Управления недвижимостью

o                     обеспечение граждан информацией о состоянии окружающей среды в части состояния земель.

Осуществление мониторинга земель в г. Москве осуществляется в виде комплекса организационных мероприятий и технологических процедур, включающих своевременное получение достоверной и актуальной исходной информации о состоянии и использовании земель, её обработку и подготовку производной от исходной информации для пользователей.

Информация, получаемая в результате ведения мониторинга земель, используется в процессе государственного управления земельными ресурсами.

Начиная с 2003 г., Департаментом совместно с ГУП “Мосгоргеотрест” проводятся регулярные работы по осуществлению мониторинга земель г. Москвы по материалам дистанционного зондирования. Материалы космических (цветных) съёмок высокого пространственного разрешения со спутников “QUICK BIRD” и “IKONOS” обновлялись с периодичностью 2 раза в год (весна; осень). Панхроматические снимки имели разрешение соответственно 0.61 м и 1.0 м, мультиспектральные снимки (цветные – видимый диапазон, инфракрасные – ближний ИК диапазон) – 2.4 м и 4.0 м. Они и созданные на их основе ортофотопланы используются для получения оперативной картографической информации на территориях, где произошли существенные изменения ситуации, а также для целей мониторинга фактического использования земель города Москвы

Основные задачи мониторинга фактического использования земель:

o                     выявление земель гаражей;

o                     выявление земель с изменениями границ земельных участков;

o                     выявление земель с вновь возведенными объектами;

o                     выявление благоустраиваемых и озеленяемых земель;

o                     выявление земель с нарушениями почвенного покрова;

o                     выявление земель с изменениями улично-дорожной сети;

o                     выявление захламлённых земель;

o                     выявление земель с новым строительством;

o                     выявление земель с отдельными объектами нового строительства;

o                     выявление свободных (неосвоенных) земель;

o                     выявление земель со снесенными строениями.

Анализ результатов показал, что в городе продолжает идти устойчивый процесс нового строительства зданий, строений и прочих сооружений, вовлекающий в процесс ежегодно около 2% городских земель. Из этих объектов достаточно существенна роль гаражей, автостоянок и рынков, занимающих до 1/10 площади новой застройки. Также до 1/10 площади новой застройки занимают земли т.н. “долгостроя” – временно прекращенного по различным причинам строительства, ухудшающего нормальное протекание инвестирования в строительство. Новое строительство сопровождается сносом определенного количества ненужных строений, но высвобождаемые площади практически на порядок меньше (0,15%), чем вновь застраиваемые.

Строительству зданий и сооружений сопутствует изменение состояния земель. Благоустраивается и озеленяется 0,13% городских земель, но на площадях, превышающих благоустраиваемые в 3,5 раза, выявлены нарушения земельного законодательства, влияющие на экологическую обстановку (нарушения плодородного слоя почвы и захламление). Площади экстенсивно используемых земель за время осуществления мониторинга устойчиво колеблются в пределах 3-4%, снижаясь статистически не значимо.

35. Технология планового технического осмотра объектов недвижимости.

Плановый технический осмотр осуществляется на основе составления и утверждения плановых графиков осмотра с указанием сроков и ответственных сотрудников структурных подразделений.

Периодичность плановых весенних осмотров должна быть осуществлена к 1 мая, а осенних – 15 сентября (в центральной зоне).

Плановые технические осмотры подразделяются на общие и частичные. Общие осмотры подразумевают контроль технического состояния объекта недвижимости в целом: всех его систем и элементов внешнего благоустройства. Частичные осмотры проводятся для контроля над состоянием отдельных конструкций и систем.

Плановые – ежемесячные:

Ежемесячные осмотры производятся комиссией в составе представителя службы эксплуатации и управления с целью выявления и внесения в план тех работ, которые требуют дополнительного финансирования или привлечения исполнителей-подрядчиков. 3. Плановые – полугодовые осмотры производятся при подготовке к сезонной эксплуатации в зимний или летний период.

Ежемесячные плановые осмотры состояния помещений здания производятся последовательно, помещение за помещением. При этом внимание фиксируется на таких элементах как:

1) Прилегающая территория:

- состояние и качество уборки асфальтового и плиточного покрытия;

- состояние ограждений – дефекты конструкции и окраски;

- состояние зеленых насаждений;

- состояние ступеней, грязезащитных приспособлений;

- состояние тамбура, входных дверей и окон.

2) Фасад:

- состояние стен фасада около входа в здание и со стороны подъездных путей;

- состояние остекления фасада - чистота, отсутствие разбитых стекол;

- состояние облицовки – отсутствие отслаивания плит облицовки, предотвращение угрозы падения сосулек, снега, деталей облицовки и т.д.

3) Холл:

- наличие и состояние ковриков при входе;

- состояние стойки reception;

- состояние стен и остекления;

- состояние рекламных щитов и стоек.

4) Лифты:

- наличие журнала лифтов, где фиксируется время остановок лифта, сроки вызова ремонтной службы и запуска лифта в работу;

- состояние лифтового холла - пола, ковриков, стен, лифтовых кнопок;

- внутреннее состояние лифтов - чистота пола и стен, надлежащее освещение кабины, состояние управляющих и сигнальных кнопок.

5) Лестницы (ступени, перила, стены, площадки):

- качество уборки ступеней, площадок и стен;

- состояние покрытий;

- состояние окон.

6. Коридоры.

- состояние покрытий пола, стен, колонн, потолков;

- состояние дверей, замков, доводчиков.

7. Санузлы:

- состояние покрытий пола, облицовки стен, потолков;

- состояние дверей, замков, доводчиков;

- качество работы вытяжной вентиляции;

- качество работы электросетей: освещения, выключателей и сушителей для рук;

- качество работы сантехники: кранов и унитазов;

- качество уборки полов, стен, кабинок, раковин и унитазов.

8. Противопожарные средства.

- наличие в установленных местах первичных средств пожаротушения: огнетушителей, пожарных кранов и рукавов;

- наличие и состояние знаков пожарной безопасности: табличек, указателей и планов эвакуации.

9. Электросети и приборы:

- наличие и состояние электрощитов: нумерация, укомплектованность электросхемами;

- наличие и состояние розеток, выключателей, осветительных приборов, сушителей для рук, вентиляции.

10. Сантехнические сети и оборудование:

- состояние оборудования теплового пункта, водосчетчика, выпусков канализации;

- состояние и качество работы сантехнического оборудования: отопительных приборов, запорной арматуры, унитазов, коммуникаций.

Технология процесса: осмотр – фиксация – анализ – решение – план.

36. Технология внепланового технического осмотра объектов недвижимости.

Внеплановые осмотры в обязательном порядке проводятся после стихийных бедствий, таких как землетрясения, ураганы, наводнения, обильные снегопады. Также внеплановые осмотры проводятся после любых происшествий, последствиями которых могут быть повреждения отдельных систем и элементов здания, например, после возникновения аварийных ситуаций в системах тепло-, энерго- или водоснабжения.

При разработке порядка проведения внеплановых технических осмотров сроки и ответственные исполнители определяются в зависимости от:

1) объекта, помещения, здания, системы оборудования, кровли, фундамента и т.д.;

2) основания для внепланового осмотра - технический учет, инвентаризация, модернизация реконструкции, предупреждения аварийной ситуации и др.

Непосредственное обследование объекта недвижимости производится при предварительном или детальном осмотре.

- Предварительный (визуальный) осмотр не требует больших вложений.

- Детальный (инструментальный) требует значительного времени и относительно высоких затрат, но при этом обеспечивается наиболее точная диагностика состояния объекта, физического и внешнего износа.

37.Технология анализа результатов технического осмотра объектов недвижимости.

Результаты технических осмотров и обследований рекомендуется отражать в ежемесячных, квартальных, полугодовых, годовых и внеплановых отчетах. Периодичность осмотров устанавливается в зависимости от технического состояния объекта и принятых программ управления и эксплуатации объекта недвижимости.

Результат технического осмотра – акты, а при обнаружении неисправностей и неполадок оформляются дефектные ведомости.

По итогам обследования формируется информация эксплуатируемого объекта, которая фиксируется в техническом паспорте недвижимости, в которой указывается:

1)                   характеристика обслуживаемого домовладения в целом – это территории земельного участка в  целом, зданий, которые расположены на нём;

2)                   характеристики зданий, сооружений, включая эксплуатационно-архитектурно-планировочные данные и описание элементов по благоустройству объекта (инвестиционная стоимость).

3)                   характеристики помещений в зданиях, планировочные и эксплуатационные показатели и техническое описание помещений.

38. Технология маркетинговых исследований при разработке бизнес-планов градостроительстве.

При проведении маркетинговых исследований необходимо провести следующие этапы:

1)                   сбор и анализ исходных данных и характеристика территории,

2)                   оценка рыночной конъюнктуры,

3)                   разработка стратегии реализации проекта.

39. Технология сбора и анализа исходных данных в маркетинговых исследованиях при разработке бизнес-планов градостроительстве.

Источником получения исходных данных могут быть:

1)                   имеющиеся плановые, предплановые, проектные, предпроектные материалы,

2)                   результаты научных исследований,

3)                   законы и подзаконные акты,

4)                   данные статистической отчетности,

5)                   информационные бюллетени,

6)                   результаты натурных обследований,

40. Технология анализа территории  в маркетинговых исследованиях при разработке бизнес-планов градостроительстве.

Информация о застроенной территории используется в бизнес-плане для следующих целей:

1)                   выявление и анализ потенциала социально-экономического развития застраиваемой территории,

2)                   подготовка информационной базы определение показателей эффективности проектного решения,

3)                   устранение или снижение неблагоприятных и максимальное использование благоприятных свойств территории,

4)                   определение условий формирования альтернативных вариантов проектного решения.

Самостоятельный блок информации для разработки бизнес-плана составляют показатели проектного решения, например: по микрорайону или жилому району эти показатели включают:

1)                   численность населения (тыс. человек),

2)                   площадь территории (для микрорайонов в пределах границ красных линий, а  для жилых районов – в границах осей прилегающих магистральных улиц),

3)                   жилой фонд, в т.ч. выбывающий по ветхости, сносимый по реконструкции, сохраняемый и проектируемый с разделением его по этажности, по плотности населения (чел. на га),

4)                   общественные здания по видам тыс. кв.м., в т.ч. находящихся в городском, районном значении (тыс. кв.м.),

5)                   используемое подземное пространство (тыс. кв.м.).

Отдельно представляется сводный список, экспликация объектов строительства, их краткая характеристика с указанием этажности, конструктивных решений, мощности (вместимости), пропускной способности; даётся краткая пояснительная записка с обоснованием концепции принятого проектного решения, условий и ограничений при формировании застраиваемой территории и очерёдности строительства или ввода объекта в эксплуатацию.

41 Технология оценки рыночной конъюнктуры в маркетинговых исследованиях при разработке бизнес –планов в градостроительстве.

Основные элементы рыночного механизма на рынке недвижимости – спрос, предложение, цена.

Градообразующую территорию в системе рыночных отношений можно классифицировать по следующим признакам:

1)                   по объекту обмена и границам его охвата,

В основе этого признака лежит территориально-отраслевая принадлежность объектов обмена, охватывающая рынок конкретного товара (услуг), определённые отрасли одной территории. Например:

дорогостоящее престижное жильё, уникальные торговые зрелищные услуги.

2)                   по отраслевой принадлежности товара (услуг) как объекта обмена (товарные рынки).

Территория может сосредоточить рынок товара или группы товаров, связанных между собой определёнными признаками производственного характера или служащих удовлетворению одной и той же потребности. Например: книжные лавки, офисы, магазины одежды.