирования.
Цель территориального планирования и зонирования – это государственное и муниципальное регулирование социально-экономического развития территории с помощью вводимых требований рационального землепользования, соблюдения целевого назначения земельного участка, его оптимальных размеров и т.д. Разработка схем территориального планирования предусматривает зонирование территории. Различают несколько видов зонирования.
Экономическое - основано на кадастровом делении территории. Разделение экономических зон определяется их различиями в удобстве проживания и градостроительной важности аналогичных объектов недвижимости. Частью экономического зонирования является территориально-экономическое зонирование, которое основано на комплексной экономической оценке. С учетом территориально-экономического обоснования органы власти разрабатывают дифференцированные ставки земельного налога и арендной платы. Наиболее распространенным инструментом административного регулирования земельных отношений является функциональное зонирование – это дифференциация по характеру и типу использования. Это зонирование предназначено для обеспечения развития территорий в соответствии с государственными или муниципальными органами власти, целевым назначение земель, которое учитывается при организации и осуществлении деятельности по управлению объектами недвижимости.
44 Технология регулирования градостроительной деятельности
Для каждой функциональной зоны с учетом особенностей ее расположения и развития в соответствии с планировочными стандартами, правилами землепользования и застройки, устанавливается градостроительный регламент. Градостроительные регламенты учитывают вид разрешенного использования, этажность, фронтальную длину объекта недвижимости, материал, из которого возводится объект, высоту, размер санитарно-защитных зон, ограничения в использовании земельных участков и неразрывно связанных с ним объектов недвижимости, плотность застройки, площадь зеленых насаждений, другие факторы. Градостроительными правилами (регламентами) предусматривается 3 подвида функционирования:
- условно-разрешенное;
- основное;
- вспомогательное.
Замена одного вида на другой осуществляется с соблюдением норм градостроительного и требований технического регламентов. Изменение регламентов согласовывается в соответствии с генеральными планами развития населенных пунктов и схемами территориального зонирования.
Градостроительные регламенты учитываются с учетом расположения земельного участка на соответствующих территориальных зонах населенных пунктов. Различают следующие территориальные зоны: жилая, общественно-деловая, производственная, зона инженерных и транспортных коммуникаций, рекреационная.
При разработке проекта строительства важно учитывать предписанные градостроительными регламентами ограниченные минимальные или максимальные размеры земельных участков, предельные параметры разрешенного капитального строительства (реконструкции), отступы от границ участка. При разработке градостроительного регламента учитывают размер населенного пункта. В любую из названных территориальных зон могут включаться земельные участки нехарактерные для этой территориальной зоны. Например, в жилую зону могут быть вкраплены экологически безвредные промышленные предприятия, объекты социальной инфраструктур, коммунальные объекты.
45 Технология проведения государственного кадастра недвижимости.
Кадастровый учет – это единая система государственной пообъектной, сооружений, регистрации земельных участков и расположенных на них зданий, их идентификация на местности, описание основных физических характеристик (площадь, границы, координаты поворотных точек) и определение кадастровой стоимости объектов недвижимости. Основой кадастра недвижимости являются данные об участках, территориальных зонах, землях и границах государства, регионов и муниципальных образований. Идентификация объекта недвижимости осуществляется через кадастровый номер земельного участка. В кадастровом номере закрепляются связи земельного участка с находящимися на нем объектами недвижимости. Любое изменение границ земельного участка влечет за собой прекращение существования прежнего кадастрового номера. Кадастровая стоимость рассчитывается на основе методов массовой оценки земельных участков иных объектов недвижимости с учетом вида разрешенного использования. Кадастровая стоимость объекта недвижимости служит базой для исчисления налога на объект недвижимости. В ближайшем будущем предполагается ввести единый налог, без разделения на земельный налог и налог на имущество.
46 Технология зонирования территории.
Градостроительное зонирование – это деление (разбивка) земельной территории муниципальных образований (в том числе и поселений) на части, в которых определяются территориальные зоны с видами их градостроительного использования и ограничения на их использование (карта градостроительного зонирования муниципального образования).
На карте градостроительного зонирования:
Устанавливаются границы территориальных зон. Любой земельный участок относится только к одной территориальной зоне. То есть не допускается формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, размещённых в разных территориальных зонах.
Обязательно отображаются границы зон с особыми условиями использования территории, границы территорий объектов культурного наследия.
47 Технология налогообложения недвижимости предприятий
Налог на недвижимость – это форма безвозмездного изъятия в бюджет части стоимости объекта недвижимости, находящегося в собственности физических или юридических лиц. Данным видом налога облагаются объекты недвижимости, которые находятся на балансе предприятий, организаций и учреждений, юридических лиц, имеющих самостоятельный счет в банке. Недвижимость на балансе учитывается по остаточной стоимости, то есть за минусом физического износа. Для налогообложения определяется среднегодовая стоимость недвижимости за отчетный период (квартал, полугодие, 9 месяцев, год) путем деления на 4 той суммы, которая получена от сложения половины стоимости недвижимости на 1-е января отчетного года и на 1-е число следующего за отчетным периода, а также суммы стоимости недвижимости на каждое первое число всех остальных кварталов отчетного года. Данным видом налога не облагается недвижимость:
А) недвижимость бюджетных учреждений и организаций
Б) органы законодательной, исполнительной и представительной власти, органы местного самоуправления
В) Пенсионный Фонд РФ, фонд социального страхования, государственный фонд занятости населения, федеральный фонд обязательного медицинского страхования
Г) Коллегии адвокатов и их структурных подразделений
Д) Предприятия по производству, переработке и хранению с/х продукции, выращиванию, отлову и переработке рыбы и морепродуктов, при условии, что выручка от указанных видов деятельности составляет не менее 70% от общей суммы выручки от реализации продукции.
Е) Религиозные объединения и организации, национально-культурные общества
Ж) Жилищно-строительные, дачно-строительные, гаражные кооперативы, садово-некоммерческие объединения
З) НИИ учреждений, предприятий, организаций
И) Некоторых других предприятий.
Налог на недвижимость предприятий отнесен к числу территориальных налогов, поэтому субъекты РФ и органы местного самоуправления имеют право законодательным путем устанавливать для отдельных предприятий дополнительные льготы по налогу в пределах сумм, зачисляемых в бюджеты субъектов РФ и муниципалитетов. Предельный размер налоговой ставки на недвижимость предприятий не может превышать 2% от налогооблагаемой базы, но конкретные ставки налога на недвижимость предприятий определяются в зависимости от вида их деятельности и устанавливаются законодательством. Но при этом устанавливать ставку налога для отдельных предприятий не разрешается. При отсутствии решений законодательных органов субъектов РФ об установлении конкретных ставок на имущество предприятий применяется максимальная ставка 2%. Ставка налога исчисляется и вносится в бюджет поквартально нарастающим итогом, а в конце года производится перерасчет. Сумма платежей по налогу на недвижимость зачисляется равными долями в республиканский, краевой, областной, районный, городской бюджет равными частями по месту нахождения недвижимости предприятия. Исчисленная сумма налога вносится в бюджет в обязательном порядке с отнесением затрат на финансовые результаты деятельности предприятия, а по банкам и другим кредитным организациям - на операционные и иные расходы.
48 Технология налогообложение недвижимости физических лиц
Плательщиками налога на недвижимость физических лиц являются физические лица, имеющие в собственности объект недвижимости на территории РФ. Ставка налога на недвижимость устанавливается органами законодательной власти субъектов РФ. Так как этот вид налога отнесен к территориальному налогу, в настоящее время максимальная ставка этого налога не превышает 0,1% от инвентаризационной стоимости, посчитанной за 1 января каждого года. Методики определения страховой и инвентаризационной стоимости в разных регионах разные, поэтому налогооблагаемая база тоже разная. Состояние этой проблемы зависит от политических взглядов руководителей субъектов. Платежи по налогу на недвижимость физических лиц зачисляются в бюджет субъектов и муниципалитетов. От уплаты освобождаются:
А) Герои РФ, лица, награжденные орденом Славы 3х степеней
Б) Инвалиды 1,2-й групп, инвалиды с детства
В) Милиционеры
Представительные органы власти могут уменьшать размеры ставок и устанавливать льготы по налогам. Муниципалитеты могут устанавливать льготы для отдельных плательщиков. Исчисление налогов проводится налоговыми инспекциями.